Закон земельный пай — Правовые вопросы и ответы

Памятка собственникам земельных паев

Кто может претендовать на выделение земельного участка?

На выделение земельного участка могут претендовать бывшие ра­ботники колхозов и совхозов, имевшие право на бесплатный зе­мельный и имущественный пай в общей долевой собственности[1].

Какие документы должны быть оформлены у пайщиков?

Владелец пая должен был до 1 января 1993 г. подать заявление во внутрихозяйственную комиссию, создававшуюся в каждом колхозе или совхозе. В заявлении должна быть указана одна из следующих форм использования своего пая[2]:

— получение на сумму пая земли и средств производства с целью создания крестьянского хозяйства, частного предприятия по ре­монту, строительству, обслуживанию, торговле и других предприя­тий;
— передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество;
— передача пая в качестве вступительного взноса в кооператив;

— продажа пая другим работникам хозяйства или хозяйству.

Документы, удостоверяющие право на земельную долю:

— свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступле­ния в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— выписки из принятых до вступления в силу указанного Феде­рального закона решений органов местного самоуправления о при­ватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю.

Какими правами обладают собственники земельных долей и земельных участков в настоящее время?

Участник долевой собственности вправе:

— продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог свою земельную долю;

— внести земельную долю в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
— передать свою земельную долю в доверительное управление другому участнику долевой собственности, а также сельскохо­зяйственной организации или гражданину — члену крестьянско­го (фермерского) хозяйства, использующим земельный учас­ток, находящийся в долевой собственности;
— выделить земельный участок в счёт своей земельной доли.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимуществен­ное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продает­ся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Собственник земельного участка вправе:

— продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, пере­дать земельный участок в аренду;

— распорядиться земельным участком иным образом[3] (внести в уставной капитал сельскохозяйственной организации, передать в доверительное управление).

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установлен­ных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образо­вание имеет преимущественное право покупки такого земельного уча­стка по цене, за которую он продается, за исключением случаев прода­жи с публичных торгов.

Как выделить земельный участок?

Закон предусматривает 2 варианта выделения доли[4]:

1. Общее собрание участников долевой собственности определяет местоположение земельного участка, предназначенного для выде­ления. В этом случае Вам необходимо:

— получить копию протокола общего собрания у председателя об­щего собрания участников долевой собственности (либо у участни­ка долевой собственности — инициатора общего собрания, либо в органе местного самоуправления по месту нахождения участка);
— обратиться в отдел обеспечения ведения кадастра объектов не­движимости Федерального государственного учреждения «Земель­ная кадастровая палата» по Самарской области для подготовки зем­леустроительного дела и последующей постановки выделенного зе­мельного участка на государственный кадастровый учет;
— обратиться в структурное подразделение Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области для государст­венной регистрации права собственности на вновь сформирован­ный земельный участок.

2. Если общее собрание не определило местоположение земель­ного участка, предназначенного для выделения, Вам необходимо:

— изучить публикации в областной («Волжская коммуна») и мест­ной (районной) газете о намерении выделения долей другими участ­никами;
— опубликовать сообщение о намерении выделить земельный уча­сток в счет своей земельной доли в средствах массовой информа­ции, установленных действующим законодательством, (областная газета «Волжская коммуна»);
— ожидать обоснованных возражений от иных участников долевой собственности (30 дней);
При отсутствии возражений:

— обратиться в отдел обеспечения ведения кадастра объектов не­движимости Федерального государственного учреждения «Земель­ная кадастровая палата» по Самарской области для подготовки зем­леустроительного дела и последующей постановки выделенного зе­мельного участка на государственный кадастровый учет;
— обратиться в структурное подразделение Управления Федераль­ной регистрационной службы по Самарской области для государст­венной регистрации права собственности на вновь сформирован­ный земельный участок.
Обращаем внимание:

1.Отделы обеспечения ведения кадастра объектов недвижимость Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Самарской области и структурные подразделения Управ­ления Федеральной регистрационной службы по Самарской области созданы в муниципальных образованиях: городских округах и муниципальных районах.

2. Подготовка землеустроительного дела, постановка выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на вновь сформированный земельный участок производится на возмездной основе. Общие финансовые затраты примерно составляют 10 000 — 15 000 рублей.

Что делать, если общим собранием участников долевой собственности не достигнуто согласие о местоположении земельного участка для выделения собственнику?

В случае недостижения согласованного решения, споры о место­положении выделяемого земельного участка рассматриваются в су­де по месту нахождения земельного участка. Для этого необходимо подавать исковое заявление о выделении земельной доли из общего имущества (из участка, находящегося в долевой собственности). Качественно подготовить исковое заявление могут профессиональ­ные юристы.

Следует отметить, право на получение бесплатной юридической помощи, имеют следующие категории граждан Российской Федера­ции, проживающие по месту жительства на территории Самарской области[5]:

— инвалиды I и II групп;

— ветераны Великой Отечественной войны;

— ветераны труда Самарской области;

— граждане, пенсия которым установлена (назначена) в соответст­вии с федеральными законами «О трудовых пенсиях в Российской;
Федерации» и «О государственном пенсионном обеспечении в Рос­сийской Федерации» и прекратившие трудовую деятельность;

— граждане, среднедушевой доход семей которых ниже величины прожиточного минимума, установленного в Самарской области, а также одиноко проживающие граждане, доходы которых ниже ука­занной величины.

Читать еще:  Как взыскать штрафы с водителя организации который уволен

Юридическая помощь оказывается в виде консультаций, состав­ления заявлений, жалоб, ходатайств и других документов правового характера, представления интересов гражданина в гражданском су­допроизводстве, исполнительном производстве по гражданским де­лам, в государственных органах и органах местного самоуправле­ния, в организациях.

По вопросу получения бесплатной юридической помощи следует обращаться в Палату адвокатов Самарской области: 443093, г. Сама­ра, ул. Мориса Тореза, 1 «А», телефон: 336-15-94.

Если Вы более 3 лет не используете свой земельный участок, Вы можете его лишиться на законных основаниях.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» зе­мельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при­нудительно может быть изъят у его собственника в судебном поряд­ке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответст­вии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

При этом решение о невостребованных земельных площадях при­нимается общим собранием участников долевой собственности, а сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников (пофамильно!) публикуется в средствах массовой информации (в Самарской области – в газете «Волжская комму­на»)[6].

Обращаем внимание:

1. Договоры аренды земельных долей, заключенные до 27.01.2003 года, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» до 27.01.2009 года.

Таким образом, согласно Закону, в аренду может быть передан только «участок» (не доля), то есть объект, границы которого определены на местности и удостоверены в установленном порядке в ре­зультате землеустройства (межевания), кадастрового учета и государственной регистрации. Для государственной регистрации договора аренды в соответствии со статьей 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о регистрации необходимым условием является приложение к договору аренды участка плана этого участка.

2. Если договоры аренды земельных долей, заключенные до 27.01.2003 года, не будут приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» до 27.01.2009 года, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Существенное отличие данного вида договора от всех, которые при­менялись при передаче земельных долей в собственность или пользование, состоит в том, что по договору доверительного управления не тот, кто использует земельную долю, платит за это собственнику, а собственник земельной доли должен платить доверительному управляющему. В соответствии со статьёй 1023 Гражданского кодекса РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Чтобы не лишиться своего земельного участка, Вы должны предпринять следующие меры:

— Следить за публикациями в печатных средствах массовой ин­формации о выделении земельного участка в счет земельной доли, а также о проведении общего собрания участников долевой собственности;
— Своевременно направлять обоснованные возражения дольщи­кам, опубликовавшим информацию о намерении выделить земель­ный участок;
— Обязательно участвовать в проводимых общих собраниях, не­смотря на расхожее мнение о том, что один голос не может повлиять на принимаемое решение.

[1] Перечень категорий граждан, имевших право на бесплатный земельный и имущественный пай, содержится в пункте 9 Постановления Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропро­мышленного комплекса».

[2] Постановление Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов».

[3] Пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

[4] Статьи 13, 14 Федерального закона 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

[5] Закон Самарской области от 10.12.2007 № 144-ГД «Об оказании юридической помощи отдельным категориям граждан, проживающих на территории Самарской области».

[6] Пункт 5 статьи 13 Федерального закона 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земельный пай в собственности: как можно им распорядиться?

Последние изменения: Июль 2019

Среди существующих видов владения недвижимостью земельный пай отличается особым правовым статусом. Получать земельный надел как части общей собственности граждане стали с 1991 года, когда работникам коллективных хозяйств и других сельхозобрабатывающих предприятий предоставился шанс получить земельный пай в собственность. Что можно с ним делать, как правильно оформляются сделки, до сих пор знают не все владельцы паев.

Прежде, чем разбираться с вопросом распоряжения землей, изучают правовую специфику владения паем.

Правовые особенности

Земельным паем называют право на часть общей собственности, состоящей из объединенных наделов участников. Определить размер пая можно в процентах, сравнивая с суммарной площадью земли пайщиков, определяемой в гектарах и других единицах измерения.

Собственником пая изначально становились только лица, работавшие в колхозе или совхозе, из земельных владений которого и выделялись паи. Собственник пая, при желании, бесплатно переоформлял причитающийся участок в собственность, пройдя регламентированную законом процедуру приватизации.

Заинтересованный собственник вправе использовать пай в качестве взноса в уставной капитал производственного предприятия на территории, АО, кооператива.

Отличительной чертой пая служит отсутствие точных географических координат, формы, границ в общей массе земель пайщиков. Чтобы оформить и распорядиться наделом надлежащим образом, устанавливают границы надела, проводят межевание, выделение с согласованием плана новой земли общим собранием участников.

Способы распоряжения землей

Особенности правообладания земельным паем оказывают влияние на любой процесс распоряжения собственностью:

    оформление сделки купли-продажи земельного пая с возмездным отчуждением-приобретением недвижимости; передача в дар; наследование; сдача в аренду.
Читать еще:  Образец уведомления об изменении условий оплаты труда

Перспективы аренды

Заключение арендных отношений является наиболее простым решением, когда речь идет об использовании пая с выгодой для владельца. В силу того, что паевая собственность не является выделенной в натуральном выражении, передавать в аренду можно лишь право вести деятельность в пределах общей земли всех пайщиков, что ограничивает оформление и использование.

При намерении выгодно распорядиться всей долей, пайщику следует соблюсти требования к процедуре аренды. Для использования земли арендаторами на законных основаниях, выполняют следующие действия:

  1. Поставить на кадастровый учет, оформить кадастровый паспорт.
  2. Согласовать условия аренды на общем собрании пайщиков (решение фиксируется в протоколе).
  3. Соблюдать установленные рамки максимальной длительности аренды (организация пастбищ или сенокоса – 3-летний период, в остальных случаях срок устанавливается по достижении договоренности сторон, но не дольше 49 лет).
  4. Положения договора могут предусматривать возможность получения приоритетного права на выкуп.

Перспективы аренды позволяют арендодателю:

    Иметь потенциального покупателя недвижимости в перспективе ближайших лет. Получать арендную плату в денежном выражении, либо заменять ее расчетами «натурой», произведенной продукцией, собранным урожаем, результатами деятельности организации-арендатора (наиболее частыми случаями являются расчеты зерном, комбикормом, сеном, которые далее используются пайщиком на нужны подсобного хозяйства и выращивания домашнего скота и птицы). Стать одним из участников основанного аграрного предприятия. Помимо распределения прибыли от деятельности организации, пайщик получит право голоса при принятии решений на собраниях акционеров. Значимость голоса пайщика устанавливается соразмерно внесенной в создание предприятие доле.

Сложности продажи земельного пая

Так как на законодательном уровне предусмотрено право изъятия неиспользуемого пая, либо при несоответствии вида пользования разрешенному, а также ограничении права купли-продажи определенным кругом лиц и организаций, цена пая, по сравнению с обычным участком в собственности, снижена.

Самый выгодный вариант распоряжения своей долей – ее отчуждение с передачей в состав фермерского хозяйства. Данный способ избавляет от риска принудительного изъятия в дальнейшем. Однако подобный вариант распоряжения не всегда предусмотрен на практике.

Сложность состоит в том, что предприятия, занимающиеся агропромышленной деятельностью, аккумулировали значительную часть земель и выделение какой-либо части из них (выдел пая) не в интересах организации, всячески препятствующей потере определенной доли обрабатываемых территорий.

Дольщик, ограниченный в праве продажи, вынужден искать альтернативные варианты передачи имущества с выгодой для себя. К таким случаям относят оформление дарственных. Таким образом, хозяин пая оформляет договор дарения, подменяя им фактическое возмездное отчуждение. Данный метод распоряжения участком нарушает основной принцип безвозмездности, применяемый при дарении, а поэтому противоречит законодательству. Более того, подписание дарственной служит поводом для отчуждения собственности, без каких-либо гарантий в оплате со стороны одаряемого.

Оптимальным выходом из ситуации станет продажа пая заинтересованным лицам – собственнику прилегающих наделов или предприятию, ведущего деятельность на территории, к которой относится данный пай.

Цена продажи является важным критерием, влияющим на всю дальнейшую сделку, основываясь на следующих фактах:

    Стоимость пая при возмездном отчуждении устанавливается приближенно к кадастровой, в то время как рыночная цена земель, оформленных в частную собственность, будет гораздо выше. Если нет возможности добиться выдела земли в натуральном виде и установлении границ и местоположения участка, единственным вариантом станет продажа покупателям из числа заинтересованных лиц. Следует помнить, что местная администрация, по закону, сохраняет приоритетное право на выкуп. Чтобы продать землю по более выгодной цене, необходимо, предварительно получить согласие от представителей местной власти на продажу пая другому лицу. Основанием считать сделку законной станет оформленный отказ администрации от покупки на предложенных пайщиком условиях. При согласовании сделки учитывают, что полученный отказ действует только на те условия, которые ранее предлагал дольщик. Если он захочет продать землю со скидкой от первоначальной цены, придется заново согласовывать. Сумма сделки определяется на основании стоимости по кадастровому учету, основываясь на параметрах владения: особенностей климата, рельефа, состояния земель, удаленности, коммерческой ценности и т.д.

Выделение доли

Неплохой альтернативой служит физическое выделение пая. Это позволяет дооформить землю в частную собственность и распоряжаться ею в дальнейшем без согласования с остальными пайщиками и местными властями (при условии соблюдения категории разрешенного применения).

Выдел происходит двумя способами:

  1. Индивидуально, когда определяется земельная собственность «в натуре» для одного человека. Соответственно, участок получает кадастровый номер, регистрируется в базе за конкретным хозяином на четко определенной территории.
  2. Через групповой выдел, когда объединяются заинтересованные пайщики и создают единый участок, доля из которого будет принадлежать на правах долевой собственности. В пользу данного выделения говорит возможности эффективного распоряжения созданным наделом, доли которого далее будет проще дооформить в единоличную собственность.

К недостаткам выделения относят необходимость дополнительных затрат на межевание и установление координат и границ, а также длительность периода согласования, что исключает быстрое распоряжение.

В зависимости от преследуемых целей на ближайшее время и в долгосрочной перспективе, выбирают наиболее подходящий путь, тщательно взвесив выгоду и последствия каждого варианта.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Земельный пай: владеть и пользоваться

Проблемы распоряжения земельными долями, реализации права собственности на земельные паи достаточно остро стоят во всех регионах РФ, но лидером остается Московская область.

Увеличение количества жалоб о нарушениях прав владельцев земельных долей, которые поступают в аппараты уполномоченных по правам человека, подтолкнуло к более детальному рассмотрению проблемы. В середине июня в Самаре при поддержке правительства Самарской области прошла межрегиональная конференция «Земельные паи: от права владения до права собственности».

Напомним, что с введением в 2002 году Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» порядок выделения земельных долей был упрощен. Однако граждане испытывают большие трудности в оформлении и реализации прав собственности на земельные участки из земель сельхозназначения. Основными препятствиями на пути собственников становятся техническая сложность процедуры межевания земельных участков, невозможность вычленить в общем земельном массиве принадлежность участка конкретному собственнику, высокая стоимость землеустроительных работ, недостаточное законодательное урегулирование процедуры информирования собственников невостребованных земельных долей при образовании земельных участков из земель сельхозпользования и ряд других. Чтобы найти пути решения этих вопросов, на двухдневную научно-практическую конференцию в Самаре собрались заинтересованные в устранении земельных трудностей лица: представители власти и общественных движений. Участники конференции представили свои доклады, посвященные особенностям права в сфере выделения земельных паев: социальных и правовых аспектов правоотношений в сфере оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, защите прав собственников земельных долей и сельскохозяйственных товаропроизводителей, а также проблемам реализации права собственности на земельные паи и проблемам регистрации права. Среди «практикующих» специалистов были уполномоченные по правам человека в Самарской области Ирина Скупова, в Удмуртской Республике Михаил Кокорин, в Республике Мордовия Юрий Ястребцев, а также представители аппаратов уполномоченных по правам человека в Пензенской и Саратовской областях, Республике Татарстан, представители правительства и областной Думы Самарской области, Росрегистрации, Роснедвижимости, руководитель АНО «Юристы за конституционные права и свободы» Анита Соболева, председатель политсовета общественного движения «Крестьянский фронт» Сергей Шугаев и ряд руководителей сельскохозяйственных производственных предприятий Самарской области.

Читать еще:  Инструктор по спорту проходит ежегодный медосмотр кто его оплачивает

Каждое выступление участника завершалось дискуссионным обсуждением вопросов, которые он затронул в своем докладе. Практическая значимость каждого доклада повысилась благодаря тому, что в каждом регионе проблемы нарушения прав собственности имеют характерные особенности. Например, в Республике Татарстан особенно остро стоит вопрос о выделении земельных долей гражданам, которые по тем или иным причинам не были ими наделены, однако при этом имели право на участие в приватизации земель. В ряде зон рискованного земледелия (Удмуртия) собственники готовы вообще отказаться от своих земельных долей ввиду высокого налогового бремени. Уполномоченный по правам человека в Республике Мордовия резко высказался о том, что вокруг больших городов все чаще и чаще происходят рейдерские захваты сельскохозяйственных предприятий и земель сельскохозяйственного назначения. В ходе конференции еще раз утвердилась позиция, что на территории РФ проблема нарушения прав собственности на земельные доли не настолько остра, как в столичном регионе. В своем выступлении председатель политсовета МОД «Крестьянский фронт» Сергей Шугаев сделал основной упор именно на Московскую область, и в его докладе большого внимания удостоилось положение с соблюдением прав на земельные доли и имущественные паи, а также прав собственности на иные виды сельскохозяйственных земель. В докладе председателя политсовета были затронуты проблемы превентивной профилактики захвата сельскохозяйственных предприятий и долевых земель, он также отметил необходимость срочной инициализации проведения пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов Российской Федерации с целью разъяснения наиболее острых вопросов правоприменительной практики, касающейся споров о правах на земельные доли.

Стоит отметить, что в последнее время благодаря активной деятельности правозащитных организаций: аппаратов уполномоченных по правам человека, общественных движений, таких как «Крестьянский фронт», а также конструктивной и взвешенной политике органов исполнительной власти, нарушения прав собственности граждан на земельные доли в регионах уже не носят такого массового характера, как в Московской области. Полное и безоговорочное соблюдение прав граждан на земельные доли должно одновременно вести к сохранению и расширению сельскохозяйственного производства, ограждению от ложных банкротств сельскохозяйственных предприятий, а эти задачи находятся именно в сфере деятельности органов власти.

Отдельной строкой на конференции стоял вопрос о «скупке» земельных долей, поскольку в большинстве случаев эти действия совершаются в противоречащих интересам государства и собственников долей целях. Одним из докладчиков, выступивших по этому вопросу, был представитель МОД «Крестьянский фронт». По его словам, такая перепродажа неизбежно ведет к развалу сельскохозяйственного производства, росту социальной напряженности и ухудшению благосостояния сельского населения. Внимание участников было обращено на то, что земля сельскохозяйственного назначения является особым объектом гражданских прав, спецификой которого является использование исключительно по целевому назначению — для сельскохозяйственного производства. Производство сегодня является предпринимательской деятельностью, а значит, право владения земельными участками сельскохозяйственного назначения может принадлежать только сельскохозяйственному товаропроизводителю — предприятию или индивидуальному предпринимателю (фермеру). Поэтому скупка земельных долей в иных, в том числе в спекулятивных целях носит сомнительный с точки зрения закона характер, и эти вопросы также находятся в компетенции государственных органов, обеспечивающих выполнение президентской программы развития агропромышленного комплекса.

В финале работы конференции была принята резолюция, включающая в себя рекомендации аппаратам уполномоченных по правам человека в субъектах Российской Федерации о порядке рассмотрения жалоб и обращений граждан по вопросам прав на земельные доли. Кроме того, участники конференции приняли решение об обращении в органы исполнительной власти с предложениями о создании совместных государственных комиссий. Планируется, что они будут заниматься разрешением наиболее острых вопросов, касающихся земельных долей, а также согласительных комиссий на уровне районных администраций для урегулирования споров о местоположениях земельных участков, выделяемых в натуре из долевой собственности граждан. Результатом работы стало создание памятки для собственников земельных паев (долей), разъясняющей правовые вопросы, порядок владения и распоряжения долей. Ни для кого не секрет, что сегодня одной из главных «бед» владельцев земельных долей является недостаточное знание ими прав и обязанностей в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Насколько разработанная на научно-практической конференции в Самаре памятка поможет собственникам стать подкованными в правовых вопросах, покажет время. А то, что сегодня в этом вопросе наконец-то «лед тронулся», можно считать первой ласточкой на пути к правовому совершенству.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector