Налоги при обмене квартиры

Налог при обмене квартиры: размер, порядок уплаты и ее нюансы

С 2010 года на территории РФ прослеживается очень интересная тенденция – учащение сделок с обменом квартир. С одной стороны подобное явление достаточно специфично, ведь сделка мены до сих пор является некой диковинкой на рынке недвижимости, а с другой – не столь удивительно, ибо, заключив один договор, каждая из сторон может провести сразу две сделки: продажу одной квартиры и покупку другой.

Особенностей у сделки мены, конечно, больше, чем у той же купли-продажи жилья, но по факту различия не особо то и существенные. Чаще всего вопросы у граждан возникают относительно налогообложения сделок мены с участием квартир. Учитывай сей факт, наш ресурс решил более детально рассмотреть именно этот нюанс, уделив внимание тому, как рассчитывается и в каком порядке уплачивается налог при обмене квартиры.

О налогообложении сделок мены недвижимости

Облагается ли налогами сделка по обмену недвижимым имуществом? Фото № 1

Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок. Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:

• Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2016 года, то для освобождения от уплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
• Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае уплата налога обязательна всегда.

Таким образом, получается, что налогообложению не подвержены сделки по обмену квартиры, в которых имеет место быть равноценный и бездоплатный обмен.

Многие граждане также интересуются, применима ли уплата налога при договоре мены недвижимости к системе налоговых вычетов. Ответ прост и очевиден – безусловно, да. Притом, лица, участвующие в сделке мены могут как воспользоваться полученным вычетом для погашения налоговых обязательств, так и получить некоторый вычет на свое имя.

Стоит понимать, что воспользоваться налоговым вычетом при сделке обмена квартиры могут только полноценные резиденты РФ, то есть иностранцы или лица, получившие вид на жительство, но не имеющие гражданство нашей страны, получить или воспользоваться вычетом не смогут.

Естественно, система налоговых вычетов при договоре мены применима лишь в том случае, если в нем имеется пункт доплаты, в иных ситуациях она не применяется.

Размер налога при обмене квартиры

Сколько придется уплатить при регистрации сделки? Фото № 2

Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:

• В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
• В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной доплаты.

Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к уплате налог.

Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:

• Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
• Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется уплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.

База налогообложения при регистрации сделки мены недвижимости. Фото № 3

Если же имеет место и доплата, и владение квартирой менее 3-х лет, то расчет проводится по формуле:

(Стоимость квартиры + Доплата – 1 000 000) * 0,13

Важно отметить, что в ситуациях, когда одна квартира – предмет сделки, находилась у своего владельца (участника сделки) менее 3-х лет, а другая квартира – также предмет сделки, находилась у своего владельца (другого участника сделки) более 3-х лет, то налог обязуется уплатить только собственник квартиры, владеющий ею менее 3-х лет.

Расчет размерности налога проводится исключительно по стоимости его же квартиры, то есть цена другого предмета сделки при вычислении налогооблагаемой базы не учитывается.

Порядок расчета налога с учетом налогового вычета или получение такового может быть использован любой из сторон договора мены. Определение размерности вычета происходит в том же порядке, что при сделках купли-продажи. Процедура расчета, конечно, не столь проста и достаточно запутана, но не раз уже освещалась на нашем ресурсе, поэтому настоятельно советуем ознакомиться с данным материалом.

Для общей информации уточним, что воспользоваться вычетом или получить таковой по итогам сделки можно лишь при соблюдении следующих условий:

1. Стороны сделки являются не взаимозависимыми лицами. То есть, если в договоре мены квартир участвуют родители и их сын, то получение или использование налогового вычета невозможно. В случае же с участием в сделке семьи и их соседа (не родственника) система налоговых вычетов применима.
2. Сторона сделки, желающая получить вычет или воспользоваться таковым, проводит уплату НДФЛ (налогов на доходы физических лиц). Здесь все просто, ведь подобная мера необходима лишь потому, что именно из НДФЛ и определяется налоговый вычет. Притом — и в ситуации с его получением, и в ситуации с его использованием.
3. Получатель вычета или использующее его лицо имеет документальное подтверждение сделки. Такая мера необходима для того, чтобы подтвердить право на налоговый вычет в полномочных организациях. При отсутствии таких документов вычет зачастую не предоставляется или предоставляется на налогооблагаемую базу в 1 000 000 рублей, но не более.

Порядок уплаты и ее особенности

Как и куда производится оплата налога при оформлении сделки по обмену недвижимости. Фото № 4

Налоговые органы не так тщательно контролируют уплату налогов с проведения гражданских сделок. Обмен квартир не стал тому исключением, однако игнорировать внесение в государственную казну обязательного сбора не стоит.

Рано или поздно налоговые органы обнаружат, что сделка мены была проведена без уплаты налога, и на лица, обязующегося провести данную уплату, будет наложена некоторая ответственность, определенная Налоговым Кодексом РФ.

Дабы не допустить проблем в будущем, после проведения обмена недвижимостью, стороны мены должны позаботиться об уплате налога, конечно, если это необходимо. Процедура внесения сбора в казну не столь сложна и заключается в проведении следующих мероприятий:

1. Во-первых, необходимо провести и документально оформить сделку обмена. Здесь основное, на что важно обратить внимание – это юридическая грамотность составления договора мены. Провести сделку правильно поможет использование услуг нотариуса или детальное изучение ее порядка и использование полученных знаний самостоятельно.
2. Далее придется зарегистрировать проведенную сделку в Росреестре. Для этого достаточно предоставить в госорган договор мены, паспорта сторон сделки и правоустанавливающие документы на квартиры, участвующие в обмене.
3. После этого уже можно преступить к непосредственной уплате налога. Обращаться в налоговую инспекцию важно по месту прописки и в срок до 30 апреля (15 июля – при доплате) года, следующего за тем, в который была проведена сделка обмена. Для получения квитанции по оплате налога в налоговую инспекцию важно предоставить:

• налоговую декларацию, составленную по форме 3НДФЛ;
• паспорт лица, уплачивающего налог;
• договор мены;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• при необходимости – доверительная документация, заявление на получение/использование вычета.

Подав нужные документы, в госоргане гражданин получит квитанцию, по которой должен будет уплатить налог. После уплаты последнего налоговые обязательства с лица официально снимаются.

Как видите, особых сложностей в расчете и уплате налога при обмене квартиры нет. Главное в данных процедурах – знать их законодательные тонкости, которые, к слову, подробно освещены выше. Надеемся, сегодняшняя статья дала ответы на интересующие вас вопросы.

Все об уплате налогов при осуществлении сделок с недвижимость, в том числе при обмене жилья, вы можете узнать, посмотрев видео:

Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры

Последнее обновление 2019-06-02 в 12:16

Рассмотрим, каким образом регулируется порядок предоставления налогового вычета по договору обмена.

Особенности получения налогового вычета при обмене квартиры

С фактической точки зрения мена не является деятельностью по извлечению дохода, если речь не идет о мене с доплатой. Происходит передача друг другу эквивалентного имущества, а доходов как таковых здесь нет.

Но юридически мена делится для каждой стороны на 2 части:

• отчуждение, т. е. реализация, своего имущества;
• приобретение, т. е. покупка, имущества другой стороны.

Из этого вытекают следующие налоговые последствия:

• за продажу своей квартиры нужно платить НДФЛ при определенных условиях;
• за продажу квартиры можно уменьшить базу обложения на сумму вычета или расходов;
• за покупку квартиры можно получить имущественный вычет.

Вычет при продаже по договору мены

Каждая из сторон является и продавцом, и покупателем. Реализация имущества подлежит подоходному налогообложению согласно ст.209 Налогового кодекса России. Базой для начисления НДФЛ является стоимость объекта мены, о чем сказано в ст.39, 209 и 210 НК РФ.

Но в ст.217 НК РФ предусмотрено освобождение для граждан при соблюдении одного из следующих условий:

квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя до 2016 года;

• квартира куплена до 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 3 лет;
• квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя после 2016 года и после одного из перечисленных событий прошло более 3 лет;
• квартира куплена после 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 5 лет.

Но тем, у кого таких условий нет, в рамках ст.220 НК РФ можно воспользоваться одним из 2 способов уменьшения базы:

• вычет при продаже недвижимости — до 1 000 000 рублей;
• расходы на приобретение этой недвижимости.

Пример 1

Андреева Кристина купила квартиру за 2 200 000 рублей и со стоимостью 2 300 000 и в том же году по договору мены обменяла ее на дом стоимостью 2 500 000 рублей с доплатой 200 000.

Первая операция из договора мены: продажа за 2 300 000 рублей. Это база обложения. Если считать по ней, то НДФЛ составит: 2 300 000 × 13% = 299 000 рублей.

Однако можно применить вычет, его максимальный размер — 1 000 000 рублей. База: 2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000. НДФЛ: 1 300 000 × 13% = 169 000 рублей.

А можно уменьшить базу на величину расходов. Андреева купила эту квартиру за 2 200 000. База: 2 300 000 — 2 200 000 = 100 000. НДФЛ: 100 000 × 13% = 13 000 рублей. Это оптимальный вариант.

Андреева должна не только заплатить эту сумму в бюджет, но и сдать перед этим декларацию 3-НДФЛ.

Вычет при покупке по договору мены

При обмене каждая сторона является и покупателем. За покупку жилья налог платить не нужно, естественно. Напротив, законодательство в целях поддержки граждан, приобретающих новое жилье, предлагает помощь — возврат уплаченного ранее НДФЛ. Максимальный размер возврата: 260 000 рублей, это 13% от максимального размера вычета за покупку — 2 000 000 рублей.

Продолжим рассматривать пример с госпожой Андреевой. Ее расходы составили 2 500 000 рублей — налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой учитывает и стоимость меняемого имущества и размер доплаты. Но вычет равен 2 000 000, больше использовать невозможно.

Для получения вычета нужно указать в декларации 3-НДФЛ основания для получения вычета. Эта будет та же декларация, в которой вы пишите сведения о продаже, но в другом листе показываете покупку.

Имущественным вычетом за покупку можно покрыть НДФЛ за продажу. В случае Андреевой это будет так:

1. Она должна заплатить 13 000 за продажу по договору мены.
2. Ей подлежит возврат в размере 260 000 рублей. Будем считать, что она возвращает всю сумму за год, хотя такое бывает редко.
3. В итогах декларации произойдет взаимозачет: 260 000 — 13 000 = 247 000 рублей к возврату.

Заполнить декларацию при покупке квартиры по договору мены вам поможет статья «Образец и пример заполнения декларации 3-НДФЛ на налоговый вычет при покупке квартиры»

Итоги

1. При мене происходит и продажа, и покупка объектов недвижимости, поэтому каждая сторона является продавцом и покупателем.
2. За продажу нужно платить НДФЛ, если объект был в собственности до 3 или 5 лет.
3. НДФЛ можно уменьшить на размер вычета или расходы при покупке этого объекта.
4. За покупку гражданин может получить возврат в пределах 260 000 рублей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

(4 оценок, средняя: 4,50)