ПРИВЯЗКА ЗДАНИЯ К ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ
Привязка строения к земельному участку. Зачем она нужна?
Привязать строение к земельному участку. Что это значит?
Привязка предполагает определение координат объекта недвижимого имущества (строения, здания, сооружения) на местности.
С чем связана необходимость привязки земли?
Все дело в том, что, согласно закону, при продаже здания или сооружения (объекта капитального строительства – ОКС) покупателю передаются права не только на строение, но и на земельный участок. Соответственно, договор купли-продажи должен содержать информацию, о каком конкретном объекте недвижимого имущества и каком земельном участке идет речь. Таким образом, привязать строение к земельному участку нужно, в частности, для того, чтобы постройкой можно было свободно распоряжаться.
Как понять, что объект не привязан к земле?
Если в кадастровом паспорте на здание, сооружение или в выписке из Единого государственного реестра недвижимости нет кадастрового номера земельного участка, значит, привязки нет.
В случае, если объект не привязан с земельному участку, то это может повлиять на определение кадастровой стоимости объекта капитального строительства (строения, здания, сооружения — ОКС) при проведении очередной кадастровой оценки. Согласно методических рекомендаций, утвержденных Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 “Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», одним из основных критериев для определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства является «вид разрешённого использования земельного участка, на котором находится ОКС».
В зависимости от вида разрешённого использования земельного участка, на котором находится ОКС, определяется обоснованность включения объекта недвижимости в перечень объектов недвижимого имущества, соответствующих критериям ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Таким образом, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, и формируется размер налогов, которые обязаны оплачиваться юридическими лицами за принадлежащие им объекты недвижимого имущества.
Кто выполняет привязку?
Привязку зданий к земельным участкам выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр». Работа проводится на основании данных, предоставленных кадастровым инженером, который обмеряет постройку, определяет ее координаты, составляет технический план. Кроме того, установить привязку можно в ходе процедуры уточнения границ территории земельного участка. Такая процедура осуществляется тогда, когда границы участка имеют статус неуточненных.
Что такое участок с неуточненными границами?
Земельные участки с неуточненными границами — это обычно те, что были предоставлены для ведения садового и дачного хозяйства.
Если вы хотите узнать, все ли в порядке с вашим земельным участком и строениями, зданиями, сооружениями, расположенными на них, обратитесь к кадастровому инженеру. Он определит, есть ли у принадлежащего вам объекта недвижимого имущества привязка к земле. Если ее не окажется, кадастровый инженер поможет вам пройти процедуру определения координат объекта недвижимого имущества (строения, здания, сооружения) на местности.
Привязка здания к земельному участку
Кадастровый паспорт (КП) – документ утвержденной законодательной формы, содержащий подробную информацию о параметрах строения или территории. Привязка здания к земельному участку – это мероприятие, подразумевающее добавление или конкретизацию информации в кадастр недвижимого имущества по итогам государственного учета.
Привязка здания к земельному участку без построек или с ними необходима в ситуациях, когда в КП или в выписке из Государственного кадастра недвижимости не хватает данных о кадастровых номерах наделов, где построены объекты недвижимости.
Как привязать здания к земельному участку?
Привязка здания к участку происходит на основании действующих документов:
- свидетельство, подтверждающее, что строение или надел, на котором стоит постройка, находится в законной собственности;
- КП;
- выписка из ГКН;
- судебное решение.
Кроме того, основаниями для привязки здания к земельному участку в виде сооружений ИЖС (дом, коттедж, дача), могут стать:
- декларация о сооружении, построенном в гараже, садоводстве или на даче с подтвержденным правом пользования;
- регистрация прав на кооперативные гаражи, подтвержденная справками ГСК и документами на землю, выделенную под строительство;
- заключение правления дачного кооператива или органов местной власти о нахождении недвижимости на земле, право владения которой имеется в ЕРГП.
Если требуется привязка здания к участку через канаву или недвижимость расположена в правой стороне одной и в левой части другой зоны (и наоборот), то следует собрать выписки всех территорий, в рамках которых находится строение. И, далее, чтобыполучение разрешения на реконструкцию частного дома можно обратиться к компанию «Стар-Сервис».
Привязка здания к земельному участку реализуется в несколько этапов:
- поиск первичных данных;
- съемка надела с указанием имеющихся сооружений;
- подготовка техплана в виде электронного файла с заверенной подписью профильного специалиста (привязка здания к земельному участку без техплана невозможна);
- сбор и подготовка полного пакета документов;
- составление заявления о записи правок в кадастр;
- представление документации в Росреестр или через МФЦ подходящим способом.
На привязку здания к земельному участку у Росреестра цена не установлена. На основании правильного заявления добавление построек в кадастр осуществляется бесплатно.
Привязка объектов капитального строительства к участкам земли
Согласно «Плану мероприятий», утвержденному руководителем Росреестра 30 декабря 2013 года, требуется проведение работ по привязке данных о постройках и объектах незавершенного строительства к сведениям о земельных наделах в ГКН.
Привязка здания к земельному участку около шоссе или водных массивов, в городской черте или в отдаленной местности необходима для сверки нахождения недвижимого объекта с позицией земли, на которой оно возведено. Это необходимая процедура, поскольку согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи постройки вместе с вручением прав на недвижимость одновременно отдаются права на земельный надел.
Внесение зданий и сооружений в кадастровый паспорт (привязка)
Работы по определению места расположения строения на участках земли (привязка) и последующее отражение итогов работ в кадастровом паспорте — это процесс внесения или уточнения данных в кадастр недвижимости по итогам государственного кадастрового учета, который находится в ведении Росреестра.
Кадастровый паспорт — это выписка из ГКН, характеризующая недвижимость — здание, сооружение, помещение или земельный участок. Кадастровый паспорт предоставляется Росреестром. Форма паспорта регулируется Приказом Минэкономразвития № 504 от 2014 года.
Привязка осуществляются Росреестром на основании приказа Минэкономразвития № 810 от 2012 года, закона № 122-ФЗ от 1997 года, Земельного кодекса и прочих актов.
Следуя положениям приказа и согласуясь с другими нормами действующего законодательства, Росреестр отображает в ГКН сведения о кадастровом номере участка, на котором находится постройка, а также о номере сооружения, при условии наличия таких данных в составе межевого или технического плана.
Основаниями для привязки объекта недвижимости могут являться:
- Документы, содержащие информацию о расположении строения на участке, поступившие из органа власти.
- Документы, оформленные до 01 января 2013 года и выданные уполномоченным органом в отношении строения, право на которое отражено в ЕГРП.
- Декларация о строении, возведенном на даче или в садоводстве, либо гараже, либо другом объекте, право на который отражено в реестре.
- Заключение правления садоводства или дачи либо местного самоуправления о расположении строения на участке, право на который отражено в ЕГРП.
Также основаниями для привязки могут являться:
- Отчуждение по статье 35 ЗК РФ принадлежащего одному лицу строения и участка, на котором оно находится.
- Регистрация прав на вновь созданные объекты капитального строительства или на участок, предоставленный органами власти собственнику капитального объекта по статье 36 ЗК РФ.
- Регистрация прав, когда строение является предметом ипотеки с одновременной ипотекой на участок по тому же договору.
- Строительство капитального объекта в процессе долевого строительства многоквартирных домов и другой недвижимости.
- Регистрация прав на участок, на котором расположен многоквартирный дом, как на общее имущество.
- Регистрация прав на гаражи в составе кооператива на основании справок ГСК и документов на участок, отведенный под строительство.
Важными для кадастрового учета бумагами также являются:
- Тех.план здания, помещения либо объекта незавершенного строительства;
- Или копия разрешения на ввод капитального объекта в эксплуатацию. В разрешении должны быть отражены данные об объекте, необходимые для его кадастрового учета. Форма разрешения определена постановлением Правительства № 698 от 2005 года.
Внесение строений в кадастровый паспорт (привязка) осуществляется Росреестром на основании поданного заявления — бесплатно.
С заявлениями могут обратиться:
- Собственники недвижимости.
- Владельцы государственных или муниципальных строений, полученных в оперативное управление, хозяйственное ведение, доверительное управление или в аренду (более чем на 5 лет).
- Собственники частей объектов недвижимости.
- Лица, для которых установлены ограничения вещных прав на недвижимость или ее части.
- Представители вышеуказанных заявителей.
- Прочие лица.
Пакет документации представляется непосредственно в Росреестр или через МФЦ. Заявление надо подать в Росреестр или МФЦ по месту расположения недвижимости. Если объект находится в нескольких округах, то заявление вручается в любом из них.
Передать документацию можно тремя способами:
- Лично, через приемную Росреестра или МФЦ.
- По почте.
- В электронном виде, через сайт Росреестра или портал государственных услуг.
Если пакет документов подается заявителем лично, ему нужно предъявить паспорт или другой подтверждающий личность документ (загранпаспорт, военный билет и т.п.). Если пакет бумаг подает представитель заявителя, то ему надо иметь с собой нотариально заверенную доверенность. Если документы отправляются почтой, то подпись на заявлении надо будет заверить в нотариальной конторе.
Письмо следует отправлять с описью и уведомлением, которое станет доказательством того, что письмо с заявлением действительно отправлено. В подтверждение того, что документация получена, Росреестр отправит заявителю по почте расписку, с указанием перечня принятых документов.
Если же документация предоставляется лично, то Росреестр или МФЦ выдаст расписку об их получении на руки, с указанием перечня бумаг и даты получения. Расписку выдадут в день получения соответствующим органом таких документов.
Документы для внесения строений в кадастровый паспорт
- Заявка по форме, установленной законом.
- Доверенность представителя, если пакет документации подает он.
- Копия документа о праве на недвижимость (свидетельство¸ договор аренды и т.п.).
- Межевой и технический план строения.
- Копия разрешения на ввод капитального объекта в эксплуатацию.
- Копия документа о принадлежности участка к определенной категории земель.
- Копия бумаги, указывающей на разрешенное использование земель.
- Копия документа, удостоверяющего изменение назначения строения или помещения.
Скачать форму заявления о внесении изменений в кадастр недвижимости можно здесь.
Этот список — не окончательный. Комплект бумаг формируется в зависимости от вносимых изменений и прочих особенностей вашего дела. Уточнить его можно у наших сотрудников на консультации.
Изменения в кадастр будут внесены в течение 18 дней после получения Росреестром или МФЦ пакета документов.
Уточнить порядок внесения строений в кадастровый паспорт (привязки) можно у нашего специалиста — по телефону или на консультации. Приходите на консультацию, и наши сотрудники предложат необходимую юридическую помощь по внесению сведений в кадастр и получению кадастрового паспорта о здании.