Задержка оплаты по договору дду

Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ?

Одно из существенных условий договора долевого участия — срок передачи объекта.

Планируемая дата готового объекта определяется застройщиком в соответствии с проектной документацией и указывается в ДДУ.

Законом установлено, что срок сдачи объекта должен быть единым для всех дольщиков.

На практике строители переносят его, поэтому в более поздних соглашениях указана другая дата передачи квартиры собственникам.

В связи с нарушением застройщиком сроков строительства дольщик вправе требовать установленную законом неустойку.

Допсоглашение по переносу сроков

Застройщик обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока передачи объекта.

Главный аргумент — необходимость продления договора страхования ответственности перед дольщиком по ДДУ.

Компания вводит дольщика в заблуждение: договор страхования должен обеспечивать право на получение страхового возмещения в течение двух лет после прописанной в договоре даты окончания строительства.

Аналогичные положения установлены для договоров поручительства, срок действия которых должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного ДДУ срока передачи объекта долевого строительства дольщику.

При заключении дополнительных соглашений:

• помните о принципе свободы договора. Никто не может вас заставить заключить новое соглашение;
• исходите из соображений личной выгоды. Вы можете согласиться передвинуть сроки, если ваши платежи привязаны к нему, а денег платить нет. Когда срок сдачи наступает, то для окончательного расчета по оплате квартиры вам требуется некоторое время для поиска финансовых ресурсов;
• подписав допсоглашение, вы отказываетесь от неустойки при просрочке сдачи объекта. Требование о выплате неустойки может быть предъявлено по истечению сроков, указанных в соглашении.

Посмотрите видео о подписании соглашения о переносе сроков при просрочке ДДУ:

Формула расчета задержки сдачи дома

За просрочку передачи объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить дольщику пени в определённом законом размере.

Она составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерациии и считается на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

При этом, если дольщиком является гражданин, то пеня оплачивается в двойном размере.

Суд не одобрит неустойку, если дольщик уклонялся от принятия объекта долевого строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств.

Чаще всего для расчета неустойки применяется ставка на дату фактической передачи дольщику объекта. Она указана в акте приема-передачи.

В практике Верховного Суда РФ бывают случаи увеличения неустойки, если заявитель просит рассчитать неустойку на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ (Определение ВС РФ от 24.10.2017 г. по делу №41-КГ17-26).

Вы можете посчитать, какой из двух вариантов окажется выгоднее для дольщика, и применить наиболее подходящий.

Формула для расчета неустойки:

• Сумма договора ДДУ (руб.) * СР%/300*2* количество дней просрочки = размер неустойки.
• Количество дней просрочки считается как количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был передать дольщику объект, до момента подписания передаточного акта.

Дольщик может обратиться с претензией о выплате в адрес застройщика либо сразу направить исковое заявление в суд.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Претензионный досудебный порядок

Претензионный порядок истребования неустойки представляет собой менее затратный по временным и финансовым ресурсам процесс.

С примерным образцом претензии вы можете ознакомиться по ссылке.

Этот порядок еще называют досудебным или внесудебным.

Закон не устанавливает требования об обязательности досудебного урегулирования спора.

Исключение — случаи взыскания установленного законом штрафа в размере 50% за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а также оговорки в самом ДДУ.

Часто строитель не торопится удовлетворять претензию. Особенно, когда со дня просрочки прошло больше 3 лет. В этом случае размер неустойки может достигать до 20-30% от суммы договора.

На отношения между застройщиком и дольщиком распространяются нормы Федерального закона «Закон о защите прав потребителей».

Этот закон говорит, что выявленные недостатки должны быть устранены в разумные сроки, которые дольщик указывает самостоятельно в претензии. Как правило, это 10-14 дней.

Иногда срок для ответа на претензию может быть прописан в ДДУ. Максимальный срок для ответа составляет 30 календарных дней.

Досудебный порядок или прения в суде?

Судебный иск

Судебный порядок — наиболее популярным способом взыскания неустойки вследствие просрочки сдачи объекта по ДДУ.

Для получения установленной законом неустойки нужно составить исковое заявление и направить его в соответствующий суд.

Образец иска приведен в файле.

Особенности взыскания неустойки по ДДУ в суде:

• истец не платит государственную пошлину на сумму, не превышающую 1 000 000 руб.;
• заявитель выбирает, где подать заявление: по месту жительства или нахождения ответчика. Под местом жительства имеется ввиду место постоянной, либо временной регистрации;
• дольщик может потребовать компанию выплатить штраф 50% с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
• суд может возместить моральный вред.

Дольщик при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства вправе рассчитывать на:

• неустойку;
• компенсацию морального вреда;
• штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия

Хотите стать «потребительским террористом»? Так застройщики называют потребителей, которые умеют читать договоры, знают свои права и умеют «раскручивать» застройщиков на деньги. Есть люди, увеличивающие свой капитал на таком обороте: они продают построенные квартиры, отсуживают компенсацию, вкладывают деньги в новостройку. В статье расскажем, как рассчитать неустойку по ДДУ, в каких случаях ее можно потребовать и как получить.

ЧТО ТАКОЕ НЕУСТОЙКА ПО ДДУ

Получение неустойки с застройщика — это взыскание штрафной суммы за просрочку по выполнению обязательств, описанных в договоре долевого участия.

Чаще всего квартиры на стадии котлована скупаются инвесторами, а затем продаются всем желающим уже от своего имени. Сам клиент также может оказаться инвестором. Более половины застройщиков задерживают сроки сдачи объекта и подписание акта приема-передачи. Из-за этого участник ДДУ может не получить обещанную квартиру к определенному сроку.

Для решения конфликтной ситуации законодательство предусматривает выплату неустойки по ДДУ за каждый день просрочки. Регламентирует права и обязанности застройщиков и участников ДДУ Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Размер неустойки может быть различным. Как правило, оговаривается выплата суммы не более 20% от стоимости жилья. Согласно действующему законодательству, неустойка составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка России от суммы договора за каждый день просрочки.

Важно! При срыве сроков сдачи объекта можно требовать выплаты неустойки уже на следующий день. Процедура взыскания занимает 2-3 месяца. За это время сумма выплаты возрастет.

КОГДА ЕЕ ТРЕБОВАТЬ

Когда можно требовать получения неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия? Для этого есть несколько оснований, в зависимости от которых неустойку можно взыскивать по-разному и в различных размерах. Размер пени также будет меняться.

Просрочка

Нарушение сроков сдачи жилья — наиболее частое нарушение застройщика, за которое положена компенсация. Основания для взыскания неустойки с застройщика регулируются п. 2 ст. 6 и п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ:

1. Нарушение сроков сдачи квартиры по ДДУ, если их изменение не было согласовано с дольщиком и это не внесено в договор. Застройщик обязан уведомить дольщика об изменении срока сдачи объекта не позднее двух месяцев до его окончания. Информация должна быть внесена в договор в качестве дополнительного соглашения.

2. Нарушение сроков устранения дефектов, недостатков жилья, если они были обнаружены в течение гарантийного периода. Гарантия устанавливается законом и составляет не менее пяти лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию.

3. Банкротство застройщика.

Важно! Застройщик не может быть освобожден от ответственности. Любые условия, даже записанные в ДДУ, об освобождении от ответственности не являются законными.

Другие причины

Кроме нарушений, связанных с задержкой сдачи дома при долевом строительстве, есть и другие неустойки (гарантийные обязательства по устранению недостатков жилья, иные выплаты):

1. Гарантийный срок на инженерное, технологическое оборудование устанавливается ДДУ и составляет по закону три года.

2. Компенсация морального вреда. Согласно закону «О защите прав потребителей», такая выплата возможна при предъявлении доказательств причиненного вреда исполнителем вследствие нарушения прав потребителей. Размер определяется судом и не зависит от имущественных компенсаций. При отказе застройщика от добровольной выплаты суд обязан присудить штраф в пользу потребителя в размере 50% от суммы морального вреда.

3. Выплата за понесенные убытки потребителем. В случае задержки сдачи объекта можно потребовать возместить стоимость снимаемой на это время жилплощади.

4. Выигравшей стороне оплачиваются все судебные издержки, понесенные в связи с конкретным делом.

ПРАВА ДОЛЬЩИКА И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА

При нарушениях в долевом строительстве застройщик может отправлять дольщика к подрядчикам, а те — обратно к застройщику. Важно разобраться, кто все же должен нести ответственность по договору.

Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком. Застройщик, в свою очередь, договаривается с подрядчиками. Отношения между застройщиком и подрядчиками не должны касаться потребителя. В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, именно застройщик несет ответственность за завершение строительства, соответствие объекта первоначальным параметрам.

По закону потребитель может потребовать от него:

1. Устранения недостатков за его счет в разумные сроки.
2. Возмещения расходов на устранение недоделок другим подрядчиком.
3. Уменьшения оплаты на стоимость недоделок.

Обращаться к застройщику можно на стадии сдачи объекта и в гарантийный срок, равный пяти годам на строительный объект, трем годам — на инженерные и технологические коммуникации. Ответственность перед дольщиком регулируется не только Федеральным законом № 214-ФЗ, но и Гражданским кодексом РФ.

Подрядчик отвечает лишь за качество установленного оборудования и использованных материалов.

Таким образом, все требования по исполнению ДДУ дольщик должен предъявлять заказчику.

КАК ВЗЫСКАТЬ

На практике существует несколько вариантов взыскания неустойки с застройщика по ДДУ: претензионный, судебный, досудебный. В Федеральном законе № 214-ФЗ досудебное урегулирование не определено, но оно может быть прописано в ДДУ. Если не хочется сразу обращаться в суд, можно оформить претензию. В таком случае судебные инстанции не привлекаются.

Претензионный порядок

В претензии прописываются:

— обстоятельства сложившегося требования: номер и дата ДДУ, сроки сдачи, требования договора;
— суть претензии — срок неисполнения обязательств и требование уплаты пени;
— требуемая сумма, порядок расчета неустойки;
— срок ожидания недоделок, в течение которого дольщик не будет обращаться в иные инстанции, ожидая действий застройщика;
— намерения судебного разбирательства при отсутствии реакции со стороны застройщика.

Важно! Девелопер обязан погасить иные расходы, связанные с нарушением ДДУ: аренда жилья, услуги юриста. Сведения о них необходимо указать в претензии.

В суде

При отсутствии реакции на претензию единственный способ решения проблемы — обращение в суд. Иск должен соответствовать требованиям статьи 131 Гражданского процессуального кодекса РФ. Образец есть в каждом суде.

В иске прописываются те же обстоятельства, что и в претензии, но с указанием убытков, моральной компенсации и стоимости юридического сопровождения. Он рассматривается в суде по месту расположения застройщика, в редких случаях — по месту проживания истца. Если общая сумма иска не превышает 50 000 рублей, подача осуществляется в мировой суд.

Важно! Российские суды часто принимают решение о несоответствии суммы иска нанесенному ущербу. На этом основании размер компенсации уменьшают.

Досудебный порядок

Мировое урегулирование возможно. В таком случае стороны договариваются через юристов или на личной встрече. Это самый простой вариант.

Наиболее часто рассматриваются вопросы недоделок, просрочки по ДДУ, возврата платежей, разрыва договора. Грамотно составленный документ уже содержит большинство ответов, но не всегда застройщик принимает аргументы другой стороны, даже четко прописанные в договоре.

Порядок досудебного урегулирования подразумевает написание претензии застройщику. В ней подробно указываются все нарушенные пункты ДДУ, формы ответственности по договору, ссылки на основополагающие документы: Федеральный закон № 214-ФЗ и закон «О защите прав потребителей».

Если устные переговоры не дают нужного результата, претензию направляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. С момента получения у контрагента есть десять суток для реагирования на запрос.

При неполучении ответа на претензию разбирательство переносится в суд. В исковом заявлении указываются сумма неустойки, накладные, юридические расходы, штрафы за просрочку, прикладывается копия претензии как факт попытки досудебного урегулирования с указанием почтовых документов об отправке и вручении корреспонденту.

КАК РАССЧИТАТЬ РАЗМЕР НЕУСТОЙКИ

Размер иска рассчитывается разными способами. Формула расчета для физических лиц, являющихся дольщиками: неустойка равна произведению 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ и дней просрочки. Для юридических лиц сумма долга в два раза ниже, обращаться они обязаны в арбитражный суд.

При расторжении ДДУ застройщик выплачивает всю сумму с предоплатой по договору и 100% неустойки.

Калькуляторы расчета неустойки есть на многих юридических сайтах в интернете.

В случае неустранения всех недостатков в течение двух месяцев согласия застройщика на расторжение ДДУ не требуется. Неустойка за несвоевременную сдачу квартиры по договору долевого участия должна быть выплачена в течение 20 дней.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В случае нарушения сроков сдачи объекта, гарантийных обязательств на ремонт, технологическое или инженерное оборудование дольщику стоит побороться. Сумма штрафа и пени в данном вопросе высока. Не следует ждать долго, поддавшись на уговоры юристов компании. Если досудебное разбирательство не помогло — надо обращаться в суд.

Чем грозит дольщику несвоевременная оплата по договору

Подписывая договор, граждане должны понимать, что не только застройщик берет на себя определенные обязательства, но также и они обязаны соблюдать условия ДДУ. Основной обязанностью дольщика является своевременная оплата по договору. Чтобы это не стало непосильным бременем, необходимо заранее рассчитать свои силы и взвесить все положительные и отрицательные моменты участия в долевом проекте. В случае нарушения своих обязательств по внесению платежей, с дольщика взыскивается пеня за просрочку оплаты. Если выплаты будут систематически задерживаться, застройщик может вообще прекратить все отношения с участником и расторгнуть договор по своей инициативе. Все эти моменты необходимо учесть перед подписанием ДДУ.

Какие обязательства стороны принимают на себя по ДДУ

Отношения между строительной фирмой и участником регулируются ДДУ, условия которого должны полностью соответствовать положениям 214 ФЗ. В соответствии с законом в условиях договора четко прописываются обязательства, принимаемые на себя обеими сторонами. Застройщик должен построить и в положенный срок передать дольщику квартиру, а участник обязан вовремя вносить необходимые платежи. За срыв сроков закон установил определенные штрафные санкции и для одной, и для другой стороны.

Способы оплаты по договору

Закон позволяет установить в договоре один из двух возможных вариантов оплаты строящегося жилья. Дольщик может либо внести всю сумму сразу, либо оплачивать по частям в соответствии с условиями ДДУ. В каждом конкретном случае стороны самостоятельно решают, какой способ будет для них самым оптимальным.

Цена договора должна обязательно присутствовать в условиях ДДУ. При отсутствии данного пункта договор считается недействительным. В документе также должен быть отражен способ оплаты. Если предполагается единовременный платеж, в договоре указывается, до какой даты должна быть внесена требуемая сумма. Если стороны договорились о рассрочке, в документе прописывается график платежей. Вне зависимости от принятого способа расчетов участнику грозит оплата пени за просрочку платежа по договору.

Следует учесть, что застройщик не имеет права требовать внесение платы до регистрации договора в установленном порядке в органах Росреестра. Подробнее об оплате по ДДУ можно прочитать в статье «Что нужно знать об оплате по ДДУ».

Чем грозит дольщику задержка платежа

Когда девелопер может по своей инициативе расторгнуть ДДУ:

• просроченный платеж не выплачивается дольщиком два месяца и более;
• участник более чем три раза за год нарушил график оплаты.

Однако закон и в этих случаях гуманно подходит к просрочке обязательств со стороны граждан и обязывает застройщика, прежде чем расторгнуть договор, направить участнику предупреждение о необходимости внесения оплаты. Если в течение месяца со стороны дольщика не последует никакой реакции, застройщик может отправить ему уведомление об аннулировании ДДУ с требованием о выплате неустойки.

Следует учесть, что договор считается расторгнутым с момента отправки письма. Через десять будних дней после этого девелопер обязан возвратить деньги дольщику. Однако закон не позволяет застройщику высчитывать неустойку с этой суммы.

Пеня законная и договорная, в чем разница?

ГК определяет неустойку как сумму, которую должна выплатить сторона, нарушившая свои обязательства по договору. Вместе с тем существует два вида пени: законная и договорная. Первая предусмотрена в Федеральном законе и является обязательной для конкретного вида нарушений, ее размер определяется на законодательном уровне. Вторая устанавливается по соглашению сторон, которые самостоятельно определяют ее размер и условия выплаты.

За нарушения условий ДДУ, допущенные как застройщиками, так и дольщиками, предусмотрена законная неустойка. Однако в договорах нередко можно найти пункты, в которых для расчета неустойки по ДДУ используются завышенные процентные ставки. Такие условия договора рассматриваются законодателем как ущемление прав граждан.

Как производится расчет пени

В 214 ФЗ приведена формула, которая применяется для расчета неустойки. Для вычисления пени используется ключевая ставка Центробанка, действующая на момент исполнения обязательств. Сегодня она составляет 10%. За основу берется 1/300 ставки от суммы, которую задолжал дольщик, за один день. Как рассчитать пени за просрочку оплаты самостоятельно, можно посмотреть ниже.

Пеня = Сумма долга × 10%/300 × количество просроченных дней

Например, дольщик должен был внести очередной платеж по договору в сумме один миллион рублей до 10 февраля 2017 года. Но деньги были перечислены застройщику только 15 марта 2017. В результате просрочка составила 34 дня.

1 000 000 × 10%/300 (0,033) × 34 = 11 333,33

Таким образом, размер пени за просрочку составляет 11 333,33. Дольщик помимо основного долга в один миллион рублей, должен будет оплатить застройщику пеню за тридцать четыре дня. Если он и дальше будет оттягивать оплату, то каждый день к сумме долга будет прибавляться 333,33 рубля.

Возможно ли приостановить платежи или изменить график оплаты

За время пока строится дом, может произойти много событий. Вправе ли дольщик прекратить вносить платежи, если на то его вынуждают обстоятельства? Закон не позволяет участнику самостоятельно выйти из договора, если застройщик добросовестно исполняет свои обязательства. Участник может обратиться к девелоперу и при его согласии подписать с ним соглашение об изменении графика платежей или о переносе оплаты. Нужно учесть, что любое соглашение к ДДУ требует регистрации в Росреестре. Подробнее об этом можно узнать в статье «Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком».

Участник может также переуступить свои права на квартиру другому лицу, подписав с ним договор цессии. Однако до проведения сделки он должен погасить все свои долги по оплате. Правовые основы данной сделки и процесс ее проведения подробно описаны в статье.

К заключению ДДУ нужно подходить очень серьезно. Дольщик берет на себя обязательства, которые необходимо исполнять вовремя. Просрочка оплаты влечет за собой применение к нему штрафных санкций, а если нарушения носят систематический характер, застройщик может односторонне расторгнуть договор. Конечно, до этого лучше не доводить, но в жизни случаются различные ситуации. При возникновении проблем с застройщиком, обращайтесь в Общество защиты прав дольщика. Опытные юристы нашей организации окажут вам помощь в любых ситуациях. Чтобы с нами связаться, перейдите в раздел «Контакты».