Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Договор долевого строительства защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, регулируя правоотношения сторон договора.

Тем не менее, никто не застрахован от возникновения таких проблем, как несвоевременная передача помещения дольщику, неустойки, недоделки и их устранение.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

Отношения в данной сфере прежде всего регламентируется Законом «О долевом строительстве». В соответствии с законом участниками строительства могут быть граждане и юридические лица, заключившие договор и вступившие в отношения по финансированию строительства с застройщиком.

Застройщиком является юридическое лицо, привлекшее средства дольщиков, обладающее правом на землю и получившее разрешение на застройку.

Обязательность регистрации договора и права на помещение установлена как Законом «О долевом строительстве», так и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К застройщику применяются положения Закона «О защите прав потребителей» при нарушении условий договора, что влечет ответственность исполнителя услуг.

Указание информации о застройщике

Информация о застройщике необходима для принятия решения о заключении договора долевого участия в строительстве.

Получить ее можно, например, на сайте компании, из публикаций в прессе, но наиболее точную информация можно найти в проектной декларации, оригинал которой находится у застройщика.

Декларация публикуется за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком и содержит следующую информацию:

  • о наименовании, месте нахождения, государственной регистрации и учредителях;
  • о строительных проектах домов за три предшествующих года;
  • о виде деятельности, данных лицензии;
  • о результате финансовой деятельности, размере кредиторской задолженности;
  • о сроке получения разрешения на ввод дома;
  • о финансовых рисках при осуществлении проекта;
  • о страховании ответственности застройщика;
  • о подрядчиках, осуществляющих работы.

Изучение документов застройщика может рассказать о многом. Так, дебиторская задолженность указывает на проблемы с оборотом наличности.

Документы, подтверждающие право застройщика на строительство

Принципиальное значение для подтверждения права на строительство имеет дата получения разрешения на строительство, она дает начало правоотношениям дольщика и застройщика.

Но до этого застройщик должен или уже иметь или по конкурсу получить, оформить и зарегистрировать аренду на земельный участок с соответствующим целевым назначением – для многоэтажного жилого строительства.

Изменения в Законе «О долевом строительстве» требуют обязательного оформления договора страхования ответственности или договора поручительства застройщика на случай неисполнения им обязательств.

Такие договоры могут быть заключены со страховыми компаниями, включенными в список компаний, которым разрешена эта деятельность.

Договор может быть заключен одним документом с выдачей полиса на каждое жилое помещение, либо оформляются отдельные договоры на каждую квартиру.

При комплексном освоении территории необходимо наличие проекта планировки.

Предварительное ознакомление с договором до подписания

Договор долевого строительства должен быть письменным. Он подлежит регистрации и вступает в силу с момента регистрации.

Важно внимательно ознакомиться с договором до его подписания. Это необходимо, чтобы защитить себя от возможных подводных камней на этапе строительства и получении жилья в собственность.

Следует проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком.

Если в договоре действует не застройщик, а уполномоченная им организация, дольщик вступает в отношения не с застройщиком, а с агентом по агентскому договору.

При этом возникает риск неисполнения договора застройщиком, так как в соответствии с законом деньги может привлекать только застройщик.

В договоре должны быть зафиксированы ответственность застройщика, описание передаваемого помещения, его метраж, срок ввода дома, гарантийные обязательства, цена договора.

Следует внимательно проверить и условия расторжения договора.

Существенные условия договора

Закон определил существенные условия договора:

  1. Предмет – помещение, которое должно быть передано дольщику, после ввода дома.
  2. Срок передачи готового объекта.
  3. Цену, порядок расчетов, сроки оплаты.
  4. Срок гарантии качества (не менее 5 лет).

Предмет договора включает в себя как объект, так и действие по передаче готового объекта дольщику.

В договоре указываются адрес объекта, количество этажей, номер секции, этажа, квартиры и ее площадь.

Участник обязан уплатить застройщику установленную денежную сумму.

Удорожание объекта, например, в связи с уточнением площади, должно быть зафиксировано путем заключения дополнительного соглашения.

Гарантийный срок на объект строительства возлагает на застройщика ответственность за недостатки, выявленные в течение этого времени.

Сроки строительства и сдачи объекта

Срок строительства и ввода дома в эксплуатацию связаны между собой.

После ввода дома в эксплуатацию и до даты перехода права на помещение к участнику, оно находится в залоге у дольщика.

Передача квартиры участнику должна осуществляться по акту передачи. Если акт не представлен, дольщик может обратиться в суд.

Несоблюдение сроков передачи права на квартиру влечет для застройщика уплату неустойки, за каждый день – в двукратном размере.

Отношения, возникшие в связи с договором, регулируются Законом «О защите прав потребителей». Так, сторона, нарушившая обязательства или выполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне неустойку, согласно договору, и возместить убытки.

Пределы ответственности сторон договора

При нарушении застройщиком срока передачи помещения, дольщик за каждый день может взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования от цены договора (если он является физлицом, то данная сумма взимается в двукратном размере), согласно ст.6 ФЗ 214 от 30 декабря 2004 года.

За отступление от договора, которое ухудшило качество помещения или создало недостатки, сделавшие квартиру непригодной для проживания, дольщик вправе потребовать:

  • устранения недоделок в установленный срок;
  • снижения цены договора;
  • возмещения личных расходов на ремонт.

В случае расторжения договора возмещение включает:

  • основной долг;
  • проценты на сумму долга (в двойном размере);
  • проценты за нарушение обязательств (в двойном размере);
  • подтверждение убытков;
  • моральный вред.
Читать еще:  Какой тест проходят у нарколога при получении справки на оружие

Убытки представляют собой:

  • расходы, понесенные для восстановления нарушенного права;
  • утрату или порчу имущества;
  • неполученные доходы.

Требования дольщика подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого срока застройщик также обязан оплатить неустойку.

Риск гибели объекта строительства до того, как его передали участнику, несет застройщик.

Порядок разрешения разногласий по договору

Закон «О защите прав потребителей» применим к дольщику и застройщику в части, не установленной Законом «О долевом строительстве». Поэтому в спорных ситуациях применяется порядок досудебного урегулирования спора с застройщиком.

Претензии предъявляются в установленной последовательности:

  1. Дольщик – застройщику.
  2. Застройщик – заказчику.
  3. Заказчик – генподрядчику.
  4. Генподрядчик – субподрядчику.

В претензии должны быть указаны все требования, которые необходимо выполнить, сроки их исполнения. При отсутствии сроков в претензии она может исполняться в 30-дневный срок.

В случае рассмотрения спора, связанного с передачей денег в целях строительства, независимо от наименования договора суд исходит из существа сделки.

В письме Верховного суда № 7-ВС-368/13 указано, что действие закона распространяется на любые сделки, если установлено, что сторонами предполагалось долевое строительство.

Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве

Одностороннее прекращение договора дольщиком допускается в случаях:

  • затягивания строительства, срыва срока передачи квартиры;
  • не устранения недоделок в разумный срок;
  • не продления поручительства банка и не уведомления дольщика об этом.

Расторжение договора возможно в связи с судебным актом. Дольщик может обратиться в суд в случае:

  • прекращения строительства, срыва срока передачи квартиры;
  • отступления от технических характеристик объекта;
  • изменения назначения объекта.

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик нарушает срок оплаты более чем на 3 месяца.

В случае рассрочки основанием для расторжения является нарушение сроков платежа более 3 раз в году или просрочка более чем на 3 месяца.

Застройщик должен уведомить дольщика о необходимости погасить долги и предупредить о возможном расторжении договора.

Видео: Как не стать жертвой мошенничества при долевом строительстве?

В сюжете даются конкретные советы, каким образом подходить к выбору застройщика при долевом строительстве. Рассказывается, как защитить себя с правовой стороны при заключении договора с застройщиком.

Подводные камни договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ): все, что нужно знать дольщику

Содержание статьи

Для множества граждан участие в долевом строительстве является одним из наиболее доступных вариантов приобретения жилья. Условия ДДУ и процедура его исполнения контролируются нормами действующего законодательства, поэтому этот способ покупки квартиры считается достаточно надежным.

Однако данная схема имеет свои риски и «подводные камни». Поэтому дольщику необходимо знать обо всех нюансах инвестирования средств в строительство многоквартирного дома.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

С января 2005 г. в России действует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 31.12.2004 г. (далее — Закон №214-ФЗ).

Закон №214-ФЗ обеспечивает защиту законных прав и интересов покупателей квартир, находящихся в стадии строительства, а также повышает степень ответственности застройщиков за несоблюдение условий договора.

Для того, чтобы попасть под государственную защиту, будущему участнику долевого строительства и фирме необходимо заключить соответствующий договор и зарегистрировать его в Росреестре. Сделать это может любая из сторон сделки.

Самая главная гарантия, которую дает Закон №214-ФЗ гражданам, — это то, что ни при каких обстоятельствах они не лишатся денежных средств, вложенных в строительство дома. Даже в случае наихудшего развития событий (например, при банкротстве строительной фирмы), они смогут либо вернуть свои средства назад, либо получить право собственности на недостроенный объект.

Закон №214-ФЗ также защищает дольщиков от повторной продажи оплаченной ими квартиры третьему лицу. Это становится невозможным ввиду того, что ДДУ проходит обязательное оформление через подразделение Росреестра, а там не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Обратите внимание! Пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик не может принимать деньги от дольщиков. Это еще один неоспоримый плюс ДДУ, ведь здесь полностью исключается ситуация, когда средства привлекаются на еще этапе получения разрешения на строительство.

Перечисляя деньги застройщику, вы можете быть полностью уверены, что у него есть все необходимые документы на возведение объекта. Кроме того, проверить всю интересующую документацию можно самостоятельно на официальных сайтах фирм-подрядчиков.

Все ли защищено законом?

Закон №214-ФЗ не является стопроцентной защитой участников долевого строительства от непредвиденных ситуаций и не может гарантировать, что квартира будет полностью готова в срок и передана вам в собственность.

К примеру, строительство объекта может приостановиться на неопределенный период из-за конфликтов застройщика с жителями соседних домов, местной администрацией и др.

Кроме этого, компания-застройщик может быть признана финансово несостоятельной (то есть банкротом), и тогда стройка остановится навсегда, а ДДУ утратит свою актуальность.

В последнем случае недостроенный дом будет продан с аукциона, а на вырученные деньги фирма погасит свои задолженности. Однако вырученных денег может не хватить для того, чтобы полностью рассчитаться со всеми дольщиками. Таким образом вы можете потерять часть вложенных средств.

В настоящее время не разработан и типовой ДДУ, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые хоть и не противоречат законодательству напрямую, однако зачастую ущемляют права граждан. Поэтому прежде чем заключать ДДУ, рекомендуется проконсультироваться у независимого юриста.

Проверяем информацию о застройщике

Прежде чем заключать ДДУ, необходимо обратить внимание на финансовое положение компании-застройщика. Не стоит оформлять соглашение, если строительная фирма находится в стадии банкротства — такой объект имеет все шансы стать долгостроем.

Читать еще:  Сайт знакомств для инвалидов в спб

Кроме того, застройщик должен быть правообладателем земли, на которой строится дом. То есть право собственности строительной фирмы на данный участок должно быть официально зарегистрировано государством путем внесения в соответствующей записи в ЕГРН.

Обратите внимание! Наличие регистрации можно проверить, обратившись в подразделение Росреестра и запросив сведения об имущественных правах застройщика.

Также должно быть оформлено разрешение на использование участка под жилищное строительство. Не стоит заключать ДДУ, если жилой дом планируется возводить на участке с видом разрешенного использования, например, для огородничества и садоводства.

Сведения о земельных участках также вносятся в ЕГРН, а информация из данного реестра предоставляется всем желающим.

Застройщик должен иметь разрешение на строительство дома (оно выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земли) и проектную декларацию.

Проектная декларация включает следующее:

  • информацию о строительный фирме (наименование, место нахождения, режим работы);
  • данные о государственной регистрации застройщика;
  • сведения о реализуемом проекте строительства;
  • информацию о проектах строительства различных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию данной проектной декларации;
  • данные о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию и т.д.

Согласно требованиям закона застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ и в сети интернет не позднее чем за 14 суток до дня заключения соглашения с первым участником долевого строительства.

Обратите внимание! Застройщик может не публиковать проектную декларацию в общем доступе, если привлечение денежных средств дольщиков осуществляется без распространения рекламы. В данном случае застройщик просто обязан предоставлять документ любому заинтересованному лицу.

Кроме декларации, строительная компания обязана предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

  • учредительные документы;
  • ОГРН;
  • ИНН
  • утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние 3 года;
  • аудиторское заключение за последний год.

Таким образом, перед заключением ДДУ целесообразно будет ознакомиться с проектной декларацией застройщика. Если же договор уже заключен, и выясняется, что в декларации прописана недостоверная информация, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Обратите внимание! В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана вернуть вам деньги и уплатить проценты за пользование чужими средствами.

Таким образом, застройщик может брать денежные средства дольщиков только после осуществления следующих процедур:

  • получения разрешения на строительство;
  • государственной регистрации права собственности на земельный участок под возводимый объект;
  • публикации проектной декларации.

Если застройщик не соблюдает указанные условия или не соответствует нормам Закона №214-ФЗ, инвестор вправе требовать от него немедленного возврата вложенных денежных средств, уплаты процентов (1/300 или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы этих средств) и возмещения причиненных убытков.

Возможные подводные камни

Как правило, ДДУ составляют юристы компании-застройщика. Естественно, они пытаются сделать все в свою пользу, а не в пользу дольщика. Поэтому, подписывая соглашение, следует учитывать все возможные риски, которые могут быть с ним связаны.

Одной из наиболее распространенных проблем является задержка окончания строительных работ, а соответственно, и сдачи дома в эксплуатацию.

Причины этого кроются в нецелевом использовании застройщиком денежных средств, невыполнении участниками ДДУ своих обязательств, финансировании работ в недостаточном объеме, осуществлении расчетов между застройщиками и подрядчиками строящимся домом, а не деньгами, оформлении договора с ошибками.

Еще одно возможное препятствие — это необходимость доплаты сверх суммы, изначально прописанной в документе. Застройщик может аргументировать это такими обстоятельствами: в соглашении не были оговорены некоторые работы и соответствующие затраты, подорожали материалы или услуги и т.д.

Следующая проблема: ДДУ не так просто аннулировать. С 2017 г. сделать это можно только через суд. Поэтому нужно проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины расторжения и четкие обязательства обеих сторон.

Немаловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы здесь могут быть самыми разными:

  • невыполнение застройщиком обязательств перед государственным инвестором;
  • какие-либо обстоятельства, не позволяющие застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Кроме того, права на недвижимое имущество в некоторых случаях покупаются не у компании-застройщика, а через подрядную фирму. Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучить договор долевого участия перед тем, как подписывать его.

Также существуют множество «серых» схем, которые могут являться опасными для дольщиков. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме. Чтобы не попасть в плачевную ситуацию, лучше заранее проконсультироваться с грамотным юристом.

Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам

В наше время участие в долевом строительстве для большого количества людей считается одним из наиболее выгодных вариантов приобрести жилье по доступной цене. Условия договора ДДУ и его осуществление контролируется законодательством, поэтому это считается самым надежным способом покупки по сравнению с другими.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41 . Это быстро и бесплатно !

Однако данная схема может быть очень опасной, если не знать всех особенностей долевого участия в строительстве.

Особенности составления договора долевого участия

Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени. После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье. Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком. Застройщику необходимо официально зарегистрироваться в качестве юридического лица.

Читать еще:  Подоходный налог многодетным семьям

Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

Регистрация договора

Договор долевого участия составляется в письменном виде, а также подлежит государственной регистрации, после которой может считаться действительным. Особенности его регистрации оговариваются в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чтобы зарегистрировать договор, застройщику нужно подать пакет документов, состоящий из:

  1. Договора, подписанного с первым участником.
  2. Декларация соответствующего проекта.
  3. Разрешение на строительство здания.
  4. Планировка недвижимого объекта, в котором детально описывается размещения помещений жилого и нежилого назначения, их количество.
  5. Договор поручительства, необходимый на тот случай, если застройщиком в качестве исполнения его обязательств было выбрано именно поручительство.

Регистрация документа о долевом участии оформляется на протяжении месяца. Оригинал с печатью находится в инвестора, одна копия отдается застройщику, а другая сохраняется в регистрационном органе.

Следует учитывать то, что на момент подачи данного договора на регистрацию надо составить его текст с учетом различных условий, которые застройщик может предложить инвесторам проекта. В большинстве случаев после этого договор не поддается коррективам.

Какие условия должны учитываться в ДДУ?

На что обратить внимание при подписании ДДУ? Что нужно знать? Приняв решение участвовать в долевом договоре, следует тщательно изучить состав договора и исследовать его все главные разделы.

Законодательство не предусматривает единую форму данного документа, но эта особенность не исключает существование нескольких важных пунктов, отсутствие которых позволит считать договор недействительным. К ним относятся:

  1. Очень подробное описание недвижимого объекта долевого строительства, который в дальнейшем будет передан участникам ДДУ.
  2. Должна быть указана стоимость договора ДДУ, условия, а также сроки внесения платежной суммы.
  3. Срок передачи дома.
  4. Информация о длительности гарантийного срока на жилье.
  5. Перечисление методов обеспечения исполнения обязательств застройщика по этому документу.

Помимо основных пунктов, нужно, чтобы в договоре была указана и дополнительная информация:

  1. Условия внесения различных изменений в стоимость договора при изменении площади объекта, однако, лучше, чтобы она не подлежала корректировкам.
  2. Указания максимального количества раз сдачи объекта государственной комиссии.
  3. Сроки, отведенные на устранение различных выявленных недочетов.
  4. Информация о форме управления данным зданием.
  5. Стоимость и время оформления жилья в собственность.

Минусы долевого строительства

Разрабатывая договор долевого участия в строительстве квартиры, следует учитывать всевозможные подводные камни и риски (подробнее см. тут), которые каким-либо образом связаны с ним. Прежде всего, это недобросовестные застройщики и должностные лица, существующие на каждом этапе финансирования. Не менее важной проблемой является и недостаточная прозрачность получения согласований, нужных для начала строительных работ, а также отсутствие строгого контроля государства работы фирмы-застройщика и ее финансового положения.

Одной из самых распространенных проблем считается задержка окончания строительных работ, а соответственно и сдачи здания в пользование.

Еще одно препятствие представляет собой необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в документе. Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги, незавершенная работа застройщика, существенное увеличения площади квартир, что не предусматривается в документах на конкретный проект.

Следующая проблема: нельзя расторгнуть договор долевого участия. Однако в документе могут присутствовать условия, которые помогут избежать всевозможных проблем, связанных с выполнением работ. Таким образом, надо проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины, а также инициаторы расторжения. В нем должны указываться обязательства всех сторон и другие обстоятельства.

Не маловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы могут оказаться самыми разными:

  1. Невыполнение обязательств застройщиком перед государственным инвестором.
  2. Какие-то обстоятельства не позволяют застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Данный вопрос можно решить лишь в зале суда.

Существует еще один довольно распространенный риск, поджидающий дольщика – двойная продажа жилья. Он возникает в том случае, если граждане не ознакомлены со всеми юридическими аспектами, безответственный застройщик подписывает договор сразу с несколькими дольщиками либо осуществляет оплату в форме квартиры.

Так же существуют разнообразные «серые» схемы, которые могут являться опасными для участников. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме.

Плюсы ДДУ

Долевое строительство представляет собой наиболее распространенный и оптимальный вариант для решения проблем с жильем. Оно обладает как преимуществами, так и множеством недостатков.

Главным плюсом данного вида строительства является доступность жилья для семей, которые не имеют возможности выплатить сразу полностью всю сумму за квартиру. При этом человек получает рассрочку на несколько лет до самой сдачи недвижимого объекта застройщиком в пользование. Поэтому ДДУ – это выгодное вложение денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 755-83-41 (Москва)
+7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector