Как заключается договор аренды квартиры с хозяином

Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

Что представляет собой договор аренды квартиры

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Обычно под арендой понимают длительное проживание в жилом помещении, тогда как найм может быть заключен только с муниципальными властями, его еще называют социальный найм жилых помещений.

Соглашение, заключенное между заинтересованными людьми и есть договор аренды, по которому владелец на определенный срок и плату предоставляет другому лицу имеющееся у него жилье. С другой стороны, жилец то же берет на себя определенные обязательства: в срок оплачивать оговоренные в договоре деньги за проживание, за пользование коммунальными услугами, светом и телефоном. Все это обязательно быть оформлено в арендном договоре.

Этот договор имеет возмездный характер, то есть один сдает жилье и получает за это денежную сумму, а другой его арендует, и платить оговоренную сумму владельцу.

Законодательная база

Все арендные отношения регулируются нормами Федерального Законодательства: ЖК, ГК, НК Российской Федерации.

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности. Статьей 680 ГК РФ регулируется санитарная норма проживания, но она перенаправляется к Жилищному Законодательству, где прописаны нормы для возможности сдать жилье в аренду.

Если аренда жилого помещения превышает год, то договор подлежит обязательной регистрации, нормы прописаны в ФЗ РФ от 21.07.1997№ 122 «Закон о регистрации…»

Как правильно заключить договор аренды квартиры

Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

И потом, если вы намерены снять всю квартиру для своей семьи, то внезапный приход хозяина в ненужный момент может испортить все ваши планы, и чтобы этого не случилось, об этом следует отдельно оговорить в договоре.

Или может возникнуть такая распространенная ситуация: вы оплатили проживание на 6 месяцев, и вдруг приходит хозяин и просит вас съехать из квартиры, якобы у него возникли непредвиденные обстоятельства и жилье стало нужным ему самому. И опять, чтобы не остаться на улице, все условия проживания и окончания договорных отношений обязательно прописывают.

Состав договора

  1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
  2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
  3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год. Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.
  4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
  5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
  6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.

В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

Инструкция

  1. После выбора жилища и предварительной договоренности с его владельцем, проверьте полномочия. Может случиться и так, что вы станете участником субаренды, когда прежний арендатор на завышенных условиях сдает жилье. Или вместо самого собственника этим занимается член семьи, у кого нет единоличных прав на распоряжения квартирой, такие действия законом оценены, как незаконные. Попросите представить свидетельство о собственности. Там подробно все указано. Но можно и запросить справку из реестра прав на недвижимость: сведения являются публичными и доступны всем.
  2. Попросите сделать подробную опись всего имущества: где какие царапины и неисправности, отклеены ли обои, поцарапан ли пол. Это поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий со стороны владельца квартиры. Перечислите списком все имущество, а рядом проставьте ваши замечания, например, стиральная машина – скол обшивки в таком-то месте.
  3. Обговорите стоимость оплаты, конечную дату передачи денег, возможности отсрочки платежа.
  4. Возможность проживать со своей семьей, тоже нужно обговорить, попросите владельца сделать всем временную регистрацию на время проживания в квартире. Это может пригодиться, если потребуется медицинская помощь или устройство на работу.
Читать еще:  Перерасчт Ипотеки В Сбербанке Процентной Ставке

Все нюансы описать невозможно, нужно следовать исходя из сложившейся ситуации, но важно: когда и кто может навещать квартиру в ваше отсутствие нужно уточнить сразу.

Где заключать договор аренды квартиры

Многие собственники на себя не надеются и обращаются к риелторские конторы, да это и понятно, ведь это их профиль, они знают все подводные камни и особенности в аренду жилья. С одной стороны – это правильно, но за услуги приходится платить комиссию, иногда эта сумму бывает значительной. Но и составить договор они могут по всем юридическим канонам, и потом оспорить какие-либо пункты в нем будет практически невозможно.

Составление договора

Факт сдачи жилого помещения можно подтвердить только договором, который пишется от руки или заполняется готовый бланк и скрепленным подписями всех сторон. Именно по этим причинам нужно внимательно отнестись к его составлению. Сторонами в договоре будут арендатор и арендодатель.

Что должно быть отражено:

  1. Кто сдает квартиру: его данные паспорта, место постоянной регистрации, дату, число и место рождения.
  2. Такая же информация должна быть и об арендаторе.
  3. Почтовый индекс и полный адрес квартиры.
  4. Указать правоустанавливающий на квартиру документ: акт передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, идентификационный номер выданного свидетельства о собственности.
  5. Указать сроки сдачи: год, три года или на пять лет. Обратите внимание арендодатели: договор сроком больше 1 года подлежит обязательной регистрации, к тому придется платить от полученного дохода 13%. Совет: не пытайтесь уклониться от уплаты налога, за это предусмотрен большой штраф – до 5 тысяч рублей.
  6. Ставка аренды за каждый месяц: ее прописывают в цифрах и прописью. Если вы оставляете хозяину залог, то эта сумма должна быть зафиксирована в договоре обязательно. Так можно будет доказать свою правоту, если возникнут конфликты.
  7. Подробно расписать способ оплаты и дату перечисления, предусмотреть процент за просроченный платеж;
  8. Следующий пункт очень важен для обеих сторон: частота посещений хозяином квартиры: когда и сколько раз он будет иметь возможность проверять состояние квартиры, оплату коммунальных и телефонных счетов.
  9. Подробное описание состояние квартиры, мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования. От этого будут зависеть претензии к вам владельца по поводу испорченной стиральной машины или холодильника.
  10. Указать условия продления арендного договора, если такая возможность будет необходимой.
  11. Поставить дату заключения и свою подпись.

Могут быть и другиепункты в договоре, но они могут быть добавлены по согласованию обеих сторон.

Договорные обязательства вступят в законную силу по окончании регистрационных действий, но арендатор уже может проживать в этой квартире.

Как правильно оформить сдачу квартиры в аренду?

Прием-передача квартиры в пользование от одного лица другому наделяет участников сделки определенными обязательствами и ответственностью.

Для юридически грамотного оформления сделки физическими лицами подписывается соглашение о найме.

Что необходимо знать участникам соглашения при подписании этого документа?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Какой договор заключается?

Как заключить договор? Правила сдачи помещений в наем регулируются гл. 35 ГК РФ. Исходя из установленных норм, основанием для заключения договора является передача объекта недвижимости в пользование за установленную плату.

Кто подписывает?

Права на заключение соглашения устанавливает ст. 671 ГК РФ. Сторонами сделки являются законный хозяин помещения и физическое лицо (наймодатель и наниматель).

По закону (ст. 209 ГК РФ) только владелец имеет право выступать в роли наймодателя. Так как право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит тому, кто имеет законные права на него.

Владелец недвижимости может наделить правом распоряжаться квартирой своего представителя, оформив на его имя нотариальную доверенность.

Исходя из этого, договор может быть заключен собственником или его законным представителем с нанимателем, которым может выступать любое совершеннолетнее лицо.

Правила

Документ может быть составлен собственником, нанимателем, или предоставлен риэлтором. Можно скачать типовой договор, в который, по обоюдному согласию сторон, включить дополнительные условия передачи жилья в наем и пункты.

Какие документы потребуются?

В день заключения сделки владелец недвижимости должен иметь при себе ряд бумаг:

  • паспорт;
  • письменное согласие других собственников (если они есть) на сдачу жилья в аренду;
  • выписка из ЕГРП;
  • договор купли-продажи, наследования, мены или любой другой документ, подтверждающий передачу объекта во владение (если жилье неприватизированное);
  • справка о всех зарегистрированных лицах в квартире.
Читать еще:  Может ли ИП иметь фирменное наименование?

От нанимателя потребуется только документ, удостоверяющий личность – паспорт. Если жилье сдается иностранцу, то желательно проверить наличие у него миграционной карты.

Где это делается?

Заключать соглашение нужно в квартире, которая передается в наем. Во-первых, участники договора в этом случае смогут составить опись имущества, проверить работу всех систем и техники, обозначить условия использования имущества. Во-вторых, хозяин сразу же сможет передать ключи от квартиры жильцу.

На какой срок?

Документ может быть подписан:

  1. на срок до 5 лет;
  2. на неопределенный период, если не указать в нем дату его окончания (в этом случае договор автоматически считается действительным на 5 лет.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ, договор, оформленный на срок 12 месяцев и более подлежит государственной регистрации. Эта процедура требует сбора большого количества бумаг и оплаты пошлины, поэтому многие собственники намеренно ставят в документе срок найма не более 11 месяцев, чтобы избежать обращения в Росреестр.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

    Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Почему надо составлять договор аренды квартиры на 11 месяцев:

Госпошлина и стоимость

При занесении данных об обременении квартиры третьими лицам в реестр и регистрации договора потребуется заплатить госпошлину в размере 2000 руб. (НК РФ, ст.333.33). НА Если знать, как оформить жилье в аренду на срок менее года, необходимость обращения в госорганы отпадает, а значит, и пошлину оплачивать не нужно.

Что необходимо предусмотреть?

При составлении договора найма помещения, важно заранее предусмотреть все условия и отразить их в документе. Что в обязательном порядке должно содержаться в соглашении:

  1. Личные данные участников сделки (паспорт, ФИО и регистрация). Важно проследить, чтобы другая сторона договора указала точно такие же данные, как в документах. Перед подписанием желательно сверить информацию с паспортом.
  2. На что имеет право собственник и какие у него права. В этом пункте следует указать, что владелец обязан предоставить жилье за определенную плату. Здесь же потребуется определить частоту визитов хозяина в квартиру с проверкой. Это поможет впоследствии избежать возможных конфликтов.
  3. Обязанности лица, проживающего в квартире:

  • поддерживать порядок в квартире;
  • не нарушать общественный покой;
  • вовремя перечислять арендную плату.

Грамотное составление договора найма с учетом всех нюансов и мелочей позволяет исключить возможные споры между хозяином недвижимости и квартирантом, а также устанавливает их права и ответственность.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Снять или сдать квартиру в аренду без хозяина: пошаговая инструкция, нюансы заключения договора без собственника

Договор аренды заключается двумя заинтересованными сторонами – владельцем недвижимости и человеком, желающим ее снять. Ввиду разных жизненных обстоятельств хозяин жилья может не явиться на сделку, предоставив право подписи и распоряжение имуществом другому человеку.

Будет ли такой договор иметь юридическую силу? Как реагировать при этом потенциальному квартиросъемщику?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли взять жилье в аренду без собственника?

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ, право сдавать в аренду имущество принадлежит только его хозяину. Владелец жилья лично должен поставить подпись в договоре аренды и предоставить квартиранту документ, удостоверяющий личность и бумаги о праве на собственность.

Однако нередко встречаются ситуации, когда собственник не может заниматься сделкой и присутствовать на подписании соглашения с соискателем. Для таких случаев предусмотрена возможность оформления доверенности. В ст. 608 ГК РФ говорится, что арендодателями также могут являться лица, уполномоченные представлять интересы хозяина недвижимости.

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Итак, сдать жилье в аренду можно, но только при условии:

  • от лица владельца действует представитель, назначенный им самим;
  • уполномоченное лицо осуществляет все юридические действия на основании документа, заверенного у нотариуса.

Если сделка проходит без посредников, неопытные наниматели могут даже не поинтересоваться наличием у арендатора документов на квартиру и паспорта. Однако такую сделку заключать не рекомендуется.

Лучше сделать все по закону: так будет спокойнее и жильцу, и хозяину, и его представителю.

Необходимые документы

Сдача квартиры без хозяйки должна осуществляться через представителя. Чтобы его действия имели юридическую силу, хозяину имущества необходимо оформить на него доверенность.

Документ должен быть составлен в трех экземплярах и соответствовать требованиям, изложенным в ст.185-186 ГК РФ.

Статья 186 ГК РФ. Срок доверенности

    Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

  • Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
  • Обязательны к указанию:

    • Документ должен иметь дату составления. Если ее нет, то доверенность будет считаться недействительной.
    • Бумага заключается на основании волеизъявления обеих сторон – хозяина квартиры и его представителя. Если одна из сторон соглашения против оформления документа, то она будет ничтожна.

    Если в сделке хозяин жилья не участвует, то его представителю на заключение договора нужно предоставить:

    • копии правоустанавливающих документов на жилплощадь;
    • свой паспорт;
    • нотариальную доверенность.

    Если право на квартиру имеют несколько человек, но на сделку пришел только один из них, то необходимо предоставить квартиранту письменное согласие от отсутствующих владельцев. Такая бумага является подстраховкой для жильца. Ведь если квартира сдана без ведома и согласия других хозяев, то они имеют право в любое время выселить его из жилплощади без предупреждения.

    Пошаговая инструкция

    Чтобы сдать недвижимость, потребуется:

    1. Оформить доверенность у нотариуса. Бумага может быть заключена на срок до 3 лет. Если срок действия не указан, то бумага будет иметь юридическую силу 12 месяцев.
    2. Сделать копии документов на недвижимость. Они понадобятся для оформления сделки – жилец или риэлтор должны убедиться, что доверитель является собственником сдаваемой квартиры.
    3. Предоставить потенциальному квартиросъемщику документы в подтверждении того, что сделка проходит с согласия реального хозяина жилья на основании нотариальной доверенности.
    4. Заключить соглашение об аренде. В него вписываются данные представителя хозяина с указанием номера доверенности и реквизитов нотариальной конторы.
    • Скачать бланк типового договора об аренде квартиры
    • Скачать образец договора аренды квартиры (по доверенности)

    Что учесть, если вы ищите апартаменты

    Итак, что нужно сделать человеку, заключающему соглашение на аренду без собственника:

    1. Во-первых, следует проверить документы представителя владельца – паспорт. Для подстраховки также можно запросить любой другой документ, удостоверяющий личность – водительские права или страховое свидетельство.
    2. Во-вторых, нужно убедиться, что жилье сдается с согласия владельца. Представитель должен показать бумагу, заверенную нотариусом. Если ее нет, то можно действовать на свой страх и риск. В небольших городах, как правило, не заморачиваются с оформлением таких бумаг, когда дело касается сдачи жилплощади в аренду.
    3. В-третьих, нужно проследить, чтобы в договоре аренды стояли данные уполномоченного лица. Их нужно сравнить с данными паспорта. Дополнительно нужно запросить копию паспорта собственника, а также контактные данные.

    Подводные камни и нюансы

    Несмотря на то, что заключение договора с уполномоченным лицом собственника – процедура более чем обычная, квартирант все равно попадает в зону риска.

    Чтобы не попасть в ловушку мошенников, при заключении соглашения нужно обратить внимание на следующие детали:

      Действительность нотариальной доверенности. Жильцу следует посмотреть, какого числа была заключена бумага и на какой срок. Если срок истек, то человек, представляющий интересы владельца недвижимости, действует незаконно. Это значит, что договор можно будет легко расторгнуть.

    Если на бумаге не указана дата составления, то это тоже должно насторожить. Согласно ст.186 п. 1 ГК РФ, доверенность без указания даты совершения является недействительной.

  • Прежде чем подписывать договор с представителем, следует узнать по какой причине владелец не может самостоятельно заниматься сдачей в аренду недвижимости и присутствовать на заключении сделки. Также рекомендуется связаться с реальным собственником, чтобы получить подтверждение его согласия.
  • Несмотря на то, что договор аренды заключается с представителем, квартиросъемщику рекомендуется для подстраховки взять контактные данные реального владельца. Доверенность может быть расторгнута в одностороннем порядке в любой момент, поэтому жильцу лучше поддерживать связь с собственником.
  • Если на заключение договора приходит не собственник, а один лишь риэлтор или родственник владельца недвижимости, которые не предоставляют доказательств законности своего представительства, стоит насторожиться.

    Мошенники нередко пользуются неопытностью людей, сдавая им чужие квартиры или жилье, которое они сами снимают. В этом случае высок риск остаться не только без крыши над головой, но и без личного имущества.

    Сдача жилья в аренду – одна из юридических процедур, которую можно осуществлять по доверенности через представителя. Нет ничего противозаконного при заключении договора не с хозяином недвижимости, а его близким родственником, действующим с его согласия. Тем не менее жильцу следует связаться с владельцем квартиры, чтобы полностью убедиться в добросовестности другой стороны сделки.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector