Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды

Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды

Основания прекращения дог-ра аренды: исполнение дог-ра; ликвидация юр-кого лица в случае, если оно явл-ся арендатором или арендодателем, смерть гражданина — участника дог-ра аренды не прекращает дог-ра: права и обязанности умершего переходят к его наследнику; соглашение сторон о расторжении дог-ра; исковое требование в суд одной из сторон и др.

Основания для расторжения дог-ра аренды судом по требованию арендодателя: использование арендатором арендуемого имущ-ва с нарушением условий дог-ра или назначения имущ-ва; существенное ухудшение арендатором арендуемого имущ-ва; просрочка 2х сроков платежа арендной платы; невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущ-ва.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в суд: он должен предъявить копию док-та о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей.

Основания для расторжения дог-ра аренды судом по требованию арендатора: непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору; предоставление арендодателем имущ-ва с недостатками, препятствующими его использованию; невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущ-ва, переданного им в аренду; непригодность арендуемого имущ-ва для использования в силу обст-ств, за которые арендатор не отвечает.

Если иное не предусмотрено законом или дог-ром аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока дог-ра имеет при прочих равных условиях преимущественное перед др. лицами право на заключение дог-ра аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой дог-р в срок, указанный в дог-ре аренды, а если в дог-ре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия дог-ра. При заключении дог-ра аренды на новый срок условия дог-ра м.б. изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении дог-ра на новый срок, но в течение года со дня истечения срока дог-ра с ним заключил дог-р аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному дог-ру и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним дог-р аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имущ-вом после истечения срока дог-ра при отсутствии возражений со стороны арендодателя, дог-р считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении дог-ра аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущ-во в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном дог-ром.

Если арендатор не возвратил арендованное имущ-во либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущ-ва дог-ром предусмотрена неустойка, убытки м.б. взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено дог-ром.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущ-ва явл-ся его собственностью, если иное не предусмотрено дог-ром аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущ-ва, не отделимые без вреда для имущ-ва, арендатор имеет право после прекращения дог-ра на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено дог-ром аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущ-ва, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущ-ва, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущ-ва, явл-ся собственностью арендодателя.

В законе или дог-ре аренды м.б. предусмотрено, что арендованное имущ-во переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной дог-ром выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущ-ва не предусмотрено в дог-ре аренды, оно м.б. установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом м.б. установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущ-ва.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Читать еще:  Штраф за место для инвалидов

Лучшие изречения: При сдаче лабораторной работы, студент делает вид, что все знает; преподаватель делает вид, что верит ему. 9178 — | 7251 — или читать все.

188.64.169.166 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды

Ситуация: В компанию VERDICTO обратился индивидуальный предприниматель, сдавший нежилое помещение в аренду коммерческой организации. Арендатор на протяжении нескольких месяцев не оплачивал арендные платежи. Тем самым, допустив просрочку продолжительностью более шести месяцев. Согласно условиям договора аренды, арендодатель вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, если арендатор не уплачивает арендную плату более месяца.

Вопросы:

  1. Вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды без обращения в суд?
  2. Должен ли арендодатель до направления уведомления о расторжении договора письменно предупредить арендатора о необходимости оплаты долга?

Ответ: арендодатель вправе расторгнуть договор аренды во ВНЕСУДЕБНОМ порядке, т.к. это прямо предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель до направления уведомления о расторжении договора аренды (в данном конкретном случае) обязан письменно предупредить арендатора о необходимости оплатить задолженность. Это связано с тем, что право арендодателя на расторжение договора обусловлено неоплатой арендных платежей.

Обоснование ответа: Статья 619 Гражданского кодекса РФ перечисляет перечень конкретных правовых оснований для расторжения договора аренды судом по инициативе арендодателя. В соответствии с абз. 6 ст. 619 Гражданского кодекса РФ:

Договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ:

Договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Следует отметить, что п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ допускает возможность внесения в договор условия об одностороннем отказе от него по инициативе стороны. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.

Таким образом, возникает вопрос: могут ли стороны внести в договор аренды условие о его расторжении во внесудебном уведомительном порядке? Будет ли это противоречить ст. 619 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которой договор аренды расторгается судом?

По этому вопросу позиции судов различны:

  1. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 № Ф09-586/09-С4 по делу № А76-5929/2008-12-365.
  2. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655.

Мы полагаем, что договор аренды все же может быть расторгнут во внесудебном порядке, если это указано в самом договоре. Такой вывод подтвержден нашим личным опытом участия в подобных спорах.

Арендодатель был вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, если Арендатор не оплатил арендную плату в течении одного месяца (п. 9.2. Договора)

Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-25820/2015

Однако необходимо знать, что до расторжения договора (в т.ч. во внесудебном порядке) необходимо уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ

Неисполнение этого процедурного требования не позволит считать договор расторгнутым, когда его расторжение зависит от надлежащего исполнения второй стороной своих обязанностей по договору. Таким образом, вне зависимости от того, согласована ли сторонами возможность расторжения договора аренды во внесудебном порядке, инициатору расторжения договора следует предупредить вторую сторону о своем намерении расторгнуть договор в случае неисполнения виновником своего обязательства в разумный срок.

На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с Ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Читать еще:  Пенсионеры старше 80 лет льготы

Нужна консультация? Оставьте заявку

Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Чем отличается отказ от исполнения договора аренды от расторжения договора аренды?

Расторжение договора аренды и односторонний отказ от его исполнения имеют существенные различия, которые в основном могут быть сведены:
— к основаниям осуществления каждого из этих действий (расторжение договора, как правило, связывается с нарушениями условий договора одной из сторон, отказ от исполнения договора не обязательно подразумевает какие-либо нарушения);
— к процедуре осуществления каждого из этих действий (расторжение договора осуществляется через суд, отказ от исполнения договора подобной процедуры не требует).
Рассмотрим данный вопрос подробнее.

1. Расторжение договора

По требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, например, с нарушением условий договора об обеспечении сохранности имущества, о соблюдении правил пожарной безопасности и т.д. (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 22.10.2015 N Ф05-14421/15, ФАС Московского округа от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10, ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.07.2010 по делу N А33-14859/2009 и от 10.11.2011 N Ф02-4966/11, ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.2009 по делу N А43-14541/2008-12-439, ФАС Поволжского округа от 19.11.2009 N А55-3687/2009);
2) арендатор существенно ухудшает имущество (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 29.10.2008 N Ф09-3094/08-С6, ФАС Московского округа от 25.11.2004 N КГ-А40/7298-04 и от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10);
3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/11, ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9512/09-С5, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда по делу N 33-3459/2015);
4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (постановление ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10).
При этом арендодатель может требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения соответствующего обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
По требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (постановления ФАС Московского округа от 23.11.2010 N КГ-А40/14287-10, от 06.03.2013 N Ф 05-661/13);
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (постановление ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А40/11059-09), постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 N Ф03-25/13);
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011);
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2012 N Ф06-11138/11, постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13);
ГК РФ предусматривает и другие случаи, когда арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:
— если арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства не позволяют или значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, постановление Двенадцатого ААС от 08.12.2011 N 12АП-8842/11);
— если арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2009 N Ф04-1172/2009 (1418-А75-9));
— если арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 613 ГК РФ).
Отметим, что договором аренды могут предусматриваться и другие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ), причем судебная практика исходит из того, что такие основания не обязательно должны связываться с нарушением сторонами тех или иных положений договора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Читать еще:  Субсидия и субвенция

2. Односторонний отказ от договора

Право на такой отказ может быть предоставлено стороне (или сторонам) договора аренды в соответствии с условиями этого договора с учетом ограничений, предусмотренных законом для случаев, когда не все стороны договора исполняют его в рамках своей предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения договора аренды не требует обращения в суд. Однако если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он, при наличии предусмотренных договором или законом оснований, может быть расторгнут по требованию одной из сторон только на основании решения суда.
Право на односторонний отказ от договора предусмотрено законом в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В других случаях односторонний отказ допускается, только если это прямо предусмотрено договором. Причем следует учитывать, что гражданско-правовой договор может предусматривать право его стороны в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, в случаях, когда законодательство такого права не предусматривает, при наличии одного из следующих обстоятельств:
— исполнение договора связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности;
— исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, но в этом случае право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено лишь той его стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
В качестве оснований одностороннего отказа в договоре аренды могут быть предусмотрены не только нарушения, допущенные другой стороной, но и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора (п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Осуществляя право на односторонний отказ от договора, сторона, которая заявляет о таком отказе, должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В ином случае суд может отказать ей в защите этого права, признав отказ от договора ничтожным, если другая сторона оспорит такой отказ в судебном порядке. В случае недобросовестного осуществления стороной договора права на отказ от его исполнения правовым последствием может быть также взыскание другой стороной убытков, причиненных таким отказом (ст.ст. 10-12, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, смотрите также п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).
Во избежание споров по вопросу о наличии оснований для прекращения договора аренды целесообразно четко формулировать в договоре перечень обстоятельств, которые предоставляют стороне право потребовать его расторжения в судебном порядке, и при необходимости прямо указывать на наличие у стороны (или сторон) договора права на односторонний отказ от его исполнения, если это не противоречит закону.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Виноградова Марина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

20 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector