Учет недвижимости не прошедших регистрацию

Обложение налогом на имущество объектов недвижимости, не прошедших государственную регистрацию

«Финансовая газета», 2006, N 27

Рассмотрим следующую ситуацию. Допустим, что российской организацией куплено или построено недвижимое имущество, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 30.06.2004) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Известно, что процесс регистрации может растянуться на несколько месяцев. Возникает вопрос, с какого момента налогоплательщику начислять налог на имущество — с даты регистрации права собственности, с момента подачи документов на государственную регистрацию или же со дня ввода в эксплуатацию объекта. До настоящего времени данный вопрос законодательством не урегулирован. Проанализируем возможные варианты исчисления налога на имущество.

Объект обложения налогом на имущество

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 (в ред. от 12.12.2005 N 147н) недвижимое имущество учитывается в качестве основных средств (далее — ОС), если одновременно выполняются следующие условия:

объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (с 1 января 2006 г. активы, предназначенные для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование и учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», также стали относиться к ОС);

объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Пунктом 1 ст. 375 НК РФ установлено, что налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Это имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Расходы на приобретение или строительство недвижимого имущества аккумулируются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Затем по сформированной в соответствии с разд. II «Оценка основных средств» ПБУ 6/01 первоначальной стоимости ОС принимаются к бухгалтерскому учету и отражаются на счете 01 «Основные средства» либо на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

До сих пор остается спорным вопрос о порядке перевода недвижимости из разряда «вложений во внеоборотные активы» в разряд «основных средств». С одной стороны, перевод объекта недвижимости в состав ОС возможен только после оформления акта приема-передачи ОС и иных документов, в том числе документов, подтверждающих государственную регистрацию объектов недвижимости. С другой стороны, допустимо принимать к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету 01 объекты недвижимости, фактически эксплуатируемые и по которым закончены капитальные вложения, а также оформлены соответствующие первичные учетные документы по приему-передаче, и документы, по которым переданы на государственную регистрацию.

В связи с этим рассмотрим несколько вариантов.

Вариант 1. Объект недвижимости фактически эксплуатируется, следовательно, он должен облагаться налогом на имущество независимо от факта подачи документов на государственную регистрацию.

Такую позицию поддерживают налоговые органы (см. Письма Управления МНС России по г. Москве от 21.06.2004 N 23-10/1/41005, от 22.12.2004 N 23-10/1/83337, Письмо Управления ФНС России по г. Москве от 27.04.2005 N 18-11/1им/30479). Аргументация состояла в следующем. Порядок принятия ОС к бухгалтерскому учету установлен в разд. II Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания), а требование о необходимости государственной регистрации объектов недвижимости содержится в разд. IV Методических указаний, определяющих порядок начисления амортизации ОС. Поэтому объекты недвижимости (в том числе объекты, по которым документы не переданы на государственную регистрацию), отвечающие требованиям п. 4 ПБУ 6/01 и п. 2 Методических указаний, фактически эксплуатируемые, признаются объектами обложения налогом на имущество организаций в соответствии со ст. 374 НК РФ. Кроме того, при определении среднегодовой стоимости имущества по данным объектам учитывается сумма амортизации, начисленная по правилам бухгалтерского учета.

По-нашему мнению, данная точка зрения не соответствует действующему законодательству в связи с тем, что недвижимость — это вид имущества, порядок учета которого имеет особенности. Кроме того, п. 52 Методических указаний указывает на то, что до момента подачи документов на государственную регистрацию объект недвижимости не может быть включен в состав ОС и, следовательно, в налоговую базу по налогу на имущество.

Вариант 2. Объект обложения налогом на имущество возникает с момента подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимость, которая фактически эксплуатируется.

Данный вариант, по-нашему мнению, в наибольшей степени соответствует действующему законодательству. Пункт 52 Методических указаний дает налогоплательщику возможность выбора и закрепления в учетной политике момента принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве ОС:

Читать еще:  Увольнение предпенсионного возраста трудовой кодекс

выделять на отдельном субсчете к счету 01 объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приему-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемые;

переводить недвижимость в состав ОС после государственной регистрации прав на нее.

Напомним, что первичным учетным документом по приему-передаче объекта недвижимости является акт приема-передачи основных средств, составленный по форме N ОС-1а, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7. Например, при купле-продаже здания именно акт приема-передачи служит основанием для списания с баланса данного объекта учета по остаточной стоимости у продавца и одновременно основанием для постановки на учет у покупателя. После передачи недвижимости по акту продавец имеет все основания и возможность подать документы на государственную регистрацию и начать эксплуатацию здания. В данной ситуации моментом возникновения объекта обложения налогом на имущество у покупателя необходимо считать дату подачи документов на государственную регистрацию (см. Письма Минфина России от 20.10.2004 N 03-06-01-04/71 и Управления МНС России по г. Москве от 01.04.2004 N 26-12/22224).

Кроме того, в данном вопросе налоговые органы нашли поддержку у арбитражных судей (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.12.2005 N Ф04-2893/2005(17566-А70-33). Арбитры делают вывод, что отсутствие документа, подтверждающего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого приобретателя и пользователя имуществом, не может служить основанием для освобождения налогоплательщика от уплаты налога на имущество.

Вариант 3. Объект обложения налогом на имущество возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимость.

Данный вариант учета правомерен только при выполнении следующих условий:

объект недвижимости учитывается на счете 08;

объект не введен в эксплуатацию;

не закончены капитальные вложения (например, осуществляется ремонт построенного здания).

Во всех остальных случаях, в том числе при формальном утверждении в учетной политике момента перевода недвижимости в состав ОС только после государственной регистрации прав на них, вероятнее всего, придется спорить с налоговыми органами.

Напомним также, что невключение объектов недвижимости в налоговую базу по налогу на имущество грозит организации привлечением:

к налоговой ответственности в соответствии со ст. 122 НК РФ за сокрытие объекта налогообложения по неосторожности или умышленно;

к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ за нарушение порядка регистрации прав на недвижимое имущество.

Приобретение основного средства, требующего государственной регистрации

Материалы подготовлены группой консультантов-методологов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и иные права.

К недвижимым вещам, согласно статье 130 ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации, относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество, законом отнесенное к недвижимому имуществу.

Предприятием как объектом прав в соответствии со статьей 132 ГК РФ признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, на основании статьи 219 ГК РФ возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав не недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Единственным доказательством зарегистрированного права является государственная регистрация и такое право может быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа — территории, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, совпадающих с границами административно — территориальных единиц.

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на основании статьи 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» удостоверяется свидетельством, форма которого устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Можно ли принять к бухгалтерскому учету объект недвижимости, на который еще не зарегистрировано право собственности? Напрашивается ответ, что такой объект не может быть принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств, поскольку право собственности на него не зарегистрировано и этот объект до момента регистрации такого права не принадлежит организации.

Читать еще:  Платят ли пенсионеры налог на землю или нет

Согласно пункту 41 Положения №34н к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки — передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геологоразведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие). Данный пункт регламентирует правила бухгалтерского учета незавершенных капитальных вложений.

В соответствии с пунктом 3 ПБУ 6/01 данное положение не применяется в отношении капитальных вложений, поэтому объекты недвижимости, не прошедшие государственной регистрации, но введенные в эксплуатацию, до момента передачи документов на регистрацию права собственности на них должны признаваться в бухгалтерском учете и учитываться на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Однако не следует забывать о том, что хотя объект основных средств и введен в эксплуатацию, амортизация по нему не может начисляться, так как он еще не прошел государственной регистрации и не принят к учету в составе основных средств.

Согласно пункту 32 ПБУ 6/01 в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, но находящихся в процессе государственной регистрации.

В целях исчисления налога на прибыль основополагающим моментом является документально подтвержденный факт подачи документов на регистрацию права собственности на приобретаемое имущество.

Согласно пункту 6 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Данная расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Срок полезного использования амортизируемого имущества определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода объекта амортизируемого имущества в эксплуатацию в соответствии с классификацией основных средств, утвержденной Правительством Российской Федерации.

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, в соответствии с пунктом 8 статьи 258 НК РФ включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию прав.

Согласно пункту 1 статьи 172 НК РФ вычеты сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных продавцами налогоплательщику при приобретении либо уплаченных при ввозе на таможенную территорию Российской Федерации основных средств, производятся в полном объеме после принятия на учет данных основных средств. При этом моментом принятия на учет основного средства будет момент его принятия к учету именно в налоговом учете. Таким образом, вычет НДС не зависит от факта завершения государственной регистрации прав на данный объект основных средств.

Изменения внесенные в статью 172 НК РФ Федеральным законом №119-ФЗ позволяют с 1 января 2006 года применить указанный вычет с момента принятия оборудования к установке требующегося при монтаже ОС в момент принятия этого ОС на учет, то есть с отражением на счете 01 «Основные средства».

Налоговые вычеты предоставляются на основании:

— счетов-фактур, предъявленных продавцами при приобретении товаров (работ, услуг);

— документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога;

С 1 января 2006 года требование об оплате приобретенных товаров (работ, услуг), предъявляемое к налогоплательщику, претендующему на вычет, снято законодателем. Такие изменения внесены в статью 171 НК РФ Федеральным законом №119-ФЗ.

— документов, подтверждающих подачу документов на регистрацию прав на данный объект основных средств.

Организация приобрела офисное здание стоимостью 1 038 400 рублей, в том числе НДС 158 400 рублей. Здание введено в эксплуатацию 10.03.2004 года, документы на государственную регистрацию права собственности на здание поданы 26.03.2004 года, в этот же день внесена плата за государственную регистрацию в размере 5 000 рублей. Свидетельство о государственной регистрации прав получено в апреле 2004 года.

Для отражения операций на счетах бухгалтерского учета будем использовать следующие наименования субсчетов:

08-4 – приобретение объектов основных средств,

08-4-1 – введенные в эксплуатацию основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы.

Учет незарегистрированной недвижимости

Е.М. Салова, эксперт АГ «РАДА»

Организации, которым принадлежит здание или другая недвижимость, должны зарегистрировать право собственности на них. При этом процедура госрегистрации может затянуться на несколько месяцев. Как учитывать приобретенную или построенную недвижимость до момента регистрации, недавно разъяснил Минфин.

Недвижимость можно купить или построить своими силами. Некоторые организации получают здание, склад, земельный участок в качестве вклада в уставный капитал. В любом случае право собственности на такое имущество нужно зарегистрировать в Едином государственном реестре. Так сказано в пункте 1 статьи 131 ГК РФ.

Однако госрегистрация – процесс довольно долгий. И до того, как недвижимость фирмы будет зарегистрирована, ее все равно необходимо учитывать на балансе организации.

Минфин в своем письме от 08.04.2003 № 16-00-14/121 (далее – Письмо № 16-00-14/121) разъяснил, как вести бухгалтерский учет незарегистрированной недвижимости. Также чиновники ответили на вопрос, с какого момента нужно начислять амортизацию по этому имуществу.

Читать еще:  Как узнать задолженность за свет по адресу через интернет

Основное средство или капвложение

Пока организация не стала полноправным владельцем недвижимого имущества, учитывать его на счете 01 «Основные средства» нельзя, даже если фактически оно уже находится в эксплуатации. До момента госрегистрации расходы на приобретение или строительство такого имущества нужно учитывать на субсчете 4 «Приобретение объектов основных средств» счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

При этом в бухгалтерском учете делаются проводки:

ДЕБЕТ 08-4 КРЕДИТ 60 (76)

– учтены затраты, связанные с приобретением недвижимости;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 (76)

Пример 1

Торговая фирма ООО «Паритет» 15 июля 2003 года приобрела у ЗАО «Кредо» здание за 30 000 000 рублей, в том числе НДС – 5 000 000 рублей. В этот же день за него были перечислены деньги.

Бухгалтер «Паритета» отразил эту операцию в бухучете так:

ДЕБЕТ 08-4 КРЕДИТ 60

– 25 000 000 рублей (30 000 000 – 5 000 000) – учтена стоимость здания;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 5 000 000 рублей – отражен НДС по приобретенному зданию;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

– 30 000 000 рублей – оплачено приобретенное здание.

Когда право собственности будет зарегистрировано, недвижимое имущество нужно перевести в состав основных средств. Для этого составляется акт по форме № ОС-1а «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)». Форма акта утверждена постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7.

В учете при этом нужно сделать проводку:

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08-4

– принято к учету основное средство.

Воспользуемся данными примера 1.

Документы на регистрацию здания организация подала 25 июля 2003 года. Право собственности было зарегистрировано 28 августа 2003 года. В этот день бухгалтер «Паритета» сделал проводку:

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08-4

– 25 000 000 рублей – здание переведено в состав основных средств.

Обратим внимание, что, даже если недвижимость еще не зарегистрирована, она все равно облагается налогом на имущество. Причем платить этот налог нужно с разницы между стоимостью имущества и начисленной амортизацией. Так сказано в письме Минфина России от 12.03.2003 № 04-05-06/8.

Как начислять амортизацию

Обычно эксплуатировать здание или склад предприятие начинает еще до регистрации права собственности. При этом может использоваться как все помещение, так и определенная его часть.

По такому имуществу можно начислять амортизацию. На это указал Минфин в Письме № 16-00-14/121. Это нужно делать с 1-го числа месяца, следующего за тем, когда помещение было введено в эксплуатацию.

Обратим внимание, что амортизация начисляется только по эксплуатируемой части помещения. Доказательством того, что имущество действительно эксплуатируется, может быть бухгалтерская справка. Она составляется в произвольной форме. Как может выглядеть такая справка, мы покажем на примере.

Пример 3

Воспользуемся данными предыдущих примеров.

По приказу директора здание было введено в эксплуатацию 30 июля 2003 года. В этот же день бухгалтер «Паритета» составил такую справку:

Стоимость здания, расположенного по адресу: ул. Лесная, д. 15, составляет 25 000 000 рублей. Здание введено в эксплуатацию 30 июля 2003 года.

Основание: приказ директора ООО «Паритет» от 30 июля 2003 г. № 24.

Главный бухгалтер ООО «Паритет» Семенова Семенова Л.П.

Организация установила для здания линейный способ начисления амортизации и срок полезного использования – 40 лет.

После этого бухгалтер «Паритета» рассчитал месячную сумму амортизации здания:

25 000 000 рублей : 40 лет : 12 месяцев = 52 083,33 рубля.

В конце каждого месяца в течение 40 лет, начиная с августа 2003 года, в учете будет делаться проводка:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 02

– 52 083,33 рублей – начислена амортизация.

Сближаем бухгалтерский и налоговый учет

В налоговом учете организация может начислять амортизацию, если одновременно выполняются два условия:

– имущество уже эксплуатируется. На это указано в пункте 2 статьи 259 НК РФ;

– поданы документы на госрегистрацию недвижимости.

Согласно пункту 8 статьи 258 НК РФ, организация должна подтвердить документально то, что документы на регистрацию уже переданы. Например, это может быть расписка, которую предприятие получит в регистрирующем учреждении после сдачи документов.

Если все указанные условия выполнены, то со следующего месяца можно начислять амортизацию.

Таким образом, чтобы сблизить бухгалтерский и налоговый учет, недвижимость следует ввести в эксплуатацию в том же месяце, когда будут поданы документы на регистрацию права собственности. То есть в этом месяце нужно составить справку о начале эксплуатации имущества.

Обратим внимание, что НДС, уплаченный при покупке недвижимости, можно поставить к вычету. Сделать это можно в месяце, следующим за тем, когда недвижимость была введена в эксплуатацию, а документы поданы на госрегистрацию. Об этом сказано в пункте 5 статьи 172 НК РФ.

Пример 4

Воспользуемся условиями предыдущих примеров.

Приобретенное здание организация начала эксплуатировать 30 июля 2003 года, а документы на регистрацию были поданы 25 июля.

Поэтому 1 августа 2003 года бухгалтер «Паритета» сделал в учете следующую проводку:

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector