Право собственности после договора долевого участия

Признание права собственности на квартиру по ДДУ через суд 2019

Проблемы долевого строительства не ограничиваются задержкой строительства объекта, они могут возникнуть уже на последнем этапе после завершения строительства – этапе оформления квартиры в собственность.

Как известно, право собственности дольщика на квартиру в новостройке подлежит обязательной государственной регистрации (пункт 1 статьи 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Процедура регистрации права на объект долевого строительства регламентирована статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Право собственности дольщика на квартиру в новостройке, как на вновь созданное недвижимое имущество, возникает только с момента государственной регистрации права (статья 219 Гражданского кодекса РФ).

Документы для регистрации права собственности по ДДУ

Для государственной регистрации права на объект долевого строительства в Росреестр необходимо представить ряд документов, таких как:

• Паспорт участника долевого строительства
• Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
• Договор участия в долевом строительстве или договор цессии, если таковая имела место (данные документы представляются в подлинниках)
• Акт приема-передачи объекта долевого строительства или иной документ, свидетельствующий о передаче квартиры дольщику
• Квитанцию об уплате госпошлины
• Дополнительные документы, при их необходимости, в зависимости от обстоятельств (согласие супруга, ипотечный договор либо справка о полном погашении ипотеки, доверенность представителя и другие).

Что касается разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, то в силу закона с 2017 года данный документ представляется в Росреестр в электронном виде непосредственно органом государственной власти, принимающим такое решение, причем не позднее пяти рабочих дней со дня его принятия. Если по каким-то причинам этого не произошло, то застройщик сам представляет данное разрешение или его нотариально удостоверенную копию в регистрирующий орган.

Застройщик не передает акт приема-передачи на квартиру

Как видим, одним из обязательных документов, необходимых для предоставления в Росреестр, является подписанный между сторонами передаточный акт на квартиру, который дольщик может получить только у застройщика.

Согласно положениям Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать квартиру дольщику после ввода жилого дома в эксплуатацию в определенный договором долевого участия срок. Передача жилья осуществляется по акту приема-передачи или иному документу, подтверждающему передачу квартиры, после предварительного осмотра вновь построенной квартиры.

Однако участник долевого строительства может столкнуться с проблемой, когда застройщик по каким-то причинам не передает квартиру по передаточному акту даже несмотря на то, что строительство дома фактически завершено, всячески оттягивая процедуру оформления квартиру в собственность дольщика, и тем самым нарушает свои обязательства по договору.

Из практики видно, что ситуация, когда застройщик не передает акт приема –передачи и препятствует оформлению квартиры, не редкость.

Не имея необходимого пакета документов для государственной регистрации права собственности, в частности передаточного акта, участник долевого строительства не имеет возможности оформить право собственности на свою квартиру в обычном порядке, что говорит о нарушении его конституционного права на свободное владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

При таких обстоятельствах вопрос подлежит разрешению судом.

Исковое заявление о признании права собственности на квартиру по ДДУ

Итак, при уклонении застройщика от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства и оформления права собственности на квартиру дольщик вправе обратиться в суд с иском, в котором, в зависимости от обстоятельств, заявить требования:

• О признании права собственности на квартиру. Такое требование актуально в случае, когда застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но не представляет его в Росреестр и уклоняется от подписания передаточного акта с дольщиком, либо в случае неисполнения застройщиком обязательства по вводу уже построенного дома в эксплуатацию с последующей передачей квартиры дольщику.
• О признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры. Такое требование предъявляется в том случае, когда дом фактически не достроен, степень завершенности строительства составляет 80-90%, однако квартира уже имеет конкретные характеристики, учтена в кадастре как самостоятельный объект незавершенного строительства и, возможно, уже фактически передана дольщику по передаточному акту.

В своем иске дольщик также вправе предъявить требование о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры

О том, как расторгнуть договор участия в долевом строительстве жилого дома, в том числе по основаниям задержки передачи квартиры дольщику или приостановки (заморозки) строительства объекта, вы можете узнать подробно из статьи расторжение договора долевого участия в строительстве.

Как известно, к правоотношениям сторон по ДДУ могут применяться положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Если предметом иска является признание права собственности на объект недвижимости, Закон «О защите прав потребителей» применяется в части взыскания с застройщика компенсации морального вреда в пользу потребителя, поскольку отказ застройщика в своевременном оформлении передаточного акта на квартиру свидетельствует о факте нарушения прав потребителя, коим является дольщик, что само по себе является основанием для возмещения морального вреда.

Если дольщик также заявляет требование о взыскании неустойки за задержку установленного ДДУ срока сдачи жилья, то на основании потребительского закона к ответчику будет применена санкция в виде штрафа, а именно, суд обяжет недобросовестного застройщика выплачивать дольщику штраф, который составит 50% от всей взысканной в пользу дольщика суммы неустойки и морального вреда.

Подсудность споров и госпошлина

Подсудность: По общим правилам подсудность иска о признании права собственности на объект недвижимости определяется статьей 30 ГПК РФ об исключительной подсудности, то есть такие споры рассматриваются районным судом по месту нахождения недвижимости.

Но в случае применения к спорным правоотношениям положений Закона о защите прав потребителей, истец вправе воспользоваться правилами ГПК РФ об альтернативной подсудности и подать иск о признании права собственности на квартиру по ДДУ в районный суд по своему месту жительства или месту пребывания (часть 7 статьи 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Обратите внимание, если дольщиком является гражданин, иск подается в районный суд, а в случае, когда истцом выступает юридическое лицо, то спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Госпошлина: Учитывая возможность применения к правоотношениям сторон по ДДУ положений Закона о защите прав потребителей, истец уплачивает госпошлину только если цена иска превышает 1 000 000 рублей, при этом госпошлина исчисляется в соответствии с требованиями пп.1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, и с учетом положений п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

Цена иска равна стоимости объекта недвижимости, на которую истец просит признать вещное право.

Образец расчета госпошлины по иску о защите прав потребителя при цене иска свыше 1 000 000 рублей:
(2 500 000 – 1 000 000) = 1 500 00 * 0,5% = 7 500. Где: 2 500 000 – цена иска (стоимость имущества, являющегося предметом спора). 1 500 000 – сумма, превышающая 1 000 000 руб. 0,5% — процент, установленный нормой ст. 333.19 НК РФ. 7 500 – размер госпошлины при указанной цене иска

Если дольщик не основывает свои исковые требования на положениях Закона о защите прав потребителей, то ему придется уплачивать госпошлину в полном объеме, исходя из полной стоимости квартиры.

При наличии в иске требования о взыскании с застройщика неустойки, в цену иска будет входить также и сумма заявленной истцом неустойки, с соответствующим расчетом госпошлины.

После вступления решения суда о признании права собственности, необходимо получить его копии в 2-х экземплярах, с отметками о вступлении в законную силу. Росреестру будет достаточно данного судебного решения в качестве основания для регистрации права собственности на квартиру, что следует из содержания части 1 статьи 58 Закона от 13.07.2016 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В Юридическом центре «ПетроЮрист» создан специальный отдел по защите прав потребителей, в составе которого работают узкоспециализированные юристы, с огромным положительным опытом разрешения потребительских споров.

Одно из приоритетных направлений работы отдела – споры с застройщиками. Практика наших юристов по спорам с застройщиками является исключительно положительной, основываясь на внушительном опыте и высокой теоретической подготовке наши юристы и адвокаты выигрывают практически все споры с застройщиками.

Юрист по защите прав дольщиков СПб тщательно исследует все обстоятельства по вашему делу, даст им правовую оценку, выработает нужный алгоритм действий, рассчитает предусмотренные законом проценты или неустойку, подлежащую взысканию с застройщика, и профессионально проведет как досудебную, так и судебную работу в ваших интересах.

Если застройщик не оформляет акт приема передачи квартиры по договору долевого участия и не реагирует на неоднократные обращения, звоните сейчас и записывайтесь на прием к практикующему юристу по защите прав дольщиков.

Оформление права собственности на сданную квартиру: порядок и необходимые документы

Последние изменения: Май 2019

Строительство по договору долевого участия представляет из себя некую форму инвестиций. В чём же выражается эта инвестиция? Она выражена в привлечении денег девелопером (застройщиком) на постройку многоквартирного дома. То бишь, заключая договор долевого участия, вы вкладываете деньги либо в строящийся объект, либо в его проект. Для того, чтобы избежать форс-мажоры необходимо ознакомиться с вопросами о том, как именно происходит оформление квартиры в собственность по договору долевого участия.

Главным преимуществом подобного рода сделок является их выгода, а отрицательной стороной время, которое будет затрачено на ожидания конца постройки жилого помещения. На сегодняшний день данный вид сделок довольно распространён и хорошо зарекомендован на рынке, потому заключать их можно без излишней опаски за денежные средства.

Конечно, бывают форс-мажоры, когда строящиеся объекты долго не сдаются в срок или будучи уже построенным застройщик длительное время не оформляет акт приёма передачи (оформляет вам во владение).

Оформление ДДУ

Перед тем, как зарегистрировать жильё в собственность необходимо дождаться окончания строительства, а перед этим надо заключить договор. Корректная регистрация жилья во владения во многом зависит от грамотно составленного документа.

Данный правовой акт должен содержать следующие моменты:

Стоимость жилья. Она должна быть выражена фиксированной суммой, без каких-либо «может» и «если». Эксплуатационный период. Иначе говоря, это срок сдачи дома в собственность дольщиков. Проектные данные. Эта информация в себя включает сведения о размерах жилплощади, материалах из которых будет построено жильё, его общая площадь (желательно, чтобы был метраж каждой комнаты), высота потолков, а также его адресные реквизиты. Гарантийный срок. Данный пункт не всегда прописывается в договорах, но согласитесь, хорошо, когда застройщик даёт гарантию от 3-7 лет на инженерную коммуникацию и квартиру в целом. Страхование. Не путайте с гарантийным сроком, так как данный момент в договоре регламентирует перечень обстоятельств, за которые девелопер несёт ответственность. Также данный пункт регламентирует порядок осуществления страховых выплат, в случае наступления страхового случая. Реквизиты участников данных правоотношений.

Для того чтобы снизить финансовый риск можно включить дополнительные пункты, но стоит учесть один важный факт, застройщик не всегда может идти вам навстречу.

Девелоперу выгодно заключить договор с минимумом обязанностей и с максимальным количеством прав, тем самым попросту злоупотребляя доверием дольщика, что может принести своим клиентам возможные убытки.

Обыватель не всегда может заметить данные нюансы при оформлении ДДУ, потому желательно обратиться за помощью к юристу, чтобы он проверил договор на наличие «скользких» условий/требований.

Хочу обратить ваше внимание на пункт сдачи дома или передачу ключей. Так как это самый важный и желанный этап сделки. Не обращайте внимание на срок сдачи объекта в рекламах той или иной компании-застройщика. Как показывает практика девелопер указывает в рекламном объявлении более ускоренные сроки передачи и никакой юридической силы они в себе не несут. Срок введения в эксплуатацию указан в ДДУ, и может быть осуществлен только при наличии двух условий.

Данными условиями являются:

Полное погашение дольщиком суммы долга перед застройщиком (выплата стоимости квартиры). Дача разрешения на введение новостройки в эксплуатацию муниципалитетом или субъектной комиссией.(Читайте: про оформление квартиры в собственность в новостройке)

Также желательно включить в договор пункт о компенсации площади, так как нередки, случаи, когда жилое помещение не соответствует проектным размерам и может быть как меньше, так и больше. В первом случае, вам должны компенсировать сумму за отсутствие определенного метража, а во втором, вы должны доплатить.

Как правило, застройщики стараются опустить данный пункт или указать, что разницу в площади девелопер не возмещает, тогда в данном случае и не поможет закон о защите прав потребителей и, вовсе, дольщик будет обязан доплатить за расширение квартиры. Указав данный пункт вы себя обезопасите от непредвиденных расходов.

Подготовка документов для регистрации собственности

Рассмотрев нюансы оформления ДДУ, следует регистрация построенного объекта в собственность.

Для того чтобы зарегистрировать недвижимость потребуется:

Удостоверение личности дольщика или дольщиков, так как сделка может быть совершена в браке или между группой лиц. Оригинал ДДУ. Оригинал акта приёма-передачи жилого помещения. Квитанция об уплате госпошлины. На данный момент её размер составит 2000 рублей.

Данный перечень документов является обязательным, также могут потребовать дополнительные «бумаги», в ряд которых входит:

Согласие супруга. Если дольщик состоит в браке, то данная собственность считается общей, потому для регистрации в собственность и заключения ДДУ необходимо согласие супруга(и). Учтите, что данный документ должен быть заверен нотариусом. Свидетельство о рождении. Если собственник несовершеннолетние лицо, не достигшее 14 лет, то потребуется ранее указанный документ удостоверяющий личность. Закладная. Эта ценная бумага может быть выдана банком, в котором вы получили ипотеку. Ипотечный кредит может быть и, вовсе, выплачен, тогда необходима справка из банка об погашении всего долга. Доверенность. Она может быть истребована, если сам дольщик не может присутствовать в момент регистрации/заключения.

Порядок оформления регистрации

Стоит заметить, что регистрация жилого помещения во владение может быть произведена самостоятельно без участия юриста с минимальным риском, так как процедура регистрации была значительно упрощена с введением Многофункционального центра (МФЦ).

Законодательно дольщику предоставлено три возможных варианта оформления квартиры.

1. Подача всей документации дистанционно через сайт Госуслуг.
2. Подача документов либо в МФЦ, либо в Росреестр, без какой-либо привязанности к месту, где зарегистрирован объект.
3. Отправление всех док-ов посредством почты в МФЦ, включая опись.

Для регистрации документов в Росреестре законодательно установлено 7 дней (будни).

Если оформление осуществляется через органы МФЦ, срок увеличивается и составляет 9 дней (будних). По окончанию регистрации, дольщику будет возвращен договор ДДУ и акт приёма-передачи, дополнительно будет выдана выписка из ЕГРН, которая утверждает право собственности на недвижимость.

Данную процедуру лучше проводить самостоятельно без помощи девелопера, так как бывают прецеденты, что застройщик предлагает услуги регистрации, стоимость которых может превышать 30 тысяч руб.

Данные услуги никоим образом не должны предоставляться застройщиком. Почему? Так как при заключении договора, вы фактически вкладываете в строительство и не факт, что объект будет построен к сроку сдачи многоквартирного дома.

Затягивание сроков регистрации

Бывают случаи, когда девелоперы тянут со строительством, сдачей объекта и его последующей регистрацией. В таком случае необходимо обратиться в суд. Если строительство уже практически на стадии заключения, можно подать иск о признании прав владения на недостроенный объект.

Но суд не является единственным механизмом, который влияет на быструю сдачу объекта. На это также влияет неустойка, которая будет выплачена дольщику в размере эквивалентном его ожиданию.

Иск может быть подан в две судебные инстанции, которые представлены «Судом общей юрисдикции» и «Арбитражным судом». При подаче иска в арбитражный суд, необходимо будет оформить договор с юридическим лицом об уступке права на неустойку, так как Арбитраж рассматривает споры исключительно между юр. лицами.

Данный способ покупки жилья уже довольно распространён на рынке, потому рисков связанных с потерей накопленных денежных средств на покупку недвижимости сведён к минимуму. Для полного ознакомления со всеми нюансами процедуры заключения договора можно изучить в ФЗ №214.

ФЗ-214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (1,7 MiB, 111 hits)

Оформление регистрации недвижимости в собственность лучше производить самостоятельно, для того, чтобы исключить непредвиденные расходы на проведение данной процедуры, а также контролировать сроки передачи имущества в полное владение и распоряжение.

Предлагаем вам посмотреть видео-инструкцию, где юрист подробно рассказывает о нюансах регистрации квартиры по ДДУ.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Основные правила оформления квартиры в новостройке

После завершения строительства дома для дольщика наступает последний и самый приятный этап сделки – оформление квартиры в собственность по договору долевого участия. Однако сразу после окончания стройки приступить к регистрации жилья невозможно. С этого времени проходит как минимум полгода до момента получения заветной бумаги, свидетельствующей о собственности. За этот период застройщик должен провести ряд организационных мероприятий, подготовить документы, сдать дом госкомиссии, передать жилье участникам и подписать с каждым из них передаточный акт. Нередко этот процесс затягивается и на более продолжительный период. Как правильно оформить квартиру в собственность, какие документы для регистрации потребуется собрать, и куда их представить?

Какие действия предшествуют регистрации жилья

Многих граждан, незнакомых с особенностями долевого строительства, обычно беспокоит один момент: они видят, что дом уже построен, на стройплощадке нет кранов и других атрибутов строительства, но застройщик так и не приступает к передаче жилья. Все правильно, он не может этого сделать до тех пор, пока объект не будет принят и введен в эксплуатацию, а перед этим застройщик должен еще выполнить ряд обязательных мероприятий:

1. Закончить все работы по подключению объекта к коммуникациям и благоустройству территории вокруг дома.
2. Подготовить акт о распределении помещений жилого и коммерческого назначения.
3. Оформить в БТИ технический паспорт на объект строительства с указанием всех параметров дома, а также фактической площади каждой квартиры.
4. Получить почтовый адрес дома.

После завершения всех подготовительных работ, застройщик приступает к передаче готового дома госкомиссии, которая осмотрев строение, выдает разрешение на введение его в эксплуатацию. Далее застройщик должен поставить дом на кадастровый учет в регистрирующем учреждении. После этого наступает этап передачи жилья дольщикам и подписания с каждым из них приемо-передаточного акта, который дает возможность начинать процедуру регистрации права собственности на квартиру.

Что делать, если дом еще не поставлен на кадастровый учет

Все приведенные выше этапы занимают не мене шести месяцев, однако есть немало прецедентов, когда процесс затягивается на несколько лет. Нередко виной тому становятся сами застройщики, которые не спешат оформлять кадастровый паспорт на построенный объект. Если дом не состоит на регистрационном кадастровом учете, дольщики не могут начинать оформление своей квартиры.

В таком случае граждане, которые не желают ждать, пока застройщик соизволит провести необходимую процедуру, вынуждены сами заказывать техпланы своих квартир. Для этого необходимо обратиться в БТИ или другую коммерческую организацию, занимающуюся выполнением кадастровых работ.

Чтобы оформить техплан, нужно взять у застройщика копии документов на объект:

• разрешение на введение его в эксплуатацию,
• постановление о присвоении дому адреса,
• проект стадии «П».

Какие документы нужно подготовить для регистрации собственности

Правила оформления прописаны в 218 ФЗ, там же представлен перечень документов, которые обязательно должен представить дольщик для получения права собственности по ДДУ:

1. Паспорт дольщика, если участников несколько, необходимо каждому принести документ, удостоверяющий личность.
2. Договор долевого участия (подлинник). Если покупка жилья осуществлялась путем уступки права, понадобится соглашение о переуступке.
3. Акт о передаче квартиры (каждому участнику нужно предоставить оригинальный экземпляр).
4. Разрешение на введение объекта в эксплуатацию. Данный документ с начала 2017 года предоставляется в Росреестр в электронном виде органом, ответственным за его выдачу. Если разрешение подобным образом не получено, застройщик передает его в период не позже десяти дней после выдачи.
5. Документ об уплате госпошлины. Сегодня ее размер составляет две тысячи рублей. Квитанцию можно не предоставлять сразу с подачей документов, т.к. реестр получает данные об оплате по информационным каналам. Но если по каким-либо причинам в течение пяти дней сведения о платеже не поступят, регистрация не состоится, и документы вернутся обратно. Поэтому лучше всего не надеяться на электронные сервисы, и самому принести квитанцию в Росреестр не позже пяти дней после подачи документов.

Кроме списка обязательных, есть еще ряд документов, которые могут понадобиться в зависимости от условий сделки:

1. Если дольщик женат, необходимо согласие другого супруга на сделку, поскольку квартира, приобретаемая по ДДУ, считается общим имуществом семейной пары. Документ заверяется нотариально.
2. Если собственником жилья становится не достигший совершеннолетия ребенок, понадобится свидетельство о его рождении.
3. Закладная на квартиру, выданная финансовой организацией, где был взят ипотечный кредит. Если ипотека под ДДУ уже выплачена дольщиком, но запись о ней еще не погашена, нужна справка из банковского учреждения об уплате всего долга.
4. Когда документы подаются не самим дольщиком, нужна доверенность со штампом нотариуса на человека, представляющего интересы участника.

Порядок оформления собственности на жилье

Оформление в собственность по ДДУ дольщик может проводить самостоятельно, тем боле, что сегодня процедура регистрации значительно упростилась, а сроки ее проведения заметно сократились. Законодатель предоставил гражданам несколько вариантов оформления недвижимости. Регистрировать квартиру можно:

• подав документы в Росреестр или МФЦ, в том числе без привязки к месту расположения регистрируемого объекта;
• направив их почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении;
• дистанционно через интернет в своем кабинете на сайте госуслуг.

В последнем случае граждане также выигрывают в размере оплаты. При проведении электронных платежей, сумма пошлины уменьшается, т.к. она рассчитывается с учетом понижающего коэффициента 0.7.

Законодатель установил срок регистрации при подаче документов в Росреестр – семь будних дней, если оформление производится через МФЦ, срок продляется на двое суток. После регистрации дольщику возвращается договор и приемо-передаточный акт, а также выдается выписка из ЕГРН, в которой фиксируется его право на данную жилплощадь.

Однако у застройщиков сложилась своя практика в регистрации жилья дольщиков. Как правило, они настаивают на том, чтобы оформление проводилось ими самими. Собственно это неудивительно. Ведь за свои услуги строительные фирмы берут плату, в разы превышающую стоимость самой регистрации. Аппетиты у застройщиков разные, поэтому их расценки колеблются в пределах от 10 до 50 тысяч рублей. Нередко строительные фирмы требуют оплаты данных услуг еще на стадии заключения ДДУ, что само по себе незаконно, поскольку в этот момент даже неизвестно, дойдет ли строительство до своего логического завершения, и состоится ли вообще новоселье.

Как поступить, если оформление затягивается по вине строительной компании

Нередко дольщики сталкиваются с разными нарушениями со стороны застройщиков, которые затягивают строительство и не проводят своевременно необходимые мероприятия по сдаче объекта, за счет чего граждане лишаются возможности зарегистрировать свое жилье в обычном порядке. В таких случаях нужно обращаться в судебный орган. Если дом практически достроен, подается исковое заявление о признании права собственности на недостроенный объект.

Кроме того, у дольщиков есть еще один механизм воздействия на недобросовестных строителей – неустойка, которую можно взыскать с компании-застройщика за неисполнение условий договора. Неустойка положена гражданам по закону, ее можно взыскивать через суд общей юрисдикции или через Арбитраж. В последнем случае потребуется заключить договор уступки права на неустойку с юр. лицом, т.к. Арбитражный суд не принимает заявления от граждан, а занимается рассмотрением споров только между организациями.

Общество защиты прав дольщиков помогает всем гражданам в решении споров с застройщиками. Основное направление нашей деятельности – помощь дольщикам во взыскании максимально возможной неустойки с недобросовестных строительных компаний. Эта услуга оказывается нами без предоплаты. Юристы нашей организации готовы профессионально и оперативно ответить на все возникающие у вас вопросы. В разделе «Контакты» вы найдете данные для связи с нами.