Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Оформление недвижимости в России на иностранную компанию

Оформление недвижимости в России на иностранную компанию возможно не только в целях защиты активов от рейдерских захватов, как мы писали ранее, но и для налоговой оптимизации. Рассмотрим три способа оформления недвижимости с участием нерезидентной компании и налоговые последствия каждого.

Оформление недвижимости напрямую на иностранную компанию

Первый вариант, который мы рассмотрим, – это оформление недвижимости (будем говорить о коммерческой недвижимости, например, офисного здания) напрямую на иностранную компанию. При сдаче в аренду площадей здания у иностранной компании образуется прибыль в виде арендных платежей. Они облагаются налогом на доходы в России (поскольку здание находится в России) по ставке 20%.

При этом отметим, что это только прибыль (без учета расходов компании на содержание этого здания). При этом налог удерживает арендатор (выступает налоговым агентом), поскольку иностранная компания не является налоговым резидентом. Ещё важный момент – нерезидент не может принять к вычету удержанный НДС. В отличие от налоговых резидентов, которые будут рассмотрены ниже.

Оформление недвижимости на российскую компанию, акционером которой является иностранная компания

В данном случае владельцем здания выступает российская компания, налоговый резидент. Потому она платит все налоги в соответствии с налоговым законодательством РФ. Поскольку она стоит на учете и подает бухгалтерскую отчетность, то порядок расчета налоговой базы другой. Сумма налога рассчитывается с суммы прибыли компании (доход минус расход) по ставке 24%.

Но надо помнить, что прибыль от аренды надо будет потом перевести на иностранную компанию. Это можно сделать в виде распределения дивидендов. Данная операция также подлежит налогообложению на территории РФ. Если мы говорим о стране, с которой есть Соглашение об избежании двойного налогообложения, то возможно применение оговоренных льготных ставок. Так, например, в случае с кипрской компанией ставка налога на дивиденды, удерживаемая в России при распределении, составит 5-10%.

Оформление недвижимости на иностранную компанию с филиалом в России

Здесь надо отметить, что вопрос возникновения постоянного представительства у иностранной компании при владение недвижимостью на территории России очень тонкий. Если компания просто владеет недвижимостью, не обслуживает ее самостоятельно, не занимается регулярными поисками арендаторов на территории страны, то постоянного представительстве не возникает.

Например, все эти вопросы для иностранной компании решают профессиональные посредники. Это можно назвать «пассивное владение» активом. А вот если компания сама занимается решением всех задач, то возникают признаки образования постоянного представительства. В таком случае надо зарегистрировать филиал и вести деятельность, связанную с управлением недвижимостью через него. Налогообложение тогда будет аналогично второму случаю с российской компанией (24% с дохода). И платить будет самостоятельно. При этом финансирование всех расходов будет идти от иностранной головой компании. И прибыль будет в итоге переводиться на головной офис. При этом уже никаких налогов взиматься не будет, так как это не дивиденды.

Продажа

Но это мы рассматривали только вариант владения недвижимость в целях сдачи ее в аренду. А если мы планируем продать эту недвижимость со временем. В таком случае надо учитывать уже другие моменты. Удобнее может быть вариант оформления недвижимости на российскую компанию с учредителем – иностранной. Потому что в случае продажи можно будет продавать не саму недвижимость (что затратно и по налогам, и по процедуре перерегистрации собственника недвижимости), а доли в российской компании.

В заключении можно сказать, что выбор формы оформления недвижимости зависит от структуры бизнеса, ожидаемых затрат и возможностей по содержанию объекта недвижимости, а также целей использования объекта.

Читать еще:  Все сроки по электронному аукциону 223

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации. К ним, согласно п. 2 ст. 11 НК РФ, в числе прочих относятся иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории РФ. Таким образом, иностранные организации признаются налогоплательщиками НДС.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС. При этом для целей НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. В свою очередь, под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (пункты 2 и 3 ст. 38 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Напомним, что не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, см. также письмоМинфина России от 27.11.2017 N 03-07-11/78173). При этом не имеет значения, к какой категории относится земельный участок и кто является сторонами договора купли-продажи земли.

Порядок определения места реализации товаров в целях применения НДС установлен нормами ст. 147 НК РФ, на основании которых местом реализации недвижимого имущества признается территория РФ, если такое имущество находится на территории РФ. Таким образом, реализация иностранной организацией недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается объектом налогообложения НДС в соответствии с НК РФ. В данном случае применяется ставка НДС 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ, см. также письмо Минфина России от 10.04.2013 N 03-07-14/11907).

Порядок уплаты налога будет зависеть от того, кто является покупателем недвижимого имущества.

Согласно п. 1 и 2 ст. 161 НК РФ если иностранные лица, не состоящие на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, реализуют на территории РФ товары, то НДС по данным операциям исчисляют и уплачивают налоговые агенты, если иное не предусмотрено пунктами 3 и 9 ст. 174.2 НК РФ. Налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие на учете в налоговых органах и приобретающие на территории РФ товары (работы, услуги) у иностранных лиц.

Таким образом, если покупателями недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, являются российские организации (ИП), то указанные лица признаются налоговыми агентами по НДС, которые обязаны исчислить и уплатить в бюджет РФ НДС (см. письма Минфина России от 13.11.2008 N 03-07-08/254, от 07.08.2008 N 03-07-08/196, от 26.06.2006 N 03-04-08/130).

Ситуация сложнее, если покупателями недвижимого имущества иностранной организации являются физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП, либо иностранные организации, не зарегистрированные в РФ.

Согласно п. 1 ст. 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ. В ст. 161 НК РФ обязанности налогового агента возлагаются исключительно на российские организации (ИП). Соответственно, иностранные организации, а также физические лица (резиденты или нерезиденты РФ), приобретающие недвижимое имущество у иностранной организации, налоговыми агентами по НДС не признаются. Также отметим, что физические лица в принципе не признаются плательщиками НДС в силу ст. 143 НК РФ.

Читать еще:  Нужен ли адвокат при разводе через суд

Таким образом, складывается ситуация, в которой иностранная организация хотя и признается налогоплательщиком НДС, однако порядок исполнения ею этой обязанности не установлен, тогда как согласно п. 6 ст. 3 НК РФ акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), страховые взносы, когда и в каком порядке он должен платить. Кроме того, согласно п. 1 ст. 17НК РФ налог считается установленным лишь в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения, перечисленные в п. 1 ст. 17 НК РФ.

Однако налоговые органы в письме ФНС России от 07.11.2011 N ЕД-4-3/18476@ указали, что по сделке купли-продажи недвижимости, находящейся на территории РФ, осуществляемой между иностранными организациями, исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС следует организации-продавцу. В письме также указывается, что иностранной организации — продавцу следует представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 20-го числа (с 2015 года — не позднее 25-го числа) месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

В письме Минфина России от 10.04.2013 N 03-07-14/11907 отмечено, что в сделке по купле-продаже недвижимости, осуществляемой между иностранной организацией и физическим лицом, уплата налога в бюджетную систему РФ должна осуществляться иностранной организацией-продавцом по месту ее постановки на учет в налоговом органе по месту нахождения этого имущества.

Напомним, что иностранная организация, имеющая в РФ недвижимое имущество, подлежит постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения этого имущества на основании данных органов, осуществляющих кадастровый учет недвижимого имущества (пункты 1 и 5 ст. 83, п. 4 ст. 85 НК РФ).

Покупка недвижимости у иностранца: какие налоги надо заплатить

Российская организация столкнулась с ситуацией, связанной приобретением недвижимости. Интересующая ее недвижимость расположена в г. Москве и принадлежит иностранной компании. При этом иностранец зарегистрирован в офшоре (Вергинские острова) и не имеет постоянного представительства в РФ. Какие налоги надо будет заплатить российской компании?

Давайте вместе рассмотрим данную ситуацию, обратившись, как всегда, к нормам НК РФ.

Поскольку предполагаемый покупатель является плательщиком налога на прибыль, то, прежде всего, рассмотрим какие обязательства у него могут возникнуть в рамках Главы 25 НК РФ.

Согласно ст. 247 НК РФ доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность через постоянное представительство в РФ и получающих доходы от источников в РФ, определяются в соответствии со ст. 309 НК РФ.

При этом доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов (пп. 6 п.1 ст. 309 НК РФ). В нашем случае источником выплаты будет являться российская организация-покупатель. Об этом, кстати говорит п. 1 ст. 310 НК РФ, в котором отмечается, что налог с доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации, исчисляется и удерживается российской организацией, выплачивающей доход иностранной организации при каждой выплате доходов, указанных в п. 1 ст. 309 НК РФ (письма Минфина России от 03.03.2014 № 03-08-05/8961, от 05.04.2016 № 03-08-05/19176).

При исчислении налоговой базы, организация выплачивающая доход вправе вычесть расходы продавца связанные приобретением объекта, в порядке, предусмотренном ст. 268 НК РФ (п. 4 ст. 309 НК РФ).

Однако выплачивающая доход сторона это может сделать только в ситуации, если к дате выплаты этих доходов в распоряжении налогового агента, удерживающего налог с таких доходов в соответствии со ст. 309 НК РФ, имеются представленные этой иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких расходах. Ведь статью 252 НК РФ едина для всех. А одно из основных положений ее заключается в том, что расходы должны быть документально подтвержденные.

Читать еще:  Вторая группа инвалидности — рабочая или нет?

Документами, подтверждающими расходы, могут быть договор купли-продажи объекта недвижимости, платежные документы.

Полученные иностранной компанией доходы от реализации недвижимого имущества на основании п. 1 ст. 284 НК РФ облагаются по ставке 20%. Если расходы нерезидента не учитываются для целей налогообложения, то есть налоговая база равна полученному доходу, то налог исчисляется также по ставке 20%, но основанием является пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ.

Из условий рассматриваемой ситуации следует, что иностранная компания не имеет представительства на территории РФ, поэтому обязанность по уплате налога ложится на налогового агента — российскую компанию, выплачивающую доход.

В соответствии с п. 1 ст. 310, п. 5 ст. 45 НК РФ сумма налога, удержанная с доходов иностранных организаций, перечисляется налоговым агентом в федеральный бюджет одновременно с выплатой дохода в валюте РФ по официальному курсу Банка России на дату перечисления налога.

Исключение составляет, в частности, случай, когда в соответствии с международными договорами (соглашениями) доходы не облагаются налогом в Российской Федерации при условии предъявления нерезидентом налоговому агенту подтверждения согласно п. 1 ст. 312 НК РФ.

Действие Конвенции между Правительством РФ и Правительством Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и прирост стоимости имущества от 15.02.1994 не распространяется на территорию островов. Поэтому налогообложение дохода, выплачиваемого российской компанией иностранной компании — налоговому резиденту Британско Виргинских островов, осуществляется исключительно в соответствии с положениями НК РФ. На это, кстати, указано в письме Минфина РФ от 28.08.2008 №

При этом следует заметить, что налоговые агенты не вправе за счет собственных средств вместо средств налогоплательщика уплачивать суммы налога с доходов иностранной организации от источников в Российской Федерации (письма Минфина России от 12.08.2013 № 03-08-05/32574, от 30.09.2011 №

Форма Налогового расчета о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов и Порядок его заполнения утверждены приказом ФНС России от 02.03.2016 № ММВ-7-3/115@.

Учитывая вышеизложенное, российский покупатель должен быть готов к тому, что он при выплате дохода продавцу будет обязан удержать налог на прибыль в качестве налогового агента с сумы сделки. Данное условие следует предусмотреть в оговоре купли-продажи, во избежание возможных конфликтов между сторонами сделки.

Из условия вопроса следует, что покупатель является плательщиком НДС. В этой связи давайте разберемся и с данным налогом.

При реализации товаров, местом реализации которых является территория РФ (ст. 147 НК РФ), налогоплательщиками — иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих товаров с учетом налога (п. 1 ст. 161 НК РФ).

Налоговая база определяется в данном случае налоговым агентом. При этом налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие на учете в налоговых органах, приобретающие на территории РФ товары у иностранных лиц. Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой налога.

Следовательно, если недвижимость, расположенная на территории РФ, приобретается у организации, зарегистрированной на Вергинских островах, не имеющей представительства на территории РФ, то российская организация должна исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДС с суммы сделки (письмо Минфина России от 07.08.2008 № 03-07-08/196).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector