Как вносить изменения в договор субаренды

Как вносить изменения в договор субаренды

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Заключен договор аренды нежилого помещения между арендодателем (сторона А) и арендатором (сторона Б). Арендатором (сторона Б) заключен договор субаренды этого же помещения с субарендатором (сторона В).
По договору аренды сторона Б с согласия стороны А заключила соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) стороне Г.
Прекращается ли в связи с заключением соглашения о перенайме по договору аренды действие договора субаренды?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
При перенайме договор субаренды сохраняет силу.

Обоснование вывода:
Законодательство не содержит прямых норм о сохранении в силе договора субаренды в случае замены арендатора в договоре аренды. Однако такой вывод следует из ГК РФ. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 17 информационного письма от 11.01.2002 N 66, к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. Поэтому в силу п. 2 ст. 615 и п. 1 ст. 617 ГК РФ при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу. Расторгать договор субаренды или возвращать новому арендатору находящееся в субаренде имущество при перенайме не требуется. Изменения же в договоре субаренды при перенайме связаны лишь с заменой одной из сторон этого договора (п. 24 указанного информационного письма), в связи с чем субарендатор вправе требовать от нового арендатора внесения сведений о последнем в договор субаренды. Это может быть сделано путем подписания соответствующего дополнительного соглашения. Однако независимо от внесения в договор субаренды изменений с момента уведомления об изменении стороны по договору субарендатор, в силу ст. 312 и п. 3 ст. 382 ГК РФ, обязан уплачивать арендную плату новому арендатору.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Бесплатная юридическая помощь

Как вносить изменения в договор субаренды

Обоснование: Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. На основании пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Внесение изменений в договор аренды

Ответы юристов (1)

  • Все услуги юристов в Москве Заявление о расторжении кредитного договора Москва от 5000 руб.

Дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения в россии

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Как указано в пунктах 1, 2 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Читать еще:  Установление инвалидности при полной слепоте на дому

Вносить ли изменения в договор субаренды, если изменились данные обоих сторон?

Но ведь стороны подписали соглашение, значит впоследствии произошли изменения каких-то условий, что потребовало:

  • или повышения арендной платы;
  • или ее снижения;
  • или самостоятельного исполнения арендатором работ, связанных с модернизацией арендуемой недвижимости, с соответствующим снижением стоимости аренды.

Положения статьи 424 ГК РФ (к примеру, п. 2) прямо указывают, что стоимость арендованной недвижимости может быть изменена только в двух случаях. 1. Возможность изменения цены и условий оплаты предусмотрена самим договором.
2.

Доп. соглашение к договору аренды земельного участка: образец

Условия договора по сделке субаренды оговариваются сторонами при совершении сделки субаренды. Сообразно им арендатор обязуется передать в поднаем субарендатору невостребованную часть арендуемого им нежилого помещения либо полностью на временное пользование за определенную плату.
В свою очередь субарендатор обязуется принять его, осуществив арендную плату. При этом он обязуется содержать нежилое помещение либо его некую часть должным образом, следить за исправностью инженерных коммуникаций, расположенных в нем.


Сроки действия Срок действия договора субаренды никоим образом не должен превысить срок основного договора аренды. Арендатор может сдать взятое им в наем нежилое помещение в продолжение срока аренды, но не более.


Норма закреплена положениями статьи 615 ГК РФ.

— форум канала юристы

Опытный юрист, который заставляет суд прислушаться к своему мнению, ссылается на положения ст. 421 ГК РФ, то есть указывает на свободу договора. Это право сторон более часто изменять условия договора, как считают некоторые правоведы, должно быть изначально обозначено в соглашении.

Если стороны вписали такое условие в соглашение, значит у них нет возражений по поводу периодических изменений стоимости аренды. Такой подход к решению непростой проблемы, касающейся корректировки цены, не противоречит ни статье 450 ГК РФ, ни статье 452 ГК РФ.

Теперь российские суды, игнорируя п. 3 ст. 614 ГК РФ, все чаще руководствуются постановлением ФАС Московского округа № КГ-А40/7991-11 от 29.07.2011 г. (рассматривалось дело № А40-60986/10-91-491). Ваш юрист в данном случае уделяет большое внимание значению прецедентных решений суда.

Как внести изменения в договор аренды

  • предмета договора (ст. 607 ГК РФ).

5. Иногда изменения касаются:

  • сроков внесения арендной платы;
  • проведения капитального ремонта;
  • проведения текущего ремонта и пр.

Если договор аренды подлежал гос. регистрации, значит подобным образом должны быть зарегистрированы любые изменения его условий. 1. Имущество, сдаваемое в аренду, может перейти к другому собственнику.

При этом договор аренды продолжает действовать (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Чтобы урегулировать проблему, потребуется внести изменения в договор, и тогда в дополнительном документе будет указан новый владелец арендованного имущества.

Как вносить изменения в договор субаренды

Его действия можно считать как посреднические, если его цель не заключалась в осуществлении производственной либо коммерческой деятельности. Риски при заключении процедуры При совершении сделки субаренды в правоотношения вступают сразу 3 лица, что может повысить определенного рода риски для одного из них. В соответствии с положениями статьи 264 Налогового кодекса налоговая база на прибыль определяется с учетом прочих расходов. В их число входят не только расходы, связанные с осуществлением производственной деятельности и реализацией продукции, но и арендная плата за арендуемое нежилое помещение. Обязательное условие заключается в его использовании для осуществления производственной деятельности сообразно его назначения.

Как внести изменения в договор субаренды если сменился арендодатель

Что касается сделки субаренды, то она предполагает передачу арендатором взятого в наем объекта третьему лицу. Мера предусматривает заключение договора участниками сделки. В их лице выступают арендатор и субарендатор, у которых возникают определенные права и обязанности вслед за подписанием договора. Если он заключается на срок равный одному году и более, то его необходимо зарегистрировать в установленном законодателем порядке.

Регистрация осуществляется федеральным казенным предприятием Росреестр, о чем отмечено в статье 425 ГК РФ. Субарендатор временно пользуется взятым у арендатора нежилым помещением, используя его для реализации своих планов сообразно поставленным перед собой целям.

Он выплачивает за аренду некую денежную сумму, обозначенную арендатором в качестве платы. В отдельных случаях он отдает нежилое помещение на безвозмездной основе.

Ведь индивидуализация объекта аренды порою отсутствует или же обозначается в договоре не вполне корректно, нечетко. Такой договор арбитражным судом будет признан незаключенным, в результате обе стороны потеряют деньги, ранее оплаченные в качестве гос.

Читать еще:  Имущество в конкурсной массе при банкротстве

Далее может последовать подача искового требования с целью изменения предмета договора (частично). К примеру, арендатору, сворачивающему производство в период кризиса, не нужно лишних территорий:

  • за которые он вынужден платить арендодателю;
  • которые приходится содержать в рабочем состоянии;
  • которые у временного владельца простаивают без пользы;
  • которые он не имеет возможности сдать в субаренду.

Чтобы добиться выгодного для себя решения и избавиться от лишней квадратуры, нужно воспользоваться помощью практикующего юриста.

Нередко возникают ситуации, когда договор аренды перестает устраивать одну из сторон, подписавших этот документ. Однако не следует торопиться с расторжением договора на убыточных условиях, если обе стороны способны найти взаимопонимание и внести поправки в прежние положения. При этом компетентный юрист напоминает лицам, подписавшим соглашение, о некоторых существенных моментах. 1. Изменения вносятся при взаимном согласии сторон. 2. Если стороны, подписавшие первоначальный договор, при изменении условий не могут договориться по-новому, тогда инициатору внесения изменений в документ следует обратиться в суд. 3. В одностороннем порядке дополнять договор или другие вспомогательные документы какими-либо новыми пунктами закон запрещает. 4. Можно внести фундаментальные изменения, касающиеся:

  • платы за аренду (ст. 614 ГК РФ);
  • сторон, изначально подписавших договор (ст.

Как вносить изменения в договор субаренды

Он должен быть подписан сторонами договора. На нем должна быть проставлена дата его подписания. Норма предусмотрена в письме Минфина № 03-03-06/1/559, опубликованном 6 октября 2008 года. Варианты совершения платы, ее виды предусмотрены в положениях статьи 614 ГК РФ. Виды арендной платы: Определенный в твердой, фиксированной денежной сумме платеж который вносится регулярно частями либо полностью единовременно Установленная доля полученная от использования арендованного помещения дохода Предоставление субарендатором услуг определенного рода арендодателю Передача субарендатором некой вещи на праве собственности арендодателю или в наем Возложение на арендатора затрат которые предусмотрены договором субаренды с целью улучшения состояния нежилого помещения Обязанности сторон Субаренда с юридической точки зрения есть официальная форма гражданско-правовых отношений.

Внесение изменений в договор аренды

Если одна сторона хочет изменить первоначальные условия совершенной сделки, а другая не желает, то можно разрешить вопрос в судебном порядке. В отдельных случаях участники сделки субаренды могут предусмотреть в договоре условия продления срока его действия.

Мера подлежит исполнению при отсутствии предложения о прекращении арендных отношений от одной из сторон сделки. О намерении прекратить арендные отношения одна из сторон должна заявить за месяц до окончания, установленного договором срока.

График предоставления платежей Стороны сделки субаренды должны установить размер арендной платы, которая должна вноситься субарендатором в установленный договором срок. Одним из приложений к нему является график осуществления арендной платы.

Дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения в россии

Он поможет доказать в суде, что некоторая часть арендуемого имущества имеет серьезные недостатки, причем на них в тексте договора указано не было. Такое имущество полноценно использовать не представляется возможности.

  • не следует считать существенными;
  • были известны арендатору;
  • явились причиной снижения цены за общую арендованную территорию.

И все же ситуация может осложниться, так как предмет договора считается его существенным условием. Несогласование этого условия и невозможность внести корректировку (частично изменить условие договора) нередко приводят к расторжению соглашения.

Вносить ли изменения в договор субаренды, если изменились данные обоих сторон?

Стороны могут продлить срок действия договора субаренды, оформив дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения цена, которого за его регистрацию для физических лиц составляет 2 000 рублей. Что касается юридических лиц, то они уплачивают госпошлину в размере 22 000 рублей.

Норма об уплате госпошлины установлена положениями статьи 333.18 Налогового кодекса РФ. Ее можно осуществить как в безналичной форме, так и наличной Сбербанке.

Если в населенном пункте его филиал отсутствует, то можно уплатить в любом действующем банке. Факт ее уплаты подтверждается платежной квитанцией либо поручением, которое действительно на протяжении 3 лет.

Доп. соглашение к договору аренды земельного участка: образец

Субарендатор вправе оспорить указанные изменения. И суд, скорее всего, встанет на сторону субарендатора. При этом возможно признать договор аренды незаключенным: в случаях, если в нем отсутствуют необходимые условия (о предмете, госрегистрация).

Так, ФАС Уральского округа от 28.08.2006 N Ф09-6664/06-С6 признал договор аренды и, соответственно, договор субаренды незаключенным, поскольку невозможно было идентифицировать сдаваемое в аренду помещение. Схожий вывод отражен в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.06.2015 N Ф09-3841/15 по делу N А60-26915/2014.


Договор субаренды также можно признать недействительным, в случае если предмет договора перестает существовать. Например, суд рассмотрел дело, согласно которому был заключен договор субаренды на земельный участок. Впоследствии земельный участок был преобразован в 5 новых земельных участков с новыми кадастровыми номерами.

Читать еще:  Ограничения Для Придоставление Стандартного Вычета На Детей

— форум канала юристы

Некоторые лица, «предусмотрительно» решившие вписать в текст соглашения об аренде пункт о своем праве периодически корректировать сумму арендной платы, должны понимать, что такой документ может быть признан ничтожным. В статье 614 ГК РФ (п. 3) указывается, что нельзя чаще 1 раза в год менять условия арендного договора, касающиеся цены.

Ваш юрист может указать на прецедентные случаи, отмеченные в судебной практике. К примеру, можно воспользоваться постановлениями ФАС Московского округа № КГ-А40/15965-10 от 22.12.2010 г.

(дело № А40-13173/10-11-43) и № КГ-А40/9474-11 от 29.08.2011 г. (дело № А40-74108/10-93-116 и дело № А40-76693/10-91-645). 2. Иногда отмечается и иная позиция судьи, который убежден, что стороны, действующие по взаимному согласию, имеют право изменять сумму арендной платы не единожды в год, а чаще.

Как внести изменения в договор аренды

На что следует обращать внимание при оформлении документа Соответственно положениям статьи 608 ГК РФ сдавать нежилое помещение может только лицо, наделенное определенными полномочиями нормативами законодательных актов либо собственником помещения. Арендатор должен использовать нежилое помещение строго по его функциональному назначению.
Если планируется изменение его назначения, то нужно получить согласие арендодателя до подписания договора субаренды. Особое внимание надлежит обратить на составление дополнительного соглашения, его условий, осуществлению регистрации в ФКП Росреестр. Дополнительное соглашение позволит внести в условия договора изменения, если в ходе эксплуатации нежилого помещения возникнут новые обстоятельства. Например, необходимость досрочного расторжения договора субаренды либо его продления на некоторое время.

Как вносить изменения в договор субаренды

В договоре субаренды в обязательном порядке должна быть указана информация относительно: Местонахождения объекта сделки субаренды и собственника нежилого помещения Типа здания в котором расположено подлежащее сдаче в поднаем арендуемое помещение Площади нежилого помещения либо его части, которое сдается в поднаем субарендатору Количества находящихся в нежилом помещении комнат его планировка, этажность, его комфортабельность и удобность с точки зрения применения, технические характеристики, правового положения и статуса сторон сделки субаренды О пролонгации контракта Стороны договора субаренды при возникновении необходимости могут продлить срок его действия. Но они должны на основании обоюдно принятого решения заключить дополнительное соглашение, которое является приложением к договору субаренды.

Как внести изменения в договор субаренды если сменился арендодатель

В данном случае высококвалифицированный юрист-практик, хорошо ориентирующийся в столь сложных вопросах, указывает на важное правило, предусмотренное законодателями: если ликвидируемое ЮЛ передает свои обязательства вновь созданной организации, в этом случае действует четкое правило об обязательном внесении изменений относительно сторон договора. Сам же договор продолжит свое действие, так как у арендованной недвижимости попросту поменялся собственник.

4. Подобным образом вопрос решается и при присоединении арендодателя, имеющего статус ЮЛ, к другой организации. В этом случае составляется передаточный акт, на основании которого к новому субъекту права переходят все права и обязательства прежнего арендодателя (п. 2 ст. 58 ГК РФ). 5. Это же правило действует и при реорганизации ЮЛ.
Даже если пролонгация договора (продление договорных отношений на новый период) происходит автоматически, все равно грамотный правовед советует клиентам подписать дополнительное соглашение, в котором измененная цена будет обозначена новым существенным условием. Предмет договора: право изменять данное условие В договоре обозначается конкретное имущество, передаваемое арендатору. К примеру, лица, заключающие договор найма и идентифицирующие нежилую недвижимость, в договоре указывают:

  • адрес арендуемого здания;
  • квадратуру;
  • номер приказа, подтверждающего присвоение адреса обозначенному объекту;
  • технические характеристики;
  • детальное описание недвижимости.

Кроме того, в общий пакет документов должен входить план здания.
Теперь новый владелец недвижимости собирается самостоятельно проживать в этой квартире, так что он не желает вносить изменения в прежний договор аренды. А без внесения таких изменений договор аренды теряет смысл, так как один из участников договора теперь не является его подписантом. Тогда опытный юрист, защищающий интересы арендатора, советует клиенту обратиться в суд, чтобы обязать нового владельца внести изменения в основной договор. Ведь арендатор изначально планировал проживание в арендованной квартире четко обозначенный в договоре период.

Выходит, что интересы арендатора нарушаются не по его вине. 3. Положения выше обозначенной статьи ГК не применяются в той ситуации, когда в роли арендатора выступает ЮЛ, которое ликвидируется.

В связи с этим обстоятельством все прежние обязательства юридического лица прекращаются.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector