В совместную или долевую собственность лучше приобретать квартиру супругам

Долевая или общая совместная собственность

В чем принципиальная разница между долевой и общей совместной собственностью супругов

Видео

Долевая или общая совместная собственность. В чем разница?

В чем разница между общей совместной собственностью (без определения долей) и долевой собственностью?

Как лучше оформить квартиру в собственность?

Собственность общая совместная или долевая

Собственность общая совместная или долевая

Здравствуйте.
Продолжаю разбирать Ваши письма:

«Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, в чём принципиальная разница, если супруги оформят квартиру в долевую собственность (50 на 50) или в совместную?»

Сс одной стороны, разница есть, с другой стороны, разницы нет.
В чём принципиальная разница? Что значит «долевая собственность»?
Это значит, что супруги четко определили: кому какая доля принадлежит. (Одному — половину квартиры, второму — половина квартиры: не 49 на 51, не 40 на 60, а именно поровну: 50 на 50.

Другое дело, что доли бывают реальные, бывают идеальные.
То есть идеальные доли это те, которые не соответствует площади какой-либо из комнат, а как бы «оторванные от жизни» то есть идеальная доля 50% от квартиры — она может быть и в одной комнате, и в другой комнате, и (если трёхкомнатная квартира) и в третьей комнате.
И где конкретно — никому не ясно. До тех пор, пока супруги не договорятся (или бывшие супруги не договорятся): а какую же. как, каким образом эти идеальные доли сделать реальными. То есть кто-то должен в этом случае отказаться от права на какие-то свои метры, а кто-то — наоборот, это право приобретает.

Но вернемся к нашему вопросу.
Итак, супруги оформляют квартиру 50 на 50 или в совместную собственность.

Что значит «совместная собственность без определения долей»?

Это значит, что мы с супругой не знаем, кому какая доля принадлежит.
То есть мы владеем квартирой совместно.
А принадлежит ей, допустим, 1%, а мне 99%, или наоборот, ей — 99%, а мне — один процент, или, наоборот: ей 50% и мне 50%, — не важно: мы владеем квартиры совместно. При разводе, суд, как правило, считает, что супруги, приобретая квартиру, имели равные права на приобретение этой квартиры, раз оформляли в общую совместную собственность. И, как правило, в 99 процентах случаев, переходит от совместной собственности к долевой собственности, то есть делит имущество пополам.
Но это — «как правило», потому что иногда бывает, что за счет ранее произведенных человеком накоплений, которые были произведены до вступления его в брак, у человека образовалась какая-то
денежная масса, и человек уже «вошёл в покупку квартиры» с этой избыточной денежной массой.

То есть, допустим, супруга внесла, допустим, 200 тысяч и супруг внёс 2 миллиона. И вот на этих два миллиона двести тысяч они и купили квартиру.

В этом случае, если удастся доказать, что было вот такую вот распределение денежных средств при приобретении квартиры, суд может кому-то из супругов присудить большую долю квартиры, а кому-то — меньшую.
Но, как правило, как я уже сказал, в 99 процентах случаев, в случае развода, суд переходит от общей совместной к долевой собственности, путем деления имущества чётко пополам: тебе половина, дорогая супруга — мне половина нашей совместной квартиры.

При этом, суд возникает, когда? Когда есть какой-то спор, когда люди не согласны с чем-то и не могут о чём-то договориться сами. Если же люди обо всём договариваются, то, как правило, суд не нужен. И, в этом случае, супруги могут договориться, что, допустим, ей принадлежит 0,1 квартиры, мне принадлежит 0,9.
Возможно?
Возможно.
Можем зафиксировать наши договоренности документально, путем договора определение долей?
Можем. И это также будет законно.
Можем пойти в суд с этим нашим решением?
Можем, чтобы суд зафиксировал это наше решение на раздел общего имущества.

То есть, что получается: с одной стороны, у нас деление долей нужно для суда в случае развода, но есть ещё одна инстанция когда нам может понадобиться деление долей (как минимум, обозначить, какая доля кому из супругов принадлежит). Эта организация, эта инстанция — налоговая инспекция.
Обратите внимание: деление квартиры на доли (фактическое и для налоговой инспекции) — это две разные вещи.

То есть, если у нас, допустим, с супругой имущество оформлено в общую совместную собственность без определения долей, то для того, чтобы определить кому что принадлежит (допустим, при разводе), мы сперва должны перейти от общей совместной к долевой собственности.
То есть разделить наши доли, нашу целую квартиру на доли.

Но когда мы имеем дело с налоговой инспекцией то мы можем сами, по договорённости с супругой, договориться, какая доля квартиры будет принадлежать мне (в целях налогообложения и получения вычета по этой квартире), а какая ей.

Простой пример: допустим, квартира стоит 3 миллиона рублей.
У меня, как у покупателя квартиры, имеется налоговый вычет в размере 2 миллиона рублей.
А супруга, допустим сидит дома занимается домашним хозяйством, не работает.
То есть, что получается?
Я иду в Налоговую инспекцию и говорю, что мы с супругой договорились (для целей налогообложения) определить наши доли следующим образом: что ей, допустим, принадлежит треть квартиры, а мне принадлежит 2/3 квартиры.

Квартира, как мы помним, стоит 3 миллиона. То есть получается, что я купил долю квартиры стоимостью 2 миллиона и у меня 2 миллиона — налоговый вычет. Я использую свой налоговый вычет, в этом случае, целиком и полностью.
Ну а супруга?
Супруга не может его пока что использовать.
Почему?
Потому что сидя дома с детьми, у неё нет доходов, с которых она платила бы налоги.

Если же у нас доли четко определены (50% ей и 50% мне), то в этом случае, мы не можем прийти в налоговую и сказать: «А давайте мы для целей налогообложения наши доли пересчитаем».
В этом случае, получается что стоимость квартиры 3 миллиона. Моя доля стоит полтора миллиона (половины квартиры), ее доля стоит также полтора миллиона.
И несмотря на то что у меня есть право на налоговый вычет в размере 2 иллиона, этот налоговый вычет (который я могу использовать) — не больше стоимости того имущества, которое я приобрёл.
А я приобрёл долю квартиры стоимостью, соответственно, полтора миллиона.

То есть для целей налогообложения, выгоднее оформить квартиру в общую совместную собственность без определения долей.
Причём, можно оформить и на одного супруга. Второй супруг, в этом случае, мало чем рискует.

Потому что то, что нажито супругами во время брака, является совместно нажитым имуществом. И если квартира оформлена, допустим, на мужа, то в случае развода, жена всегда может потребовать «львиную долю» от этой квартиры.
(Ну как же, квартира куплена на общие деньги — значит: «Давай-ка, милый, половину квартиры мне. И у меня будет своя доля квартиры».)

Спасибо за внимание.
С вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».
Если у вас есть вопросы по ипотеке в недвижимости — задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.

05 марта 2018 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Покупка супругами в общую долевую собственность или в совместную: основные нюансы

Собственность супругов считается совместной в том случае, если мужчина и женщина совершили ее покупку во время брака на общие средства. Если муж или жена приватизирует жилье (без регистрации в нем второго супруга), то такая квартира не может быть признана совместно нажитой, так как на ее покупку не были потрачены денежные средства.

В случае покупки недвижимости одним из супругов у постороннего лица право собственности возникает и у второго члена семьи, основанием для этого является указание закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса).

У супруга, который приобрел жилье, право собственности появляется при составлении договора купли-продажи (мены). В случае покупки кооперативной квартиры оба супруга также могут получить права собственности, но только после полной оплаты паевого взноса за данное жилое помещение из средств их общего совместного имущества.

Право совместной собственности муж и жена получают вне зависимости от того, кто из них является членом ЖК (ЖСК), оно также сохраняется после расторжения брака. Все имущество, которое находилось в собственности каждого из лиц до вступления в законный брак, остается их личной собственностью. Если во время проживания в браке кто-либо из супругов получил в дар или по наследству имущество, оно также остается в собственности данного лица, разделу не подлежит.

Взыскание по обязательствам мужа либо жены может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 Гражданского кодекса РФ). На основании действующих норм семейного законодательства РФ общая долевая собственность образуется у супругов при установлении договорного режима на имущество.

Они могут принять такое решение при следующих ситуациях: в случае заключения брачного договора (действие режима будет распространено на все совместное имущество супругов, определенное условиями договора); в случае заключения договоров по покупке (созданию) имущества. Во второй ситуации может быть такое, что часть имущества супругов будет находиться под действием законного режима, а другая часть — договорного.

При покупке квартиры в общую долевую собственность можно оформить право собственности на одного супруга либо на обоих. Если имущество будет оформлено только на одного из них, то данная жилплощадь будет совместной собственностью.

И еще, на такую покупку нужно оформить нотариальное разрешение второго супруга. Таким образом, по документам у квартиры будет всего один собственник, но владеть и распоряжаться ею сможет любой из них, все решения, касающиеся данного имущества, они должны принимать только совместно. Любые действия, касающиеся данной квартиры, можно осуществлять только при наличии подтвержденного нотариусом согласия второго из супругов. Если же покупка будет оформлена на обоих супругов, то в договоре купли-продажи будут указаны имена обоих супругов. Также договор содержит информацию о долях владения, как правило каждому присваиваются равные половины.

Состав документов, подлежащих передаче в органы регистрации, практически такой же, как при наличии у квартиры одного владельца (кого-либо одного из супругов), разница лишь в том, что в данном случае нужно указывать доли мужа и жены. Главное преимущество такого оформления покупки заключается в том, что оформление долевой собственности не требует получения и заверки согласия второго супруга на совершение такой сделки. Планируя покупку квартиры в долевую собственность, следует подумать, как вы будете ее оплачивать.

Лучше сделать это пропорционально долям: муж оплачивает свою часть имущества, а жена – свою. Такой порядок действий позволит предупредить возникновение вопросов со стороны госорганов и налоговой службы при заявке на имущественный налоговый вычет. Покупка общей долевой собственности может быть осуществлена также только одним из супругов, для этого он должен получить нотариально заверенную доверенность от второго на осуществление таких действий.

Необходимо принять во внимание тот факт, что вне зависимости от того, в какой долевой собственности находится квартира, она принадлежит обоим супругам одинаково, так как является совместно нажитым имуществом. Предположим, что квартира по договору купли-продажи находится во владении супругов на ¼ у одного и на ¾ у другого, но в случае раздела имущества квартира все равно будет поделена пополам. Избежать этого можно лишь одним путем – составить брачный договор. Брачный договор предназначен специально для того, чтобы регулировать имущественные отношения супругов. В случае раздела имущества он является обязательным к исполнению. Только с его помощью можно урегулировать долевой вопрос без обращения к законам РФ. Приведем пример: в брачном договоре указано, что, в случае раздела недвижимости, квартира останется у лица, на которое она зарегистрирована.

В подобных случаях сразу видно, зачем при покупке жилья распределять доли: получается, что часть квартиры, принадлежащая супругам по документам, останется в собственности у каждого из них после развода. Покупка квартиры супругами в общую долевую собственность предполагает наличие всего лишь нескольких документов: паспортов супругов и согласие одного из них при оформлении в собственность одним из супругов.

Для подписания договора можно использовать доверенность. Покупка имущества в ипотеку требует большего количества обязательных документов: паспортов обоих супругов (либо одного – зависит от количества заемщиков); в случае покупки квартиры одним супругом – согласие второго (или оформленная доверенность); документы, подтверждающие наличие официального дохода; сертификат, указывающий оценочную стоимость приобретаемой квартиры.

Покупка квартиры в общую долевую собственность супругами в браке влияет на расчет имущественного вычета по НДФЛ. Регистрировать имущество в совместную или долевую собственность? В случае раздела имущества это не принципиально (если нет брачного договора), а вот при возмещении налога на доходы физических лиц принятое решение может оказать существенное влияние на величину полученных средств.

Если собственность совместная, то вычет могут получить либо оба супруга, либо кто-то один из них. Во втором случае один из супругов должен в письменной форме представить отказ от получения вычета в пользу другого лица, у которого сумма вычета будет выгоднее для семьи. Если квартира находится в долевой собственности, то вычет получит каждое из супругов.

Сумма вычета окажется пропорциональной распределенным долям. По общему правилу вычет для одного объекта недвижимости составляет 2 000 000 руб. Если покупка квартиры обошлась в сумму меньшую либо равную этой цифре, то вычет для каждого из супругов рассчитывается следующим способом: полная стоимость квартиры распределяется пропорционально долям (не имеет значения, на сколько людей оформлена собственность).

Квартира, конечно, может стоить и дороже, в таком случае вычет на каждого будет рассчитываться как 2 млн руб., умноженные на долю супруга. Получается, что больший вычет будет у того, чья доля больше. При владении долевой собственностью каждый получает вычет по НДФЛ в своем размере, дополнительных заявлений для этого не требуется.

Покупка квартиры в совместную или долевую собственность

Покупка квартиры в долевую собственность – операция с недвижимостью, при которой покупателями одного жилого объекта являются два лица или более. Такая сделка понадобится при покупке жилья собственниками, которые не являются супругами, или супругами, заключившими брачный договор с определенным режимом собственности на совместно нажитое имущество. Доли строго распределяются между участниками сделки, каждому выдается свидетельство о собственности, в котором указывается доля. Квартиру, приобретенную в совместную собственность, в дальнейшем можно перевести в собственность долевую.

Чем отличается покупка квартиры в совместную общую собственность от покупки в долевую собственность?

При совершении сделки по приобретению жилья супругами автоматически оно становится совместной общей собственностью, которую нельзя раздробить для продажи частями. Квартира может регистрироваться только на одного супруга или на обоих. В любом варианте права на нее будут одинаковы. Совершить какую-либо операцию с недвижимостью супруг без согласия второй стороны не имеет права. При разводе квартира, приобретенная в браке как совместная общая собственность, делится пополам. При регистрации на двоих супругов в договоре на покупку указываются оба владельца и их доли, обычно равные. Могут указываться и неравнозначные доли, но в отсутствие брачного договора при разводе все равно квартира будет разделена на равные части.

При наличии брачного договора, в котором отрицается совместная собственность, жилье может быть куплено в долевую собственность. Идеальная доля – это не часть квартиры, а доля в праве на нее. Нежилые помещения при разделении долей не учитываются. Благодаря обособленности долей, их можно продавать, превращая цельный объект недвижимости в квартиру с подселением или настоящую коммунальную квартиру. Вначале приобретение доли предлагается другому владельцу (владельцам) долей по ценам свободного рынка. Если другие собственники дали письменный отказ от покупки, то доля может выставляться на свободную продажу. При разводе каждый из супругов получает долю, указанную в договоре купли-продажи.

Сделка по приобретению квартиры в долевую собственность может быть осуществлена без участия нотариуса в случаях:

• продавец – дееспособное лицо, полностью владеющее квартирой;
• продавцы – дееспособные супруги, владеющие недвижимостью по праву совместной собственности.

Имущественный вычет при покупке квартиры в совместную или долевую собственность

По общему правилу имущественный вычет, действующий для одного объекта недвижимости, составляет 13% от суммы сделки до 2 млн рублей. Если стоимость недвижимости выше, то компенсация ограничивается суммой – 260 тыс. руб. При приобретении жилья супругами в совместную собственность вычет могут получать оба супруга или один из них. Второй при этом должен написать отказ от получения вычета. На компенсацию имеет право каждый гражданин РФ, за которого работодатель ежемесячно отчисляет подоходный налог 13%. Вычет не положен, если работодатель оплатил часть суммы или были использованы государственные программы.

При покупке недвижимости в долевую собственность вычет разделяется пропорционально долям, указанным в договоре. Чем больше доля, тем больше вычет. При официальном оформлении долевой собственности для получения вычета по НДФЛ дополнительные заявления писать не требуется.

Приобретение жилья людьми, не состоящими в браке

Лица, даже если они являются родственниками, но не состоят в браке, приобретать жилье в совместную собственность по закону не имеют права. В данном случае возможно только оформление покупки квартиры в долевую собственность. В этом случае заключается договор купли-продажи с указанием суммы, вносимой каждым участником сделки, и соответствующей доли, которая будет принадлежать каждому из них. Необязательно, чтобы размер доли был пропорционален внесенной сумме. Этот вопрос собственники решают самостоятельно.

Закон регламентирует порядок распоряжения долями. При желании одного из собственников жилья продать свою часть преимущественное право на ее приобретение имеют другие собственники. Для отчуждения доли в пользу постороннего лица необходимо получить письменный отказ других сторон. Также право на продажу собственник доли может получить после посылки письменного уведомления и отсутствия ответа на него по истечении месяца. Если эти условия не будут соблюдены, то сделка продажи части будет признана судом недействительной и аннулирована.

Покупка квартиры в долевую собственность семьей с детьми

При приобретении квартиры дети могут получить долю в жилплощади по добровольному желанию родителей или в обязательном порядке в случаях, предусмотренных законом. Одним из таких случаев является приобретение жилья на средства, полученные от продажи недвижимости, в которой дети выступали совладельцами.

В новом жилом объекте несовершеннолетние члены семьи должны иметь доли, не меньше прежних. Этот вопрос контролируют органы опеки. Если они посчитают, что по договору купли-продажи права несовершеннолетних лиц были ущемлены, разрешения на сделку не последует. Если же органы опеки одобрят сделку, то договор за детей до 14 лет подпишут родители, официальные опекуны или другие законные представители. Несовершеннолетние лица в возрасте 14-18 лет подписывают бумаги самостоятельно в присутствии родителей или других законных представителей.

Покупка квартиры в долевую собственность по ипотеке

Поскольку банки, работающие на территории РФ, предоставляют различные программы ипотечного кредитования, то долевая ипотека рассматривается индивидуально в каждом отдельном случае.

Рассмотрим основные варианты:

• Клиент является владельцем доли в недвижимости, и он желает взять в ипотеку часть жилья, владение которой позволит стать ему единоличным собственником. Поскольку ипотека – это залоговый кредит, то банку важно, чтобы он смог продать объект в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств. В данном случае получение ипотечного кредита является вполне вероятным.
• Клиент хочет увеличить свою часть в квартире путем приобретения еще одной доли. Единственным владельцем после этого приобретения заемщик не станет. Если другие владельцы долей дадут согласие на условия залога, выдвигаемые банком, то выдача кредита весьма вероятна.
• Лицо хочет приобрести долю в квартире, в которой других долей у него нет. В этом случае вероятность предоставления ипотечного кредита весьма проблематична.

Если банк принял решение не выделять ипотечный кредит, то клиент может оформить потребительский кредит. Минусом такого шага является более высокий процент и краткие сроки погашения. Если доля приобретается у близкого родственника (родителей, детей, родных сестер и братьев, бабушек, дедушек, внуков), то целесообразно оформить договор дарения, поскольку в этом случае уплата налога не предусмотрена.