Обязать зарегистрировать договор аренды земельного участка

Обязать зарегистрировать договор аренды земельного участка

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

01.12.2013 подписан договор аренды муниципальной земли, акт приемки-передачи земельного участка составлен и подписан сторонами также 01.12.2013. Договор аренды зарегистрирован 01.03.2014. В договоре имеется условие, что арендная плата начисляется с даты заключения договора, то есть с 01.12.2013. Фактически землей арендатор стал пользоваться после регистрации договора.
Противоречит ли законодательству условие о начислении арендной платы с даты подписания договора (а не с даты его государственной регистрации)?

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды земельного участка, за исключением договора, заключенного на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Основываясь на приведенных нормах, суды долгое время придерживались мнения о том, что до момента регистрации долгосрочного договора аренды земельного участка у сторон такого договора не возникают обязанности, которые им предусмотрены, включая обязанность арендатора уплачивать арендную плату, а лицо, пользующееся земельным участком в этот период, должно возместить его собственнику стоимость неосновательно сбереженной арендной платы за время его фактического использования (ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ) (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2010 N Ф09-9099/10-С6, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.10.2005 N Ф08-4374/05, постановление ФАС Московского округа от 17.09.2012 N Ф05-8464/12 по делу N А40-95031/2011, п. 26 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 14.06.2012, постановление ФАС Центрального округа от 25.10.2012 N Ф10-3887/12).

Однако, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то, независимо от факта государственной регистрации, такое соглашение связало их обязательством. В этом случае пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, а оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13). То обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, имеет значение лишь в отношениях с участием третьих лиц (в частности, за арендатором по договору, не прошедшему государственную регистрацию, не признается предусмотренное п. 1 ст. 617 ГК РФ право следования). Иными словами, государственная регистрация договора аренды необходима лишь для возникновения его абсолютного эффекта (действия в отношении третьих лиц). Аналогичный подход отражен в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11 и п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.*(1)

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом.

В силу договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендная плата является встречным предоставлением за исполнение этой обязанности (п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ) и, следовательно, подлежит уплате только за период после фактической передачи объекта аренды (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановление ФАС Московского округа от 21.01.2009 N КГ-А40/12790-08, постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 января 2010 г. по делу N А56-17565/2009, постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2009 N Ф09-10247/09-С3).*(2)

Фактическое неиспользование объекта аренды арендатором не освобождает его от внесения арендной платы (смотрите, например, п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), поскольку в силу договора аренды арендодатель лишь обеспечивает возможность беспрепятственного пользования объектом аренды в течение срока аренды (ст. 615 ГК РФ). Иными словами, для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для его использования — договора аренды, а также факта надлежащего исполнения договора со стороны арендодателя, а именно передачи предмета договора арендатору и обеспечения возможности пользоваться им в течение срока аренды. В связи с этим, по смыслу ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан уплачивать арендную плату за период, начало которого определяется передачей объекта аренды, а окончание — моментом возврата этого имущества арендодателю или созданием арендодателем препятствий к пользованию имуществом (смотрите также п.п. 10, 37, 38 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N ВАС-13689/12).

В силу особых свойств недвижимых вещей (в том числе земельных участков) их невозможно передать путем вручения (фактической передачи во владение). Поэтому передача земельного участка в аренду, по смыслу ст. 611 ГК РФ, подтверждается передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Наличие передаточного акта, составленного на определенную дату, презюмирует факт исполнения обязательства по передаче имущества в аренду в соответствующий день (смотрите, например, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 11АП-9338/12, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 N 18АП-4824/12, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 N 15АП-3836/11), тем самым не лишая сторон возможности доказывать обратное любыми средствами доказывания с учетом требований процессуального законодательства (ст.ст. 64, 68 АПК РФ, ст.ст. 55, 67 ГПК РФ).

Таким образом, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за пользование земельным участком с момента его передачи арендатору, то есть, применительно к рассматриваемой ситуации, с 1 декабря 2013 года, если не будет доказан иной момент передачи земельного участка в аренду.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

7 апреля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Соответствующее толкование норм права является обязательным для арбитражных судов (п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ).

*(2) Условие договора аренды, предусматривающее обязанность арендатора по внесению арендной платы за период, предшествующий фактической передаче земельных участков, как условие, предполагающее взимание платы без встречного имущественного предоставления, рассматривается судами в качестве недействительного условия (ст. 168 ГК РФ) (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2009 N А53-5985/2009, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2004 N А29-5664/2003-2э, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 N 02АП-590/2011, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 N 15АП-20033/13, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 N 07АП-11517/13; смотрите также разъяснения, представленные в п.п. 4, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147).

В качестве основания для соответствующей квалификации, как представляется, необходимо рассматривать положение п. 1 ст. 575 ГК РФ — в случаях, когда договор аренды заключен между коммерческими организациями, и положения п. 3 ст. 1, ст. 10 ГК РФ — в отношениях из договора аренды, заключенного между иными организациями (смотрите также п.п. 8, 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16).

Регистрация договора аренды земельного участка

Аренда земли – вид имущественных отношений, при котором земля передается во временное пользование арендатору за установленную плату.

Участники сделки самостоятельно определяют цели использования земельного участка, а также обязанности, порядок расторжения и прочие положения по договору.

Существенные условия договора аренды земли

В соответствии со ст.432 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ в контракте отражаются следующие сведения:

• Предмет – участок земли. За исключением: заповедников, воинских и гражданских захоронений и т. д.
• Местонахождение, кадастровый номер, площадь в квадратных метрах территории.
• Оговаривается целевое назначение земли, возможность и условия субаренды.
• Арендная плата. Прописывается сумма арендной платы, способ расчета, составляется график платежей.

ВАЖНО! Отсутствие в соглашении оговоренной продолжительности аренды не отменяет условия договора. Такой контракт рассматривается как бессрочный.

Порядок госрегистрации договора аренды земельного участка

На основании ст. 609 ГК РФ контракт продолжительностью более 12 месяцев оформляется в письменном виде и подлежит госрегистрации.

Сведения о наступивших правовых отношениях проверяются на предмет законности и вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Порядок действий при государственной регистрации договора аренды земельного участка:

1. Подготовка документации.
2. Оплата госпошлины.
3. Предоставление справок в Росреестр (лично, через МФЦ или почтой).
4. Проверка сведений на предмет законности соглашения.
5. Выдача оригинала договора с отметкой о госрегистрации.

ВАЖНО! Участникам сделки необязательно участвовать в процессе госрегистрации лично. Подать справки может доверенное лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Росреестр вправе приостановить процедуру на 1 месяц, если возникли сомнения относительно законности совершенной сделки. Например, выяснилось, что арендодатель не имеет права распоряжения участком, или разрешение на сдачу земли в наем получено от госоргана, не обладающего такой компетенцией. Если по истечении периода приостановки заявители не разрешили препятствия, в регистрации акта отказывается.

Срок подачи документов и регистрации

ФЗ №218 от 13.07.2015 устанавливает срок исполнения фиксации в ЕГРН сведений о договорея

• 7 дней с момента приема сведений органом регистрации прав;
• 9 дней с момента подачи данных через МФЦ.

Законодательно не установлен срок подачи документов на госрегистрацию после подписания контракта.

Пакет документов

Для регистрации договора аренды требуются следующие бумаги:

• договор аренды в трех экземплярах: два вернутся после процедуры участникам сделки, третий нужен для внесения данных в ЕГРН;
• кадастровый паспорт земли;
• паспорт заявителя или учредительные документы, если стороной соглашения выступает предприятие;
• документ на право собственности арендодателя на участок или разрешение местного органа власти на сделку, если земля находится в муниципальной собственности;
• чек об уплате госпошлины;
• заявление о внесении сведений по сделке в ЕГРН.

Пакет документов может дополняться справками в зависимости от особенностей сделки.

Размер госпошлины

Налоговым кодексом установлена госпошлина для физических лиц в размере 2 000 р., для предприятий – 22 000 р.

Где проходит регистрация

Государственная регистрация акта проходит в отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения земельного участка.

В каких случаях регистрировать договор аренды не нужно

Если срок аренды земельного участка не превышает 12 месяцев, информация о сделке не заносится в ЕГРН (ст.26 ЗК РФ).

На основании письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ №59 от 16.02.2001, контракт, в котором не оговаривается срок сделки, не нуждается в государственной регистрации.

Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре

Регистрация договора аренды земельного участка — Росреестр осуществляет её в установленные законодательством сроки. Процедура является обязательной в ряде случаев, однако не всегда. О том, когда провести регистрацию необходимо и каким образом это сделать, расскажем в настоящей статье.

Что такое госрегистрация аренды земельного участка?

Гражданское законодательство России среди прочих вариантов оформления сделок предусматривает необходимость регистрации заключенных договоров в специальной организации — Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Это означает, что сторонам по сделке недостаточно просто оформить договор и подписать его. Чтобы наступили правовые последствия, предусмотренные соглашением между контрагентами, необходимо совершить ряд действий, заключающихся в дополнительной фиксации принятых решений.

Собственно, госрегистрация представляет собой внесение данных о договорных отношениях в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Занимаются этим сотрудники вышеназванной организации. От сторон сделки требуется лишь обратиться к ним самостоятельно или через доверенного посредника с необходимым пакетом документов.

Законодательство о госрегистрации аренды

Комплекс законодательных актов о госрегистрации аренды земли представлен Гражданским кодексом РФ, который и устанавливает подобную форму договора (ст. 609), а также приводит случаи, когда такая регистрация необходима.

Кроме ГК РФ к нормативной базе, регулирующей порядок и процедуру участия государства в учете сделок об аренде земли, можно отнести такие документы:

• Земельный кодекс РФ (ст. 26);
• федеральный закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, который в целом устанавливает требования к порядку госрегистрации любых сделок, включая аренду;
• федеральный закон «О содействии развитию жилстроительства» от 24.07.2008 № 161-ФЗ;
• федеральный закон «Об обороте земель сельхозназначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ст. 14);
• федеральный закон «О банкротстве» от 26.20.2002 № 127-ФЗ (ст. 201.3);
• федеральный закон «О введении в действие Лесного кодекса РФ» от 04.12.2006 № 201-ФЗ (ст. 4.3).

Практическую судебную часть систематизирует постановление пленума Высшего арбитражного суда России «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.2005 № 11.

Помимо этого, принят федеральный закон «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 145-ФЗ, который вступит в силу в начале 2017 года.

Когда требуется зарегистрировать договор аренды земли в Росреестре?

В соответствии со ст. 609 ГК РФ письменно договор аренды должен быть оформлен в следующих случаях:

• если длительность арендных отношений составляет более года;
• если хотя бы один из контрагентов является организацией (независимо от срока арендных отношений).

Согласно же ст. 26 Земельного кодекса РФ пройти процедуру госрегистрации договор аренды земляного надела должен, если срок арендных отношений составляет год или более.

При этом судебная практика идет по тому пути, что арендный договор на землю, подписанный на период меньше года, и последующий точно такой же договор с теми же контрагентами, заключаемый меньше чем на 12 месяцев, не подлежат регистрации. То есть стороны, у которых нет желания собирать документы и обращаться в Росреестр, имеют право подписать соглашение сроком на 11 месяцев, а далее продлить эти отношения опять же на 11 месяцев.

Более того, практика сложилась так, что арендный договор, заключенный на неопределенный срок, также не требует регистрации в связи с тем, что он может быть прекращен в любой момент по заявлению одной из сторон.

Документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды земли

Для проведения процедуры госрегистрации аренды земельного участка в отделение Росреестра нужно предоставить пакет документов, состоящий из следующих бумаг:

1. Паспорт для граждан или комплект учредительных и регистрационных документов для организаций (свидетельство о регистрации, ИНН, устав, документ о назначении директора, выписка из налоговой, доверенность, если организацию представляет не директор). Эти документы подаются в заверенных нотариусом копиях с предъявлением оригиналов для ознакомления.
2. Если одну из сторон договорных отношений представляет иное лицо, то предъявляется нотариально оформленная доверенность (оригинал, сдается вместе с документами для проведения госрегистрации).
3. Непосредственно договор аренды в 2 экземплярах.
4. Разрешительный документ органа местного самоуправления или госоргана о предоставлении земли в аренду.
5. Если участок арендуется у частного собственника — документы о собственности на земельный надел.
6. Кадастровый паспорт на участок.
7. Если на участке находятся какие-либо строения — правоустанавливающие документы на них.
8. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.

Кроме этого, требуется заявление о проведении регистрации от обеих сторон сделки. Если подача документов производится заявителями очно, то заявление формируют специалисты, осуществляющие прием.

Перечень документов, предъявляемых для проведения госрегистрации, может варьироваться в зависимости от конкретной ситуации. Поэтому прежде чем подавать бумаги на регистрацию, стоит обратиться в Росреестр за консультацией.

Процедура госрегистрации

Для того чтобы зарегистрировать арендную сделку, сторонам соглашения лично или через представителей можно обратиться в отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка либо в один из многофункциональных центров.

Росреестр через свой сайт rosreestr.ru предоставляет возможность предварительно записаться на прием и избежать тем самым продолжительного ожидания в очередях.

Помимо указанных способов передачи документов для госрегистрации можно заказать выездное обслуживание специалистов регистрационной службы. Для этого необходимо обратиться с заявкой:

• по телефону;
• почтовым сообщением;
• по электронной почте;
• в подразделение Росреестра, осуществляющее прием-выдачу документов;
• в региональное отделение Росреестра.

Номер телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, необходимые для связи, опубликованы на сайте Росреестра. Также через сайт можно предварительно подать документы на регистрацию в электронном виде.

Если стороны арендных отношений уверены в комплектности регистрационного пакета документов, то для осуществления процедуры регистрации можно отправить документы почтовым отправлением.

Отправляясь на регистрацию очно или пересылая документы одним из перечисленных способов, не забудьте уплатить госпошлину за регистрацию, которая составляет 2 000 рублей для граждан и 22 000 рублей для организаций. Ознакомиться с реквизитами и сформировать квитанцию можно на сайте Росреестра.