Замена стороны в обязательстве по договору аренды

Аренда земельного участка: изменение сторон в договоре

Любимов Сергей, юрист компании EY Law.

В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества. Это, в частности, касается и оформления прав на земельные участки.

Цель настоящей статьи — обратить внимание лиц, арендующих земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, на некоторые вопросы, связанные с передачей их прав и обязанностей по таким договорам аренды третьим лицам. Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенайм) следует отличать от субаренды (поднайм), так как на практике землепользователи часто не различают эти две абсолютно разные юридические конструкции. В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.

В случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды. Положения договора субаренды могут значительно отличаться от положений основного договора аренды, например, в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок основного договора, и условия о целевом назначении земельного участка.

Рассмотрим ситуацию, когда собственник здания (строения, сооружения) является арендатором земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности), расположенного под этим зданием и необходимого для его использования. При продаже здания в соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ возникает необходимость в переоформлении прав аренды на указанный земельный участок. Казалось, нет ничего проще — совершается цессия, то есть замена арендатора в существующем договоре аренды на нового собственника здания, но на практике такая уступка прав и обязанностей вызывает массу трудностей. При оформлении передачи новому арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, арендатору земли следует обратить внимание на следующее:

  1. порядок согласования передачи прав и обязанностей с собственником земли;
  2. момент перехода прав и обязанностей;
  3. возмездность передачи прав и обязанностей.

Порядок согласования передачи прав и обязанностей с собственником земли

Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей (представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления). Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Момент перехода прав и обязанностей

Указанное соглашение о передаче прав и обязанностей (как и сам договор аренды) должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступает в силу с момента осуществления такой регистрации. Таким образом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации соглашения. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.

Читать еще:  Могут отказать в опекунстве над детьми бабушке

Возмездность передачи прав и обязанностей

Соглашение о передаче прав и обязанностей по сути является уступкой прав и переводом долга по смыслу главы 24 Гражданского кодекса РФ. И хотя указанная глава не содержит каких-либо ограничений относительно невозможности безвозмездной уступки права или перевода долга, в судебной практике обе указанные сделки считаются возмездными и, соответственно, соглашение о передаче прав и обязанностей также является возмездной сделкой. Однако первоначальный арендатор в части, касающейся уступки прав, является «кредитором», а в части перевода долга — «должником», соответственно и оплата за уступку прав должна быть произведена новым арендатором изначальному арендатору, а за перевод долга, наоборот, первоначальным арендатором новому арендатору.

В случае если стоимость прав и обязанностей будет неравноценной, стороны соглашения производят зачет встречных однородных требований в части цены таких прав и обязанностей, а оставшаяся сумма уплачивается стороной в качестве оплаты цены прав или обязанностей, размер которой был, разумеется, больше.

В случае если стоимость прав и обязанностей будет признана сторонами соглашения равнозначной, то отпадает необходимость в уплате сторонами каких-либо денежных сумм по соглашению. Несмотря на это, на практике некоторые государственные учреждения (например, Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы) при осуществлении регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей требуют, чтобы в соглашении о передаче прав и обязанностей в любом случае была указана какая-либо денежная сумма. При этом однозначно ответить на вопрос, кто кому должен оплатить эту сумму (старый арендатор новому или наоборот), учреждение юстиции затрудняется. Очевидно, необходимо ждать появления судебных решений или соответствующих правовых актов, регламентирующих порядок передачи прав и обязанностей. На практике арендаторы указывают в соглашении какую-то несущественную денежную сумму для того, чтобы не терять время при осуществлении государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

Иные вопросы, связанные с передачей прав и обязанностей

При осуществлении передачи прав и обязанностей новый арендатор обязан уведомить о такой передаче собственника земельного участка (соответствующий орган, представляющий интересы собственника). Из смысла уже упомянутого выше п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, когда такое уведомление должно быть направлено, а именно: до или после заключения соглашения о передаче прав и обязанностей. Придерживаясь той точки зрения, что собственник земельного участка, являясь арендодателем, естественно, должен быть информирован об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли, такое уведомление должно быть направлено собственнику незамедлительно после момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей. Тем не менее во избежание возникновения каких-либо потенциальных разногласий с собственником земли, уведомление целесообразно направлять как до, так и после даты государственной регистрации соглашения.

Формально, собственник земельного участка, приняв уведомление после государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, должен рассчитать сумму арендной платы за пользование землей прежним арендатором за срок до даты осуществления государственной регистрации и выставить ему счет на оплату, а в дальнейшем выставлять счета новому арендатору. Несмотря на вышеуказанное обстоятельство, некоторые органы, представляющие собственника земельного участка (например, Московский Земельный Комитет), настаивают на оформлении дополнительного трехстороннего соглашения между ними, старым арендатором и новым арендатором. С точки зрения российского законодательства в оформлении такого соглашения при наличии зарегистрированного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, нет необходимости.

В заключение хотелось бы отметить, что некоторые вопросы передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков до сих пор законодательно не урегулированы, и остается надеяться, что в ближайшем будущем законодатель четко регламентирует процедуру указанной передачи прав и обязанностей — во избежание возникновения соответствующих споров.

Смена стороны в договоре

Изменение стороны в договоре по ГК РФ

Перемена стороны в договоре означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него. Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать (п. 2 ст. 308 Гражданского кодекса РФ).

Читать еще:  Как происходит зачисление денег на карту сбербанка из материнского капитала

Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве (как в рамках договора уступки права или цессии), а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).

С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.

Зачастую в качестве основы для него используется образец договора перемены лиц в обязательстве, но он обычно нуждается в большой доработке, т. к. с его помощью оформляется переход только конкретных прав и обязательств.

Дополнительное соглашение о замене стороны в договоре: образец

Соглашение о замене стороны в договоре должно включать положения и о цессии, и о переводе долга (п. 6 инф. письма президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

Часто такое соглашение делается трехсторонним из тех соображений, что при переуступке долга требуется согласие на это кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), а должника надлежит уведомить о передаче права требования (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Стороны могут урегулировать данный вопрос посредством заключения как отдельного договора, так и допсоглашения к основному договору, из которого и возникли обязательства. Оформление таких документов производится в той же форме, что и оформление первоначального договора.

За основу при составлении таких документов можно взять наш образец: Соглашение о смене стороны в договоре — образец.

Соглашение о перемене лиц в обязательстве

Договор о перемене лиц в обязательствах должен быть составлен в той же форме, что и первоначальный договор, в результате которого и возникло переходящее обязательство (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Отдельных требований к структуре договора или соглашения о замене стороны в обязательстве закон не содержит, поэтому необходимо опираться на общие требования к составлению договоров.

Предметом договора в такой ситуации будет указание на то, какое обязательство передается. Также нужно указать реквизиты первоначального соглашения (решение АС г. Москвы от 28.08.2015 по делу № А40-79001/15).

Найти образец договора замены стороны в обязательстве и более подробно узнать о тонкостях его составления можно из других наших статей, например Договор переуступки права требования – образец.

Итак, соглашение о смене стороны в договоре должно включать положения о переходе всего комплекса прав и обязанностей от выбывающего участника к новому, его заменяющему. Такое соглашение и договор замены стороны в обязательстве — это документы, порождающие различные правовые последствия. В 2-м случае речь идет о договоре цессии или перевода долга.

Соглашение о замене стороны в договоре

Составление соглашения о замене стороны в договоре происходит в случаях, когда по каким-либо причинам одна из сторон договорных отношений не имеет возможности исполнить взятые на себя обязательства.

Когда чаще всего происходит смена стороны

Обстоятельства, по которым бывает необходимо проведение замены одной из сторон, могут быть самые разные:

  • финансовые проблемы или банкротство предприятия;
  • производственные трудности;
  • «переезд» компании;
  • смена руководства фирмы и т.д.

Кто может участвовать в соглашении

В соглашении о замене стороны в договоре могут участвовать предприятия и организации, юридические лица, а также обычные граждане, достигшие совершеннолетнего возраста.

Суть документа

Основная задача соглашения: полная передача полномочий, прав и обязанностей от одной стороны договора третьему лицу. Таким образом, соглашение априори носит трехсторонний характер.

При этом передающая сторона обязана уведомить своего контрагента о намечающейся замене заблаговременно и получить на это письменное согласие, которое может быть оформлено отдельным документом или выглядеть в виде резолюции на соглашении.

Читать еще:  Большие алименты как уменьшить

Замена стороны может производиться на любом этапе исполнения договора.

Когда нельзя делать замену

Законодательство РФ регламентирует ситуации, в которых невозможно проводить замену одной из сторон договора. В частности, к ним относятся случаи, касающиеся возмещения причинения ущерба здоровью (причем как морального, так и материального), а также вопросы, связанные с алиментами.

Способы замены сторон

Всего существует два способа перевести права и обязанности по договору на третье лицо:

  1. при помощи соглашения между субъектом, которое ранее было стороной основного договора и новым лицом (т.н. уступки требования);
  2. при помощи закона (например, на основании решения суда).

Кто должен составлять текст соглашения

Функция по непосредственному формированию соглашения возлагается на представителя той организации, которая инициирует замену. Как правило, это юрисконсульт или руководитель структурного подразделения, в ведении которого находится договор, по которому производится смена стороны. В любом случае, это должен быть человек, имеющий представление о том, как правильно писать подобного рода документы и знакомый с законодательством РФ по этой части.

На что обратить внимание при составлении соглашения, образец

Единой унифицированной формы соглашения о замене стороны по договору на сегодняшний день нет, так что представители организаций и предприятий могут формировать его в произвольном виде, или, если на предприятии есть разработанный и утвержденный шаблон этого документа — по его образцу.

Главное условие, чтобы структура соглашения отвечала определенным стандартам делопроизводства, а текст содержал ряд обязательных сведений:

  • место, дата составления документа;
  • полные наименования организаций, между которыми заключается соглашение, а также название той компании, которая в договоре остается неизменной стороной, с указанием их учредительных данных, должностей, фамилий-имен-отчеств руководителей или их законных представителей.

Основная часть соглашения должна включать в себя:

  • ссылку на договор (номер, дату заключения), по которому происходит замена;
  • сведения о комплексе прав и обязанностей, которые передаются;
  • если часть обязательств уже была выполнена – информацию и о них;
  • если замена стороны договора влечет за собой перемену некоторых его пунктов это также необходимо обязательно отметить;
  • зафиксировать добровольное согласие принимающей права и обязанности по договору организации, а также то, что отныне вся ответственность переходит к ней.

Все остальные пункты соглашения отдаются на откуп составителей документа и зависят от конкретных обстоятельств того или иного дела.

Оформление документа

Также как и текст соглашения, так и его оформление может происходить в свободном виде: его допустимо печатать на компьютере или писать от руки, на обычном листе бумаги любого удобного формата или на фирменном бланке одной из компаний.

Необходимо только лишь то, чтобы документ был подписан всеми участниками сделки, в том числе, представителем неизменной стороны договора (при этом использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных каким бы то ни было способом исключено).

В тех случаях, когда в нормативно-правовых актах предприятий, участвующих в соглашении, зарегистрировано требование удостоверять бумаги с помощью печатей, бланк нужно проштамповать.

Соглашение следует сделать в трех идентичных по тексту, равнозначных по праву экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон и обязательно зарегистрировать в журнале учета договорной документации.

После заключения соглашения

После того, как соглашение будет подписано, все права, полномочия и обязанности по поводу исполнения условий договора, а также ответственность за их нарушение, переходят к той организации, которая их на себя взяла. Первоначальная сторона полностью освобождается от всех обязательств в том размере, который указан в соглашении. Дальнейшее взаимодействие по договору происходит только между вновь установленными субъектами.

Как и сколько времени хранить документ

Держать соглашение о замене стороны по договору следует вместе с самим договором в отдельной папке в месте, закрытом от доступа посторонних лиц. Длительность хранения определяется нормами, установленными законодательством РФ или внутренними нормативно-правовыми актами фирмы (но не меньше трех лет).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector