Плата за переуступку арендная плата

Покупаем и переуступаем права на аренду земли

Как учесть в налоговых расходах плату за право заключения договора аренды земельного участка и кто платит с нее НДС

Многие компании берут в аренду земельные участки — под строительство, размещение других объектов и т. д. Но иногда еще до заключения договора за само право его заключить приходится уплачивать отдельный платеж. Может ли арендатор учесть подобный платеж в расходах? Платится ли тут НДС и что с его вычетом? И что отразить в учете, если вы не покупаете, а, наоборот, перепродаете право аренды другому лицу.

Как учесть приобретенное право на заключение договора аренды земли

Плату за приобретение права на заключение договора аренды земельных участков можно учитывать в расходах независимо от того, какой участок будет в дальнейшем арендован — находящийся в государственной (муниципальной) собственности или частной — у компании или даже у гражданина. Никаких ограничений на этот счет в НК РФ нет. Единственное условие — в итоге должен быть заключен договор аренды. Если такого договора не будет (вы сами отказались его заключить, получили отказ в его госрегистрации), то учесть расходы на приобретение права аренды будет нельз

Если вы намерены заключить не договор аренды, а договор субаренды и платите за это право арендатору, то расход тоже можно учест

Порядок списания стоимости права зависит от срока действия договора аренды (субаренды

  • он будет заключен на срок менее 1 года (то есть не подлежит госрегистрации), то такие расходы списываются равномерно в течение срока действия договора. Соответственно, начинать списывать расходы вы можете в месяце подписания договора;
  • договор заключен на срок 1 год и более, то он подлежит обязательной госрегистраци И начинать списывать стоимость права на заключение договора вы можете с месяца, в котором были поданы документы на госрегистрацию договора (у вас должна быть расписка Росреестра в получении документов Списывать стоимость права на прочие расходы можно:
  • равномерно в течение не менее 5 лет (точный срок пропишите в учетной политике);
  • ежегодно в размере не свыше 30% налоговой базы предыдущего года, до полного признания всей суммы платы.

Соответственно, если ваша компания убыточная, то предпочтителен второй вариант, дабы еще больше не увеличивать убыток и не привлекать лишнее внимание налоговиков. А если компания прибыльная, то лучше посчитать, какой именно вариант даст вам оптимальный размер налоговой базы на выходе.

Если вы арендуете земельный участок под строительство объекта, то можете списывать расходы на приобретение права на заключение такого договора точно в таком же порядке. Но можете и включить стоимость права в первоначальную стоимость строящегося объекта по аналогии с собственно арендной платой. Напомним, что арендную плату за период строительства налоговики и Минфин как раз требуют учитывать в составе первоначальной стоимост

А что с НДС при покупке таких прав? По мнению Минфина, продажа права на заключение договора аренды облагается НДС в общем порядке — налоговой базой тут является стоимость права без учета налог Поэтому если счет-фактура был вам выставлен и вы арендуете землю для совершения облагаемых операций, то вы можете принять налог к вычет

Обратите внимание, что если за право заключения договора вы платите органу власти, то именно он и должен платить НДС.

Вы в данной ситуации налоговым агентом не являетесь. Если же орган власти указал в договоре, что вы должны удержать и уплатить НДС, то принять к вычету этот НДС будет проблематичн

Перекупаем право аренды у арендатора

Если нужный вам участок уже находится в аренде, то договариваться о выкупе права на него нужно с арендатором. То есть вы можете заключить с ним соглашение о перенайме и заплатить за такой перенаем.

По мнению Минфина, плату за перенаем учитывать в расходах нельзя, так как право на заключение договора аренды вы не приобретаете: он уже заключен между собственником участка и бывшим арендаторо Однако такую плату можно учесть по другому основанию — в качестве прочего обоснованного расход Ведь для другой стороны этой сделки — бывшего арендодателя — Минфин признает перепродажу права аренды реализацией имущественного права. И требует платить налог А значит, для вас это будет именно расход на приобретение имущественного права. Хотя специалисты Минфина видят тут риски в возможности экономического обоснования такого расхода.

Читать еще:  Комиссовали из-за травмы можно оформить пенсию

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем При этом к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, а следовательно, учитываемым при исчислении налога на прибыль, относятся арендные платежи за арендуемое имуществ И расходы на приобретение права аренды имущества в указанном пункте не поименованы. Плата за приобретение права аренды НК РФ предусмотрена только в отношении земельных участков и только при условии заключения договора аренды.

Если организация примет решение включить в состав расходов суммы оплаты за право аренды имущества при его перенайме (в том числе и земельных участков), прежде всего ей необходимо будет доказать экономическую обоснованность таких расходов. При этом утверждать с уверенностью, что в рассматриваемой ситуации у налоговых органов не возникнет претензий к налогоплательщику, невозможн

Так что вам нужно запастись очень убедительными аргументами в пользу перенайма именно этого участка, а не аренды свободного. И тогда, возможно, налоговики плату за перенаем из расходов исключать не будут.

Что касается НДС, то кратко повторим наши выводы: бывший арендатор должен начислить НДС на стоимость переуступаемого права аренды, а вы вправе на основании его счета-фактуры принять налог к вычет

Сами перепродаем право аренды

С НДС в такой ситуации мы уже разобрались — его обязательно нужно будет начислить исходя из стоимости реализуемого права на заключение договора. А вот с налогом на прибыль ситуация такова:

  • вы включаете в доходы стоимость реализованного имущественного прав
  • при этом вы можете учесть в расходах еще не списанную стоимость права, уплаченную вашему арендодател Оснований продолжать ее списание в особом порядке уже нет, так как из арендных правоотношений вы выбыли. Кстати, так же думает и Минфи И еще, если у вас в итоге образуется налоговый убыток по этой сделке, вы вправе учесть его в целях налогообложени

НАПОМИНАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то соглашение о перенайме земельного участка с прежним арендатором также нужно регистрировать. А вот заключения нового договора аренды с собственником участка не требуетс

Упрощенцы плату за заключение договора аренды земли, естественно, учесть не могут. Ну а если они сами продают такие права, то, как и плательщики налога на прибыль, должны включить в облагаемые доходы всю сумму, поступившую от арендатор

Что касается бухгалтерского учета, то стоимость права на заключение договора аренды лучше учесть в качестве актива, к примеру, на счете 97 «Расходы будущих периодов» и равномерно списывать ее со счета 97 в течение всего срока действия договора аренды — ведь вы можете и переуступить право аренды, а значит, это именно акти Если же вы намерены построить на участке объект, то стоимость права аренды нужно включить в первоначальную стоимость объекта.

Переуступка права аренды объекта недвижимости по договору

Согласно нормам права арендные отношения возникают в рамках финансовой и операционной аренды. Как правило, если речь заходит об объекте недвижимости, стороны подписывают договор долгосрочной аренды. Но даже в этом случае срок найма не сопоставим со сроком полезного использования здания и/или земли. Значит, арендатор получает объект в долгосрочную операционную аренду. В этом случае арендные платежи существенно ниже справедливой стоимости переданного в пользование имущества.

ВАЖНО: если срок аренды сопоставим с оставшимся сроком полезного использования объекта, а сумма всех арендных платежей практически равна справедливой стоимости имущества, речь идет не об операционной, а о финансовой аренде, в ходе которой право собственности на активы в итоге перейдет арендатору; по такой схеме обычно оформляют договоры лизинга.

Правила отражения на балансе долгосрочной аренды недвижимости

Базовые принципы учета аренды заключены в ПБУ «Аренда» и одноименном стандарте МСФО. Согласно требованиям принимающая сторона (арендатор) отражает на балансе:

  • Право пользования имуществом;
  • Обязательства по арендным платежам;
  • Амортизацию права;
  • Расходы по условным арендным платежам.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: условные аренды платежа – возмещение расходов по содержанию недвижимости, которые возникают в ходе ее эксплуатации и прямо не указаны в договоре в денежном выражении.

Варианты долгосрочной аренды недвижимости

Арендовать помещение можно одним из следующих способов:

  • Заключить договор аренды с организацией на рыночных условиях;
  • Арендовать недвижимость у государства с правом выкупа;
  • Взять объект в долгосрочную аренду без права выкупа.
Читать еще:  Образец трудового договора с водителем дальнобойщиком

Договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются настолько часто, что уже не вызывают сложностей при их оформлении. Иная ситуация, когда в роли арендатора выступает государство. Давайте подробнее остановимся на аренде объектов у муниципалитета особенно с правом выкупа по истечении срока договора.

Правила выкупа недвижимости у государства

Согласно нормам 159-ФЗ (с уточнениями от 3 июля 2018 г. 185-ФЗ) от 22 июля 2008 г., можно купить недвижимость у государства, если подать заявление по истечении двухгодичного непрерывного периода пользования объектом по договору аренды. При этом дополнительно должны быть соблюдены следующие условия:

  • Отсутствие долгов по арендной плате и пеням за просрочку внесения платежей;
  • Объект не включен в перечень для передачи субъектам МСП (см. сайт ДГИ);
  • Наличие полного пакета документов на выкуп.

После подачи соответствующего заявления в течение 30 дней будет либо предложен проект договора купли-продажи, либо дан мотивированный отказ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: процедура выкупа зданий у государства или муниципалитета закреплена административным регламентом, в котором дан перечень оснований для отказа в выкупе; заявитель в судебном порядке может оспорить как сам отказ, так и саму стоимость выкупа.

Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?

Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.

Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):

  • Передать актив в субаренду;
  • Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
  • Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
  • Заложить арендные права;
  • Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.

ВАЖНО: перемена лиц в договоре выполняется с согласия арендатора, которое можно изначально прописать в договоре аренды недвижимости с первым арендатором.

Зачем нужна переуступка прав аренды помещений?

Обычно подобного рода сделки заключаются на пользующиеся спросом для бизнеса нежилые помещения в центральных районах города. Первичный арендатор, имеющий возможность снять такие объекты на выгодных условиях, позже стремиться переуступить права аренды на них за комиссионное вознаграждение.

Бывает и другая ситуация, когда бизнесмен заключил договор долгосрочной аренды, но его планы изменились и он не может и/или не хочет развивать данное направление и вынужден подыскивать кандидатуру для передачи прав аренды на данный объект. В этом случае отступного при перенайме может и не быть. Все зависит от востребованности конкретного помещения.

Какова цена переуступки?

Переуступить право аренды можно только посредством возмездного договора. Подарить такого рода права нельзя (см. ст. 575 ГК РФ). Разумно для определения цены на такого рода актив привлечь независимого оценщика. Как правило, размер комиссионного вознаграждения за уступку будет определен с учетом:

  • Площади самого помещения, по которому предполагается переуступка прав аренды;
  • Видов целевого использования с учетом нужд потенциальных арендаторов;
  • Удобства расположения объекта и его доступности для покупателей;
  • Размера предполагаемого дохода от бизнеса в этом месте;
  • Величины расходов на содержание нежилого помещения;
  • Цены за оценку стоимости права аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: стоимость, названная независимым экспертом, является основным критерием справедливой цены за передачу прав на аренду недвижимости.

Сдача по цене рынка или ниже

Определить, сколько стоит переуступка права аренды можно и с учетом следующего критерия: если аренда недвижимости оформлена по цене рынка, то она выгодна для будущего арендатора. Значит, он должен заплатить отступное текущему съемщику. Если же аренда оформлена по рыночным ценам или выше, то интерес текущего арендатора просто переложить обязанности по внесению платежей на нового съемщика. Рассчитывать на какое-то вознаграждение уже не приходится. Скорее всего у него не пошел бизнес и ему просто нечем платить аренду.

Как заключить договор на переуступку прав аренды?

Как уже отмечалось выше, переуступить право аренды можно только на основании возмездного договора. В тексте соглашения должно быть указано:

  • Как будут переданы арендные права;
  • Условия содержания недвижимости;
  • Величина арендной платы и эксплуатационные расходы;
  • Порядок внесения платежей арендодателю.

ВАЖНО: форма договора и его содержание должны быть идентичны условиям первичного договора аренда между арендодателем и первым арендатором.

Если изначально договор аренды проходил регистрацию в Росреестре, то и новый договор, заключенный по факту переуступки, должен пройти аналогичную регистрацию. В пакете документов при этом в обязательном порядке должен быть акт передачи объекта от первого арендатора нынешнему. Кроме того, необходимо подтвердить, что бывший съемщик внес все обязательные платежи за период использования объекта до его передачи.

Читать еще:  Как заключить трудовой договор с директором

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

Плата прежнему арендатору за переуступку права аренды, а также его задолженность по арендной плате не учитываются в расходах нового арендатора

Вопрос: В феврале 2010 г. организация (в качестве нового арендатора) заключила соглашения о переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка (далее — соглашения).

В соответствии с условиями первого соглашения новый арендатор принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка в полном объеме, включая имеющуюся на момент заключения соглашения задолженность прежнего арендатора по арендной плате перед арендодателем, сумма которой указана в соглашении. Указанную задолженность новый арендатор должен оплатить непосредственно арендодателю. Кроме того, за переуступку прав аренды новый арендатор уплачивает прежнему арендатору плату в виде фиксированной денежной суммы.

В соответствии с условиями второго соглашения новый арендатор принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка в полном объеме, включая имеющуюся на момент заключения соглашения задолженность прежнего арендатора по арендной плате перед арендодателем, сумма которой указана в соглашении. Указанную задолженность новый арендатор должен оплатить непосредственно арендодателю. Кроме того, за переуступку прав аренды новый арендатор уплатил прежнему арендатору плату в размере годовой арендной платы по договору аренды земельного участка.

Учитывается ли плата за переуступку прав аренды (в виде фиксированной денежной суммы или в размере годовой арендной платы) в целях налогообложения налогом на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией?

Учитывается ли сумма задолженности прежнего арендатора по арендной плате, которую новый арендатор в соответствии с условиями соглашений должен оплатить арендодателю, в целях налогообложения налогом на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 21 июля 2010 г. N 03-03-06/1/472

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросам переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка в целях налогообложения прибыли и сообщает следующее.
В соответствии со ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов.

Согласно п. 16 ст. 270 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы в виде безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.

В соответствии с п. 2 ст. 248 Кодекса для целей гл. 25 Кодекса имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).

Соглашения о переуступке прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка не обязывают организацию, переуступающую право аренды имущества (прежнего арендатора), совершить передачу имущества, имущественного права, поскольку переуступка права аренды земельного участка не является ни одним из указанных объектов гражданских прав.

Таким образом, передача обществом денежных средств в пользу прежнего арендатора в виде фиксированной суммы за переуступку прав аренды, а также суммы в размере годовой арендной платы в целях налогообложения прибыли является безвозмездной передачей имущества, стоимость которого согласно п. 16 ст. 270 Кодекса не учитывается при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Аналогичный порядок распространяется на сумму задолженности прежнего арендатора по арендной плате, которую новый арендатор, в соответствии с условиями соглашений, должен оплатить арендодателю.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector