Наложение границ при межевании земельного участка как быть

Что делать при наложении границ участков

Если при межевании выявлено наложение границ сопредельных земельных участков, их собственникам придется приложить значительные усилия для решения возникшего спора. В этом материале разбираются типичные ситуации и приемы их разрешения.

Что означает наложение границ

При сопредельном расположении двух земельных участков (далее – «ЗУ») имеется общая граница, пространственные координаты которой влияют на площадь и конфигурацию наделов. Вследствие различных факторов границы смещаются, что может привести к возникновению спора о прохождении межи. Но даже если для каждого из собственников ЗУ смещение не играет значимой роли, кадастровые работы оказываются невозможными вплоть до момента разрешения спорной ситуации.

Наложение границ и, соответственно, территорий происходит по разным причинам, чаще всего причиной служит:

• технические ошибки кадастрового инженера при проведении измерении и установлении координат;
• расчетные ошибки при проведении вычислений;
• неверные сведения в кадастровых данных;
• ошибочная коррекция сведений в кадастре;
• изменение ландшафта вследствие естественного движения почвы;
• умышленный захват части сопредельной территории.

Юрист по земельным вопросам предупреждает
Независимо от причины возникновения пересечения границ, вопрос придется решать собственникам. В противном случае Росреестр откажет в регистрации межевания, либо примет за правильные сведения последние представленные документы.

Что делать при наложении участков при межевании

Алгоритм действий полностью зависит от того, на каком этапе и кто именно выявил наложение. Вариантов всего 3.

1. Ошибку выявил собственник. В таком случае следует перепроверить себя наймом кадастрового инженера. В большинстве ситуаций определить границу без сложного оборудования и расчетов невозможно, поскольку задействовано слишком много переменных.
2. Наложение выявлено кадастровым инженером в ходе проведения полевых работ. В этом случае специалист перепроверяет расчеты и обнаруживает лишь фактическое изменение границы, либо предполагаемую неточность в кадастровых сведениях.
3. Спорный момент выявлен госкадастром. Если наложение связано именно с кадастровыми ошибками, ГКН исправляет все самостоятельно. Если ошибка не критична, а недочет не носит явного характера, проблему могут оставить без разрешения. Но поскольку в обязанности ГКН не входит решение проблем с наложением границ, при определенных обстоятельствах вопрос придется решать в досудебном или судебном порядке.

Досудебный порядок

Если при межевании обнаружилось наложение границ, заинтересованные собственники могут решить вопрос без суда. Для этого придется:

• составить заявление в кадастр об исправлении ошибки.
• обратиться к соседу с целью провести совместное межевание для восстановления границы.

В первом случае ГКН может счесть возможной «работу над ошибками» для восстановления положения границ, межевых знаков. Во втором случае – оба соседа подписывают акт и не имеют никаких претензий друг к другу.

Андрей У. купил старый участок без уточненных границ. На этапе межевания было выявлено наложение границ с соседом. ГКН отказал в кадастровых действиях. Мужчина обратился в юридическую консультацию с вопросом, что делать с учетом согласия соседа подписать акт межевания с переносом границы на его участок. Юрист по земельным вопросам предложил согласовать с соседом восстановление границы. Приглашенный кадастрового инженер подготовил документацию, а юрист добился согласия ГКН на регистрацию межевания.

Подписанный межевой план и заявление об устранении ошибки направляется в ГКН. Правом обращения наделены:

• правообладатели наделов;
• кадастровый инженер;
• официальный уполномоченный представитель правообладателей земельных участков (например, юрист по земельному праву)

Далее действовать нужно будет по обстановке, в зависимости от полученных сведений. Придется обращаться в суд если ГКН выносит мотивированный отказ в устранении кадастровой ошибки, или же сосед не подписывает новый акт.

Судебный порядок

Выявленное наложение земельных участков при межевании устраняется по решению суда, если досудебный порядок не принес результата. При составлении иска важно учесть несколько важных моментов.

Истцом выступает любой из соседей, с которым имеется пересечение границ. Допускается несколько истцов, ответчиков, если территориальный спор возник между 3 и более лицами. Ответчик – собственник (арендатор, владелец) сопредельного участка.

Юристы по земельным вопросам советуют:
Для начала нужно выявить лицо, которое допустило нарушение. Это может быть истинный собственник сопредельной территории или правообладатель. В отдельных случаях ответчиком выступает ГКН. Рекомендуется предметная консультация со специалистом.

В числе исковых требований обязательно указывается:

• требование о проведении межевания с целью восстановления границы сопредельных участков;
• внести исправление в кадастровые записи.

Правомерность подачи иска придется подтвердить попыткой досудебного урегулирования спора. В качестве доказательства подойдет письменный отказ из ГКН в ответ на обращение, а в случае с соседями: чеки и квитанции об отправке претензии по Почте.

После принятия иска судом назначаются слушания по делу. Судья, с учетом представленных доказательств и заслушав мнение каждой из сторон, может назначить проведение землеустроительной экспертизы. Экспертиза дорогостоящая, но ее итоги, как правило, полностью удовлетворяют суд. Это обеспечивает достаточно быстрое принятие решения по делу. Если заявить соответствующее требование об оплате судебных издержек, расходы на землеустроительную экспертизу возместит ответчик.

Подробней о межевании через суд читайте здесь.

Положительное решение позволит устранить ошибки, содержащиеся в кадастровых сведениях, а также провести межевание и восстановить границу. Причем к делу допускается привлекать судебных приставов, если сосед будет препятствовать исполнению решения суда.

Юрист сайта бесплатно проконсультирует по телефону, что делать, если выявило межевание наложение границ участков.

Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

Многие участки в России пересекаются и накладываются друг на друга. Собственник может не знать, что де-юре занимает часть чужой земли, но это не спасет его от штрафов и опасности потерять «кусок» своего участка. Эксперты рассказали, как привести юридические границы в кадастре в соответствие с фактическими до суда или в суде, а когда этого и вовсе не стоит делать. Они посоветовали, когда есть смысл покупать участок с пересечениями, а когда нет, и поделились, как проверить землю перед сделкой.

Наложение участков – распространенная история, а виноваты в этом обычно кадастровые инженеры. Например, они неверно определили координаты поворотных точек, не учли фактическое расположение объектов. “Уехать” в сторону может целая улица или даже поселок – это происходит в случае так называемого “линейного смещения”, когда межевание проводилось давно и плохо, а вместо натурных замеров недостающие точки дорисовывали на бумаге, рассказывает руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова.

Но главное различие смещений не в их типе, а в том, затрагиваются ли права соседей. Если да, то пересечения могут быть чреваты не только спорами с соседом, но и административными штрафами по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие чужого участка (например, забором, домом, баней и т. п). Они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости занимаемой земли, но составляют не менее 5000 руб. для физических и не менее 100 000 руб. для юридических лиц. Штрафуют за это все чаще, причем не только злостных нарушителей, но и тех, кто не знал, что определенный “кусочек” не входит в его участок, делится Бузанова. Что еще хуже, можно потерять часть участка, чьи границы пересекают другие, предупреждает управляющий партнер Адвокатского бюро “Юг” Юрий Пустовит.

Вопрос исправления наложений актуален еще и потому, что с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые сделки с участками, не имеющими официальных границ. Их 59%, согласно данным Росреестра конца 2016 года. Чтобы продать или завещать землю, необходимо уточнить ее границы. А в случае наложений в более выгодном положении окажется тот из соседей, кто первым провел межевание и поставил участок на кадастровый учет.

Если собственники столкнулись с пересечениями, юридические границы надо приводить в соответствие с фактическими. Для начала стоит попытаться решить проблему мирно.

1. Досудебное урегулирование

Если ошибка в реестре (дело рук кадастрового инженера), то Росреестр обязан исправить ее, когда получит подтверждение такой ошибки (корректный межевой план). Но чиновники обычно осторожничают, если видят риск спора с соседями, а чаще всего он есть. Поэтому придется согласовывать с ними межевой план. Самое главное – заручиться их согласием: оно поможет решить вопрос без суда.

Бузанова советует обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ. Чиновники, конечно, отклонят заявление. Но их официальный отказ подтвердит, что заявитель соблюдал обязательный претензионный порядок. И что единственный для него выход – обратиться в суд.

В деле А65-14074/2016 судья Верховного суда отказался передавать жалобу на рассмотрение в экономколлегию, поскольку заявитель не доказал, что соблюдал досудебный порядок.

2. Обращение в суд: заявить правильные требования

В практике сложилось два подхода: оба распространенные, но лишь один из них правильный.

– Иск об исключении из госудаственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой (как, например, в деле А13-12775/2016). В некоторых регионах суды делают только так, но этот способ неверный, утверждает Пустовит. Ведь если исключить сведения о границах участка, он сам перестанет существовать как объект права, поясняет юрист. В то же время п. 3 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости разрешает исправлять реестровые ошибки, если это “не влечет возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права собственности”.

– Иск о корректировке в ГРН сведений о границах и площади земельного участка (как в деле А09-4250/2016). Такие требования Пустовит считает верными: нужно исправить границы объекта, который поставлен на учет с ошибкой, заменить одни координаты на другие, даже если придется “обрезать” часть площади соседа.

3. Обращение в суд: определить состав ответчиков и третьих лиц

Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, Бузанова советует привлечь его ответчиком, в противном случае – третьим лицом. В то же время суды могут быть разного мнения о роли Росреестра в процессе, предупреждает она.

Гражданская коллегия Верховного суда отправила на пересмотр «земельное» дело 4-КГ15-38, потому что нижестоящая инстанция не предложила истцу привлечь ответчиком Росреестр. Но это надо было сделать, ведь именно он виноват в кадастровой ошибке и ему ее исправлять после разрешения спора.

Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.

4. Обращение в суд: рассмотрение иска

В суде необходимо доказать реестровую ошибку. В этом пригодится не только межевой план, полученный до суда, но и при необходимости судебная землеустроительная экспертиза, которую назначают по ходатайству стороны. Специалист не только ответит на вопрос о причинах наложения, но и предложит варианты, как его можно исправить.

Суд же выяснит, чьи границы появились на местности раньше – здесь действует принцип «Кто первый их в кадастр внес, тот и прав», рассказывает Бузанова. Еще суд узнает, какова причина ошибки и правомерно ли собственник владеет земельным участком в конкретной площади и конфигурации, продолжает юрист.

Суды могут отказаться удовлетворять требование об исправлении ошибки, потому что есть спор о праве. Это причина абсолютного большинства всех отказов, но они не основаны на законе, уверяет Пустовит.

Суды, которые отказывают в иске об исправлении реестровой ошибки из-за спора о праве, никогда не объясняют, почему его там не может быть. Какая норма права не позволяет быть спором о праве делу об исправлении ошибки? Ведь разрешают его в исковом производстве, которое как раз для этого и предназначено. К тому же суды всегда исследуют, на каком правовом основании участки принадлежат каждой из сторон.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит

Перед покупкой: проверить кота в мешке

Как видно, процедура исправления наложений непростая и может стоить много денег и времени. Но главная сложность, пожалуй, не в бюрократических барьерах, а в конфликте интересов, который может отодвинуть решение проблемы на долгие годы.

В нашей практике в Солнечногорском районе Московской области группа земельных участков де-юре смещена на несколько метров. В итоге некоторые (в том числе производственные) здания расположены фактически на соседних территориях. Ситуация затронула нескольких землепользователей, поэтому они уже несколько лет боятся поднимать этот вопрос.

Антон Шаматонов, партнер «Мозго и партнеры»

Вместо того, чтобы решать проблему (или же не сумев решить), собственник может захотеть продать свой участок. А иной продавец и вовсе не знает о наложении границ, если он долго владел землей и к нему не предъявляли претензий. Такие участки “со скелетом в шкафу” продаются достаточно часто, отмечает Бузанова. Обычно покупателям достаточно кадастрового плана, поэтому о расхождениях они узнают позже, когда нужно, например, разделить участок, или возник спор с соседом, рассказывает Елена Черкасова из юрфирмы “Мозго и партнеры”. По ее словам, покупатели редко узнают о наложении границ на этапе приобретения объекта, но если уж узнают – это должно многих отпугивать, особенно если есть другие варианты.

Чтобы избежать проблем в будущем, есть смысл проверить участок, прежде чем отдавать за него деньги. Надо не только свериться с ЕГРН, но и попросить кадастрового инженера показать на самом участке его юридические границы. Это рекомендует Юлия Жадан из АБ “Степанов и Аксюк”. Проверять нужно и застроенные, и незастроенные участки, настаивает она.

Если проблема с покупаемым участком не глобальная (например, забор огораживает пустующий участок земли или пересечение границ не нарушает прав соседей), можно прикинуть, сколько времени и сил уйдет на исправление недостатка. Тогда будет ясно, стоит ли просить продавца о скидке или предложить ему привести все в порядок самому.

Руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова

Если реестровая ошибка обнаружилась после покупки, ее нужно исправить, не дожидаясь, пока ее заметят органы власти или соседи. Это поможет сберечь время, деньги и нервы, уверяет Бузанова. Если же ошибку невозможно исправить, это повод подать иск к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора, заключает Пустовит.

Пересечение границ земельных участков

Процедура межевания земельных участков проходит для определения их точных границ. Работами по межеванию занимаются специалисты, которые прибывают на объект работы по вызову владельца земли. Определение точных границ необходимо для постановки земельного участка на учет в базу кадастра и Единого Государственного Реестра недвижимости.

Нередко после межевания выясняется, что границы двух соседних наделов накладываются, что является не просто неприятной ситуацией – кадастровая ошибка создает много проблем для владельцев.

Как использовать смежную землю, как продать надел, часть которого совпадает с землей соседа? Как исправить наложение границ земельных участков, разделить смежные наделы? Обязательно необходимо устранение наложения без нарушения прав и интересов собственников земли.

Что это такое

Когда речь идет о наложении, подразумевается пересечение границ двух или более земельных наделов. Рассматривается два вида наложения:

• Формальное. Оно зафиксировано только в документах.
• Фактическое. Реальное пересечение двух наделов.

При формальном возможны ошибки в расчетах при проведении межевания, запись ошибочных сведений в реестре, неправильное измерение границ. Исправление кадастровой ошибки несложное, зависит от особенностей надела. Иногда с пересечениями связано изменение ландшафта на карте, из-за которых меняется соотношение площадей наделов.

Фактическое наложение – распространенный вариант. Оно может быть связано с тем, что один из владельцев самостоятельно установил границы своего надела, и они оказались неправильными. Также граждане могут из корысти просто передвигать межевую линию, рассчитывая на увеличение площади своей земли.

Как устанавливаются ошибки

То, что земли собственного участка пересекаются с землями муниципалитета или с также с частной землей, может быть выявлено не сразу, только когда возникает вопрос о межевании земли.

Границ участка собственного уточнение с уточнением смежного надела осуществляется при постановке участка на учет в Росреестр. Также выявление ошибок происходит в процессе межевания, связанного с разделением, объединением земель, с их перераспределением.

Что делать, если границы сместились? Такой сложный имущественный вопрос разрешается в суде.

Не ставится на учет участок в Реестр с пересечением, кадастровая ошибка должна быть исправлена. Если пересечение выявлено при постановке на учет, выносится решение об отказе в постановке. Когда ошибку выявляется инженер в процессе межевания, он должен составить заключение о выявленном нарушении.

Специалисты не могут отмежевать земельный участок, пока не будет устранена ошибка. Устранение производится поэтапно:

1. В своем заключении инженер описывает допущенную ошибку.
2. Потом должен указать причину ее появления.
3. Также он указывает данные, которые получены в процессе межевания. Эти данные должны позволить уже установить точные границы.

Исправление смещения с картой не должно нарушить права собственников соседних участков, важно, чтобы оно учитывало их интересы. Заключение поэтому составляется только после разговора всех заинтересованных сторон, решения спорных моментов. Когда стороны приходят к устраивающему их решению, составляется документ, по которому в Росреестре исправляются ошибки параметров земельных участков.

Границы пересекаются с чужой землей

Как проверить площадь своего надела? Для этого можно получить выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт. В документах указывается положение, площадь, линии границ. При возникновении сомнений в правильности показателей, можно вызвать инженера для процедуры межевания.

Нужно ли исправлять ошибки при их обнаружении? Это сделать необходимо, так как точные границы нужны для постановки надела на учет, для получения кадастровых документов.

Если нужно будет продать, обменять, разделить участок, сразу возникнут проблемы из-за наложения. Что делать владельцу участка?

• Необходимо получить план соседнего участка с межеванием.
• Вызвать специалиста для перерасчета данных о наделах.
• Потребуется справка о межевании из проекта.

В кадастровой палате запрашивается выписка с границами собственного надела. Собственник может проанализировать данные этих документов, выявить ошибку. После этого составляется заявление в Росреестр с просьбой исправления ошибки.

ВНИМАНИЕ! Также важно решить этот вопрос с владельцем соседнего надела.

Иногда возможно оспаривание через суд границ участков, нужно быть готовым к такому.

Что делать

Когда выявляется ошибка в кадастровой палате, в интересах собственника исправить ее как можно быстрее. Для этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением и некоторыми документами. Среди них:

1. выписка;
2. заявление от кадастрового инженера об установленных границах участка;
3. копия лицензии специалиста, проводящего межевание;
4. копия плана межевания смежного надела;
5. документы на участок;
6. копия документа, удостоверяющего личность.

Росреестр имеет месяц на рассмотрение заявления и принятия решения, положительного (в пользу заявителя) или отрицательного.

По вине кадастрового инженера

Когда наложение границ произошло по вине кадастрового инженера, выполняющего межевание, собственник земельного участка должен обратиться к исполнителю, потребовать повторного проведения работ. Также он может потребовать и возмещения убытков.

ВНИМАНИЕ! При низком уровне выполнения работ по межеванию также можно сменить исполнителя, пригласив независимого эксперта. Профессиональные качества специалиста по межеванию должны быть подтверждены документом о получении соответствующего образования. Также у него должна быть лицензия на проведение работ, полис страховой ответственности, опыт выполнения подобных заказов.

Самовольное изменение

Иногда смещение границ происходит из-за того, что кто-то из соседей самовольно передвинул их. Что делать в таком случае пострадавшей стороне?

• Следует попросить у соседа выписку из кадастра по его участку.
• Потом нужно сверить данные со своими.
• Если обнаруживается ошибка, о ней нужно заявить в Росреестр.
• Сосед не хочет давать данные о своем наделе – нужно пригласить специалиста для межевания своего надела. За 10 дней до того, как инженер прибудет на объект, нужно предупредить соседа о работах по межеванию.
• После уточнения границ составляется акт межевания.
• Если соседа он не устраивает – следует идти в суд и решать вопрос сам.

Самовольный перенос границ наказывается штрафом от 5 000 рублей. Межевание двух наделов потребует определенных финансовых расходов, можно выбрать более дешевый вариант – проведение землеустроительной экспертизы.

Решение проблемы в суде

Собственники обычно ревностно отстаивают каждый сантиметр своей земли. Поэтому вопрос с границами редко решается мирно, часто дело оказывается в суде.

Если сосед не хочет договариваться о повторном межевании, установлении точных границ смежных наделов, пострадавшая сторона составляет исковое заявление в суд.

Судебная практика знает немало случаев, когда были восстановлены правильные границы, решены длительные конфликты между соседями. До того, как идти в суд. Следует сначала попытаться решить вопрос в досудебном порядке. Можно составить мировое соглашение, привлечь независимых экспертов к решению. Также возможно обращение в прокуратуру.

Если нет возможности договориться, нужно добиваться справедливого судебного решения. В иске указываются следующие данные.

1. Название суда.
2. Сведения об обеих сторонах.
3. Название обращения (иск).
4. Конфликтная проблема. Они описывается подробно – последствия для сторон, время возникновения конфликта, действия по разрешению земельного спора.
5. Даются ссылки на нормы закона.
6. Выдвигаются требования к другой стороне конфликта.
7. Иск подписывается, ставится дата.

К данному иску будут прилагаться различные документы, касающиеся дела- паспорт, кадастровый паспорт, квитанцию по госпошлине. Также предоставляется геодезический план в суде для того, чтобы суд имел полное представление о расследуемом деле. Особенное внимание следует уделить выдвигаемым требованиям. Если сложно самостоятельно составить документ, иск, можно обратиться за помощью к хорошему юристу.

Наказание за нарушение границ может быть разным. Если ошибка произошла по вине сотрудника кадастра, его могут привлечь к дисциплинарной ответственности. Инженер, который неправильно провел работы по межеванию, останется на длительный срок без лицензии, необходимой для проведения работ.

В случае, когда гражданин захватил самовольно часть чужого, смежного участка, его привлекут к ответственности по статье 7.2 Административного Кодекса, выпишут штраф от 5 000 рублей.

Есть простые способы для установления точных границ земельных наделов, решения конфликтов между владельцами смежных участков, следует только обратиться к опытному юристу, специалисту кадастровой службы или Росреестра.