Уменьшение площади земельного участка при межевании

Уточнение и изменение местоположения границ и площади участка

Уточнение местоположения границ и площади земельного участка – внесение изменений в записи Росреестра относительно конкретных характеристик надела по инициативе заинтересованного лица. Процедура проводится в установленном порядке при наличии в Росреестре записи о том, что границы земельного участка не установлены в соответствии с условиями земельного законодательства. Однако даже если границы обозначены в документах, но при этом не были вынесены в натуру, нужно будет провести процедуру уточнения.

Уточнение сведений по местоположению границ земельного участка происходит на основании документа, подтверждающего собственность, а при отсутствии подобного документа – на основании данных, определявших местоположение границ участка земли в момент его образования. Если документы отсутствуют, межой земельного участка признаются границы, действующие на местности более пятнадцати лет и закрепленные природными либо искусственно созданными объектами.

Уточнение местоположения границ участка, стоящего на кадастровом учете, проводится в определенных случаях:

  • в момент приобретения в собственность ранее учтенного надела земли;
  • при спорах с собственниками-соседями;
  • перед продажей участка;
  • при ошибках в кадастровой документации;
  • перед членением участка на несколько наделов;
  • для документального оформления прирезок.

Уточнение границ проводится кадастровым специалистом из состава федерального реестра кадастровых служащих, либо геодезической компанией, владеющей лицензией на проведение межевания.

Последствия отсутствия установленной границы

Если в выписке из ЕГРН имеется запись, что граница участка земли не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, следует задуматься. Это касается потенциального собственника и предстоящей сделки покупки земельного участка. Покупатель должен понимать, что отсутствие установленных границ участка не гарантирует соблюдение прав владельца в отношении прохождения границ участка. Нередко это приводит к спорам, перерастающим в судебные разбирательства.

Если покупатель приобретает участок земли без установленных границ, ему придется устанавливать их за свой счет. Законодательством установлено, что с 1 января 2018 года при заключении любых распорядительных сделок наличие фиксированных границ будет обязательным. Продать, подарить, сдать в аренду либо унаследовать надел без процедуры межевания будет невозможно.

Порядок действий при уточнении или изменении границ

Процедура уточнения осуществляется по инициативе определенных категорий землепользователей. Заказ работ по детализации границ земельного участка и подписание акта согласования уточненных границ вправе производить:

  • собственник надела;
  • обладатель права постоянного бессрочного использования;
  • арендатор земельного участка по договору;
  • обладатель права пожизненного владения;
  • владелец решения исполнительной власти о передачи надела из состава государственных участков в безвозмездное пользование.

Для уточнения границ своей части земли землепользователь выполняет ряд действий:

  • выбирает одну из геодезических компаний;
  • подписывает соглашение на уточнение границ;
  • предоставляет кадастровому инженеру доступ к участку для осуществления топографической съемки;
  • согласовывает с соседями проект межевания, выполненный кадастровым инженером по факту результатов измерений;
  • регистрирует готовый план межевания в кадастровой палате.

Уточнение границ для земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом агентстве до 2001 года, проводится в случаях, если границы зафиксированы в проекте межевания территории, на которой расположен участок, однако межевой план на конкретный надел отсутствует.

Увеличение и уменьшение площади при уточнении и изменении границ

Уточнение границ земельного надела с одновременным увеличением площади происходит при необходимости оформления прирезки из земель общего пользования. Такой вариант возможен, когда землепользователь самовольно передвигает фактические границы участка, к примеру, забор либо ограждение, за счет общественных земель – дорог, просек. Увеличение допустимо в случае, если площадь надела меньше нормы, если по документам нельзя определить площадь и ее рассчитают, исходя из фактического положения на протяжении 15 лет.

В результате проведения геодезических работ по уточнению границ возможно также уменьшение площади земельного надела. Основанием для уменьшения площади участка является одна из причин: ошибка в кадастровом и межевом плане либо факт незаконного вторжения на чужую территорию. Для земель различных категорий может быть разная предельная величина площади, и выше предельной увеличить ее не получится. Таким образом, увеличить или уменьшить площадь можно при присоединении либо разделении, выделении участка и при проведении работ по межеванию.

Читать еще:  Как вернуть бракованный товар в днс

Уточнение по решению суда

Конфликтные ситуации по поводу координат границ с соседями нередко приводят к судебным тяжбам. В результате судебного разбирательства принимается решение об уточнении границ с уменьшением площади участка ответчика при самовольном захвате части соседского надела путем передвижения фактически выделенных границ. При уменьшении площади участка после уточнения границ более, чем на 1/10 часть от первоначального значения, для изменения к межевому проекту прикладывается обоснование уточнения от кадастрового инженера на отдельном листе.

Обращение в суд может следовать после нарушения правил согласования уточнения границ. К процедуре согласование привлекаются все заинтересованные лица, включая:

  • инициатора – собственника земли;
  • соседних землепользователей;
  • кадастрового инженера, отвечающего за измерения.

По результатам работ по уточнению составляется межевой план, имеющий графическую и текстовую части. В графической схематично изображаются границы участка с указанием координат, текстовая предназначена для расчетных обоснований уточнения границ, сведения о наделе, категории земли и типе целевого использования. Акт согласования границ составляется на обратной стороне графической части межевого плана и заверяется подписями заинтересованных лиц. Если границы согласованы без присутствия всех участников, то последние вправе выдвигать требования в суде по повторному уточнению границ.

Исковое заявление и прилагаемые документы

Перед обращением в районный суд для уточнения границ участка земли, заявитель должен ознакомиться с юридически правильной формой искового заявления. При заполнении следует придерживаться следующих правил:

  1. Шапка искового заявления – указывается судебный орган, куда направляется прошение, контакты истца либо его представителя, и ответчика. При оплате госпошлины указывается ее сумма.
  2. Название документа, «Исковое заявление об установлении границ земельного участка», располагается посередине и в конце предложения не ставится точка.
  3. Содержание – указываются данные о земельном участке, принадлежащем истцу, его точный адрес, нумерация по кадастру, информация о проведении межевых работ. Здесь же отмечаются места нарушения границ надела и причины их восстановления.
  4. Законодательные акты и статьи, служащие основанием для вынесения решения.
  5. Определение требования-просьбы:

  • признать сведения, внесенные в кадастровый план ошибочными;
  • установить границы между земельными участками под №№№;
  • Приложение со списком документов-оснований для подтверждения изложенных фактов:

    • ситуационный план;
    • документ о праве собственности;
    • выписка из кадастра, справка либо план;
    • любые документы, изданные уполномоченным органом и подтверждающие местоположение участка и границ.
    • акт согласования границ;
    • квитанция об оплате госпошлины;
    • доверенность представителя (при необходимости).
  • В конце искового заявления ставится дата и личная подпись истца, а также расшифровка инициалов.
  • Подтвердить местоположение границ можно любыми документами, изданными уполномоченным органом и подтверждающими их расположение.

    Сроки и стоимость работ

    Землеустроительные работы не занимают много времени – кадастровые специалисты гарантируют произвести их за 10-14 дней, однако о согласовании границ следует предупреждать соседних землепользователей не менее, чем за месяц специальным извещением. Следовательно, ориентировочный срок изготовления межевого плана занимает около 1,5 месяцев.

    Стоимость межевого плана по уточнению границ участка зависит от его площади и ориентировочно составляет 15 000 — 25 000 рублей.

    Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

    Наиболее существенными характеристиками любого земельного участка, которые определяются как уникальные и позволяют однозначно определить этот участок как объект недвижимости, являются местоположение границ и площадь.

    Об этом гласят требования Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (п.1 статьи 7 ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.).

    Возникающая необходимость уточнения местоположения границ и площади земельных участков обусловлена рядом причин:

    1. имеющиеся кадастровые сведения о земельном участке не соответствуют нормативным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков ( п.3 ст.25 и п.4 ст.27 Закона о кадастре)
    2. при уточнении местоположения границ земельных участков зачастую фактическая площадь земельного участка, установленная при межевании, не соответствует площади земельного участка, указанной в правоустанавливающих документах на этот участок

    Такие расхождения могут быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади земельного участка по сравнению со сведениями в документах на него.

    Читать еще:  Соцзащита выплаты пенсионерам

    Уточнённая площадь земельного участка не должна быть больше площади участка, отражённой в документах и государственном кадастре или акте органа местного самоуправления на величину, большую предельного минимального размера земельного участка.

    Минимальный размер земельного участка определяют исходя из п. 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ:

    предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства-нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

    Предельные минимальные размеры земельных участков, установленные для земель соответствующего целевого назначения в Санкт-Петербурге (Закон Санкт-Петербурга от 18 июля 2007 года N 397-74):

    • S min = 300 м 2 = 3 сот = 0.03 га — для участков ИЖС
    • S min = 600 м 2 = 6 сот. = 0.06 га – для участков для ведения дачного хозяйства
    • S min = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га — для садоводческих участков
    • S min = 18 м 2 — для индивидуальных гаражей
    • S min = 5 м 2 — для размещения временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения на данных земельных участках объектов недвижимого имущества

    В каких пределах возможно расхождение площадей земельного участка, указанных в правоустанавливающем документе и на кадастровом плане

    Если уточнённая площадь земельного участка оказалась больше, чем по документам, то земельный участок можно зарегистрировать, если:

    S уточн. (S по док-там Smin)

    Smin — предельный минимальный размер земельного участка, установленный для земель соответствующего целевого назначения.

    Пример 1

    По наследству на садоводческий земельный участок в Ленинградской области значатся 6 соток, а на новом плане площадь участка составляет 12 соток:

    • Sфакт. = 12 сот.
    • S по док-там = 6 сот.
    • S факт.. > S по док-там
    • S min = 500 м 2 — для садоводческих участков в Ленинградской области
    • S уточн. S уточн.

    Поскольку кадастровый план является обязательным приложением к правоустанавливающему документу, представляемому для государственной регистрации прав, то при наличии расхождения площадей на плане и в документе регистрирующий орган вправе полагать, что представлен план не того объекта, на который заявляются права, и отказать в регистрации.

    Пример 2

    Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток., а на новом плане площадь участка составляет 9 соток.

    • Sфакт. = 9 сот.
    • S по док-там = 12 сот.
    • S по док-там.> Sфакт
    • S min = 300 м 2 (0.03га) для участков ИЖС в Санкт-Петербурге
    • S уточн. (S по док-там — Smin) = 12 сот. — 3 сот. = 9 сот.
    • Sфакт. = S уточн.,то есть не превышает уточнённой площади земельного участка. Такой земельный участок подлежит регистрации.

    Если предельный минимальный размер земельных участков соотвествующего назначения (ИЖС, садовый, для ведения дачного хозяйства и т.д.) не установлен, уточнённая площадь земельного участка не дольша быть больше чем на 10% площади земельного участка по документам (сведениям в государственном кадастре недвижимости) . Требования ч.1 п.5 ст. 27 Закона о кадастре:

    Стал меньше или, когда при межевании участок оказался больше – что делать и как увеличить площадь надела?

    Земельный участок может иметь очень сложную геометрическую форму. Со временем, не без участия природных явлений, границы могут быть размыты или утеряны. В процессе межевания используется точная геодезическая аппаратура, которая с минимальной погрешностью позволяет определить и закрепить на местности координаты точек границ земельного участка.

    Причины изменения границ

    Чтобы идентифицировать земельный участок, как объект недвижимости, необходимы уникальные характеристики, которые однозначно укажут на конкретный надел (п.1 ст. 7 , закон №221-ФЗ от 24.07.2007 г.). Такими характеристиками являются точки границ и площадь. Получение этих данных является целью проведения процедуры межевания.

    Основанием для проведения межевания с целью уточнения границ участка могут стать:

    • несоответствие данных, хранящихся в службе кадастра требованиям к описанию границ землевладений;
    • несоответствие площади участка по данным кадастра сведениям в документах, подтверждающих право собственности.

    Изменение сведений в ЕГРН происходит в случаях:

    Размер участка может, как увеличиться, так и уменьшиться.

    Читать еще:  Что положено инвалиду 1 группы в москве

    Что делать, если участок оказался больше?

    Для того чтобы обновить данные кадастра и узаконить увеличение размеров земельных владений необходимо убедиться, что для этого есть основания и возможность.

    Закрепить за собственником «лишние» метры уже на этапе постановки на кадастровый учет возможно, если:

    • минимальный размер земельного участка в регионе его расположения не установлен;
    • увеличение размера участка не превышает 10% от площади землевладения, указанного в документах о праве собственности;
    • площадь увеличенного участка не превышает установленный в регионе максимальный размер земельного надела.

    В этих случаях при подготовке межевого плана кадастровый инженер укажет актуальные границы и соответствующую площадь. При регистрации в кадастр будут внесены обновленные данные, которые отразятся в кадастровом паспорте. С новым кадастровым паспортом следует обратиться в Росреестр для получения соответствующего свидетельства о праве собственности.

    Если площадь участка оказывается больше максимально разрешенной, владелец вправе:

    • отказаться от увеличения размера имущества;
    • выкупить в собственность дополнительные квадратные метры.

    После процедуры площадь увеличилась: допустимое превышение

    Размеры земельных участков ограничены Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Правила устанавливают местные органы муниципальной власти (ст.30 Градостроительный Кодекс РФ).

    В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса каждая территория умеет свой градостроительный регламент. В регламенте прописаны виды разрешенного использования земельных наделов и их предельные (максимальные и минимальные) размеры (ст.30, ст.38 Градостроительного Кодекса РФ).

    Как увеличить площадь землевладения путем оформления «прирезок»

    Используемое понятие «прирезки» в законе называется «перераспределении земель, находящихся в собственности государства или муниципалитета, или в частной собственности.

    Статья 39.28 Земельный Кодекс (п. 3 ч.1 ст. 39.28) прямо указывает на юридически основания для оформления «прирезки». Для физических лиц – владельцев частных домов, дач, участков в садовых товариществах, это перераспределение с целью исключение вклинивания, изломанности границ.

    Для оформления перераспределения необходимы следующие действия:

    1. Передать заявление с просьбой о перераспределении участков в орган местного самоуправления, который уполномочен распоряжаться землями, принадлежащими государству.
    2. Если нет оснований для отказа (их 13), заявитель получит согласие на перераспределение и Постановление об утверждении схемы участка на кадастровом плане территории.
    3. Заявитель оформляет заявку на выезд кадастрового специалиста, а тот проводит межевание.
    4. Полученный межевой план владелец участка регистрирует в службе кадастра
    5. После подписания соглашение о перераспределении земель (Выкупную цену устанавливает субъект РФ), заявитель производит оплату выкупной стоимости «прирезанных» земель.

    ВАЖНО. Размер увеличенного за счет «прирезки» участка, не должен превышать предельный максимальный размер землевладения, установленный в данном регионе.

    Ответственность за самовольный захват

    Пользование земельным участком, не имея на него имущественных прав, считается самовольным захватом земли и является административным правонарушением (ст. 7.1 КоАП РФ).

    Захват земли имеет несколько вариантов:

    • физическое лицо захватило земли физического лица,
    • юридическое лицо использует имущество физического лица,
    • физическое лицо пользуется землей, зарегистрированной на юридическое лицо,
    • физическое лицо или организация незаконно используют участки земли, принадлежащей государству.

    Штрафы за такое правонарушение установлены в процентах к кадастровой стоимости участка:

    • 1-1,5% для физических лиц;
    • 2-3% для юридических

    При отсутствии установленной стоимости штраф имеет фиксированный размер:

    • 5-10 тысяч рублей для граждан;
    • 100-200 тысяч – для организаций.

    Уменьшение площади ЗУ: как оформить?

    Необходимость в уменьшении площади земельного участка может возникнуть в следующих случаях:

    • если судом признано правомерным обращение соседей с заявлением о несогласии с границами участка (в акте согласования сосед отметил свое несогласие),
    • если признана ошибка кадастрового инженера
    • если участок подлежит разделу и отчуждению части земель.

    Разрешив мирно спор с соседями, достаточно подписать акт согласования границ. Изменения в ЕГРН будут сделаны на основании акта.

    При обнаружении ошибки, допущенной кадастровым инженером, следует повторно провести межевание. Основанием для корректировки данных ЕГРН станет новый межевой план.

    Заключение

    Все случаи изменения размеров земельного участка требуют повторного проведения съемки территории и уточнения границ. Чтобы пользоваться землей на законных основаниях, следует точно знать где границы этих земель.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector