Чем опасен договор дарения при покупке квартиры

Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

Договор дарения предполагает отсутствие какой-либо компенсации со стороны одаряемого. В противном случае этот договор может быть признан недействительным. Таким образом, рассматривать его как замену договору купли-продажи – не самое удачное решение. Если же по какой-то причине нужно получить квартиру именно таким образом, стоит учитывать многочисленные проблемы и риски, связанные с процедурой дарения.

Запрет и ограничение на дарение квартиры

При определенных условиях, договор может быть признан недействительным только потому, что даритель или одаряемое лицо не соответствуют условиям законодательства (ст.575—576 ГК РФ).

  • В качестве дарителя не может выступать несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Причем, не только такой человек не может быть дарителем, но и его попечитель/опекун/родитель не имеет права дарить имущество такого собственника другим лицам.
  • Нельзя дарить недвижимость лицам, работающим в сфере социальной занятости, образования, медицины и так далее. Также нельзя дарить квартиры государственным служащим.
  • Коммерческие организации не могут дарить друг другу объекты недвижимости.

Любой из подобных ситуаций могут воспользоваться мошенники.

Оспаривание сделки дарения

Кроме прямых запретов, на основании которых такой договор может быть признан недействительным, существует еще множество других вариантов, при которых сделка может быть оспорена в суде или даже просто отменена дарителем:

  • Если одаряемое лицо, с точки зрения дарителя, плохо обращается с его подарком, он может забрать объект дарения.
  • Если сделка совершалась с использованием доверенности, последняя может быть признана недействительной, что автоматически влечет за собой признание недействительными и всех сделок, совершенных с помощью этой доверенности. К слову, иногда мошенники вообще работают с изначально просроченными или откровенно поддельными доверенностями.
  • Даритель может заявить, что на момент передачи квартиры в дар он находился в невменяемом состоянии, это также станет причиной расторжения сделки.
  • Если у жилья несколько собственников, то каждый из них должен дать согласие на передачу данной квартиры в дар, иначе сделка считается недействительной.

Существует еще множество других вариантов, при которых разные лица могут заявить, что передача квартиры в дар нарушает их права (например, наследники этой самой квартиры). И во всех подобных случаях высока вероятность того, что сделка будет признана недействительной.

Подводные камни налогообложения при дарении квартиры

Квартиру передают в дар преимущественно в тех случаях, когда планируется избежать уплаты налогов.

В случае с договором дарения, платить эти деньги вынужден продавец, как лицо, получившее прибыль за свое имущество. Но и при оформлении подарка, налог все равно нужно платить. Исключение составляют ситуации с заключением договора дарения между близкими родственниками. При дарении квартиры налог платит уже одаряемый, как лицо, которое получило ценное имущество. Ставка точно такая же.

Таким образом, особой разницы нет. Тем более, что при определенных условиях, если квартира находилась в собственности продавца-дарителя более 3-5 лет (в зависимости от того, каким образом она была получена) оплачивать налог не нужно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Какие подводные камни и риски встречаются при покупке квартиры по договору дарения?

Часто бывает такое, что в силу тех или иных причин покупку квартиры маскируют договором дарения. Иногда это происходит по инициативе продавца, а иногда и сам покупатель просит об этом.

Читать еще:  Образец адв 1 на гражданина киргизии

На то есть разные причины, но, в любом случае, это решение имеет свои подводные камни. Так что лучше разобраться во всем по порядку, прежде чем идти на такой шаг.

После покупки квартиры когда можно оформить дарственную и подарить ее? Какие существуют риски и подводные камни при оформлении договора дарения?

Можно ли купить недвижимость по дарственной?

Конечно, можно договориться с продавцом и оформить покупку квартиры через договор дарения. Никто не будет проверять, действительно ли подарок был осуществлен безвозмездно.

Другое дело, что нельзя указать в договоре дарения, что одаряемый должен вернуть дарителю какие-либо денежные средства. Это оговаривается на уровне устной договоренности.

Причины выбора именно такой сделки могут быть разные. Например:

  1. Если покупатель и продавец являются близкими родственниками, оформляя договор дарения, ни первому, ни второму, не придется оплачивать налог на доходы физических лиц.
  2. Если оформить дарственную, то покупатель сможет заново продать полученную квартиру, не оплачивая налог, уже через три года. В случае с договором купли-продажи, это целых пять лет. Так что, такой вид оформления часто выбирают люди, которые вкладывают деньги в недвижимость.
  3. Еще один нюанс касается продажи доли квартиры. Дело в том, что если человек владеет не всем жильем, а лишь долей, то при продаже своей собственности остальные жильцы получают преимущественное право покупки.

То есть, если вы оформите договор купли-продажи доли квартиры, собственники остальных долей имеют право перекупить ее по той же цене. А при оформлении дарственной это правило не действует. Именно поэтому, как раз при покупке отдельной комнаты, чаще всего и оформляется дарственная.
Очень трепетная тема – это покупка квартиры человеком, состоящим в браке. Дело в том, что если вы приобретаете жилплощадь, находясь в законном браке, она становится совместно нажитым в браке имуществом.

То есть, при разводе ее придется делить, а если вы решите продать или подарить квартиру, потребуется получить разрешение второго супруга. С дарственной все немного иначе.

Дело в том, что все имущество, полученное в результате безвозмездных сделок, считается личным. А лично имущество не может стать совместно нажитым в браке. Как раз к безвозмездным сделкам и относится дарение. То есть, оформляя покупку через дарственную, покупатель становится единственным, кто может распоряжаться жилплощадью.

Так что, причин оформить покупку через дарственную достаточно. Но так ли это безопасно?

Риски и подводные камни

Конечно, безопасность подобной сделки оставляет желать лучшего. Ведь вы не сможете потом потребовать у оппонента выполнения своих соглашений через суд.

Особенно это актуально для продавцов, а не для покупателей. Но и покупатель не сможет подать в суд на продавца, если что-то окажется не так с жильем.

Однако существуют и другие риски, и подводные камни.

Среди них можно выделить следующие:

  1. Если между дарителем и одаряемым нет близкородственных связей, одаряемому придется заплатить тринадцатипроцентный налог на прибыль. То есть, стоимость квартиры для вас повышается на 13% от кадастровой оценочной стоимости. Если же оплату налога возьмет на себя продавец, закрепить это на бумаге не выйдет.
  2. Дарственную гораздо легче оспорить в суде. В этом и заключается главный риск для покупателя. Конечно, договор дарения оспорить тоже очень сложно. Но договор купли-продажи в этом плане куда надежнее.

Продавец может специально ввести в дарственную какой-нибудь пункт, которым потом можно воспользоваться, чтобы оспорить сделку в суде. Тем более, если не заверять соглашение у нотариуса, в суде оно будет иметь меньше юридической силы.

Кроме того, бывают ситуации, когда оформить дарственную, чтобы прикрыть договор купли-продажи, попросту невозможно. Это связано с некоторыми особенностями сделки:

  1. Если имущество находится в общей совместной собственности, его нельзя подарить, не получив согласие от остальных собственников. В случае с куплей-продажей же, эта проблема решаема.
  2. Некоторые категории граждан не могут являться участниками дарения. Это определяется в статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации. К ним относятся следующие:
  • несовершеннолетние дети;
  • работники образовательных, медицинских и социальных организаций;
  • чиновники;
  • коммерческие организации.

Когда можно подарить купленную недвижимость?

Одна из главных причин, по которым продавцы часто решают продавать квартиру через дарственную – это то, что подарить жилплощадь можно сразу же после того, как она была куплена.

Конечно, продать ее тоже можно практически сразу, но тогда придется оплатить налог на доход. А чтобы продать ее без дохода придется ждать целых пять лет.

Конечно, в такой ситуации, налог придется оплачивать уже одаряемому, если между сторонами нет близкородственных связей. Но тогда тринадцать процентов отсчитывается от кадастровой стоимости квартиры. А вот если действовать через договор купли-продажи, налог будет взыматься в расчете от суммы сделки. Поэтому, как правило, через дарственную оформлять дешевле.

Можно ли купить подаренное жилье?

Стоит учесть, что покупка подаренной квартиры связана с определенными рисками. Дело в том, что даритель может через суд отменить дарственную, невольной жертвой чего может оказаться человек, который приобрел жилплощадь у одаряемого. Но и такие сделки также проворачиваются.

Для этого потребуются следующие документы:

  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Документ, подтверждающий право собственности на объект сделки. В данном случае, одаряемый получает данный документ, когда сделка регистрируется в Росреестре.
  • Разрешение опекунского совета в том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или же недееспособное лицо.

Реализовать сделку очень легко. Для этого нужно сделать следующее:

  1. Собрать все необходимые документы, которые перечислены выше.
  2. Зарегистрировать соглашение в кадастровой палате.

Полезное видео

Узнать возможные риски при покупке недвижимости вы можете на видео ниже:

Покупка квартиры по договору дарения имеет массу подводных камней, но иногда это становится единственным доступным выходом. Всегда внимательно относитесь к таким соглашениям.

Дарение квартиры: скрытые опасности

В жизни достаточно часто встречаются ситуации, когда требуется просто перевести собственность на квартиру на другого человека, не продавая ее.

Как правило, это происходит между близкими родственниками или хорошими знакомыми. Однако те сделки, которые выстраиваются на доверительных отношениях, к сожалению, являются самыми проблемными – ведь наверняка все согласятся, что даже самые теплые и дружеские отношения можно испортить в один миг.

Так происходит и с дарением дорогостоящего имущества, к которому, безусловно, относится квартира.

Итак, всегда ли дарение квартиры будет выгодным обеим сторонам сделки? Рассмотрим все плюсы и минусы.

1. Для того, кто дарит – плюсы:

— прекращение права собственности (т.е. достижение непосредственной цели дарения), а вместе с ним и прекращение всех сопутствующих обязательств: нет необходимости уплачивать имущественный налог (особенно если кадастровая стоимость квартиры высока), коммунальные платежи и нести ответственность за квартиру.

Но и минусы для дарителя могут быть:

— Часто бывает, что собственность на квартиру планируют передать по дарению, но с оговоркой, что даритель будет продолжать проживать в квартире.

Ну, например, родитель решил передать своему ребенку квартиру по дарению, а не по завещанию, но, разумеется, он планирует и дальше жить в этой квартире.

Закон позволяет включить в договор дарения квартиры условие о том, что даритель сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире.

А лучше дополнительно заключить отдельный договор безвозмездного пользования квартирой с одаряемым, указав в нем срок проживания в квартире дарителя (пожизненно) и условия такого пользования (например, что собственник квартиры не имеет права вселять в квартиру других людей без согласия дарителя).

Такой договор позволит дарителю защититься от недобросовестности со стороны одаряемого. Дело в том, что на практике часто встречаются ситуации, когда подаривший квартиру человек в итоге оказывался на улице.

Ведь по договору дарения собственность на квартиру переходит к одаряемому с момента государственной регистрации в Росреестре, и тогда он получает все права на квартиру, в т.ч. может потребовать через суд выселения бывшего собственника.

Также он может вселить в квартиру кого-угодно, а даритель будет вынужден жить в одной квартире неизвестно с кем.

Поэтому если даритель планирует передать родственнику единственную свою квартиру, в которой сам живет, лучше заранее все предусмотреть и максимально обезопасить себя.

— Может случиться так, что даритель проживет дольше одаряемого, и получится, что квартира перейдет в итоге к наследникам одаряемого.

Возможно, даритель этого совсем не желал на момент дарения: ведь он дарил квартиру конкретному человеку, а не всем его родственникам. Например, родители подарили квартиру дочери, а она внезапно скончалась, и наследником является помимо родителей еще и супруг.

Получится, что 1/3 квартиры родители вынуждены будут отдать зятю, но не все этого, как правило, хотят. Поэтому в договор дарения квартиры лучше включить пункт о возможности отменить дарение на случай, если даритель переживает своего одаряемого. На этом основании дарение будет отменено, и квартира целиком вернется родителям.

— Передумать и отменить дарение после того, как оно исполнено и зарегистрирован переход права собственности уже нельзя по общему правилу.

В законе есть ограниченный перечень случаев, когда такое возможно: если одаряемый совершит преступление в отношении дарителя, бесхозяйственно будет обращаться с вещью – но это крайне редко можно применить.

Поэтому если отношения с одаряемым после переоформления квартиры испортились, то потребовать обратно квартиру уже будет нельзя: исполненный договор отменить невозможно (за исключением вышеуказанных случаев).

Если же квартира передается по завещанию, то изменять и отменять завещание можно сколько угодно раз в течение жизни.

2. Для того, кому дарят – плюсы:

— безвозмездное получение собственности на квартиру, разумеется,
— при продаже подаренной квартиры применяется льготный 3-летний срок давности для уплаты 13%-ного налога (если квартира в собственности более 3 лет и была подарена, то налог с продажи не уплачивается),
— подаренная квартира поступает в личную собственность одаряемого (даже если он состоит в браке).

Но и минусы для одаряемого могут быть:

— если подаренная квартира имеет высокую кадастровую стоимость, то придется ежегодно уплачивать значительную сумму имущественного налога.
Поэтому за одаряемым сохраняется право отказаться от дара в любой момент до исполнения сделки.

Прежде чем заключать договор дарения квартиры, тщательно взвесьте все плюсы и минусы для себя!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector