Предвартиельные договора аренды помещения с оплатой

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения

г. [место заключения договора] [число, месяц, год]

[Наименование организации-арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

[Наименование организации-арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N [значение] от [число, месяц, год], в течение [значение] дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее [число, месяц, год].

1.2. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование (далее — Основной договор).

1.3. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. м, находится на [значение] этаже в здании, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее — Объект).

1.4. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП «Ростехинвентаризация», полученных Арендодателем.

1.5. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта].

1.6. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.

1.7. Срок действия Основного договора с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

1.8. Объект должен быть передан в аренду не позднее [значение] дней с момента подписания Сторонами Основного договора.

1.9. Передача Объекта в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Заключить с Арендатором Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.1.2. Передать Арендатору Объект в срок, указанный в п. 1.7. настоящего предварительного договора, на основании акта приема-передачи помещения, а также все относящиеся к арендуемому Объекту документы, необходимые для его эксплуатации.

2.1.3. Передать Арендатору Объект в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

2.1.4. Производить капитальный ремонт Объекта за свой счет.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.

2.2.2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если Арендатор пользуется Объектом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта.

2.2.3. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного Объекта потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Заключить с Арендодателем Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.3.2. Использовать Объект исключительно по его назначению и в целях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

2.3.3. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.

2.3.4. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Объекта.

2.3.5. Не проводить реконструкции Объекта, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.

2.3.6. Неотделимые улучшения арендуемого Объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.3.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю Объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый Объект в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого Объекта в указанный в договоре аренды срок.

2.4.2. При обнаружении недостатков сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:

— потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Объекта, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора аренды.

2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.

2.4.4. С письменного согласия Арендодателя сдавать арендованный Объект в субаренду.

2.4.5. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, по своему выбору:

— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2.4.6. Заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомив Арендодателя о желании заключить такой договор, в срок [вписать нужное].

3. Обеспечение исполнения обязательства

3.1. В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим предварительным договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.

3.2. При заключении Сторонами Основного договора перечисленная сумма обеспечительного платежа [возвращается Арендатору/засчитывается в счет арендных платежей по договору аренды].

3.3. В случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в полном объеме.

3.4. В случае уклонения Арендатора от заключения Основного договора Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму обеспечительного платежа.

4. Арендная плата по основному договору

4.1. По предварительной договоренности между Сторонами размер арендной платы составляет [цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС [вписать нужное].

4.2. Арендная плата будет включать [плату за пользование помещением/плату за коммунальные и эксплуатационные услуги/плату за каналы электронной связи/плату за телефон/плату за пользование местами для парковки].

4.3. Не позднее [значение] числа каждого месяца, начиная со дня подписания Сторонами Основного договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.

4.4. Обязанность Арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Арендатора/поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя].

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.

Читать еще:  Минимальная доля по материнскому капиталу

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

5.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им.

5.5. В случае просрочки передачи Объекта в аренду Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере [значение] процентов от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

5.6. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

6. Порядок изменения и расторжения основного договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору и Основному договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего предварительного договора и Основного договора.

6.2. Переход права собственности на сданный в аренду Объект к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения Основного договора.

6.3. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

— пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора аренды или назначением Объекта либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает состояние Объекта;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель уведомляет Арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок путем направления письменного предупреждения [указать способ направления предупреждения].

6.4. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендатора в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта;

— переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при заключении договора аренды;

— Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Объекта;

— Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен Сторонами в последующем.

8.2. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

8.3. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Сторонами договора аренды.

8.4. Основной договор аренды подлежит государственной регистрации, расходы по которой осуществляет [Арендатор/Арендодатель].

8.5. В случаях, не предусмотренных настоящим предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

Арендная плата по предварительному договору

Шестакова Е. В. , генеральный директор ООО «Актуальный менеджмент», к. ю. н.

На практике нередко, чтобы арендовать помещение на наиболее выгодных условиях, турфирме приходится заключать предварительный договор аренды. Вместе с тем возникает вопрос в отношении правомерности признания расходов по такому договору. Давайте разбираться, принимая во внимание разъяснения чиновников.

Что такое предварительный договор аренды

По условиям предварительного договора аренды стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных этим договором. Это следует из статьи 429 Гражданского кодекса РФ. При этом на практике по условиям предварительного договора будущий арендатор часто перечисляет арендодателю определенную плату как бы за право заключения основного договора аренды (не путать ее с уплатой арендной платы авансом!).

Налоговый учет расходов

Платежи за арендованное имущество признаются в целях налогообложения прибыли на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Но, по мнению чиновников, которое они высказывали ранее, этой нормой нельзя воспользоваться при осуществлении платежей в рамках предварительного договора аренды. Иначе говоря, они предлагали учитывать расходы лишь с момента заключения основного договора аренды. Такое мнение выражено, к примеру, в письме Минфина России от 4 февраля 2009 г. № 03-03-06/2/16 и косвенно – в письме от 10 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/230.

Однако в письме от 19 ноября 2012 г. № 03-03-06/1/600 Минфин России указал, что расходы в виде платежей за право заключения договора аренды нежилых помещений в будущем с целью использования данных помещений в деятельности, направленной на получение дохода, могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Но при условии их соответствия критериям, установленным статьей 252 Налогового кодекса РФ. Иначе говоря, такие расходы должны быть документально подтверждены.

И действительно. При методе начисления расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий сделок. Таким образом, по общему правилу затраты по предварительному договору аренды могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Ведь Налоговый кодекс РФ не делает оговорок в отношении того, в рамках какого договора произведены траты – предварительного или основного.

А как быть, если турфирма применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов»?

По общему правилу, прописанному в подпункте 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ, налогоплательщики вправе учитывать в целях исчисления единого налога при «упрощенке» арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество. Для документального подтверждения указанных расходов необходим заключенный договор аренды (суб­аренды), график арендных платежей, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества (такой примерный перечень документов приведен в письме Минфина России от 6 октября 2008 г. № 03-03-06/1/559). Но это опять же касается расходов, произведенных уже в рамках основного договора аренды.

Что же касается платы по предварительному договору аренды, то ее также можно признать в целях налогообложения, руководствуясь мнением финансистов, выраженным в отношении налога на прибыль (в письме от 19 ноября 2012 г. № 03-03-06/1/600).

Проведение ремонта по предварительному договору

Сейчас большинство строящихся зданий сдается только с «чистовой» отделкой, а основная отделка ложится на плечи покупателя имущества (или же арендатора). Поэтому часто бывает так, что будущий арендатор планирует сначала выполнить ремонт в строящемся здании, а лишь затем арендовать имущество.

Читать еще:  Как оформить декретный отпуск совместителю

В письме Минфина России от 1 августа 2011 г. № 03-03-06/1/442 ведомство отмечает, что расходы на капитальные вложения, произведенные будущим арендатором в рамках предварительного договора аренды (стоимость которых не возмещается арендодателем), могут учитываться арендатором для целей налогообложения. Но только начиная с момента заключения основного договора аренды (и только в течение срока его действия).

Аналогичное мнение выражено и в отношении расходов субъектов «упрощенки». Финансисты указывают, что организация на спецрежиме вправе учитывать для целей налогообложения расходы на ремонт офиса, произведенные только после государственной регистрации договора аренды (письмо Минфина России от 12 мая 2009 г. № 03-11-06/2/84).

Но если компания все-таки учитывает расходы на ремонт по предварительному договору, у нее есть шансы доказать правоту своей позиции в суде.

Приведем примеры судебных решений по данному вопросу, принятые в пользу налогоплательщиков. Это, например, постановления ФАС Московского округа от 24 октября 2008 г. № КА-А40/9881-08, ФАС Северо-Западного округа от 21 февраля 2008 г. № А56-32842/2006.

В них арбитры указали, что, согласно пункту 1 статьи 260 Налогового кодекса РФ, расходы на ремонт основных средств рассматриваются как прочие и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Бухгалтерский учет расходов

Иногда турфирмы признают в бухгалтерском учете расходы по арендной плате по предварительному договору в составе расходов будущих периодов. Но это неправильно.

И это обусловлено следующим.

1. Изменения, внесенные в действующие нормативные акты приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н, исключили из бухгалтерской отчетности такое понятие, как «расходы будущих периодов».

2. Расходы будущих периодов рассматриваются только в двух ПБУ: ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда» и ПБУ 14/2007 «Учет нематериальных активов». В других стандартах, в том числе в таком важном, как ПБУ 10/99 «Расходы организации», о расходах будущих периодов не сказано ни слова. В этой связи с бухгалтерской и юридической точки зрения правомерным является отнесение расходов на текущие траты.

3. Предварительная оплата договоров на долгосрочное предоставление услуг типа аренды не отвечает критерию признания расходов будущих периодов. Дело в том, что у организации, оплатившей услугу, сохраняется право требования ее предоставления либо возврата уплаченных сумм.

Таким образом, требование предоставления услуги сохраняется в будущем. Фактически арендная плата по предварительному договору является авансовым платежом, а не расходом будущего периода.

Покажем, как отражать в бухгалтерском учете расходы по предварительному договору аренды, на конкретном примере.

ООО «Отдых» (туроператор) заключило предварительный договор аренды помещения в строящемся торговом центре, где будет открыт офис турфирмы.

Согласно условиям предварительного договора, после его подписания в течение 10 дней арендатор должен перечислить арендодателю обеспечительный платеж в размере 300 000 руб. (с учетом НДС).

Данная сумма засчитывается в счет арендной платы за первые два месяца аренды помещения по основному договору аренды (то есть по 150 000 руб. ежемесячно).

Основной договор аренды будет заключен на 11 месяцев.

Поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации.

В учете турфирмы данная операция отражается следующими проводками.

После подписания предварительного договора аренды:

ДЕБЕТ 60 субсчет «Авансы выданные»
КРЕДИТ 51

– 300 000 руб. – перечислена будущему арендодателю сумма по предварительному договору.

После подписания основного договора аренды:

ДЕБЕТ 26
КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»

– 127 119 руб. – включена в расходы сумма арендной платы за первый месяц аренды;

ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»

– 22 881 руб. – отражен НДС по арендной плате за первый месяц;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
КРЕДИТ 19

– 22 881 руб. – возмещен из бюджета «входной» налог на добавленную стоимость по арендной плате;

ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»
КРЕДИТ 60 субсчет «Авансы выданные»

– 150 000 руб. – зачтена сумма аванса за первый месяц аренды имущества.

Аналогичные проводки делаются во втором месяце аренды.

Судебные риски по предварительному договору

Часто риски связаны с признанием в учете некоторых расходов, например расходов на ремонт.

В постановлении ФАС Уральского округа от 16 февраля 2012 г. № Ф09-88/12 суд указал правомерным то, что общество учло расходы по ремонту основных средств по незаключенному договору аренды. В суде было установлено фактическое выполнение ремонтных работ, их связь с предпринимательской деятельностью, надлежащее документальное оформление.

Также возможен риск того, что основной договор не будет заключен, и турфирме придется обращаться в суд, чтобы вернуть денежные средства, которые были выплачены арендодателю ранее. Ведь такие расходы вообще не будут приняты проверяющими в качестве расходов, отвечающих признакам статьи 252 Налогового кодекса РФ.

В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 ноября 2010 г. № А33-22325/2009 было установлено, что основной договор аренды сторонами в течение года с момента заключения предварительного договора не заключен, в связи с чем прекращены обязательства сторон по предварительному договору. Поэтому арбитры удовлетворили требования истца о взыскании неосновательного обогащения по предварительному договору аренды нежилого помещения.

Но чтобы избежать данного риска, необходимо внести соответствующие положения о возможности досрочного прекращения предварительного договора аренды и возврата уплаченных по нему денежных средств в предварительный договор.

Безусловно, предварительный договор является удобным механизмом, позволяющим арендатору получить имущество в пользование на наиболее выгодных условиях. Вместе с тем, например, вопрос признания расходов по такому договору в целях налогообложения прибыли и при «упрощенке» может вызвать споры с налоговыми органами и привести налогоплательщика в суд.

Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.

Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.

Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.

Читать еще:  Процедура прописки в новой квартире

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:

  • понуждение к заключению основного договора через суд;
  • возмещение убытков.

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора

В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:

  • ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 признал правомерным его определение путем указания адреса здания, а также ориентировочной площади помещений;
  • ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012, напротив, признал предварительный договор не заключенным по причине отсутствия в нем точных параметров помещений, их номеров, графических изображений, хотя адрес здания и ориентировочная площадь помещения были указаны.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: нежилые помещения должны быть максимально четко индивидуализированы в предварительном договоре посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения.

Определение срока заключения основного договора

Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие.

ВАЖНО: недопустимо ставить момент заключения основного договора в зависимость от действий стороны (определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), даты окончания строительства (постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрации прав потенциального арендодателя и иных аналогичных событий, поскольку они обусловлены волей субъектов и не носят характера неизбежности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Позиция ВАС РФ была изложена в постановлении Президиума от 19.01.10 № 13331/09 и основывалась на понимании задатка как меры обеспечения, подлежащей применению исключительно к денежным обязательствам, предварительный же договор не предусматривает расчетов и порождает единственное обязательство по заключению основного соглашения, поэтому такое условие в нем ничтожно.

ВС РФ, напротив, отмечал допустимость использования задатка с целью обеспечения исполнения указанных договоров, рассматривая его в качестве обеспечения денежного обязательства одной из сторон по будущему договору, в зачет которого была бы уплачена эта сумма при заключении основной сделки (определение от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму обеспечения обязательства по заключению в будущем основного договора таким способом.

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора – включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а при отсутствии конкретных нормативных установлений на этот счет – заключаться в письменной форме.

ВАЖНО: если форма предварительного соглашения не будет соблюдена, оно является ничтожным.

Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.

Обязательными элементами содержания предварительного договора выступают

  • условия, позволяющие определить его предмет, то есть существенные условия будущего договора аренды;
  • те условия, достижения соглашения по которым на данном этапе требовала одна из сторон.

Относительно срока заключения сделки договориться желательно, однако его отсутствие на действие соглашения не повлияет.

Образец предварительного договора аренды можно скачать по ссылке.

Предварительный договор аренды – удобная конструкция, способствующая быстрому развитию гражданского оборота и минимизации рисков предпринимательства. При составлении такого документа необходимо максимально точно формулировать его условия, в частности, правильно определять срок заключения основного договора и предмет соглашения.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector