Земельный налог при объединении земельных участков

Земельный налог при объединении земельных участков

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 марта 2017 г. N 03-04-05/14570 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже объединенного земельного участка, образовавшегося из двух смежных земельных участков

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращения по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.

Согласно пункту 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктами 1 и 2 статьи 11.6 Земельного кодекса установлено, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

При этом на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а данные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты его регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно положениям пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Пунктом 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года в случае, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случаях, не указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (пункт 4 статьи 217.1 Кодекса).

При этом в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (пункт 5 статьи 217.1 Кодекса).

Из обращения следует, что налогоплательщиком в мае 2016 года был продан новый объект права собственности, подлежащий государственной регистрации, а именно объединенный земельный участок, образовавшийся из двух смежных земельных участков. Учитывая, что объединенный земельный участок находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.

Читать еще:  Работодатель не оформил официально и не выплачивает зарплату

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 млн рублей.

Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса).

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

Обзор документа

Разъяснено, что при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер. Срок нахождения в собственности образованного участка исчисляется с даты его регистрации.

Доходы от продажи недвижимости не облагаются НДФЛ, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения. Разъяснено, в каких случаях он составляет 3 года, а в каких — 5 лет.

Если доходы от продажи меньше, чем кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором совершена госрегистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на коэффициент 0,7, то доходы от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Максимальный размер вычета составляет 1 млн руб. Вместо него доходы от продажи объекта можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением имущества.

Ответы на бухгалтерские вопросы

Организация приобрела два смежных земельных участка для строительства склада и вспомогательных построек. Затем провела их объединение в один земельный участок. Как провести в бухгалтерском и налоговом учете объединение участков? Включаются ли в первоначальную стоимость строящихся ОС плата за выкуп земельного участка, а также суммы земельного налога за участок? В какой пропорции?

Отвечает Ваш персональный эксперт
1.Правил, как в бухучете отражать объединение земельных участков, в законодательстве нет. Поэтому выберите вариант учета самостоятельно и утвердите его в учетной политике.

Фактически земельные участки, как часть земной поверхности, не выбывают из собственности организации. В результате такого объединения экономические выгоды организации не уменьшаются и не увеличиваются. Поэтому нет оснований отражать в бухучете прочие доходы или расходы.

Изменение инвентарного объекта основных средств, которое не влияет на финансовый результат, не отражайте на синтетических счетах бухучета. Такие разъяснения есть в Рекомендациях, которые приведены в письме Минфина от 28 декабря 2016 № 07-04-09/78875.

В аналитическом учете раздел объединение участков можно отразить, например, так:

Дебет 01 субсчет «Новый участок » Кредит 01 субсчет «Старый участок 1»
– сформирована первоначальная стоимость нового участка.

Дебет 01 субсчет «Новый участок» Кредит 01 субсчет «Старый участок 2»
– сформирована первоначальная стоимость нового участка.

Первоначальная стоимость нового участка будет сгладываться из первоначальной стоимости двух участков.

При исчислении налога на прибыль операцию по объединению участков не отражайте, так в результате такого объединения экономические выгоды организации в смысле ст. 41 НК РФ не уменьшаются и не увеличиваются.

2.Плату за выкуп земельного участка в первоначальной стоимости строящегося здания не учитывайте.

Земельные участки являются самостоятельным объектом бухгалтерского и налогового учета, так как относятся к основным средствам (п. 5 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 257 НК РФ). К тому же они не подлежат амортизации ни в бухгалтерском ни в налоговом учете (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 257 НК РФ).

А сумму земельного налога, начисленную в период строительства (до включения строения в состав основных средств), отнесите на увеличение первоначальной стоимости объекта. Такой порядок предусмотрен пунктами 8 и 14 ПБУ 6/01.

Читать еще:  Проведение публичных торгов судебных приставов

При расчете налога на прибыль сумму земельного налога (авансовых платежей по земельному налогу) включите в состав расходов, уменьшающих налоговую базу (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ).

1.КОММЕНТАРИЙ К ЗЕМЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ПОД РЕДАКЦИЕЙ ДОКТОРА ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ПРОФЕССОРА С.А. БОГОЛЮБОВА

Статья 11.6. Объединение земельных участков

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участокв соответствии с гражданским законодательством.

5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.

6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Комментируемая статья закрепляет общие положения об объединении земельных участков, которое заключается в образовании нового земельного участка путем слияния нескольких смежных земельных участков1, т. е. ситуации, обратной разделу или выделу земельных участков2. В результате объединения земельных участков их существование прекращается.

Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

Как отразить в бухгалтерском учете раздел (размежевание) сельскохозяйственного земельного участка на несколько новых участков

Отразите раздел земельного участка только в аналитическом учете. На синтетических счетах бухучета проводки не делайте. Ведь раздел земли не влияет на финансовый результат.

Правил, как в бухучете отражать раздел (размежевание) земельных участков, в законодательстве нет. Поэтому выберите вариант учета самостоятельно и утвердите его в учетной политике. Принимая решение, руководствуйтесь принципом приоритета содержания над формой, а также порядком бухучета в ситуациях, которые не урегулированы законом (п. 1 и 7.1 ПБУ 1/2008).

Когда организация разделяет один земельный участок на несколько новых объектов, первоначальное основное средство фактически не выбывает. В результате такого изменения (разукрупнения) экономические выгоды организации не уменьшаются и не увеличиваются. Поэтому нет оснований отражать в бухгалтерском учете прочие доходы или расходы.

Изменение инвентарного объекта основных средств, которое не влияет на финансовый результат, отражать на синтетических счетах бухучета не надо. Такие разъяснения есть в Рекомендациях, которые приведены в письме Минфина России от 28 декабря 2016 № 07-04-09/78875.

В аналитическом учете раздел участков можно отразить, например, так:

Дебет 01 субсчет «Новый участок 1» Кредит 01 субсчет «Старый участок»
– сформирована первоначальная стоимость нового участка.

Аналогичные записи в аналитическом учете можно сделать по остальным новым земельным участкам. Как распределить стоимость первоначального земельного участка между новыми участками, решите сами и пропишите в учетной политике для целей бухучета. Например, можно разделить этот показатель пропорционально площади новых земельных участков.

Расходы на госрегистрацию новых участков земли (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.) произошли после того, как в бухучете сформировали первоначальную стоимость актива и включили его в основные средства. Поэтому учтите их как прочие расходы:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76…)
– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией земельных участков, которые организация понесла после того, как приняла объект к учету как основное средство.

Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

Может ли застройщик стоимость приобретенного за плату земельного участка, находящегося в частной собственности, включить в первоначальную стоимость здания, которое будет построено на нем, и погашать ее через амортизацию этого здания

Земельные участки являются самостоятельным объектом налогового учета, так как относятся к основным средствам (п. 1 ст. 257 НК РФ). К тому же они не подлежат амортизации (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Читать еще:  Договор цессии юр лиц с указанием должника

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как отразить земельный налог в бухучете и при налогообложении

Если на земельном участке организация ведет строительство здания или сооружения, сумму налога, начисленную в период строительства (до включения строения в состав основных средств), отнесите на увеличение первоначальной стоимости объекта. Такой порядок предусмотрен пунктами 8 и 14 ПБУ 6/01. Начисление земельного налога отразите проводкой:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 68 субсчет «Расчеты по земельному налогу»
– учтен начисленный земельный налог при формировании первоначальной стоимости строящегося объекта.

Перечисление земельного налога в бюджет отражайте проводкой:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по земельному налогу» Кредит 51
– перечислен земельный налог в бюджет.

Порядок отражения земельного налога при расчете налогов зависит от того, какую систему налогообложения применяет организация.

Как учесть земельный налог при расчете налога на прибыль

При расчете налога на прибыль сумму земельного налога (авансовых платежей по земельному налогу) включите в состав расходов, уменьшающих налоговую базу (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Подтвердить затраты в виде начисленных сумм авансовых платежей по земельному налогу можно первичными документами, оформленными в соответствии с действующим законодательством и содержащими все необходимые реквизиты. Например, такими документами могут быть:

? расчет суммы авансового платежа по земельному налогу;

? регистры налогового учета и т. д.

Название документа в данном случае значения не имеет.

Комментарии и мнения

Предположим, что у гражданина было два отдельных смежных земельных участка. Он объединил их в один участок и продал. Возникает ли обязанность декларирования полученного дохода, если отдельные земельные участки до их объединения были в собственности более трех лет? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 15.03.17 № 03-04-05/14570.
Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В п. 1 и п. 2 ст. 11.6 ЗК РФ установлено, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование исходных прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на вновь образуемый земельный участок.
На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а исходные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты именно его регистрации. Данный подход подтверждается судебной практикой – см. Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2016 № 53-КГ16-16.
В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Если же владелец вновь сформированного земельного участка торопится с продажей, то у него остаётся только два пути.
Во-первых, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб.
Во-вторых, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector