Согласие на субаренду нежилого помещения, образец

Подробно о согласии на субаренду от собственника нежилого помещения: образец и основная информация

На практике случается так, что нежилое помещение во владение и пользование неким лицам передает не сам собственник, а арендатор, который, если разобраться, не имеет полных прав на объект недвижимости.

Какой должна быть при этом позиция собственника? Должен ли он выражать свою волю на осуществление сделок по субаренде принадлежащего ему помещения? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Нужно ли разрешение собственника?

Отношения регулируются ст.615 Гражданского кодекса РФ, определяющей порядок пользования арендованным имуществом. В частности, речь идет и о субаренде, как о передаче, в нашем случае, недвижимости, взятой в наем, и передаваемой на тех же правах третьим лицам.

В ч. 2 указанной статьи отмечено, что осуществлять действия, о которых идет речь, арендатор может только с согласия собственника и никак иначе. Если же полноправный владелец нежилого помещения не дал разрешения на то, чтобы имел место перенайм, то сделка по передаче недвижимости в пользование третьим лицам будет считаться недействительным.

Одним словом, законодатель, формулируя нормы ст. 615 ГК РФ, четко определил: все вопросы нужно решать с собственником, не иначе. И это вполне логично. В любом случае, в сделках, связанных с арендой имущества, существенную роль играет личность арендатора. Очень часто собственник готов передать помещение в пользование определенному лицу, а не кому-то другому.

Как получить разрешение?

Что касается процедуры, то она проста. Нужно осуществить одно из двух действий:

  1. Сразу же, еще до момента оформления аренды, обговорить данный вопрос с полноправным владельцем.
  2. Обратиться к собственнику недвижимости в какой-то момент, пока договор аренды еще действует.

В первом случае все может происходить более неформально. Перед заключением сделки, стороны предъявляют друг другу:

  • паспорта;
  • доверенности, если договор будут подписывать представители;
  • учредительные документы, если стороны (одна из сторон) ведут коммерческую деятельность и зарегистрированы в качестве: ИП, ООО, ПАО, АО и так далее.

Далее, происходит обсуждение проекта договора, согласование пунктов. Именно тогда, потенциальный арендатор может устно сообщить о том, что желает рассмотреть вопрос получения согласия на субаренду нежилого помещения.

Во втором случае, желательно, действовать следующим образом: подготовить определенное письмо – обращение к собственнику. В нем нужно заявить о желании сдавать нежилое помещение в субаренду или обосновать необходимость этого. Можно попросить дать письменный ответ на обращение.

К тексту, желательно, приложить копию договора аренды. Особенно это необходимо будет сделать в тех случаях, когда арендодатель – крупная компания, специализирующаяся на сдаче в наем нежилой недвижимости.

Как выглядит документ?

  1. Она всегда будет соответствовать той, в которой заключен договор аренды.
  2. Сделка по сдаче в наем нежилого помещения оформляется в письменном виде, соответственно, и разрешение на субаренду не должно быть выражено устно. Вернее, полноправный владелец может сказать, что не возражает против субаренды. Но его слова должны быть зафиксированы на бумаге, а под ними должна стоять его подпись и печать, если таковая имеется.
  3. Согласно положениям ст. 651 ГК РФ и разъяснениям ВАС РФ, если договор будет оформлен на срок, более 12 месяцев, то он подлежит гос. регистрации в органах Росреестра. Соответственно, и соглашение, в таком случае, должно пройти аналогичную процедуру.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Еще о форме, но немного с другого ракурса: что за документ должен быть подготовлен?

    1. Если вопрос о субаренде был поднят до заключения сделки аренды, то соответствующий пункт можно прописать в тексте первоначального договора.
    2. Если же у арендатора возникло желание сдавать недвижимость третьим лицам несколько позже, то специалисты рекомендуют оформить дополнительное соглашение к договору.

    Напрашивается предложение: оформить некое согласие в форме отдельного документа. Например, такое, как делают от супруга на продажу недвижимости. Но, как представляется, такой подход к делу будет не совсем правильным.

    1. Данное согласие будет иметь признаки дополнительного соглашения.
    2. Не ясно, какую юридическую силу будет иметь подобный документ. Некоторые специалисты считают, что эта сила будет недостаточной для того, чтобы санкционировать субаренду.

    Различия между мнениями связаны с формулировками норм ГК РФ. Об этом еще пойдет речь в настоящей статье. Пока же, речь пойдет про содержание согласия собственника.

    Оно может быть таким:

    1. В случае если согласие дается в рамках первоначального договора, то в документ нужно включить подобный пункт: «Арендодатель выражает свое согласие на передачу нежилого помещения – предмета договора, в наем третьим лицам».
    2. Если говорить про доп. соглашение, то в нем должен быть содержаться целый ряд информации.
    Читать еще:  Закон о разглашении третьим лицам персональных данных

    Какие именно сведения указывают в доп. соглашении? Это:

    • информация о сторонах;
    • об объекте недвижимости;
    • о дате и месте заключения договора аренды, его номере.

    Собственно, должен содержаться и пункт о том, что собственник помещения не возражает против оформления отношений субаренды между арендатором и третьими лицами.

    Может ли быть получен отказ?

    Чтобы ответить на данный вопрос, нужно:

    • понимать, что такое право собственности;
    • знать положения ст.615 ГК РФ.

    Собственник имущества имеет полномочия:

    • по владению;
    • пользованию;
    • распоряжению вещью, в нашем случае – нежилым помещением.

    Именно он, согласно смыслу норм ГК, определяет судьбу своего имущества, порядок пользования им третьими лицами. В ст. 615 ГК РФ прямо указано, что субаренда возможна с согласия собственника.

    Таким образом, если полноправный владелец возражает против передачи арендатором недвижимости кому-то еще, то таких действий не должно осуществляться.

    Отдельно прописывать запрет на субаренду в документах не нужно. Если, например, в договоре нет пунктов о согласии на субаренду, то недвижимость в пользование третьим лицам передаваться не должна. Арендатору придется с этим смириться.

    Подводные камни

    В законодательстве не идет речь о том, что собственник должен давать согласие на совершение конкретной сделки. Именно по этой причине возникает ряд споров.

    Отношения субаренды оформляются путем заключения отдельного договора, варианты которого можно найти здесь.

    Если же субарендатор, по тем или иным причинам, не устраивает собственника, то последний, в принципе, ничего сделать не сможет. Исключение: случаи, когда есть основания направить претензию лицу, пользующемуся недвижимостью, и, затем, потребовать досрочного расторжения договоров. В том числе, и договора аренды.

    • если недвижимость используется в целях, для которых она не предназначена;
    • если действия субарендатора ведут к ухудшению состояния нежилого помещения.

    В общем, речь идет о всем том, что изложено в ст.619 ГК РФ.

    Подводя итог, можно отметить, что согласие на субаренду нежилого помещения – очень важный документ (часть документа – договора аренды). Если его не удалось получить от собственника, то о субаренде не может идти речи, в принципе.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Даем согласие на субаренду нежилого помещения правильно: образец документа, а также его нормы оформления и отправки

    В процессе хозяйственной деятельности может возникнуть необходимость сдачи арендованных помещений в субаренду. Причины у хозяйствующих субъектов являются совершенно различными, но необходимо руководствоваться правилами, установленными законодательством.

    Субаренда нежилого помещения – это разновидность гражданско-правового договора, позволяющего арендатору передать арендуемое помещение в субаренду. Это право арендатора закреплено в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Но оно имеет свои особенности. До того, как заключить договор необходимо получить согласие арендодателя – собственника недвижимого имущества.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Определение понятия

    Важно понимать смысл данного термина и хорошо представлять себе, кто его предоставляет. Согласие собственника – это твердое намерение собственника, позволяющее точно определить возможность сдачи арендатором недвижимого имущества в субаренду.

    ля заключения договора субаренды необходимо получить согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду. Указанная норма носит обязательный характер и прописана в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Без указанного согласия сделка будет недействительной. А это уже грозит расторжением договора и влечет финансовый потери и убытки для субъектов данной сделки.

    Как оформить?

    Согласие можно оформить следующими способами:

    1. Включением непосредственно в текст договора фразы, упоминания или самостоятельного пункта о согласии арендодателя на передачу имущества в субаренду.
    2. Составлением отдельного документа в форме заявления, письма, приложения.

    Это значит, что при имеющемся в тексте договора аренды положения, где прописывается, что арендатору предоставляется право на заключение договора субаренды. Составление отдельного документа собственником в письменном виде не требуется.

    Договаривающиеся стороны самостоятельны в выборе того, каким образом оформляется согласие.

    Кем составляется?

    Когда заинтересованные лица решили оформить разрешение арендодателя на передачу нежилого помещения в аренду в виде отдельного документа, оно предоставляется собственником такого имущества. Можно обратиться к собственнику с соответствующим заявлением, направлением письма, либо озвучить свое пожелание при личной встрече, или во время переговоров. Собственником помещения может быть:

    • физическое лицо, действующее как индивидуальный предприниматель;
    • юридическое лицо.

    Каким образом составить?

    Поскольку обязательных требований к структуре и внутреннему содержанию не имеется, оно составляется произвольно в простом письменном виде, куда можно включить следующие пункты:

    1. Наименование адресата: прописать своего контрагента в чей адрес предоставляется согласие.
    2. Наименование подписываемого документа, например: «согласие собственника на передачу в субаренду нежилого помещения».
    3. Место и дата составления.
    4. Фамилию, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, и его представителя, подписывающего данное разрешение.
    5. Четкое намерение, характеризующее волеизъявление на передачу имущества в субаренду. Например: «Даю свое согласие на передачу в субаренду».
    6. Характеристики интересующего объекта: где находится, с определением точного адреса, этажа расположения, номер помещения и площадь, позволяющие определенно идентифицировать объект недвижимости.
    7. Технические характеристики согласно данных с технического паспорта, описание (например, состояние ремонта).
    8. Срок, на который оно предоставляется.
    Читать еще:  Приказ на отпуск по уходу за ребенком

    Если арендодатель предоставил согласие на субаренду бессрочно, арендатор может возобновить договор. Он будет действовать в пределах срока аренды без получения нового разрешения собственника. К такому заключению пришел Высший Арбитражный Суд РФ, закрепивший свое мнение в вышеуказанном Информационном письме Президиума № 66 от 11.01.2002г.

    • Указание на договор аренды.
    • Подпись собственника с расшифровкой.

    Здесь приведен лишь примерный перечень пунктов. Он имеет рекомендательный характер, но содержит основные варианты. Его необязательно придерживаться. Можно включить и другие по выбору заинтересованных сторон, представляющихся важными, исходя из конкретного случая.

    Если же, указание о возможности передачи недвижимого имущества, обозначается конкретно в договоре аренды, данное условие можно прописать отдельным пунктом, включив, например, в раздел, оговаривающий права арендатора. Можно оформить дополнительным разделом договора.

    Требуется ли нотариальное заверение?

    Надо ли собственнику недвижимости обращаться к нотариусу? Такой необходимости нет. Анализ норм гражданского законодательства и закона о нотариате показывает, что специальных норм, устанавливающих нотариальное заверение не существует.

    Как отправить документ?

    Как правило, в процессе обычной хозяйственной деятельности, договаривающиеся стороны сами устанавливают способы обмена документацией. Это может быть передача:

    1. посредством электронной почтой;
    2. факсимильной связи;
    3. непосредственного обмена сотрудниками компаний;
    4. почтовой связью и другие возможные способы.

    Способы передачи своему контрагенту могут быть следующие:

    • Передать лично путем вручения оригинала. Можно посоветовать сделать с него копию и вручить под роспись.
    • Направить почтовым отправлением заказным письмом с уведомлением о вручении.

    То есть, использовать любой способ, подтверждающий, что документ получен.

    Из вышесказанного можно установить, что согласие на передачу нежилого помещения в субаренду – это обязательное и существенное условие для заключения договора арендатора с субарендатором. До того, как подписать такой договор надо удостовериться в наличии разрешения. Без него, заключение такого договора не представляется возможным. В противном случае наступят последствия для недействительных сделок.

    Согласие может быть оформлено как в письменном виде путем составления отдельного документа в произвольном порядке. Так и путем включения его в текст договора в виде отдельного пункта или указания. Обязательного нотариального удостоверения оно не требует.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Согласие на сдачу в субаренду нежилого помещения

    Заключение договора субаренды возможно только после получения письменного согласия собственника имущества.

    Законодательством определяется правило, по которому соглашение между субарендодателем и субарендатором недействительно без данного документа.

    И чтобы сделка имела юридическую силу, требуется получить согласие владельца недвижимости.

    Рассмотрим, как это сделать, что потребуется указать в заявлении и правила составления документа.

    Основные понятия

    Субаренда — это юридическая сделка, участие в которой принимают три стороны — собственник, арендатор и субарендатор.

    Помещение сдается в аренду владельцем, арендатор передает во временное пользование часть имущества третьим лицам, что и является субарендой.

    Субаренда выгодна арендатору. Он может получать доход с неиспользуемых для ведения бизнеса помещений, исключить их простаивание.

    Касается это аренды целых зданий, когда собственник предпочитает сотрудничать с одним лицом, а не разделять имущество между несколькими людьми.

    Основным условием заключение сделки является согласие собственника на субаренду. Владелец имущества должен быть не просто осведомлен о передачи части помещений во владение третьим лицам, а обязан в письменном виде выразить отсутствие возражений.

    Образец разрешения на субаренду от арендодателя не выдается, составлять документ придется самостоятельно, в произвольной форме.

    Правовые акты

    Такие как:

    Согласие собственника на субаренду является обязательным условием это правило регламентируется статьей № 615 ГК РФ
    Учитываются правила в статье №157.1 ГК РФ в ней сказано, что согласие арендодателя должно соответствовать требованиям законодательства
    Основные требования и правила заключения субарендных отношений указаны в статье №432 ГК РФ
    Особое внимание стоит уделять статьям №167, 168 и 1103 ГК РФ в них указано, что арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если помещения были использованы для субаренды без его согласия

    Также собственник может затребовать возмещение ущерба за убытки, понесенные при эксплуатации недвижимости третьими лицами.

    Согласно перечисленным правовым актам, срок действия субаренды не должен превышать срок действия договора аренды, если иное не предусмотрено соглашением с собственником.

    Он на свое усмотрение может пролонгировать контракт с субарендатором после окончания действия документа о предоставлении помещения в аренду.

    Суть возможных рисков

    Субаренда подразумевает участие в сделки трех лиц, что повышает степень рисков:

    Арендатор несет двойную ответственность перед собственником и субарендатором. Ему требуется поддерживать имущество в первозданном виде, соблюдать санитарно-эпидемиологические правила, а также следить, чтобы субарендатор не нарушал их
    Арендатор отвечает перед субарендатором за качество помещения своевременно сделанный ремонт, предоставление коммунальных услуг
    Субарендодатель может остаться без права пользования уже оплаченных помещений в случае расторжения договора аренды
    Собственник не всегда осведомлен о том что его имущество передается в субаренду

    Минимизировать риски можно грамотным составлением договора. В нем должны быть учтены все необходимые нюансы, которые могут повлиять на взаимоотношения участников сделки.

    Образец согласия собственника на субаренду

    Согласно перечисленным выше нормативным актам, заключать договор субаренды на уже арендованное имущество можно, но с одним условием — абсолютное согласие собственника.

    Без него оформленные документы не имеют юридической силы и могут быть расторгнуты владельцем недвижимости при обнаружении заключения сделки без письменного согласия.

    Читать еще:  Суд по поводу алиментов на жену

    Чтобы исключить риски, каждый субарендатор должен убедиться:

    1. В правах арендатора на сдачу помещений в субаренду.
    2. В правах собственника сдавать помещения в аренду.

    Согласие собственник может написать в любой форме, но при условии, что у арендатора нет возражений и в документе нет ошибок.

    Согласие признается полученным, если владелец имущества не высказывается против субаренды и оставляет просьбу арендатора без ответа.

    Части недвижимости

    Согласие собственника на субаренду оформляется тремя способами:

    Отдельным пунктом в договоре аренды или отметкой в договоре субаренды
    Отдельным документом (письмом) который прикладывается к договору субаренды

    Первый способ предусматривает предоставление арендатору права сдачи части недвижимости в субаренду на момент заключения договора.

    В тексте документа указывается, что собственник не возражает против субаренды имущества и в дальнейшем его согласие не требуется.

    Возможность субаренды предусматривается собственниками больших зданий с несколькими отдельными помещениями.

    Им важно сдать в аренду имущество и получать прибыль. Поэтому при составлении договора аренды, они обговаривают возможность субаренды.

    Особенно это актуально в случаях, когда собственник находится в другом регионе и ему выгоднее передать помещения только в одни руки.

    Если о возможности субаренды не сказано в договоре, арендатор обязан обратиться к собственнику с просьбой выдачи согласия на передачу части имущества во временное пользование третьим лицам.

    В этом случае составляется письмо, в котором владелец помещений указывает свое согласие на сделку.

    При заключении договора субаренды собственник может проставить свое согласие на документе.

    Отсутствие возражений по поводу субаренды закрепляется подписью и печатью (если владелец имущества — юридическое лицо).

    Земельного участка

    Земельный участок может быть передан в субаренду третьим лицам на общих основаниях.

    Согласие собственника также является обязательным и предпочтительней оформлять отдельное письмо. Оно должно содержать информацию об участке и договоре.

    Составлять согласие может сам собственник или его доверенное лицо. Выбрав второй вариант, потребуются документы, удостоверяющие личность и доверенность.

    Особенности заключения договора

    Договор субарендных отношений составляется по принципу договора аренды. В нем должна содержаться информация:

    ФИО сторон или наименование юридического лица адрес местонахождения имущества
    Кадастровый номер для земельного участка также цель использования имущества
    Срок действия договора передаваемое имущество и подписи сторон

    Договор должен содержать информацию о правах и обязанностях сторон, причины расторжения контракта, размер арендной платы.

    Дополнительно к документу прикладывается акт приема-передачи имущества с полным описанием техники, мебели и другого атрибута.

    Если арендная плата высокая, либо было принято обоюдное решение о рассрочке платежа, к договору прикладывается график платежей. Он составляется в произвольной форме, с обязательной подписью сторон.

    Договор, заключаемый сроком на год и более, требуется зарегистрировать в Росреестре. За данную услугу взимается госпошлина.

    Договор субаренды может быть переоформлен в договор аренды, если собственник прекратил отношения с арендатором.

    В этом случае бывший субарендодатель наделяется новыми правами и арендная плата вносится непосредственному владельцу имущества.

    Ответственность контрагентов

    Ответственность сторон прописывается в договоре. Так, субарендодатель несет ответственность:

    За своевременное предоставление имущества являющегося предметом договора
    За проведение капитального ремонта в соответствии с условиями договора
    За предоставление условий для использования помещения по назначению

    Субарендатор несет ответственность:

    За использование помещений по назначению и за соблюдение санитарно-эпидемиологических правил
    За своевременное внесение арендной платы и за сохранение вверенных материальных ценностей

    Каждая сторона несет ответственность за соблюдение условий договора перед вторым участником сделки, собственником и законом.

    Грамотно составленный документ субарендных отношений поможет восстановить справедливость при нарушении прав одного из контрагентов сделки.

    Арендная плата

    Размер арендной платы определяется сторонами и указывается в договоре. Субарендодатель оставляет за собой право самостоятельно регулировать данный вопрос, повышая или понижая стоимость использования помещений.

    Оплата может производиться каждый месяц, но возможны и другие варианты внесения платежей.

    Например, субарендодатель вправе запросить арендную плату сразу за несколько месяцев или за весь период действия договора.

    В этом случае субарендатору необходимо с особой внимательностью проверять отсутствие ошибок в документах и наличие письменного согласия собственника.

    В договоре следует указать действия при досрочном расторжении договора, если оплата производится сразу за весь период или несколько месяцев.

    Денежные средства могут быть возвращены, но, к примеру, только в 80%. Или в полном объеме, но при условии, что субарендатор заранее предупредит о расторжении договора.

    Если документ оформлен без согласия собственника, то при досрочном расторжении договора, он аннулируется.

    Это означает, что получить назад выплаченные средства будет практически невозможно.

    Стоит заметить, что требовать арендную плату собственник не имеет прав. Договор заключается с арендатором, поэтому финансовые вопросы решаются с ним.

    Размер арендной платы не должен меняться на протяжении срока действия договора. Сумма к оплате указывается в документе и действительна весь период.

    Если субарендодатель говорит о повышении арендной платы, то при согласии субарендатора договор перезаключается.

    Если он против изменений, то оплачивает установленную изначально сумму до окончания срока действия контракта.

    Согласие собственника помещений на субаренду является обязательным условием. Без письменного разрешения контракт считается недействительным и может быть расторгнут в любой момент, независимо от внесенной арендной платы.

    Согласие оформляется несколькими способами, что позволяет выбрать наиболее выгодный и простой способ.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector