Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Составляем договор аренды земельного участка по типовому образцу

Каждый собственник земельного участка вправе передать его во временное пользование и владение третьим лицам за плату. При этом сам участок является предметом договора аренды, а следовательно должен быть индивидуализирован как объект недвижимости и не запрещен к обороту.

В каких случаях заключается договор?

Аренда участка – одна из наиболее распространенных и эффективных форм пользования землей.

Причин арендовать участок – множество, например: для организации фермерского хозяйства, ведения подсобного или дачного хозяйств, развития сельхозпроизводства (касается использования земель сельхозназначения) .

Но самая востребованная цель и причина аренды участка – строительство объектов недвижимости.

Основным документом для возведения любого строения, будь то жилой дом, гараж, производственный цех или магазин, является право на пользование земельным участком. А затем уже можно начинать оформление остальных разрешительных документов: на начало строительства, регистрацию права на готовый объект.

Любая из целей использования участка должна соотноситься с его категорией и разрешенным использованием.

Так, не допускается строительство жилого дома или торгового здания на землях, предназначенных для сельхозпроизводства, в этом случае придется изменять (в установленном порядке) и категорию и назначение участка земли.

Договор является главным правоустанавливающим документом между арендодателем и арендатором.

Это к тому же наиболее распространенная и выгодная форма организации экономического процесса, строительства объектов, поскольку арендная плата значительно ниже налога на собственность.

Порядок оформления договора

Оформляется договор как единый документ, в письменном виде.

Договор, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в органах Росреестра и вступает в силу с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы составления договора, регистрации влечет его недействительность.

Максимальный срок аренды земельного участка – 49 лет (например, для земель сельхозназначения), однако, договор затем может быть и продлен.

В зависимости от правового статуса земельного участка и субъекта собственника отличается механизм оформления договора.

Значительно сложнее оформить участки, находящиеся в собственности муниципалитетов или государства. Существенные изменения этого порядка вступили в силу с 1 марта 2015 г.

Договор аренды таких участков заключается на торгах, в форме аукциона, кроме отдельных случаев, установленных Земельным кодексом, как например:

  • заключение договора на основании указа Президента или распоряжения губернатора субъекта федерации;
  • использование территории участка для строительства жилья;
  • создание фермерского хозяйства, сельхозорганизации, для ведения дачного хозяйства,
  • садоводства или огородничества ;
  • строительство жилья эконом класса;
  • строительство жилья и личного подсобного хозяйства граждан;
  • для работ, связанных с использованием недр;
  • для резидента особой экономической зоны либо управляющей компании;
  • если на участке имеются объекты незавершенного строительства.

Сроки аренды, в зависимости от цели использования участка, варьируют от 3 до 49 лет.

Порядок предоставления участка предусматривает:

  1. Подготовку схемы его расположения.
  2. Подачу заявления о предварительном согласовании его предоставления.
  3. Принятие решения о согласовании предоставления участка.
  4. Выполнение кадастровых работ для образования участка.
  5. Осуществление кадастрового учета участка.
  6. Подачу заявления о передаче участка.
  7. Оформление аренды.

Существенные условия договора

Договор аренды, которая длится больше года, нужно регистрировать, в связи с этим земельный участок должен быть описан с указанием индивидуализирующих признаков.

Предметом аренды является сам земельный участок. Его подробное описание — это существенное условие договора, и оно должно содержать точное местоположение участка, площадь, кадастровый номер.

Обычно в документе устанавливается продолжительность аренды, если она не указана, то договор признается заключенным на неопределенный срок.

Когда участок имеет обременения, связанные с правами третьих лиц (сервитут, право залога), собственник обязан поставить в известность об этом арендатора, при этом он не имеет права прекратить или внести изменения в обременения.

Определение границ земельного участка

Участок можно передать в аренду, если он состоит на кадастровом учете, который требует межевания с определением на местности географических точек его границ.

Процедура межевания и кадастрового учета установлена законодательством. Межевание осуществляется кадастровым инженером на основании документов, подтверждающих право на участок и определяющих положение участка при его образовании.

Когда документы о формировании участка утеряны, его границами считаются находящиеся без изменения в течение 15 и более лет границы участка, привязанные на местности к дорогам, фасадам зданий, заборам, рекам и другим природным и созданным объекты.

Это может повлечь пересечение границ смежных участков.

При исправлении кадастровым инженером таких пересечений земельный участок может измениться и по конфигурации, и по площади.

Ограничения на право пользования землей

В интересах государства и общества могут накладываться запреты и ограничения на использование земельных участков в зависимости от их назначения и местоположения.

Ограничения устанавливаются на конкретный срок или бессрочно, накладываются законом (в соответствии с Земельным кодексом РФ) или судебным решением.

Ограничения прав на участки могут быть общими или специальными:

  1. Общие – это ограничения, предусматривающие исполнение природоохранных, ветеринарных, санитарных и иных правил.
  2. Специальные ограничения связаны с расположением участка и другими обстоятельствами, например: сервитут, резервирование земель для государственных и местных нужд.

Публичные сервитуты могут устанавливаться на участки, поставленные на кадастровый учет, и после проведенных общественных слушаний. Правообладатель такого участка может заявить о прекращении публичного сервитута или об установлении соответствующей платы.

Законом может быть установлено ограничение в обороте земельного участка. Например, не могут передаваться в аренду земли общего пользования, к которым относятся площади, улицы, дороги, набережные, скверы, пляжи и другие участки.

Арендная плата за пользование земельным участком

Законом определено, что плата за аренду не считается существенным условием сделки. Если стороны не указали размер платы, она устанавливается по аналогичным договорам.

Однако стороны, как правило, оговаривают размер платы, чтобы согласовать все условия договора и избежать споров.

Арендная плата может выплачиваться в денежной или иной форме, равными частями ежемесячно или поквартально.

Размер платы зависит от разных условий: величины, расположения участка, наличия благоустройства, кадастровой оценки.

Особый порядок предусмотрен в отношении определения арендной платы за государственные и муниципальные земли, которая устанавливается соответствующими органами власти, исходя из следующих принципов:

  • экономической обоснованности, то есть доходности земельного участка;
  • предсказуемости, простоты расчета;
  • неухудшения экономического состояния землепользователей.

Если право на заключение договора аренды участка получено на торгах, то плата за пользование определяется по итогам этих торгов. Периодичность изменения арендной платы устанавливается договором.

Видео: Аренда земельного участка

Рассказывается об условиях предоставления земельных участков в пользование, в соответствии с последними изменениями в законодательстве РФ. Даются советы по разрешению сложных ситуаций при заключении договора аренды земли.

Читать еще:  Мужчина после развода или синдром семнадцатого месяца

Особенности договора и правила оформления аренды на земельный участок

Оформление земельного участка в аренду позволяет получить его во временное пользование по более низкой цене и именно на тот срок, который необходим арендатору.

Поэтому такие сделки пользуются большим спросом со стороны как физических, так и юридических лиц.

При этом отношения сторон должны быть официально оформлены при помощи специального документа — договора аренды земельного участка. Его виды, а также основные особенности составления стоит рассмотреть далее более подробно.

Виды аренды земельного участка

Договор аренды представляет собой документ, согласно которому определенный объект (в данном случае — земельный участок) передается от его собственника заинтересованному лицу во временное пользование и на условиях оплаты. При этом собственник является арендодателем, а заинтересованное лицо — арендатором.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В правовой практике договор аренды может быть представлен в двух видах:

Краткосрочная аренда

В этом случае сделка заключается на период до 5 лет, после чего либо прекращает свое действие, либо продлевается сторонами.

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.

Долгосрочная аренда

В этом случае отношения между сторонами оформляются на более длительный период — от 5 до 49 лет. Последний указанный срок (то есть 49 лет) является максимальным периодом, на который может быть заключен договор.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Единственное отличие между этими видами договоров — это необходимость регистрации или ее отсутствие, а также срок действия отношений. Во всем остальном между ними нет никаких различий — как в общих правилах составления, так и в существенных условиях.

Правила составления

Договор аренды, как и любое другое гражданско-правовое соглашение, имеет существенные и дополнительные условия. К первой группе относятся такие условия, без наличия которых документ будет считаться недействительным и незаключенным.

Для начала стоит рассмотреть существенные условия, которые включают в себя:

1. Предмет сделки.

Предметом является собственно тот земельный участок, который и предоставляется в аренду. При этом необходимо, чтобы при описании участка были отмечены все его характеристики, а именно:

  • адрес или точное месторасположение;
  • площадь;
  • кадастровый номер.

Стоит учесть, что без постановки участка на кадастровый учет сдать его в аренду не получится. Также собственник должен указать, на основании какого именно документа он им владеет. В частности, это может быть свидетельство о праве собственности, договор дарения, купли-продажи, мены и т. п.

2. Арендную плату.

Поскольку арендные отношения не могут носить безвозмездный характер (за исключением некоторых случаев, описанных в этой статье), условие об оплате обязательно должно быть включено в договор.

При этом арендная плата может быть установлена в виде:

  • фиксированного платежа (например, 5 тыс. руб. в месяц или 60 тыс. руб. в год);
  • процента от дохода, полученного в результате использования земли (к примеру, 5% от этого дохода);
  • другого объекта, переданного во временное пользование (например, дома или его части взамен участка).

Помимо существенных условий, есть еще и множество дополнительных, которые стороны выбирают самостоятельно.

Они будут рассмотрены далее, в приведенной ниже типовой структуре договора:

1. Данные сторон. Они включают в себя:

  • ФИО (с указанием того, кто именно собственник, а кто арендатор);
  • контактные данные (адрес, номер телефона);
  • права собственности на участок.

В самом начале документа необходимо указать его название, а также дату и место заключения. Например: договор об аренде земельного участка от 25.11.2016, г. Москва.

2. Предмет сделки.

Описание участка должно быть максимально подробным, чтобы его легко можно было выделить среди других объектов.

3. Арендная плата.

Стоит учесть, что она может вноситься как наличными, так и путем перечисления на текущий или карточный счет в банке. Дату оплаты, а также конкретный способ и реквизиты также нужно зафиксировать в договоре.

4. Срок действия.

5. Разрешенное использование.

Возможные цели при этом зависят от категории разрешенного использования, установленной в законодательстве. Собственник не может изменить их, однако вправе несколько ограничить.

6. Права и обязанности сторон.

Помимо основных пунктов (относительно своевременной оплаты и целевого использования), сторонам необходимо предусмотреть некоторые особые условия.

В частности, они могут касаться возможности:

  • изменения отдельных условий договора в одностороннем порядке;
  • сдачи участка в субаренду;
  • досрочного расторжения сделки и т. п.

7. Ответственность сторон.

За нарушение условий стороны могут предусмотреть наложение различных мер взыскания, в том числе материальных. Например, за просрочку арендной платы может быть установлена пеня или штрафы в фиксированном размере или в процентах от платежа.

8. Заключительные положения.

Здесь может быть указан срок, с которого документ вступает в силу, а также требования относительно его нотариального удостоверения. Также в конце договора указывается перечень документов, которые в обязательном порядке прилагаются к нему.

В зависимости от конкретной ситуации стороны могут изменять ее, добавляя новые пункты или убирая некоторые из этих. Главное, чтобы итоговый документ не противоречил требованиям действующего законодательства.

Для оформления договора могут потребоваться такие документы:

  • паспорта обеих сторон;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • согласие на сделку от других собственников (если земля находится в долевой собственности);
  • кадастровый паспорт;
  • доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя).

После составления договор подписывается сторонами в двух экземплярах, для каждой из них. Стоит учесть, что обязательного нотариального удостоверения он не требует — юрист может привлекаться только в добровольном порядке и по желанию сторон.

Читать еще:  Как вернуть ошибочно уплаченную госпошлину в налоговую

Если документ заключен более чем на год, его необходимо обязательно отнести на государственную регистрацию. Для этого потребуется еще один экземпляр соглашения, паспорта сторон, а также документы на участок и квитанция об оплате госпошлины (ее размер для физических лиц составляет 1000 руб.).

Обратиться с заявлением о регистрации и пакетом подготовленных документов может как собственник, так и арендатор. Они рассматриваются в течение 20 рабочих дней после подачи (то есть общий срок ожидания будет около месяца).

Особенности изменения

Если договор заключается на длительный срок (в особенности на несколько лет или даже десятилетий), то вполне естественное, что за этот период может не один раз возникнуть необходимость внесения в него некоторых изменений. В частности, это может быть:

Изменение арендной платы

Это условие изменяется чаще всего, что связано с быстрым ростом цен на недвижимость на рынке и многими другими факторами. Чтобы изменение этого условия стало более законным и быстрым, необходимо еще на моменте заключения договора внести в него соответствующий пункт. В частности, можно указать о периодическом пересмотре цены или ее индексации по отношению к среднерыночной (например, раз в году).

Смена одной из сторон сделки

Это бывает необходимо, если права собственности на земельный участок передаются другому лицу. Данная ситуация возможна в случае смерти собственника (то есть в порядке наследования) либо при оформлении дарения или купли-продажи.

Ограничения по участку

Например, собственник может ограничить цели использования земли, если до этого такое условие не было включено в документ. Однако все это должно происходить в рамках тех целей, которые допускаются по отношению к конкретному участку законодательством.

В нем указываются конкретные изменения, которые вносятся, со ссылкой на соответствующий пункт основного документа.

Также в соглашение вносятся:

  • реквизиты обеих сторон (их ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные);
  • дата составления;
  • данные основного договора (его номер, название, дата подписания).

После оформления данное соглашение подписывается обеими сторонами!

Также его необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре. Стоит учесть, что внесение изменений происходит только в том случае, если на них согласны обе стороны. Если данного согласия нет, то сделка либо расторгается, либо продолжает действовать на прежних условиях.

Договор дарения является одним из самых простых договоров. Как правильно составить дарственную на земельный участок, вы узнаете здесь.

Как заключить договор аренды складского помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Сущность и значение предварительного договора

Помимо основного договора, в гражданско-правовой практике применяется еще и предварительный, при составлении которого существуют определенные особенности. В частности, он представляет собой документ, в котором стороны закрепляют намерение в дальнейшем заключить между собой договор аренды. Объектом данного документа выступают именно эти намерения по дальнейшему оформлению сделки.

При этом все условия, которые отображаются в предварительном договоре, в дальнейшем должны быть перенесены в основной документ. В частности, не должна меняться арендная плата, срок длительности соглашения, разрешенный вид использования участка и т. п. Однако данные условия все же могут быть изменены, но только при условии согласия на это обеих сторон.

Предварительный договор заключается как раз с целью закрепления определенных условий и их сохранения в будущем в ситуациях, когда аренда не может быть оформлена по различным причинам. Например, из-за отсутствия у одной из сторон необходимых документов или денежных средств, по причине наложения на участок временного обременения и т. п.

Конкретные меры наказания за это определяются действующим законодательством, а также закрепляются в соглашении.

Также в документе обязательно указывается, когда именно должен быть заключен основной договор.

Это может быть:

  • конкретная дата (например, с 1 января 2017 года);
  • временной период (через 3 месяца после подписания предварительного документа);
  • наступление определенного события (например, постановка участка на кадастровый учет или оформление прав собственности на него).

Выбор конкретного способа, при помощи которого определяется начало срока действия сделки, напрямую зависит от того, по какой причине она откладывается. В любом случае к этому моменту стороны должны подготовить основной договор и подписать его, как только наступит этот срок.

При заключении договора аренды не существует каких-либо особых сложностей или рисков, поскольку с его помощью не происходит передачи прав собственности или отчуждения земельного участка. Однако документ все равно должен составляться с учетом требований законодательства, поскольку в противном случае его могут просто признать недействительным.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Аренда земельных участков: составление и заключение договора аренды, сроки аренды участка

Актуальность аренды земли и использования ее в своих целях не снизится никогда. Аренда земельных участков – самый простой способ стать владельцем кусочка земли, который можно использовать согласно своим представлениям об экономической эффективности. Ведь на арендованном участке разрешено даже строительство. Но, как и везде, юридические вопросы — не без нюансов.

Общие представления об аренде земли

Все требования к оформлению земельных участков внаем на территории России собраны в Земельном кодексе РФ. Но, к сожалению, он довольно часто корректируется и изменяется, поэтому при работе с конкретными статьями необходимо убедиться в их актуальности.

Тем не менее, основные положения неизменны:

• Земельные участки могут арендовать физические и юридические лица, объединения граждан РФ, иностранцы, у которых нет гражданства, иностранные представительства и предприятия, международные организации.

• Ограничения накладываются на участки земли, расположенные в границах полосы отвода, вдоль прибрежной линии водоемов, природно-заповедные территории, а также земли лесохозяйственного назначения.

• Право аренды может стать предметом отчуждения (вплоть до продажи на земельных торгах), может передаваться по наследству или, при необходимости, стать залогом. Во всех описанных случаях существуют ограничения, оговоренные законодательством.

• Аренда земельных участков рассматривается как кратко- и долгосрочная: соответственно, до пяти лет и не больше 50-ти.

Объекты аренды

Объектами выступают все земельные участки (не попавшие в перечень исключений), которые принадлежат гражданам государства, юридическим лицам; являются коммунальной или государственной недвижимостью. Предоставление земельных участков в аренду, безусловно, осуществляется собственниками. Если мы говорим о коммунальной собственности, арендодателем выступают поселковые (городские и т. д.) советы. Когда участок принадлежит территориальным общинам, то подписание договора аренды земельного участка проводится представителями областных (губернских) органов управления. Если же в аренду берется государственный участок земли, то договора подписываются в органах исполнительной власти.

Читать еще:  Как вступить в наследство дедушки

Поскольку земельные участки могут выступать предметом залога, то передача их в аренду происходит по согласованию с залогодержателем.

Договор об аренде земли: в чем особенности

Всякая сделка с недвижимостью должна проходить согласно действующим нормам законодательства. Одно из условий – зарегистрированный в реестре договор аренды земельного участка. Образец этого документа дает представление об общей структуре и условиях его заключения.

Обязательными параграфами, отмеченными в этом документе, должны быть:

• определение земельного участка по кадастровым записям (включая месторасположения и размеры);

• срок, на который составлен договор;

• арендная плата и ее размер — в этом параграфе должны быть прописаны размеры индексации, сроки внесения и форма очередного платежа, ответственность за неуплату и т. д.;

• целевое назначение земли и условия использования участка;

• состояние объекта на момент передачи его арендатору и условия сохранности земли;

• отягощения (ограничения) по использованию земли;

• определение той стороны, на которую ложится риск за ненамеренное повреждение или полное уничтожение объекта аренды (его частей);

• общая ответственность сторон.

Что можно делать с арендованной землей

Аренда земельных участков (земельное право допускает это) позволяет указать их частью уставного капитала предприятия в рамках действия сроков договора. Также земельный участок можно передать внаем третьим лицам, лишь уведомив об этом владельца (в соответствии с оговоренными сроками основного договора). Эти нюансы и условия также необходимо отобразить в договоре аренды участка.

Письменный договор составляется минимум в двух экземплярах, и по желанию любой из сторон (арендатора или арендодателя) может быть нотариально заверен.

Аренда земельных участков не будет признана правомочной, если договор будет составлен некорректно и в нем не будет указанных параграфов.

Дополнительные документы аренды земли

Все перечисленные условия относятся к самому договору. Заключение договора аренды земельного участка сопровождается такими документами:

• план (схема) арендуемого участка земли;

• кадастровый план участка, в котором отображены земельные сервитуты и ограничения;

• акт об определении меж участка на местности;

• акт о приеме-передаче земли в аренду.

Стороны могут оговорить и специфические условия аренды. Ими могут стать отметки о качестве земельного участка в момент передачи его арендатору, наличие страхового полиса объекта и т. д. Отдельно оговариваются вопросы возмещения затрат на усовершенствование объекта аренды и охранные мероприятия. Кроме того, если появляется необходимость проведения мелиоративных работ или каких-то мероприятий на участке, договор остается в силе, но все нюансы должны быть в нем отражены.

Процедура подписания договора

Особенности сделки, при которой подписывается договор аренды земельного участка, определяются лицом, имеющим право собственности на предмет договора. В случае частной собственности подписание договора происходит по согласию сторон. Если же предполагаемый объект аренды — коммунальная или государственная собственность, процедура оформления сделки начинается с проведения аукциона, и, согласно решению исполнительного органа власти, выдается разрешение на передачу объекта арендатору. Частным случаем аренды участка земли можно назвать заключение договора в порядке наследования.

Аренда земельных участков, согласно законам, должна быть зарегистрирована в органах исполнительной власти.

Оплата

Плата за возможность пользоваться землей – это регулярные платежи, которые арендатор переводит арендодателю в установленные сроки.

Если договор заключен частными лицами, то оплата производится по договоренности сторон. Если же объектом недвижимости выступает земельный участок из государственного земельного фонда, то платежи производятся в соответствие с нормами Налогового кодекса РФ.

Если заключенный договор окажется неправомочным по решению суда, то вся полученная на момент вынесения судебного решения арендная плата остается у арендодателя и не возвращается.

За исключением участков, являющихся государственной и коммунальной собственностью, арендная плата может производиться в форме товаров или в виде оказания услуг владельцу объекта недвижимости. Аренда государственной собственности оплачивается только в денежной форме.

Период действия договора

В начале статьи уже говорилось о краткосрочности и долгосрочности аренды земли. Временные рамки оговариваются индивидуально, но они не должны превышать 50 лет.

По завершении строительства и после сдачи объекта в эксплуатацию арендатор участка может продлить договор на следующие 50 лет. У него первоочередное право.

В случае смерти арендатора земельного надела право пользования землей получают его наследники. Они по желанию могут отказаться от своих прав, и тогда лица, выявившие интерес к объекту недвижимости, получают права на его аренду. Это так называемая переуступка аренды земельного участка.

Когда заканчиваются сроки аренды земельных участков, происходит прекращение действия договора или начинается процедура его продления. Досрочное прекращение действия договора возможно, если:

  • Земельный участок выкуплен для общественных нужд.
  • Собственник и арендатор объединятся в одном лице.
  • Арендатор (физическое лицо) осужден к лишению свободы или умер, а члены семьи и наследники отказываются выполнять договорные обязательства.
  • Залогодержатель земельного участка отсудил право собственности.
  • Строение выкуплено лицом, не являющимся арендатором земли, на которой он построен.

Продление договоренностей

Арендатор, который добросовестно выполнял все обязательства по договору, имеет первоочередное право на его продление по истечении сроков действия договоренности. Но необходимо письменно уведомить владельца земельного участка о желании заключить следующий договор.

Возможен вариант продления срока аренды без предварительного уведомления владельца. Это происходит, если в течение месяца после окончания договора аренды земли владелец не присылает письмо с возражениями по поводу пользования землей. Тогда говорят о так называемом автоматическом продлении договоренности.

Прекращение договора. Что дальше?

Арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в оговоренные сроки и в оговоренном состоянии. Если у арендатора возникают претензии к собственнику (арендодателю), они решаются в судебном порядке.

Человек, ставший собственником квартиры в жилом доме (или частного дома) получает и права на земельный участок (или его часть), на котором возведен объект строительства. Происходит переуступка земельного участка. Договором, определяющим смену владельца жилья, прерывается предыдущий договор об аренде этого земельного участка.

Когда срок и этого договора истечет, у новых владельцев жилья или сооружения есть первоочередное право продления аренды земли. Если же возникнут непреодолимые препятствия по продлению договора аренды, и владельцы одного объекта недвижимости не договорятся с владельцами другого объекта (дом и участок под ним), то все вопросы будут решаться исключительно в судебном порядке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector