Как бороться с кафе в жилом доме — Юр ликбез

Как петербуржцы борются с рестораторами, открывающими бары в их домах. Истории с Рубинштейна и других улиц в центре города

В центре Петербурга часто открываются бары и рестораны в жилых домах, что становится причиной ссор с жильцами. Иногда удается найти компромисс, однако нередко конфликт либо вовсе не разрешается, либо заканчивается закрытием заведения.

Как житель улицы Рубинштейна вынудил рестораторов платить за общедомовые услуги, почему жильцов дома в Басковом переулке зовут «пионерами по закрыванию ресторанов» и как проблему шума решило кафе с живой музыкой? «Бумага» рассказывает, как в Петербурге делят дома жильцы и владельцы баров и ресторанов.

Как с барами и ресторанами спорят и договариваются жители улицы Рубинштейна

Мария живет на улице Рубинштейна, 38 уже 15 лет. В ее доме работают четыре заведения: кафе вьетнамской кухни Joly Woo, суши-бар Subzero, винный бар VinoStudia и недавно открывшийся бар в стиле «Молодого Папы» S’aint. По словам Марии, из-за этого во дворе и доме полно насекомых и крыс.

— Заведения пользуются нашими контейнерами для мусора, они всё время переполнены, — говорит Мария. — Из проблемы мусора вытекает проблема тараканов и крыс. Раз в месяц мы обязательно проводим дезинсекцию и дератизацию.

Но главная проблема, по словам жильцов, заключается в шуме, который идет от выходящих курить гостей заведений и от самих баров. Сделать с этим ничего не получается: полиция, говорят жильцы, на вызовы обычно не приезжает. С тремя заведениями жильцам удалось договориться: когда становится слишком громко, можно быстро связаться с владельцами. А вот с баром S’aint, говорит жительница дома, наладить диалог пока не получилось.

— У S’aint очень громкие басы. Может, кто-то этого не замечает, но даже на верхних этажах я чувствую, как трясется весь дом. Но мы не можем ночью вызвать проверку Роспотребнадзора. Они приезжают и замеряют уровень шума днем. Закон о тишине тоже не работает.

Схожую ситуацию с дневными проверками описывала и жительница дома на Литейном проспекте, 64, где находятся бары Gin Tonic и Che Gevara, а также более 30 организаций.

В свою очередь, в заведениях говорят, что работают с жалобами, но не все из них оправданы. Соучредитель бара S’aint Софи Аврамович рассказала «Бумаге», что не помнит случаев, когда жители приходили с претензиями к ним напрямую. При этом в различные инстанции, по ее словам, поступали жалобы на бар, но Аврамович называет их преувеличенными, «если не клеветническими».

— Например, авторы (или автор) писем утверждают, что мы работаем без алкогольной лицензии (хотя это невозможно), что мы — источник крыс, хотя во дворе расположены кухни четырех ресторанов. Мы терпеливо с этими жалобами работаем.

Аврамович признает, что поначалу у бара была проблема с изоляцией звука. По ее словам, проблему удалось решить за счет установки ограничителя уровня звука на музыкальное оборудование. «Мы привлекли к работе профессионального звукорежиссера, который расположил источник звука так, чтобы все шумы концентрировались строго внутри нашего помещения», — сказала она «Бумаге».

— Уже сейчас мы разрабатываем программу лояльности для жителей дома № 38 по улице Рубинштейна, например, собираемся давать им скидку в нашем баре, — добавила Аврамович.

По словам Марии, ситуация в их части улицы пока не такая плохая, как, например, в начале Рубинштейна. Но она опасается, что если не наладить отношения с рестораторами и не найти золотую середину между мнением жителей и бизнеса, обстановка у их дома может стать хуже.

— У нас довольно много квартир в продаже, желающих переехать немало. Но для многих дело принципа: почему я должен переезжать с места, где мне удобно?

Некоторые жители улицы уверены, что она не должна быть ресторанной, и пытаются напоминать об этом пикетами, жалобами в полицию и Роспотребнадзор, а зачастую приходят прямо к владельцам заведений и пытаются разрешить конфликт напрямую. «Улица Рубинштейна — 750 метров, количество домов — 40, число ресторанов — 67!» — с таким плакатом участников Юридического форума в мае встретила жительница улицы Рубинштейна.

Недавно жильцы создали свой сайт и написали обращение к губернатору, в котором попросили «навести порядок» и снизить количество ресторанов на улице. Примерно в то же время Уставный суд Петербурга обязал сотрудников комитета по вопросам законности и правопорядка отвечать на вызовы граждан и самостоятельно фиксировать нарушения тишины даже в ночное время и выходные. Однако больших планов по изменению формата улицы Смольный пока не озвучивал.

Как жильцы закрывают рестораны и кальянные в своих домах

Исторический дом в Басковом переулке, 13/15 называли единственным в городе жилым зданием, где работают пять ресторанов. В 2017 году их было уже два, а сейчас не осталось ни одного. Жильцов этого дома соседи с Рубинштейна зовут «пионерами по закрыванию ресторанов».

Проблемы жильцов заключались не только в шуме и мусоре: они жаловались, что владельцы заведений проводили незаконные перепланировки в доходном доме 1903 года постройки.

— Все помещения первого этажа нашего дома-памятника перепланированы без получения на то согласований и разрешений. Ни от КГИОПа, ни от комитета по градостроительству и архитектуре, ни от администрации района, — рассказывал житель дома Дмитрий Ледовский.

В итоге от крыши до фундамента здания прошла огромная трещина, у одного из ресторанов лопнул стеклопакет. Несмотря на очевидные проблемы, в одном из ресторанов снесли часть несущей стены. В квартире сверху из-за этого провалился пол в туалете, поднялся паркет, по стенам и потолку пошли трещины. Жильцы утверждали, что владельцы ресторанов на контакт не шли.

Роспотребнадзор проводил проверки и выявлял нарушения, за ситуацией следила районная администрация, но рестораторы избегали ответственности. Жильцы обратились к бывшей главе Центрального района, депутату Закса Марии Щербаковой. В июле 2018 года она объявила, что все заведения в доме закрыли из-за нарушений. Эксперты установили, что из-за действий рестораторов дом оказался в аварийном состоянии, так что теперь там проводят капитальный ремонт.

В ноябре 2017 года в петербургском парламенте зашла речь о запрете на размещение кальянных в жилых домах. Поводом стал конфликт жильцов дома 16 по улице Егорова с открывшимся в 2016 году заведением.

— У нас двор-колодец, кальянная находится во дворе в полуподвальном помещении. Она работает до трех, до шести утра. Посетители шумят, случаются конфликты с жильцами, — говорил председатель совета дома Владимир Воронцов.

«Российская газета» писала, что проверяющие не нашли необходимые лицензии у владельцев кальянной, а работали они без пожарной сигнализации. Однако договор на аренду помещения у них был заключен со Смольным, и там никаких оснований для расторжения не нашли. При этом сейчас на сайте кальянной, на которую жаловались жильцы дома на улице Егорова, указаны другие адреса.

Как пояснил замначальника ГУ МЧС по Петербургу Юрий Блохин, в момент визита инспекторов в кальянных наводят порядок и претензий к ним не выдвинуть. Но никто не может гарантировать, что в кальянных постоянно следят за соблюдением норм.

В аналогичной борьбе удалось победить жителям одного из домов в Поварском переулке. В феврале петербургская прокуратура добилась временного закрытия кальянной, расположенной в здании. Прокуратура Центрального района вместе с контролирующими органами нашла в работе заведения большое количество нарушений: вентиляция не соответствовала санитарным нормам, не было гигиенической раковины, маркировок на производственном и уборочном инвентаре, инструкции по мытью посуды и вывески снаружи.

Как жильцы вынуждают рестораторов платить за общедомовую собственность и менять формат

В доме 12 по улице Рубинштейна работают два ресторана: Waterloo и «Гирлянда». Напротив — «География» и «48 стульев». Проблемы те же, что и у всех соседей: постоянный шум, мусор, пьяные люди, продавцы азотных шариков. А еще — повышенная нагрузка на общедомовые коммуникации и собственность. Но эту проблему жильцам дома частично решить удалось: с рестораторами обсуждают договор аренды.

Жилец дома Григорий рассказывает, что помещения, которые занимают заведения, не приспособлены для ресторанов. В результате общепит пользуется общедомовой канализацией, водопроводом, электросетями, мусорными контейнерами, хотя должен проводить свои коммуникации и заключать договоры на вывоз мусора. Без разрешительной документации и согласования с собственниками на стенах домов рестораторы развешивают воздуховоды и кондиционеры, рассказывает Григорий. Жители решили повлиять на эту ситуацию — квартир в доме сравнительно мало, поэтому организоваться им легче, чем жителям многих других домов.

— Мы в своем доме провели собрание и определили, что владельцы заведений должны отдавать арендную плату за использование общего имущества. Сейчас мы находимся на стадии заключения договоров с рестораторами. Когда мы показали одному из ресторанов, сколько будет стоить размещение трех их воздуховодов, они сразу же два лишних сняли. Когда всё переходит в финансовую плоскость, тогда уже начинается порядок.

Григорий и его соседи по дому провели общее собрание и передали итоговый протокол в Жилинспекцию, управляющую организацию и администрацию Центрального района. После этого они разослали уведомления владельцам заведений и объяснили: «либо мы с вами заключаем договор, либо демонтируем всё ваше хозяйство». Договариваться с рестораторами на словах, по опыту Григория, бесполезно.

Григорий рассказывает, что владельцы баров и ресторанов не всегда владеют достаточной компетенцией, когда открывают свои заведения.

— Для многих владельцев заведение на Рубинштейна — первый ресторанный опыт. Когда у нас открылся один из ресторанов, во всем доме стало часто вырубаться электричество. Я пришел разбираться с управляющим директором. Спрашиваю: вы мощность-то увеличили? Вы же поставили плиты, холодильники. А он у меня стал про это всё спрашивать, какая мощность им отведена и как ее увеличить — человек, который открывает ресторан.

Еще один необычный компромисс с недовольными жильцами нашло саунд-кафе «LADЫ» на Глухой Зелениной, 2. Для заведения главным была живая музыка. При этом кафе соблюдало закон о тишине: в 22 часа заканчивались концерты, в 23 — закрывалось заведение. Однако Роспотребнадзор пришел к выводу, что кафе работает с нарушениями. Проверки начались из-за жалоб одного из жильцов.

Бизнес по-соседски: как рестораторы Петербурга воюют с жильцами домов

Рестораторы часто становятся объектами травли со стороны соседей, которые добиваются закрытия заведений, обращаясь в Роспотребнадзор и другие органы. В основном причиной недовольства становится шум в ресторанах и спортбарах, но все чаще под удар соседей попадают кафе, работающие в петербургских дворах. Предприниматели города рассказывают, как тратят миллионы, чтобы избежать претензий жильцов.

Открывая ресторан в жилом доме, петербургские предприниматели вынуждены искать компромисс с соседями, которые чаще всего жалуются на шум и сигаретный дым под окнами своих квартир. И в случае если жильцы обращаются с претензией в Роспотребнадзор, для рестораторов это означает начало судебных разбирательств, а возможно, и закрытие, как было с рестораном «Бухарин». Заведение прекратило работу спустя 3 месяца после обращения соседки в Роспотребнадзор с жалобой на шумную вентиляцию, а перед этим совладельцы, в числе которых ресторатор Антон Мухин, отказали соседке в требовании установить в ее квартире пластиковые окна. Также продолжаются судебные разбирательства в отношении Sound-Cafe «Ladы», работающего в доме на Глухой Зелениной улице. Роспотребнадзор подал в суд на основателя кафе Вячеслава Ковалева после обращения соседа с требованием прекратить музыкальное сопровождение. Несмотря на то что владелец кафе выполнил предписания госорганов — демонтировал музыкальное оборудование, а посетители слушают выступления артистов через наушники, конфликт по-прежнему не исчерпан.

Еще не все в сельском хозяйстве замещено, а денег стало меньше

Как ранее сообщил Роспотребнадзор «ДП», чаще всего соседи недовольны спортбарами, кафе, музыкальными студиями и дискотеками. Однако в безвыходном положении оказываются и многочисленные кафе Петербурга, работающие во дворах города. По словам предпринимательницы Раты Гилемхановой, владелицы заведения «ТЧК» площадью 11,6 м2, которое работает в пристройке к жилому дому на улице Мира, соседка начала обращаться в различные госорганы с открытия микрокофейни в июне 2016 года.

Точка на «ТЧК»

«Мы пытались решить вопрос мирно, но это ни к чему не привело — жительница соседнего смежного дома уже дважды обращались в городскую администрацию, прокуратуру и Роспотребнадзор, которые, в свою очередь, дважды подавали на нас в суд», — рассказывает Рата Гилемханова. По словам предпринимательницы, соседка опасается, что посетители кофейни будут курить под окнами ее квартиры, и не желает решать вопрос мирно. В свою очередь, Роспотребнадзор в предписании ссылается на пункт 2.10. СанПиН 2.1.2.2645-10 «На территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок, кроме гостевых».

«Исследовав судебную практику, мы обнаружили более 200 случаев, когда Роспотребнадзор судился с кафе, работающих в петербургских дворах — ни один ресторатор не выиграл подобное дело», — комментирует Рата Гилемханова. Весной 2017 года Роспотребнадзор приостановил работу кафе, но после того как заведение вновь начало работу в июне 2017 года, соседка снова обратилась в Роспотребнадзор. С точки зрения Раты Гилемхановой, выполнить предписание невозможно, и сейчас «ТЧК» находится в «замкнутом круге».

По словам Натэллы Пономаревой, юриста Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов, в подобной ситуации могут оказаться все заведения общепита, работающие в петербургских дворах. «Думаю, что таких случаев много. И хотя пункт, касающийся запрета на размещение предприятий общепита во дворах, не допускает двоякого толкования, возникает вопрос: что считать территорией двора жилых зданий? Зачастую в законах, касающихся Роспотребнадзора, вообще нет здравого смысла — они противоречат друг другу и их сложно соблюдать», — отмечает эксперт.

Цена вопроса

Чтобы не доводить дело до суда, предприниматели готовы идти на уступки соседям. По словам Евгения Хитькова, совладельца бара «Винный шкаф» на улице Рубинштейна, в одном из своих баров ему пришлось переоборудовать вытяжку, потратив 1,5 млн рублей.

В доме хотят открыть общепит. Жильцы в ужасе. Что делать?

Вы не можете запретить открывать кафе в вашем доме, не имея на то законных оснований.

Раньше для открытия общепита (магазина) нужно было согласие собственников жилья многоквартирного дома. Теперь — этого не требуется.

Согласие жильцов (общего собрания собственников) потребуется, если владелец общепита захочет разместить рекламу на фасаде здания (речь идет не о вывеске заведения), или сделать вентиляцию на фасаде дома, входную группу и другие работы, касающиеся внесения изменений в общее имущество дома (ст.44-47 ЖК РФ).

Согласно требованиям законодательства, предприниматель должен собрать внушительный пакет документов, разрешений и согласований для открытия заведения общественного питания. Однако жильцы дома не вправе документы проверить. Такое право есть только у надзорных органов: Роспотребнадзор, прокуратура, государственная пожарная инспекция и т.п.

Что если вы подозреваете, что предприниматель нарушает закон?

Жалоба составляется в произвольной форме. Обязательно опишите то, что вы считаете нарушением со стороны владельца общепита, укажите свои контакты и ФИО. Государственные органы должны вам ответить в течение месяца.

Где разрешено размещать предприятия общественного питания?

• в отдельно стоящем здании;
• в помещениях, пристроенных и встроенно-пристроенных к жилым и общественным зданиям;
• в нежилых этажах жилых зданий;
• на территориях промышленных и других зданиях для обслуживания работающего персонала.

Если общепит размещен в жилом здании, то его владелец не должен:

• ухудшать условия проживания и отдыха людей;
• нарушать санитарные нормы уровня шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей, предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест;
• размещать в подвальных и полуподвальных помещениях производственные цеха;
• совмещать входы со входами в жилые помещения;
• принимать продукты и сырье со стороны двора дома, где расположены окна квартир. Погрузка-выгрузка должна производиться с торца жилого здания, где нет окон, либо со стороны проезжей части;
• размещать площадку мусоросборника ближе, чем на 25 м от входов в дом, игровых площадок и мест отдыха (п. 2.6 СП 2.3.6.1079-01);
• размещать парковку транспорта персонала и посетителей во дворе жилого дома. Парковка может быть размещена только со стороны проезжей части (п. 2.7 СП 2.3.6.1079-01).

И еще о специфике работы заведений общепита:

Если в общепите готовят шашлыки на мангале, то размещение таких заведений возможно только в отдельно стоящих зданиях (п. 4.11 СП 2.3.6.1079-01).

Если общепит размещается в павильоне, то он должен находиться не ближе 50 м от жилых зданий, лечебно-профилактических организаций, спортивно-оздоровительных и образовательных учреждений.

Если кафе или магазин работает круглосуточно. Прямого запрета на размещение таких предприятий в жилом доме нет. Однако, пункт 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» разрешает размещение в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением организаций, оказывающих вредное влияние на человека;

запрещается размещать в жилых зданиях предприятия с режимом работы позднее 23.00;

запрещается размещать в жилых зданиях предприятия питания и досуга площадью более 250 кв.м с числом мест более 50, а также предприятия с музыкальным сопровождением (дискотеки, танцевальные студии, казино и т.п.).

Рассмотрим самые частые причины претензий к владельцам кафе (из судебной практики):

Судебная практика по данным делам весьма разнообразна, как и решения судов. Суд принимает во внимание обстоятельства в каждом конкретном случае.

В настоящее время в большинстве случаев не требуется получать согласие собственников жилого дома. Оно может понадобится лишь тогда, когда владелец общепита планирует не только внутреннюю перепланировку помещения, но и реконструкцию входа, расположенного на придомовой территории, с использованием части земельного участка под домом. В этом случае потребуется согласие собственников жилья МКД.

Сложность принятия решений по данному вопросу заключается еще и в том, что закон не позволяет четко разграничить такие понятия как перепланировка и реконструкция помещения.

2. Размещение рекламы на фасаде без согласия собственников дома.

С 2009 года размещать рекламу на фасадах здания можно только с согласия собственников жилья МКД («О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 19 Федерального закона «О рекламе» от 27.09.2009). Для вынесения положительного решения необходимо согласие не менее ⅔ собственников жилья.

3. Нарушение санитарно-эпидемиологических норм: производственные цеха в подвальном помещении дома, отсутствие раздельной канализации, шум в ночное время и т.д.

Выполнение санитарных норм регулируется федеральным законодательством: Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 № 31 с изменением от 03.05.2007 № 25 с 01.02.2002 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» (СанПиН 2.3.6.1079-01); Постановлением от 10.06.2010 № 64 введены в действие «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (СанПиН 2.1.2.2645-10). Кроме федеральных норм существуют и региональные требования в каждом субъекте РФ.

4. Организация погрузки-выгрузки во дворе жилого дома.

Если владельцы предприятий общепита нарушают требование об организации погрузки-выгрузки (п. 2.2.СанПиН 2.3.6.1079-01), то их можно привлечь к административному правонарушению (п.6.4 КоАП РФ).

5. Неправильно организованная площадка для мусора.

Владельцы общепита часто нарушают этот пункт санитарных норм (контейнер для сбора мусора должен быть расположен не ближе, чем на 25 м от жилого дома, площадок для игр и отдыха). Это приводит и к неприятному запаху, к появлению грызунов и насекомых в квартирах. В данной ситуации жильцы дома должны обратиться с жалобой в районную Санэпидемстанцию. СЭС обязана прислать официальный ответ с описанием действий, предпринятых в отношении нарушителя.

6. Не предусмотрены временные площадки для парковки персонала и посетителей.

Отсутствие отдельных парковок у предприятий общепита (п.2.7 СанПиН 2.3.6.1079-01) рассматривается как административное правонарушение (п.6.6. КоАП РФ).

7. Ухудшение условий проживания жильцов дома из-за неправильной организации вытяжки.

Предприятия общепита должны иметь отдельную систему вытяжки (нельзя совмещать с общедомовой, п. 4.6 СП 2.3.6.1079-01). Вентиляция предприятий общественного питания, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от вентиляции этих зданий, а шахта вентиляции должна выступать над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.

Если данное требование не выполнено, то владельцу грозит административная ответственность (ст. 6.3 КоАП РФ).

8. Шум в ночное время.

Практика показывает, что многие пункты общественного питания не соблюдают нормы уровня шума. В дневное время действуют «Санитарные нормы допустимой громкости звучания звуковоспроизводящих и звукоусилительных устройств в закрытых помещениях и на открытых площадках» (утверждены Главным государственным санитарным врачом СССР 07.07.1987 № 4396-87 (СанПиН 42-128-4396-87).

С нарушителями допустимой громкости звуков бороться достаточно сложно.

Основная трудность — необходимость замерить уровень шума. Во-первых, о выездной проверке СЭС владелец заведения предупреждается заранее, поэтому он не допустит превышения нормативных величин шума. Во-ворых, необходимо замерять уровень шума в нескольких квартирах, что требует материальных затрат жильцов. Однако, жильцам удается и в этом случае призвать владельцев общепита к порядку.

Ответственность

• денежные штрафы (1 000 — 1 500 рублей для граждан; 2 000 — 3 000 рублей для должностных лиц и предпринимателей; 20 тыс. — 30 тыс. руб. для юридических лиц);
• или приостановка работы предприятия (на 90 суток).

Все нарушения должны быть устранены.

В определенных случаях суд может принять решение о прекращении деятельности предприятия общепита.

В качестве вывода

В большинстве случаях жильцам удается добиться от владельцев общепита устранить допущенные нарушения, а в ряде случаев — закрыть заведение. Если же обращения в уполномоченные органы не приносят результата, то можно обратиться в СМИ.

Cтатистика по 91 городу России за 2015 год (составлено сервисом отзывов Flamp по просьбе проекта The Village, прим. автора: понятно, что жалобы жильцов не являются основной причиной для закрытия большинства заведений из списка ниже):

• Кафе: работают 26 697, открылось 7 759, закрылось 5 855;
• Рестораны: работают 10 818, открылось 2 133, закрылось 1 654;
• Бары: работают 9 477, открылось 3 452, закрылось 2 383.