Налоги при обмене квартиры
Налог при обмене квартиры: размер, порядок уплаты и ее нюансы
С 2010 года на территории РФ прослеживается очень интересная тенденция – учащение сделок с обменом квартир. С одной стороны подобное явление достаточно специфично, ведь сделка мены до сих пор является некой диковинкой на рынке недвижимости, а с другой – не столь удивительно, ибо, заключив один договор, каждая из сторон может провести сразу две сделки: продажу одной квартиры и покупку другой.
Особенностей у сделки мены, конечно, больше, чем у той же купли-продажи жилья, но по факту различия не особо то и существенные. Чаще всего вопросы у граждан возникают относительно налогообложения сделок мены с участием квартир. Учитывай сей факт, наш ресурс решил более детально рассмотреть именно этот нюанс, уделив внимание тому, как рассчитывается и в каком порядке уплачивается налог при обмене квартиры.
О налогообложении сделок мены недвижимости
Облагается ли налогами сделка по обмену недвижимым имуществом? Фото № 1
Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок. Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:
- Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2016 года, то для освобождения от уплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
- Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае уплата налога обязательна всегда.
Таким образом, получается, что налогообложению не подвержены сделки по обмену квартиры, в которых имеет место быть равноценный и бездоплатный обмен.
Многие граждане также интересуются, применима ли уплата налога при договоре мены недвижимости к системе налоговых вычетов. Ответ прост и очевиден – безусловно, да. Притом, лица, участвующие в сделке мены могут как воспользоваться полученным вычетом для погашения налоговых обязательств, так и получить некоторый вычет на свое имя.
Стоит понимать, что воспользоваться налоговым вычетом при сделке обмена квартиры могут только полноценные резиденты РФ, то есть иностранцы или лица, получившие вид на жительство, но не имеющие гражданство нашей страны, получить или воспользоваться вычетом не смогут.
Естественно, система налоговых вычетов при договоре мены применима лишь в том случае, если в нем имеется пункт доплаты, в иных ситуациях она не применяется.
Размер налога при обмене квартиры
Сколько придется уплатить при регистрации сделки? Фото № 2
Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:
- В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
- В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной доплаты.
Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к уплате налог.
Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:
- Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
- Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется уплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.
База налогообложения при регистрации сделки мены недвижимости. Фото № 3
Если же имеет место и доплата, и владение квартирой менее 3-х лет, то расчет проводится по формуле:
(Стоимость квартиры + Доплата – 1 000 000) * 0,13
Важно отметить, что в ситуациях, когда одна квартира – предмет сделки, находилась у своего владельца (участника сделки) менее 3-х лет, а другая квартира – также предмет сделки, находилась у своего владельца (другого участника сделки) более 3-х лет, то налог обязуется уплатить только собственник квартиры, владеющий ею менее 3-х лет.
Расчет размерности налога проводится исключительно по стоимости его же квартиры, то есть цена другого предмета сделки при вычислении налогооблагаемой базы не учитывается.
Порядок расчета налога с учетом налогового вычета или получение такового может быть использован любой из сторон договора мены. Определение размерности вычета происходит в том же порядке, что при сделках купли-продажи. Процедура расчета, конечно, не столь проста и достаточно запутана, но не раз уже освещалась на нашем ресурсе, поэтому настоятельно советуем ознакомиться с данным материалом.
Для общей информации уточним, что воспользоваться вычетом или получить таковой по итогам сделки можно лишь при соблюдении следующих условий:
- Стороны сделки являются не взаимозависимыми лицами. То есть, если в договоре мены квартир участвуют родители и их сын, то получение или использование налогового вычета невозможно. В случае же с участием в сделке семьи и их соседа (не родственника) система налоговых вычетов применима.
- Сторона сделки, желающая получить вычет или воспользоваться таковым, проводит уплату НДФЛ (налогов на доходы физических лиц). Здесь все просто, ведь подобная мера необходима лишь потому, что именно из НДФЛ и определяется налоговый вычет. Притом — и в ситуации с его получением, и в ситуации с его использованием.
- Получатель вычета или использующее его лицо имеет документальное подтверждение сделки. Такая мера необходима для того, чтобы подтвердить право на налоговый вычет в полномочных организациях. При отсутствии таких документов вычет зачастую не предоставляется или предоставляется на налогооблагаемую базу в 1 000 000 рублей, но не более.
Порядок уплаты и ее особенности
Как и куда производится оплата налога при оформлении сделки по обмену недвижимости. Фото № 4
Налоговые органы не так тщательно контролируют уплату налогов с проведения гражданских сделок. Обмен квартир не стал тому исключением, однако игнорировать внесение в государственную казну обязательного сбора не стоит.
Рано или поздно налоговые органы обнаружат, что сделка мены была проведена без уплаты налога, и на лица, обязующегося провести данную уплату, будет наложена некоторая ответственность, определенная Налоговым Кодексом РФ.
Дабы не допустить проблем в будущем, после проведения обмена недвижимостью, стороны мены должны позаботиться об уплате налога, конечно, если это необходимо. Процедура внесения сбора в казну не столь сложна и заключается в проведении следующих мероприятий:
- Во-первых, необходимо провести и документально оформить сделку обмена. Здесь основное, на что важно обратить внимание – это юридическая грамотность составления договора мены. Провести сделку правильно поможет использование услуг нотариуса или детальное изучение ее порядка и использование полученных знаний самостоятельно.
- Далее придется зарегистрировать проведенную сделку в Росреестре. Для этого достаточно предоставить в госорган договор мены, паспорта сторон сделки и правоустанавливающие документы на квартиры, участвующие в обмене.
- После этого уже можно преступить к непосредственной уплате налога. Обращаться в налоговую инспекцию важно по месту прописки и в срок до 30 апреля (15 июля – при доплате) года, следующего за тем, в который была проведена сделка обмена. Для получения квитанции по оплате налога в налоговую инспекцию важно предоставить:
- налоговую декларацию, составленную по форме 3НДФЛ;
- паспорт лица, уплачивающего налог;
- договор мены;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- при необходимости – доверительная документация, заявление на получение/использование вычета.
Подав нужные документы, в госоргане гражданин получит квитанцию, по которой должен будет уплатить налог. После уплаты последнего налоговые обязательства с лица официально снимаются.
Как видите, особых сложностей в расчете и уплате налога при обмене квартиры нет. Главное в данных процедурах – знать их законодательные тонкости, которые, к слову, подробно освещены выше. Надеемся, сегодняшняя статья дала ответы на интересующие вас вопросы.
Все об уплате налогов при осуществлении сделок с недвижимость, в том числе при обмене жилья, вы можете узнать, посмотрев видео:
Каждый человек обязан выплачивать налоги. В том числе и за продажу недвижимого имущества.
В каких случаях требуется уплатить подоходный налог:
- если квартира, которую было решено обменять, находится в собственности менее 3 лет;
- когда имущество обменивается с доплатой.
В законодательстве России установлено, что если недвижимое имущество было получено до 2016 года, то срок владения, после которого можно не платить налог за продажу квартиры, составляет 3 года. Если же жилье было приобретено после этого года, то срок владения увеличивается до 5 лет. Имеется одно правило: если обмен происходит равноценных квартир и доплата не требуется ни с одной из сторон, подоходный налог платить не надо. Налоговый кодекс не определяет чёткого налога при обмене квартиры, так же как и Гражданский Кодекс не разъясняет, какова должна быть величина налога на мену.
Согласно Гражданскому кодексу России обмен приравнивается к договору купли-продажи.
Как определить налоговую базу
Доход, который получает каждая сторона при обмене недвижимого имущества, рассчитывается из полной его стоимости на момент заключения договора. Если продавцы не указывают цену жилья в договоре, то она рассчитывается из рыночной стоимости. Когда одна сторона делает доплату за новую квартиру, сумма этой доплаты также будет включена в доход от продажи недвижимости. Таким образом, получается, если квартира стоила 2 млн, а доплата составила 500 тысяч, то общая сумма налоговой базы составит 2.5 млн рублей.
Как вычислить налог
Чтобы понять какие необходимо оплатить налоги при обмене квартиры, надо знать простые требования законодательства.
- Заплатить придётся не за всю стоимость квартиры, а только за ту часть, по которой произведена доплата. Например, старая квартира стоила 2 млн, новая будет ценой 3 млн, нужно произвести доплату в размере 1 млн, в этом случае, налогом облагается только сумма доплаты, точнее, придётся выплатить 130 тысяч рублей.
- Сумма, которая была оплачена за жилье, должна быть задекларирована. Декларацию необходимо подать в налоговую инспекцию не позже 1 мая следующего года.
- Если квартира была в собственности меньше трёх лет, но доплата отсутствует, нужно также подать декларацию о доходе в налоговый орган.
- Налог уплачивается не позднее середины июля следующего года от получения прибыли.
- Человеку при обмене квартиры положен налоговый вычет за неё.
Когда положены налоговые вычеты
Если при обмене недвижимости человек получает доплату, за которую должен выплатить налог, он способен снизить налоговую базу на налоговый вычет.
Льготы рассчитываются на сумму, по которой происходит снижение:
- Если установлена сумма лимита. Когда у человека не имеется зафиксированного подтверждения расходов по обмену квартиры, то налоговый вычет предоставляется из стандартного размера в 1 млн рублей.
- Если имелись затраты на покупку жилья при обмене. Когда человек может подтвердить документально все затраты на приобретаемое по обмену жилье, он может снизить размер доплаты на эту сумму. В случае когда затраты равны или превышают сумму доплаты выплата налогов не производится. Необходимо учитывать, что, несмотря на то что налог платить не надо, дополнительный доход необходимо отразить в декларации и подать в налоговую инспекцию по месту регистрации.
При обмене квартиры гражданин имеет право на налоговый вычет за приобретение жилья, при этом законом не установлены ограничения на наличие доплаты по этому объекту.
Налоговый вычет при приобретении жилья отличается от вычета при продаже и рассчитывается из общей стоимости квартиры. Право на налоговый вычет имеют все собственники жилья, поэтому если квартира куплена или приобретена по обмену, то заявление на налоговый вычет могут подавать оба супруга. Главное, что необходимо знать в этой ситуации, так это то, что право на налоговый вычет может наступить если квартира покупается или обменивается у постороннего человека. Если же собственниками нового жилья будут родственники, налоговая инспекция откажет в оформлении вычета.
Как оплатить налог
Многих людей, решивших провести обмен своей недвижимости, интересует вопрос: как оплатить налог. Составляя договор мены у нотариуса можно и не уплачивать налог с прибыли, но для того чтобы защитить свои права, лучше, конечно, не рисковать.
После того как будет произведена доплата, нотариус поможет высчитать какой будет с неё запрошен налог. Далее, необходимо обратиться в Российский реестр, куда подаётся заявление на приобретение права собственности на недвижимость. Специалист сам рассчитает необходимую для оплаты величину налог и сообщит реквизиты, по которым его можно оплатить.
Некоторые люди стараются использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье. Довольно справедливое решение с учётом того, что обычно доплату производят при желании улучшить свою недвижимость. Но нужно понимать, что оставить оплату налога «на потом» не получится.
Интересным моментом во всей системе налогообложения является:
- только граждане России могут оплачивать налог за продажу имущества 13%;
- лица без Российского гражданства при покупке или продаже недвижимости должны уплатить 20% от дохода по сделке.
Что думают о договоре мены представители органов
Самым простым мнением для народа стала мотивация Министерства финансов России. Её отразили в некоторых законодательных актах. По этому мнению, договор мены — это тот же договор купли-продажи, где каждая сторона является продавцом и покупателем. Когда недвижимость принадлежала лицу более чем три года, она при продаже не облагается налогом.
Представители налоговой службы видят всю ситуацию по-своему. Исходя из их мнения становится понятно, что человек при обмене квартиры не затрачивает собственные средства, за исключением случаев, когда нужно произвести доплату. Поэтому налог должен быть рассчитан только с суммы произведённой оплаты, а право на налоговый вычет не должно относиться к договору обмена.
Судебная практика показывает, что иногда люди при спорных вопросах, касающихся налогообложения по договору мены, обращаются в суд.
Специально для таких случаев установлено, что получить доход лицо может:
- в денежном эквиваленте;
- в материальном виде;
- в натуральной форме.
В первых двух случаях проблем не возникает, но вот при вопросах дохода в натуральной форме иногда происходят непонимания. Специально для этого судьи уточнили что, если одна квартира при договоре обмена полностью равна по сумме другой квартире, то такая сделка не должна быть обременена налогом.
Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры
Последнее обновление 2019-06-02 в 12:16
Рассмотрим, каким образом регулируется порядок предоставления налогового вычета по договору обмена.
Особенности получения налогового вычета при обмене квартиры
С фактической точки зрения мена не является деятельностью по извлечению дохода, если речь не идет о мене с доплатой. Происходит передача друг другу эквивалентного имущества, а доходов как таковых здесь нет.
Но юридически мена делится для каждой стороны на 2 части:
- отчуждение, т. е. реализация, своего имущества;
- приобретение, т. е. покупка, имущества другой стороны.
Из этого вытекают следующие налоговые последствия:
- за продажу своей квартиры нужно платить НДФЛ при определенных условиях;
- за продажу квартиры можно уменьшить базу обложения на сумму вычета или расходов;
- за покупку квартиры можно получить имущественный вычет.
Вычет при продаже по договору мены
Каждая из сторон является и продавцом, и покупателем. Реализация имущества подлежит подоходному налогообложению согласно ст.209 Налогового кодекса России. Базой для начисления НДФЛ является стоимость объекта мены, о чем сказано в ст.39, 209 и 210 НК РФ.
Но в ст.217 НК РФ предусмотрено освобождение для граждан при соблюдении одного из следующих условий:
квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя до 2016 года;
- квартира куплена до 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 3 лет;
- квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя после 2016 года и после одного из перечисленных событий прошло более 3 лет;
- квартира куплена после 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 5 лет.
Но тем, у кого таких условий нет, в рамках ст.220 НК РФ можно воспользоваться одним из 2 способов уменьшения базы:
- вычет при продаже недвижимости — до 1 000 000 рублей;
- расходы на приобретение этой недвижимости.
Пример 1
Андреева Кристина купила квартиру за 2 200 000 рублей и со стоимостью 2 300 000 и в том же году по договору мены обменяла ее на дом стоимостью 2 500 000 рублей с доплатой 200 000.
Первая операция из договора мены: продажа за 2 300 000 рублей. Это база обложения. Если считать по ней, то НДФЛ составит: 2 300 000 × 13% = 299 000 рублей.
Однако можно применить вычет, его максимальный размер — 1 000 000 рублей. База: 2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000. НДФЛ: 1 300 000 × 13% = 169 000 рублей.
А можно уменьшить базу на величину расходов. Андреева купила эту квартиру за 2 200 000. База: 2 300 000 — 2 200 000 = 100 000. НДФЛ: 100 000 × 13% = 13 000 рублей. Это оптимальный вариант.
Андреева должна не только заплатить эту сумму в бюджет, но и сдать перед этим декларацию 3-НДФЛ.
Вычет при покупке по договору мены
При обмене каждая сторона является и покупателем. За покупку жилья налог платить не нужно, естественно. Напротив, законодательство в целях поддержки граждан, приобретающих новое жилье, предлагает помощь — возврат уплаченного ранее НДФЛ. Максимальный размер возврата: 260 000 рублей, это 13% от максимального размера вычета за покупку — 2 000 000 рублей.
Продолжим рассматривать пример с госпожой Андреевой. Ее расходы составили 2 500 000 рублей — налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой учитывает и стоимость меняемого имущества и размер доплаты. Но вычет равен 2 000 000, больше использовать невозможно.
Для получения вычета нужно указать в декларации 3-НДФЛ основания для получения вычета. Эта будет та же декларация, в которой вы пишите сведения о продаже, но в другом листе показываете покупку.
Имущественным вычетом за покупку можно покрыть НДФЛ за продажу. В случае Андреевой это будет так:
- Она должна заплатить 13 000 за продажу по договору мены.
- Ей подлежит возврат в размере 260 000 рублей. Будем считать, что она возвращает всю сумму за год, хотя такое бывает редко.
- В итогах декларации произойдет взаимозачет: 260 000 — 13 000 = 247 000 рублей к возврату.
Заполнить декларацию при покупке квартиры по договору мены вам поможет статья «Образец и пример заполнения декларации 3-НДФЛ на налоговый вычет при покупке квартиры»
Итоги
- При мене происходит и продажа, и покупка объектов недвижимости, поэтому каждая сторона является продавцом и покупателем.
- За продажу нужно платить НДФЛ, если объект был в собственности до 3 или 5 лет.
- НДФЛ можно уменьшить на размер вычета или расходы при покупке этого объекта.
- За покупку гражданин может получить возврат в пределах 260 000 рублей.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!
(4 оценок, средняя: 4,50)