Какие объекты могут передаваться по договору аренды

Тема 2 Обязательства по передаче имущества в пользование

1. Какие признаки характерны для договора аренды:

*а) договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним

б) договор аренды является безвозмездным, консенсуальным, двусторонним

в) договор аренды является возмездным, реальным, двусторонним

г) договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним, фидуциарным

2. Какие объекты могут передаваться по договору аренды:

а) только земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы

б) исключительно здания, сооружения, оборудование, транспортные средства

*в) любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)

г) любые вещи, как потребляемые, так и непотребляемые

3. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды не движимого имущества:

а) нет, если иное не установлено законом

б) да, если иное не установлено законом

в) да, но только при взаимном согласии сторон

*г) да, но только при заключении договора на срок более одного года

4. Кто осуществляет капитальный ремонт по договору аренды:

*а) всегда арендодатель

б) арендодатель, если иное не установлено договором

в) арендатор, если иное не установлено договором

г) всегда арендатор

5. Какие последствия наступают в случае передачи арендодателем имущества с недостатками:

а) арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения аренд ной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества

б) арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя

в) арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора

*г) арендатор вправе по своему выбору потребовать реализации одно го из вышеперечисленных прав

6. Какие наступают последствия, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды:

*а) арендная плата не подлежит взысканию до тех пор, пока не будут переданы документы

б) договор может быть расторгнут по инициативе арендатора

в) арендатор вправе потребовать возмещения убытков

г) все вышеперечисленное

7. Как определяется срок действия договора аренды, если срок аренды в договоре не установлен:

*а) договор аренды считается заключенным на неопределенный срок

б) договор аренды считается заключенным на пять лет

в) договор аренды считается заключенным на сорок девять лет

г) договор аренды считается незаключенным

8. Какие последствия возникают в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта:

*а) арендатор имеет право по своему выбору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; или потребовать соответственного уменьшения арендной платы; или потребовать расторжения договора и возмещения убытков

б) арендатор имеет право по своему выбору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; или потребовать соответственного уменьшения арендной платы; или потребовать расторжения договора

в) арендатор имеет право лишь потребовать расторжения договора и возмещения убытков

г) арендатор имеет право не платить арендную плату

9. Какие последствия возникают в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества:

*а) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков

б) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения реального ущерба

в) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора, право на возмещение убытков у арендодателя не возникает

г) арендодатель имеет право изъять вещь без расторжения договора и возмещения убытков

10. Какие последствия возникают в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя:

*а) договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

б) договор считается возобновленным на тех же условиях на тот срок, который был установлен договором

в) договор считается возобновленным на тех же условиях на пять лет

г) договор считается прекращенным

11. Какие последствия возникают в случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом:

*а) арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков

б) арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде расторжения договора и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков

в) арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде признания договора недействительным и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков

г) арендатор вправе потребовать возмещения причиненных убытков

12. Как Гражданским кодексом РФ определяется договор, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование:

*а) как договор проката

б) как договор подряда

в) как договор аренды

г) как договор финансовой аренды (лизинга)

13. Какой из указанных договоров является публичным:

*а) договор проката

б) договор финансовой аренды (лизинга)

в) договор аренды здания, сооружения

г) договор аренды предприятия

14. За какой период времени сторона, заключившая на неопределенный срок договор аренды транспортного средства, должна предупредить другую сторону о своем отказе от договора:

*а) за один месяц

б) за шесть месяцев

в) за три месяца

г) за одну неделю

15. Какие из признаков не характерны для договора проката:

а) предметом договора является движимое имущество, которое используется для потребительских целей

б) форма договора – письменная

в) срок действия договора проката не может превышать одного года

*г) текущий ремонт предмета договора осуществляет арендатор

Дата добавления: 2017-02-28 ; просмотров: 1377 | Нарушение авторских прав

Какие объекты могут передаваться по договору аренды

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

Вид объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Поэтому очень важно уяснить, какой объект передается в аренду.

Открытый перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в ст.607 ГК РФ.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.

Помимо перечисленных в ст.607 ГК РФ объектов, в аренду может передаваться и другое имущество.

При этом главный признак, которым должен обладать объект аренды, — это непотребляемость передаваемой вещи (п.1 ст.607 ГК РФ). Другими словами, объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои натуральные свойства в процессе его использования. Поясним изложенное.

Предметом сделки является полезность имущества. Причем извлечь полезные свойства из объекта аренды можно, не вовлекая ее в оборот путем отчуждения с переходом права собственности. Передача имущества в аренду влечет только временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Полезность объекта аренды заключается в самом объекте, с помощью которого, а не посредством которого арендатор может извлечь для себя пользу. По окончании срока договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.

В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Мы намеренно отказались от рассмотрения движимых объектов аренды и посвятили этот номер объектам недвижимости, относящимся к зданиям и помещениям, в них находящимся.

Это продиктовано повышенным спросом объектов недвижимости на рынке арендных правоотношений, а также анализом судебной практики, содержащей немалое количество споров, вызванных в том числе спорами с налоговыми органами.

Как показывает практика, большая часть организаций ведет свою деятельность в арендованных помещениях. Поэтому важно знать, какой объект недвижимости может служить объектом договора аренды, а какой — ограничен в участии.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношении объектов, свободных в обороте, например в зависимости от их принадлежности определенным собственникам.

Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют в условиях формирования специфических правил, которые здесь не рассматриваются ввиду большого объема материала.

Остальные объекты можно сдавать в аренду свободно.

Помещения как составляющие части здания

Прежде чем перейти к подробному рассмотрению такого объекта аренды, как помещение, следует определить его видовую принадлежность и правовой режим в соответствии с гражданским законодательством.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122) нежилые помещения, а также их части отнесены к недвижимому имуществу (статьи 1, 26 Закона N 122-ФЗ).

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указал, что ст.1 Закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Помещение (жилое и нежилое) согласно части второй п.6 ст.12 Закона N 122-ФЗ представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Президиум ВАС РФ подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт».

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарий к Ст. 607 ГК РФ

1. В комментируемой статье идет речь о предмете договора аренды.

Во-первых, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. 3 комментируемой статьи дано требование к описанию предмета договора — стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками. В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды». В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора» .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Во-вторых, предмет договора аренды должен быть непотребляемой вещью, т.е. вещью, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. По этой причине нельзя сдать в аренду тонну зерна. Такое потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками, может быть, например, предметом договора займа (ст. 807 ГК).

2. В силу комментируемой статьи возможны законодательные ограничения на передачу в аренду отдельных объектов гражданских прав. Так, не может быть предметом договора аренды изъятое из гражданского оборота имущество, например природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников (ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» ).

———————————
Собрание законодательства РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.

Отдельные положения федерального законодательства содержат прямой запрет на передачу имущества в аренду. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» ОАО «Российские железные дороги» не вправе передавать в аренду перечисленные в этой статье виды имущества, внесенного в его уставный капитал. На основании ст. 8 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» не допускается сдача в аренду основного технологического оборудования для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Запрещается передавать в аренду земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 ст. 27 ЗК.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2003. N 9. Ст. 805.

Собрание законодательства РФ. 1995. N 48. Ст. 4553.

3. Законом устанавливаются также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, п. 2 ст. 46 ЗК РФ определяет специальные основания расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, в числе которых, например, предусмотрено неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Определенной спецификой обладают договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 22 ЗК). Правительством РФ установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации .

———————————
Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».