Как узаконить самовольную постройку (самострой) на земельном участке

Как узаконить самовольную постройку на участке

Содержание:

После покупки земельного участка многие сразу же приступают к строительству, забывая о получении соответствующего разрешения. Что делать, если документы все еще не оформлены, а дом или гараж уже построены? Действующее законодательство предусматривает возможность узаконить самострой, однако нужно учитывать, что это сложный процесс. Разбираемся, как узаконить самовольную постройку и что для этого потребуется.

Юристы по вопросам регистрации самовольных построек

  • Более 11 компаний
  • 41 выполненых дел
  • От 1100 руб.

Какая постройка относится к самострою?

Многие граждане считают, что приобретение земельного участка в собственность автоматически позволяет возводить на нем любые постройки, однако в действительности это не так. Даже если земля находится в собственности, закон все равно обязывает граждан обращаться за разрешением в органы власти.

Итак, самостроем признаются те постройки, которые возведены на земельном участке без уведомления уполномоченных властных структур и получения разрешения на строительство или же построены с нарушением закона и существующих правил. По закону (ст. 222 ГК РФ), самостроем могут быть признаны следующие объекты:

  • построенные на участке, назначением которого не является строительство;
  • возведенные на участке, который не оформлен надлежащим образом;
  • построенные с нарушением существующих требований (градостроительных и пожарной безопасности);
  • возведенные без согласования и без наличия соответствующего разрешения.

Важно! Как показывает практика, самовольной постройкой может быть признан любой объект. В частности, такой статус нередко получают жилые дома, гаражи, торговые центры, производственные здания, амбары и т.д.

Почему необходимо придавать постройке законный характер? Нужно учитывать, что, если надлежащее оформление объекта отсутствует, распоряжаться им по собственному усмотрению становится невозможным (строение нельзя продать, подарить и т.д.).

Кроме того, если будет выявлен факт незаконного строительства, владельцам постройки может назначаться административный штраф (в зависимости от ситуации, для граждан его размер варьируется от 2 до 5 тыс. рублей). В некоторых случаях такие сооружения подлежат сносу (например, если объект опасен для жизни и здоровья людей).

Как узаконить самовольную постройку?

Существует два способа узаконить строение – административный и судебный. Причем сразу обращаться в суд нельзя: в первую очередь нужно попытаться узаконить строение в административном порядке. Административный порядок предполагает взаимодействие с местными органами власти, Бюро технической инвентаризации (БТИ) и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром). Обращаться в суд гражданин имеет право только после получения отказа.

Получение права собственности в добровольном порядке

Итак, для того чтобы получить право собственности на строение в добровольном порядке, необходимо пройти ряд этапов. Прежде всего, потребуется подготовить техническую документацию (для этого нужно обратиться в БТИ). Затем пакет документов вместе с заявлением подается в органы муниципальной власти (как правило, данным вопросом занимаются отдел архитектуры, отдел строительства или градостроительный комитет).

Местные органы власти должны выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разрешение и заключение, в котором будет указано, что строение соответствует всем требованиям. После урегулирования всех вопросов с местными органами власти необходимо снова посетить БТИ для оформления тех. плана.

Следующий этап — обращение в Росреестр (или в МФЦ) для регистрации права собственности. Если все будет сделано правильно, регистрирующий орган поставит объект на учет и предоставит заявителю документы, подтверждающие право собственности на объект.

Документы для регистрации постройки в собственность

Сбор документов для легализации постройки и получения права собственности — один из самых сложных этапов, поскольку для узаконивания объектов нужно предоставлять обширный перечень документации. К числу обязательных относятся следующие бумаги:

  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • паспорт заявителя;
  • схема участка;
  • ГПЗУ;
  • разрешение на строительство;
  • технический план.

Когда нужно обращаться в суд?

Важно! Легализация самостроя через суд – распространенное явление, поскольку многие граждане сталкиваются с отказом. Получить отказ можно на различных этапах — как при обращении в местные органы власти, так и в Росреестре.

Читать еще:  Кбк для оплаты пени по земельному налогу

Единственный выход при получении отказа на любом из этапов административной процедуры — обращение в суд (судебная практика свидетельствует, что шанс на получение положительного решения достаточно высок). Для этого к вышеперечисленным документам нужно добавить исковое заявление, квитанцию об оплате пошлины, копию отказа, а также другую документацию, полученную в ходе взаимодействия с различными структурами (БТИ, отделом архитектуры и Росреестром).

Размер пошлины, а также суд, в котором будет рассматриваться заявление (мировой или районный) зависят от стоимости постройки. Чтобы ее узнать — обратитесь в специализированную компанию, которая занимается проведением этой категории исследований и подготовкой заключений.

Если по итогам рассмотрения искового заявления суд примет положительное для заявителя решение, гражданину останется только обратиться в Росреестр или в МФЦ. Регистрация права собственности в таком случае происходит на основании решения суда.

Стоимость легализации самовольной постройки

Стоимость узаконивания самостроя зависит от конкретной ситуации, а также от того, каким образом будет происходить процесс — в административном или судебном порядке. В первом случае итоговая сумма расходов складывается из следующих составляющих:

  • оплата услуг по подготовке документации (проектная документация, план из БТИ и др.);
  • оплата пошлины за регистрационные действия;
  • оплата услуг представителя (если заявитель действует через представителя).

Во втором случае расходы, как правило, увеличиваются (в том числе из-за необходимости предоставлять дополнительные документы). Так, например, если отказ был получен из-за признания строения опасным, потребуется предоставить доказательства его соответствия действующим нормам. В такой ситуации нужно обращаться к независимому эксперту для подготовки заключения.

Также при обращении в суд оплачивается пошлина за рассмотрение дела. Более существенными будут и расходы на оплату услуг представителя (при обращении в суд необходимо всесторонне проанализировать ситуацию, подготовить пакет документов и обеспечить участие представителя в судебных заседаниях).

Таким образом, если вы столкнулись с необходимостью легализовать самострой, рекомендуем обращаться за помощью к специалистам. Опытный юрист поможет пройти этапы процедуры с наименьшими сложностями и сделает все возможное для получения положительного результата.

Как легализировать самовольную постройку в 2019 году

Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?

  • нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
  • стоит на участке, не предоставленном под постройку;
  • нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
  • участок под постройкой не предназначен для таких зданий.

Обратите внимание! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС в 2019 году, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.

Можно ли узаконить постройку на собственном участке и на муниципальной земле?

  • у застройщика есть право строить на этом земельном участке (например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство);
  • постройка не нарушает строительных и градостроительных норм;
  • она безопасна и не нарушает права других лиц (например, владельцев соседнего участка, обладателя сервитута на участке под самовольной постройкой).

Все эти условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них нарушено, то следует сначала устранить нарушение, а уж затем обращаться в суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Шаг 1 судебного оформления — составление иска

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.

Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.

Читать еще:  Какие банки заеимаются региоеальным оболстеым капиталом

Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.

ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Шаг 2 оформления через суд: сбор необходимых документов

В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.

  • в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
  • арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.

Шаг 3: участие в судебном заседании и регистрация права по решению суда

  • заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы (в ходатайстве нужно предложить эксперта и список вопросов к нему);
  • возразить администрации-ответчику, если та считает, что здание подлежит сносу;
  • представить по требованию суда дополнительные документы.

Получив решение о признании права собственности, застройщик вправе обратиться в Росреестр и оформить наконец здание в собственность. Подробнее о процедуре подачи документов на регистрацию прав читайте здесь.

Чем грозит непризнание права на самовольную постройку

  1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
  2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).

Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:

  • до 5 тыс. руб. на граждан,
  • 50 тыс. руб. — на ИП;
  • 1 млн руб. — на организацию.

ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.

Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.

Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.

Необходимые документы чтобы узаконить самострой через суд

В большинстве случаев, чтобы узаконить самострой, приходиться обращаться в судебные инстанции. В большинстве случаев местные органы власти не могут признать самострой объектом недвижимости в силу закону. В 2018 году был введен упрощенный порядок регистрации самостроя, однако этот способ действителен до 1 марта 2019 года, где нет необходимости подавать искового заявления в судебные органы.

Легализация самостроя позволит собственникам сохранить статус объекта недвижимости и в дальнейшем свободно распоряжаться имеющимся объектом права, в том числе продавать, обменивать, передавать в наследство, дарить.

Что такое самострой

Любой судебный орган должен признать объект самостроем в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса. Данная статья говорит, что любой объект недвижимости, построенный без согласования с местными органами власти является самостроем, даже если не нарушены строительные нормы возведения здания. Теперь давайте определимся, какие необходимы документы, чтобы узаконить самострой через суд. Отметим сразу, что процесс долгий и придется столкнуться с судебной волокитой, однако, если вы все правильно оформите, то есть большой шанс того, чтобы признать самострой объектом права по закону.

Читать еще:  Обязательно ли клеить на машину знак ошипованных колес

Законодательство предусматривает два варианта легализации недвижимости:

  • Упрощенная. Обращаемся в местные органы власти и решаем вопросы, по существу.
  • Обращаемся в суд, если исчерпаны варианты легализации через местную власть.

Последний вариант актуален только в том случае, если местные органы власти не могут принять объект на учет из-за разночтений законодательства, в том числе градостроительных норм, кадастровых положений и иного.

Условия признания самостроя объектом недвижимости

Суд, как и местная администрация могут признать самострой только в некоторых случаях, или в совокупности событий:

  1. Здание построено на земельном участке, которые принадлежат одному и тому же собственнику. Запрещено по закону иметь разных собственников земли и строения.
  2. Земельный участок должен соответствовать категории разрешенного землепользования. В данном случае, если вы построили ИЖС на земле, предназначенной для ведения фермерского хозяйства будет признано незаконным. Если земля имеет статус для ведения приусадебного хозяйства, тогда допускается строительство объекта недвижимости.
  3. Строение не должно ущемлять права и интересы ваших соседей, а также строительным и иным нормам общероссийского градостроительного кодекса и законам в вашей местности.
  4. Органы власти должны предоставить отзыв по ситуации со строением. Привлекательным вариантом для суда станет согласие на наличие объекта недвижимости на вашем земельном участке, но с приведением его в нормы законодательства.

Это основные моменты, на основе которых проводится судебное заседание.

Что нужно предъявить в суд

Для обращения в суд, от собственника самостроя потребуются следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы на строение. Этот вопрос можно решить, обратившись в Росреестр или Росимущество. В каждой из инстанции вам подробно разъяснят, как получить правоустанавливающие документы.
  2. Предъявить статус категории земельного участка. В данном случае нужно взять справку из местной администрации, а также выписку из ЕГРН на земельный надел. Обратите внимание, что в выписке, что в справке должна быть одна и та же категория землепользования. Желательно взять выписку актуальную, то есть со сроком давности не более 30 календарных дней.
  3. Информационные и письменные объяснения третьих сторон (соседей), что ваше строение не предоставляет им никакой угрозы, и они согласны на наличие вашего самостроя на вашем земельном участке. Объяснения должны быть письменными.
  4. Информационные данные из БТИ (Росимущество), что ваше строение соответствует строительным нормам по закону.
  5. Кадастровый план участка. Можно взять из выписки из ЕГРН, если такового нет, берем сведения в БТИ.
  6. Согласие на ввод строения в эксплуатации в соответствии со строительными нормами. Необходимо привлечь к работе кадастрового инженера.
  7. Документы, удостоверяющие личность истца, а также госпошлина установленного размера.

Далее вы подаете иск в суд, после чего назначается судебное заседание. В исковом заявлении необходимо указывать сторону ответчика – местную администрацию, а также третьи лица – Росимущество, Росреестр, всех ваших соседей.

После этого начнется судебное заседание, где судья рассматривает исковое заявление и принимает дальнейшие решения по вашим действиям по легализации самостроя. Как показывает судебная практика, чаще всего такие дела рассматриваются долго. Иногда до принятия судебного решения уходит до 4-5 месяцев.

В течение судебного разбирательства к участию в заседании могут быть привлечены эксперты родственных отраслей и иные заинтересованные лица. По окончании суда вы получаете постановление, с которым необходимо обратиться в местный филиал Росреестра, где ваш самострой, признанный объектом недвижимости, будет поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера. Процедура постановки на кадастровый учет предусматривает отдельную процедуру, с которой вы можете ознакомиться у оператора кадастровой палаты. В заключении всего процесса вы получаете выписку из ЕГРН, где указываются все данные по недвижимости, в том числе реквизиты документов суда по признанию самостроя объектом ИЖС.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector