Образец договор аренды для енвд помещение торговое

Договор аренды для торговли на ЕНВД

Доброго времени суток! В продолжение серии статей о налоге ЕНВД я хочу сегодня написать статью о том как правильно заключить договор аренды для розничной торговли на ЕНВД.

Мне приходит много вопросов от начинающих ИП именно на эту тему. Дело в том что для розничной торговли на ЕНВД (стационарная торговля) физическим показателем является количество квадратных метров которое арендует предприниматель.

Я сейчас расскажу про маленькую хитрость при которой можно снизить размер налога ЕНВД. Данной хитростью является разграничение арендуемой площади в договоре аренды который Вы будете заключать с арендодателем.

Понятное дело что арендуя торговую площадь предприниматель должен часть площади выделить под склад для товара и как раз именно это можно отразить в договоре аренды который вы заключите с арендодателем.

Я сейчас покажу небольшую выдержку из текста договора аренды который я сам неоднократно заключал.

…… размер арендуемой площади составляет 45 кв.м. из них 25 кв.м. торговая площадь; 7 кв.м. складское помещение; 13 кв.м. офисное помещение ……

То есть как видно на примере в договоре указывается разграничение площадей и в этом случае оплачивать налог можно не с 45 кв. м., а с 25 что конечно же правильно и более выгодно предпринимателю.

Обязательное условие – это сделать это разграничение, отделите часть площади под склад перегородкой, чтобы туда не было доступа у покупателей.

Так же при разграничении будьте объективны. Обычно никто не проверяет такие договора, но если Вы допустим снимая 45 кв.м. укажете что торговая площадь 7 кв. м. – это определенно вызовет вопросы и проверки Вам не избежать и будет хорошо если у Вас все соответствует тому что указано в договоре, а если нет то тут можно получить неприятности.

Вот такой вот простой пример. По закону Вы должны платить налог с торговой площади, но если нет разграничения в договоре, то налоговая считает всю арендуемую площадь, как торговую.

И размер налога Вам придется в этом случае платить значительно больше, а спорить с налоговой и что-то доказывать … себе дороже (можете поверить моему предпринимательскому опыту).

В настоящее время многие предприниматели для перехода на ЕНВД, расчета налога, взносов и сдачи отчетности онлайн используют данную Интернет-бухгалтерию, попробуйте бесплатно. Сервис помог мне сэкономить на услугах бухгалтера и избавил от походов в налоговую.

Процедура государственной регистрации ИП или ООО теперь стала еще проще, если Вы еще не зарегистрировали Ваш бизнес, подготовьте документы на регистрацию совершенно бесплатно не выходя из дома через проверенный мной онлайн сервис: Регистрация ИП или ООО бесплатно за 15 минут. Все документы соответствуют действующему законодательству РФ.

На этом все! Жду Вас в моей группе ВК “ Секреты бизнеса для новичка ”, теплый прием и бесплатные консультации Вам обеспечены. Удачи в бизнесе!

Договор аренды, который поможет перевести на ЕНВД торговлю по образцам

Как документ позволит сэкономить. Для организаций и индивидуальных предпринимателей удобно и гораздо выгоднее с экономической точки зрения осуществлять розничную торговлю по образцам и каталогам. В этом случае товар демонстрируется в магазине, а выдается покупателям напрямую со склада. А при наличии такой возможности предпочтительнее перейти на уплату ЕНВД по данному виду деятельности.

Популярное по теме

Но, согласно статье 346.27 НК РФ, подобный вид деятельности относится к розничной торговле лишь при наличии объекта стационарной торговой сети. Доказать, что к таким объектам относится арендованное компанией помещение поможет договор аренды.

Если принадлежность помещения к объектам стационарной торговли подтверждается инвентаризационными и правоустанавливающими документами, проблем не возникает. Это относится и к случаям, когда доставка товара осуществляется со складов (письма Минфина России от 07.03.12 № 03-11-11/77, от 21.09.12 № 03-11-11/282, от 22.02.12 № 03-11-06/3/12, от 20.06.11 № 03-11-06/3/71, постановление Президиума ВАС РФ от 16.04.13 № 15460/2012).

Но, когда торговля осуществляется через такие объекты, как офисы, склады, иные нежилые помещения, могут возникнуть споры. Продавцам необходимо доказать, что данные объекты являются стационарной торговой сетью. Иначе те же самые инстанции будут против применения ЕНВД (письма Минфина России от 11.02.13 № 03-11-06/3/3381, от 21.03.12 № 03-11-11/94, от 23.01.12 № 03-11-06/3/2, от 07.10.2011 № 03-11-06/3/111, постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.12 № 14139/11, от 15.02.11 № 12364/10).

Читать еще:  Стоит ли писать возражение на судебный приказ

При этом Минфин России в письме от 11.02.13 № 03-11-06/3/3381 обратил внимание на два нюанса. Продажа товаров по образцам регулируется соответствующими Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.07.97 № 918. Исходя из пунктов 13 и 14 Правил, выставочный зал, демонстрационная комната, в которых обустроены подиумы, витрины, стенды, следует классифицировать как торговые залы, которые относятся к объектам стационарной торговой сети.

Имеют значение также правоустанавливающие документы. К ним относятся любые документы на объект стационарной торговой сети, содержащие информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке его помещений, а также сведения, подтверждающие право пользования данным объектом, например договор аренды (ст. 346.27 НК РФ).

Согласно статье 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Если назначение арендуемого помещения – склад или офис, то доходы от предпринимательской деятельности арендодателя, связанной с реализацией товаров по образцам через это помещение, не облагаются ЕНВД.

Аналогичные доводы привел ВАС РФ в постановлении № 14139/11. Суд учел, что фактически помещение использовалось для ведения торговли. Но поскольку в соответствии с договором аренды оно было арендовано для использования под офис, судьи признали, что налогоплательщик был не вправе применять ЕНВД.

Данную практику стоит учитывать налогоплательщикам, арендующим площади для осуществления розничной торговли по образцам и каталогам. Имеет смысл включить в договор формулировки, которые укажут на целевое назначение арендуемых площадей – продажу товаров в розницу. Впоследствии это будет аргументом в пользу права налогоплательщика на уплату ЕНВД (постановления Восточно-Сибирского округа от 13.02.13 № А78-3569/2012, от 26.07.10 № А33-14088/2009, определение ВАС РФ от 26.10.10 № ВАС-12426/10).

В каком виде составляется. Договор аренды недвижимости обязательно заключается в письменной форме. Отметим, что из указанных в пункте 2 статьи 434 ГК РФ способов заключения договора в данном случае применим только такой – стороны должны составить один документ и подписать его. Несоблюдение формы договора аренды влечет за собой его недействительность. Если срок договора составляет не менее одного года, то его необходимо регистрировать. В этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ).

Что обязательно должно быть в документе. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ). Такими данными могут быть указание площади и точного местонахождения помещения или торгового места. Можно приложить к договору схему с обозначенным на ней объектом аренды. При отсутствии условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, он считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Для договора аренды недвижимости не обязательно указание срока, на который он заключается. Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59).

А вот размер арендной платы является обязательным условием. Без него договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Стоит обратить внимание на то, что при аренде недвижимости не применяется общее правило об определении арендной платы, исходя из рыночных цен, в случае ее неустановления договором (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

И чтобы обеспечить возможность уплачивать ЕНВД, в договоре нужно указать, что помещение будет использоваться для организации розничной торговли. В данном случае можно также сослаться на пункт 1 статьи 611 ГК РФ. Согласно этой норме, арендодатель должен передать имущество в состоянии, соответствующем его назначению, что предполагает определение назначения в договоре.

Дополнительные меры безопасности. Для отнесения арендуемой площади к стационарным торговым сетям не обязательно, чтобы она была предназначена для торговли. Достаточно, чтобы она использовалась в этих целях. Но необходимым условием является присоединение здания, сооружения к инженерным коммуникациям (ст. 346.27 НК РФ).

Если этого нет, то сеть будет признана нестационарной (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного от 28.11.12 № Ф03-4818/2012, Поволжского от 01.11.12 № А65-33258/2011 округов). В этом случае компания может уплачивать ЕНВД при осуществлении в таком месте обычной розничной торговли. Но при торговле по каталогам и образцам придется применять УСН или общую систему налогообложения.

Читать еще:  Как продать квартиру с долгами за ЖКХ?

Вторым моментом, на который стоит обратить внимание, является условие о том, что в помещении должны заключаться договоры купли-продажи. Если оно будет использоваться только для демонстрации, а договоры фактически заключаться в другом месте (на дому у покупателя, в офисе), налоговая также укажет на несоответствие условий деятельности тем, которые позволяют уплачивать ЕНВД (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.12 № А32-44214/2011).

Образец договор аренды для енвд помещение торговое

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

ИП (ЕНВД) арендует помещение под магазин. В договоре аренды указана общая площадь торгового помещения. Арендуемое помещение оборудуется за счет арендатора, помещение делится на торговый зал и подсобное помещение. Подсобное помещение отделено от торгового зала некапитальной перегородкой, достигающей потолка арендуемого помещения. Такое изменение арендуемого имущества с арендодателем согласовано.
Какими документами можно подтвердить площадь торгового зала для расчета ЕНВД?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Площадь торгового зала, фактически используемая для розничной торговли, может подтверждаться любыми имеющимися у ИП документами на объект стационарной торговой сети, содержащими необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом. По нашему мнению, в рассматриваемом случае в таком качестве могут выступать приложения к договорам аренды, согласовывающие обустройство некапитальных перегородок и связанное с этим изменение конфигурации арендуемого помещения с указанием площадей образовавшихся подсобного помещения и торгового зала.

Обоснование вывода:
Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли (пп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ) либо осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, а также объекты нестационарной торговой сети (пп. 7 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 346.29 НК РФ для исчисления суммы единого налога на вмененный доход в сфере розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, используется физический показатель «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».
Согласно ст. 346.27 НК РФ площадь торгового зала — часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
В целях главы 26.3 НК РФ к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у ИП документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы) (ст. 346.27 НК РФ).
С позиции Минфина России, если помещение используется на правах аренды, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (письмо Минфина России от 19.12.2014 N 03-11-11/65811). Иными словами, стороны должны согласовать передачу объекта с определенными характеристиками, в том числе и указать площадь торгового зала.
И, например, если часть арендуемого имущества передается в субаренду, то арендатор исчисление единого налога на вмененный доход вправе осуществлять исходя из арендуемой площади торгового зала за вычетом площади торгового зала, переданной в субаренду. Основанием для уменьшения объекта налогообложения единым налогом на вмененный доход является договор субаренды, заключенный арендатором — налогоплательщиком указанного налога (письмо Минфина России от 09.12.2013 N 03-11-11/53554).
В то же время на вопрос налогоплательщика о величине физического показателя при фактическом использовании не всей имеющейся площади и наличии нестационарных перегородок было разъяснено, что фактическая величина физического показателя базовой доходности «площадь торгового зала» определяется на основании данных, указанных в правоустанавливающих и инвентаризационных документах на торговый объект, имеющий торговый зал, а не исходя из фактически используемой организацией или индивидуальным предпринимателем в целях ведения розничной торговли площади торгового зала (письмо Минфина России от 07.03.2013 N 03-11-11/94). Таким образом, величина физического показателя «площадь торгового зала (в квадратных метрах)» при расчете ЕНВД в сфере розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, зависит от размера площади торгового зала в квадратных метрах, указанных в инвентаризационных документах магазина (письмо Минфина России от 04.12.2012 N 03-11-11/356). Если данные инвентаризационных и правоустанавливающих документов на помещение, используемое в целях ведения предпринимательской деятельности (в частности, розничной торговли), не соответствуют данным фактического использования помещения (по причине перепланировки, реконструкции, переоборудования и т.д.), то следует внести соответствующие изменения в указанные документы (письмо Минфина России от 11.04.2014 N 03-11-11/16532).
Таким образом, официальная позиция подразумевает, что в договоре аренды должны быть указаны необходимые данные о выделенной площади торгового зала, либо соответствующие сведения содержат инвентаризационные документы на помещение. Данная точка зрения поддерживается судами (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.2015 N Ф07-4631/15 по делу N А52-1132/2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.07.2015 N Ф01-2718/15 по делу N А31-9631/2014 и Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 N 12АП-6644/15).
В то же время суды, рассматривая споры о величине площади, используемой в целях ведения облагаемой ЕНВД деятельности, принимают во внимание и то обстоятельство, что инвентаризационный документ (технический паспорт) здания, при отсутствии в нем действительных данных, касающихся размеров, других характеристик и назначения арендованного налогоплательщиком помещения, не может служить источником информации о таковом. При этом, если проведенные в помещении работы по возведению временных перегородок фактически состояли в изменении внутреннего пространства помещений, существенно не затрагивая несущие элементы здания, то данные факты не повлекли изменение назначения всего помещения, не повлекли образование нового объекта и не требуют внесения изменений в технический паспорт здания. Например, сказано, что установка временных перегородок не требует внесения изменений в технический паспорт здания, поскольку не является перепланировкой в том смысле, в каком это необходимо для внесения изменений в инвентаризационные документы, поскольку перепланировка — это изменение конфигурации. В случае установления временной перегородки конфигурация не меняется (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 N 15АП-6016/15).
В таком случае величина фактически используемой площади помимо характеристик из договора аренды также может подтверждаться, например, внутренним распорядительным документом, свидетельствующим об ее обособлении, или результатами инвентаризации (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-25285/15 по делу N А65-23207/2014 и Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 N 19АП-4163/15).
Поэтому с учетом официальных разъяснений и арбитражной практики мы считаем, что обосновать примененный при расчете налоговой базы показатель «площадь торгового зала» следует с помощью согласованных в дополнительном соглашении к договору аренды внесенных изменений в конфигурацию арендуемого помещения, указав при этом площади подсобного помещения и торгового зала.

Читать еще:  Отмена судебного приказа ( образец)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Мельникова Елена

11 сентября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector