Что значит обременение земельного участка

Обременение земельного участка — это. Ограничения использования, виды обременений

Многие граждане задумываются о приобретении земли. Она необходима им для различных нужд. Например, человек решает построить дом, осуществлять выпас скота или выращивание культур. Специалисты рекомендуют с большой ответственностью и вниманием подходить к выбору надела. Необходимо собрать всю информацию об участке. Дело в том, что в ряде случаев существуют некоторые препятствия для свободной эксплуатации надела. Рассмотрим далее виды обременений земельных участков.

Определение

Обременение земельного участка – это своего рода введение особых условий его эксплуатации. На собственника или владельца надела возлагаются определенные обязанности. Допускается продажа земельного участка с обременением. Однако установленные условия должны будут выполняться и новым хозяином надела. Необходимо знать, что во многих случаях обременение земельного участка – это прямой запрет на свободное распоряжение объектом. Соответственно, большая часть сделок будет запрещена законодательством. Во избежание проблем, специалисты рекомендуют изучить документы на имущество. Наиболее полную информацию содержит выписка из Единого государственного реестра прав.

Порядок введения специальных условий

Обременение земельного участка – это определенные правила эксплуатации надела. Собственник обязан их исполнять. Случаи, при которых вводится ограничение использования земельного участка, предусматриваются в законодательстве или могут определяться соглашением. В качестве основания для установления специальных правил эксплуатации выступают:

  1. Судебное решение. В соответствии с ним может налагаться арест, устанавливаться сервитут.
  2. Договор. Обременения земельного участка могут быть в форме ипотеки, предоставления в длительную (более года) эксплуатацию и пр.
  3. Нормативный (законодательный) акт.

Ограничение действий

В отношении надела могут устанавливаться специальные условия на:

  1. Передачу его другим субъектам, в том числе за плату.
  2. Продажу участка и установления конкретных временных рамок для совершения сделок.
  3. Освоение надела.
  4. Наследство и период принятия объекта в эксплуатацию.
  5. Различные виды работ, касающиеся реконструкции/ремонта недвижимости.

Аренда земельного участка

Она представляет собой передачу надела в эксплуатацию на определенное время за плату или безвозмездно. При этом заключается соглашение. Оно должно быть в письменной форме и заверено нотариусом. Эксплуатация надела осуществляется на условиях, прописанных в соглашении. В документе также устанавливается порядок и размер оплаты (если сделка это подразумевает). Аренда земельного участка может быть кратко- и долгосрочной. В последнем случае надел передается на период от года и более. Краткосрочная эксплуатация осуществляется в течение менее 12 мес. Передача на срок больше года выступает как обременение земельного участка. Это значит, что совершаемая сделка должна быть зарегистрирована. В документ, подтверждающий собственность на надел, вносится соответствующая запись.

Сервитут

Он является одной из наиболее распространенных форм обременения. Сервитут представляет собой возможность эксплуатировать надел либо его часть другими лицами. Это ограничение устанавливается, как правило, в тех случаях, когда участок одного субъекта включает в себя проход/проезд к территории другого гражданина. Сервитут может предполагать оплату или быть безвозмездным. Он устанавливается только в том случае, если эксплуатация участка без использования надела, принадлежащего иному лицу, невозможна. Сервитут может вводиться по соглашению сторон или в судебном порядке. В первую очередь, заинтересованное лицо должно попытаться заключить договор с собственником. Он оформляется в письменном виде и удостоверяется нотариально. Если сторонам не удается прийти к соглашению, то нужно обратиться в суд.

Ипотека

Она представляет собой залог имущества под кредитные средства. Такое обременение накладывается в случае выдачи субъекту большой суммы. Условия банка предусматривают, что любые сделки после внесения объекта в залог будут контролироваться им. Если у должника образуется задолженность, кредитная организация может изъять участок. Он реализуется на торгах, а вырученные средства идут в счет погашения обязательств. В некоторых случаях у должника возникает необходимость продать участок с обременением. Он может совершить эту сделку, если получит согласие банка. Здесь следует отметить один нюанс. В нормах не предусматривается прямой необходимости указывать об ипотеке при составлении договора купли-продажи. Это означает, что прежний собственник по своему усмотрению может и не поставить покупателя в известность о залоге. Соответственно, в этом случае обязательства по кредиту перейдут к новому владельцу. Однако информацию об их наличии покажет выписка из Единого государственного реестра прав. Поэтому целесообразно запросить эту справку перед приобретением объекта.

Налоговый залог

Этот вид обременения налагается на лиц, уклоняющихся от выплаты обязательных отчислений в бюджет. Налоговый залог предусматривает изъятие имущества до полного погашения задолженности. При таком ограничении не допускается совершение сделок с участком. После полного погашения образовавшегося долга оно снимается.

Концессия

Данный вид обременения считается сегодня малораспространенным. Концессия заключается в том, что собственник предоставляет надел субъекту на определенный период за плату. Фактически условия соглашения не отличаются от арендных. Однако при концессии заинтересованный субъект получает часть правомочий на объект. В частности, он может сооружать здания, вести раскопки, пользоваться строениями, извлекать прибыль из своей деятельности.

Доверительное управление

Данная форма обременения предполагает передачу прав на объект. Лицо, принимающее их, может осуществлять управление, совершать сделки, вести дела исключительно в интересах собственника. Объем прав определяется законным владельцем либо судом. Для передачи юридических возможностей составляется соглашение. Оно должно пройти процедуру регистрации. Правила ее осуществления аналогичны тем, которые предусмотрены для постановки на учет собственности.

Арест

Этот вид обременения налагается только судом или приставом-исполнителем. Арест предполагает запрет на совершение любых видов сделок с объектом недвижимости. Продолжительность действия обременения зависит от конкретных обстоятельств дела. Арест предполагает опись имущества, возложение на владельца или иного ответственного лица обязанности по обеспечению сохранности объекта.

Важность регистрации

Любой вид обременения должен быть зафиксирован уполномоченными органами. При регистрации соответствующие сведения вносятся в ЕГР. По данным реестра можно проследить все действия, которые совершались с участком. Справка из ЕГР позволит многим гражданам избежать приобретения объекта с установленными в отношении него специальными условиями. Для многих субъектов обременения/ограничения представляют большую проблему. Кроме этого, избавиться от такой недвижимости иногда сложно, а подчас и вовсе невозможно. Узнать о наличии специальных условий эксплуатации можно еще одним способом. В настоящее время доступна кадастровая проверка земельных участков. Для ее осуществления необходимо знать номер объекта. В общедоступной кадастровой карте зафиксированы все зарегистрированные участки. К каждому наделу дается описание, включающее, в том числе, сведения об обременении.

Специальные зоны

Участок может располагаться в пределах границ различных категорий земель. Существуют специальные зоны, в границах которых устанавливается особый режим эксплуатации объектов. В этом случае участок также будет обременен определенными правилами. Специальный режим может вводиться в:

    Охранных зонах. В пределах таких территорий располагаются рекреационные объекты, водоемы и пр. Такие зоны охраняются санитарно-эпидемиологической службой. Соответственно, эксплуатация участков в их границах осуществляется в соответствии с положениями СНиП. В пределах этих зон могут находиться промышленные объекты, полезные источники, гидрологические станции и так далее.

Заключение

При выборе объекта для приобретения необходимо быть внимательным. Кроме изучения документации, относящейся непосредственно к земельному участку, целесообразно изучить законодательство. В нормах прописаны положения, используя которые можно защитить или восстановить свои интересы при недобросовестности собственника надела. Продавцу, в свою очередь, можно порекомендовать по возможности как можно скорее снять все существующие ограничения или обременения. Затягивание этого процесса может привести к большим финансовым потерям. Следует, однако, помнить, что не все ограничения или обременения можно снять. В таких случаях придется мириться со специальными условиями эксплуатации. Дополнительно стоит сказать несколько слов о сервитуте. При его установлении собственник и заинтересованное лицо должны правильно и всесторонне оценивать сложившуюся ситуацию. Сервитут не может являться прихотью гражданина. Он допустим только при наличии соответствующей необходимости и отсутствием возможности решить вопрос иным способом.

Что такое обременение земельного участка

Обременение земельного участка – это установленное законом ограничение, которое не позволяет владельцу полноценно использовать территорию по её назначению. Чаще всего обременение накладывается по закону (арест), чтобы собственник не смог каким-то образом реализовать территорию до тех пор, пока он не расплатится со своей задолженностью. Вторая причина появления обременения – на основании договора (как пример – сервитут).

В чем суть явления

Для начала рассмотрим, что такое обременение земельного участка. Под этим термином подразумевается внедрение особых условий касательно его эксплуатации, т.е. собственнику теперь придётся придерживаться определённых правил, и он теряет возможность свободно распоряжаться собственностью. Ограничение предполагает, что владелец земли сможет пользоваться ею только в рамках тех прав, которые прописаны в договоре или Земельном кодексе.

Ключевые основания для наложения обременения:

  • Ипотека. Земля передаётся кредитору в роли залога до тех пор, пока человек полностью не расплатится со своими долговыми обязательствами;
  • Арест. Действует по принципу ипотеки, накладывается уполномоченным лицом ФССП или на основании судебного решения;
  • Разные виды сервитутов (срочные или постоянные, частные или публичные);
  • Аренда участка или передача его в пользование третьей стороне;
  • Доверительное управление и концессия.

Бывают случаи, когда обременение на участок может быть наложено, исходя из статуса земли. Например, земля относится к историческому наследию, что автоматически урезает перечень прав её собственника.

Каковы последствия такого решения

Реализация такого участка по закону возможна, только если продавец заранее уведомит покупателя о статусе предмета сделки. Иначе соглашение может быть аннулировано. Продавать или как-то распоряжаться арестованной землёй, собственник не вправе.

  1. Новый собственник получает участок уже с обременением;
  2. Согласно сервитуту, собственник часто получает недостаточную сумму компенсации. Продавать землю в этом случае можно, сервитут аннулируется автоматически, как только истечёт срок его действия;
  3. Если надел передан в доверительное управление, всегда остаётся вероятность остаться в убытке по причине того, что доверенное лицо будет недобросовестно управлять им;
  4. Если земля арестована, её нельзя продать, не расплатившись перед этим со всеми кредиторами;
  5. Если заинтересованное лицо решит купить участок, но его перед этим не проинформируют касаемо обременений, оно вправе оспаривать такую сделку.

Снятие обременения возможно через Росреестр при условии наличия таких оснований:

  • Владелец успешно погасил свой ипотечный кредит;
  • Период действия сервитута закончился;
  • Срок арендных отношений истёк;
  • Доверительное управление закончилось по обоюдному согласию сторон.

Все описанные выше обременения начинают действовать с момента их регистрации в Росреестре. Также эта информация дублируется в государственный реестр ЕГРН, откуда узнать о существующем обременении могут все желающие.

Самые часто встречаемые разновидности обременения

Относительно земельного участка ограничения могут быть установлены на:

  1. Право передавать его кому-то, включая арендные отношения;
  2. Осуществление сделки купли-продажи;
  3. Работы по освоению надела;
  4. Передачу территории в наследство.

Соответственно, выделяют несколько типов обременений.

Аренда участка и сервитут

Такое явление наблюдается, если на участке одного человека находится проход или проезд на участок другого, так что последний не может свободно пройти к цели, кроме как через землю другого собственника. В таком случае на второй участок может быть наложен сервитут, дающий второму человеку право использовать часть территории. Стороны могут договориться между собой мирным путём и заключить договор, а могут решить проблему через суд.
Статистика показывает, что шансов на отмену уже наложенного сервитута мало, однако, право оспаривать подобные ограничения у владельца есть всегда. Если третья сторона решит купить подобный участок, в процессе его эксплуатации покупатель неизменно столкнётся с рядом неудобств. Поэтому о подобных обременениях заинтересованное лицо нужно предупреждать заранее.

При этом собственник и арендатор заключают между собой соглашение, в котором подробно описываются все условия использования земли. Аренда бывает краткосрочной (на период до года) и долгосрочной (от года и больше), во втором случае уже идёт речь об обременении. Стороны не только подписывают договор, но и обязаны зарегистрировать его в Росреестре.

Ипотечный или налоговый залог

Широко распространённое обременение, суть которого в передаче имущества в роли залога по ипотечному договору. Действует оно до тех пор, пока гражданин добросовестно не исполнит свои финансовые обязательства. Если же заёмщик перестаёт или отказывается выполнять свои обязательства, кредитор вправе изъять участок и продать его, тем самым покрыв сумму долга. В ситуации, когда земельный участок будет продан ещё до погашения ипотеки, новый собственник получает землю, обременённую залогом.

Налоговый залог являет собой точно такое же обременение, но наложенное по причине неуплаты гражданином налогов. Такой собственник не сможет свободно распоряжаться землёй до тех пор, пока полностью не расплатится с долгами перед налоговой службой.

Соглашение о концессии

Этот вид договора достаточно редкий и обычно применяется по отношению к сооружениям, но в некоторых случаях может распространятся и на земельный участок, который будет использоваться для дальнейшей добычи полезных ископаемых.
Суть его в том, что владелец имеет право передать территорию в пользование другому лицу за определённую плату.

Управление на основании доверительного разрешения

На законных основаниях у владельца земли есть право поручить управление объектом другому лицу. Управляющий земельным участком обязан действовать исключительно в интересах владельца надела. Доверительное управление вступает силу после регистрации и может быть аннулировано в случае, если доверенное лицо не исполняет своих обязанностей или делает это ненадлежащим образом.

Доступные варианты, как быстро узнать об обременении

Получить сведения можно несколькими путями:

  • Обратившись к нотариусу или напрямую отправить запрос в Росреестр. Все существующие виды обременения нужно регистрировать, поэтому информация, полученная таким образом, будет наиболее точной и достоверной;
  • Получить сведения из дополнительных источников (опросить соседей, проживающих поблизости);
  • Подать заявку на получение выписки из Единого реестра;
  • Непосредственно перед покупкой понравившегося участка специалисты советуют узнать, не арестован ли он, через сайт ФССП. Для получения актуальных сведений достаточно ввести в форму дату рождения и ФИО текущего собственника.

Проверка через Росреестр пока что самая простая, поэтому рассмотрим пошаговый алгоритм действий, как найти сведения об обременении. Для начала необходимо узнать кадастровый номер участка и его точное месторасположение. Затем на сайте Росреестра подать запрос на получение выписки. Сделать это имеет право любой заинтересованный человек, а не только владелец территории.

Что такое обременение земельного участка?

Обременение на земельный участок — это ограничение (сужение) возможности права хозяина земли, установленное законом, договором или судебным актом на ее вольное использование. На первый взгляд кажется, что обременение будет противоречить принципу частной собственности. Однако если разобраться, то становится понятно, что любое обременение – это попытка лица восстановить, оспорить, признать или реализовать право в каждом отдельном случае.

Ограничения могут быть разными, от запрета на регистрационные действия до сервитута. Всё зависит от конкретного правового положения собственника и заинтересованных лиц. Каждое имеет свои особенности, а главное – последствия.

Правовое регулирование

Ни одно обременение не может быть наложено, если оно противоречит действующему законодательству, нарушая при этом права хозяина надела. Основными нормами, регулирующими подобные правоотношения, считаются:

  • Земельный кодекс РФ. Этот правовой акт в целом регулирует отношения, связанные с земельными наделами, их регистрацией, передачей другим лицам, обременением и так далее. Так, например, статья 11.8 устанавливает моменты, связанные с возникновением и прекращением прав, а также ограничений на образуемые участки;
  • Гражданский кодекс РФ. Содержит нормы, касающиеся договорных отношений. Учитывая тот факт, что обременение может возникнуть на основании договора, имеет важное значение для регулирования данного вопроса;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, в том числе и касающиеся наложения обременений.

Это далеко не полный перечень правовых актов. Каждый тип обременения регулируется отдельными нормами, например, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отдельные нормы ГК о сервитуте и так далее.

Понятие обременения земельного надела

Для понимания особенностей отношений, связанных с обременением земли, возможностей его применения и снятия, сначала нужно понять, что это такое.

Подобный термин известен уже достаточно давно, как в отечественном, так и в зарубежном праве. Говоря простым языком, обременение в зависимости от оснований его возникновения отождествляется часто с ограничением (некоторым стеснением) имущественного права собственника надела, (например, распоряжения или использования), либо понимается как невозможность использовать весь надел целиком, если установлен земельный сервитут, при этом, само право на отчуждение и передачу участка другим лицам не ограничивается.

Так, обременение может выражаться в следующем:

  • невозможность распоряжаться наделом, отчуждать его как по возмездным, так и по безвозмездным сделкам;
  • запрете на размещение определённых объектов. Например, нельзя строить жилой дом на промышленных землях;
  • наложение обязанности по предоставлению временного права пользования третьим лицам (сервитут).

Любое ограничение – это результат либо добровольного соглашения, либо прямое указание правовых норм (судебных и других правовых актов). Например, применение сервитута возможно и без наличия соглашения, через суд.

Виды ограничений

Законодатель предусматривает сразу несколько видов ограничений (обременений), которые могут быть наложены на участки в Российской Федерации. К ним относят:

  • сервитут;
  • долгосрочная аренда;
  • ипотека, то есть залог недвижимого имущества;
  • концессия;
  • ограничение регистрационных действий;
  • доверительное управление.

Чаще всего в практике встречаются ипотека и аресты, но это не значит, что в правовом поле полностью отсутствуют иные виды запретов.

Существуют также ограничения, связанные не с земельным наделом, а со строениями, которые на нём располагаются. Например, если на участке располагается памятник культуры, может быть законодательно осложнено строительство других объектов.

Сервитут

Сервитут, если говорить простым языком, это право пользования чужим имуществом. Например, если путь к общедоступному объекту преграждает чужой надел и другой дороги нет, собственник обязан обеспечить проход.

Такой тип ограничения предусматривается статёй 274 Гражданского кодекса РФ. Последующие несколько статей определяют особенности.

Сервитут может быть наложен в следующих случаях:

  • на основании соглашения. Тогда собственник подписывает с заинтересованным лицом договор, в котором прописываются условия использования его надела. Так, если нужен проезд техники, то он может быть согласован по времени или дням, выделено конкретное место для проезда и так далее;
  • на основании судебного решения. Если лицо отказывается добровольно предоставлять право использования земли, то это может быть осуществлено в рамках суда, по требованию заинтересованного лица;
  • публичный, то есть на основании судебного акта, для достижения общественных интересов.

Сервитут не обязательно носит безвозмездный характер. Даже суд может установить плату за пользование чужим наделом, если такая эксплуатация означает существенные убытки для хозяина земли. Как пример — земля используется в сельскохозяйственных целях и проезд по ней повлечёт невозможность её использования в определённой части.

Ипотека

Ипотека — это залог недвижимого имущества. Так, статья 334.1 ГК РФ устанавливает, что залог возникает в результате договора. Особенности залога именно недвижимости, в том числе земли, изложены в нормах Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Залог может возникнуть при приобретении земельного надела с использованием заёмных средств. Так, ипотека в силу закона всегда возникает, если надел приобретается в рассрочку, даже если о необходимости обременения не ставится отметка в договоре.

Ещё один вариант возникновения залога недвижимости — это получение кредита (займа) и заключение отдельного договора залога. В таком случае обременение снимается уже после выполнения условий сделки.

Ипотека подразумевает, что объект не может быть продан или реализован иначе. Последующий залог будет возможен лишь с прямого согласия первоначального залогодержателя.

Аренда

Аренда — это предоставление третьему лицу временного права пользования на объект за оговоренную плату. Она не может носить безвозмездного характера.

Аренда возникает только на основании договора. Принудить лицо к вступлению в подобные правоотношения невозможно. Так, статья 606 ГК РФ определяет понятие договора и его сторон, а в статье 607 ГК РФ указано, что объектом может выступать в том числе и земельный участок.

Если срок договора составляет от одного года, то он подлежит государственной регистрации. Информация вносится в базу Росреестра, потенциальный приобретатель сможет заранее узнать, что объект находится в пользовании не собственника, а другого лица.

Арест

На практике такой вид ограничений права встречается достаточно часто. Накладывается он судом, как обеспечительная мера. Обычно необходимость может быть следующей:

  • с целью обеспечения исполнения денежного (имущественного) обязательства;
  • для предотвращения реализации спорного объекта.

Арест может быть наложен не только судом, но и службой приставов, в рамках исполнительного производства. Данное обременение накладывает запрет на любые регистрационные действия и также отражается в данных Росреестра. Снятие производится на основании акта соответствующего органа, также через Росреестр.

Доверительное управление

В статье 1012 ГК РФ указано понятие и общие положения договора доверительного управления. По сути, это передача права пользования третьему лицу, но при условии, что действия будут направлены для достижения интересов собственника и обеспечения сохранности, надела.

Попросту говоря, надел передаётся другому лицу, которое использует землю по прямому назначению, но полученная прибыль передаётся собственнику, а это лицо, именуемое экономом, получает оговоренное вознаграждение.

Концессия

Гражданский кодекс посвящает коммерческой концессии отдельную главу под номером 54. По сути, предоставляется надел за определённую плату, но при этом использование участка существенно ограничивается конкретными действиями.

Распространённый вариант — предоставление участка под жилую многоэтажную застройку. Возведение иных объектов будет запрещено.

Право требования

Подобное требование может возникать на основании судебного акта. Так, если решением установлено, что надел должен быть передан другому лицу, то право требования имеет совершенно законный характер.

Право предполагает передачу в собственность надела, но может быть и заменено на компенсацию в денежном выражении.

Для этого нужно снова обратиться в суд с заявлением. Причиной может быть существенная порча (непригодность) земли.

Изъятие земли

Изъятие возможно только в пользу государства или муниципалитета. Очень схоже с правом требования, но возникает по строго оговоренным причинам и на основании распоряжения, а не судебного акта. К тому же, предполагает либо предоставление собственнику аналогичного надела, либо выплату компенсации.

Один из вариантов — изъятие для строительства трубопровода с целью достижения общественных интересов. Возможно только при условии, что коммуникация невозможна где-то ещё.

Запрет на отчуждение

Некоторые наделы земли могут быть изъяты из оборота или ограничены в нём. Так, отчуждению не подлежат земли:

  • принадлежащие к особо оберегаемым;
  • заражённые вредными веществами и радиацией;
  • водоохранные;
  • применяемые для достижения общественных интересов;
  • используемые с целью функционирования аэропортов, морских портов и так далее;
  • включенные в генеральные планы по развитию территорий.

Такие участки будут находиться в государственной или муниципальной собственности и не могут быть переданы иным лицам.

Как зарегистрировать обременение

Регистрация обременения производится только через Росреестр (можно подать документы в МФЦ). Потребуется предоставить документ, на основании которого запрет был наложен, например, договор ипотеки, а также иные документы, перечень которых зависит от типа ограничения и ситуации.

Как узнать о наличии обременения

Перед тем как приобрести землю, необходимо проверить, не находится ли она под обременением. Сделать это нетрудно.

Основной вариант – обратиться в Росреестр или МФЦ и заказать выписку из ЕГРН. В ней будет проставлена соответствующая отметка о наличии наложенных ограничений.

Также популярным считается вопрос, как узнать о наличии запретов через интернет. На данный момент можно получить выписку из ЕГРН онлайн, не выходя из дома. Услуга будет платной, но обойдётся дешевле бумажного варианта.

Снятие обременения

Снять запрет можно в двух случаях:

  1. имеется соглашение сторон о таких действиях;
  2. имеется судебный акт, устанавливающий необходимость погашения обременения.

Документ подаётся в тот орган, который запрет накладывал, то есть в Росреестр. Иных вариантов нет, никто другой не может вернуть полные права владельцу.

Реализация земли с обременением

Возможность реализации объекта с наложенным на него ограничением зависит от типа такого ограничения. Например, земля с сервитутом может быть продана в любой момент, а вот запрет регистрационных действий сделает любую сделку невозможной.

В некоторых случаях потребуется получить разрешение от заинтересованной стороны, например, продать ипотечную землю можно, но с согласия банка.

Обременение земельного участка означает, что имеются определённые права третьих лиц. Введение таких ограничений связано с защитой их интересов. Возникать запреты могут на основании договора или указаний государственных и муниципальных органов, в зависимости от ситуации. Регистрация и снятие проводится через Росреестр, вся информация заносится в соответствующую базу.

Читать еще:  Как оспорить отказ в шенгенской визе
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector