Договор купли продажи пая в жск

Переуступка пая в ЖСК

В этой статье мы обсудим уступку пая. Что такое жилищный кооператив?

Жилищный кооператив — это организация, которая создана с целью того, чтобы руководство этой организации смогло построить какой-то жилой дом и впоследствии передать квартиры в этом жилом доме тем, кто является членами этого жилищного кооператива, в собственность.

Иными словами, это некая форма финансирования стройки, альтернативная договору долевого участия в строительстве.

Какие виды кооперативов бывают?

Наиболее распространены: жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив, жилищно-накопительный кооператив. Но у нас, в основном, если что-то, собственно говоря, проявляется в плане привлечения денег потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы.

На определенных условиях, они собирают деньги с граждан, те вступают в члены жилищно-строительного кооператива, вносят определенные взносы (вступительный взнос, текущие платежи) и впоследствии, по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая, они приобретают в собственность объект недвижимости (квартиру, которую они изначально намеревались приобрести, вступая в эту организацию). Схема приблизительно такая.

Что такое пай?

Это некая субстанция. К каким правам пай этот относить с юридической точки зрения, тоже не ясно, ни в теории, ни в практике. Поэтому, кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая.

Судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего не понятно толком: как вообще это регулируется, и что происходит, толком не ясно.

Теоретики считают, что исходя из смысла вообще кооператива: кооператив — это организация, которая, по сути, не связана с какой-то коммерческой деятельностью.

Она направлена, в первую очередь, на удовлетворение текущих некоммерческих потребностей своих членов-пайщиков. У нас цели, как у лиц, которые вступили в жилищно-строительный кооператив, должны быть исключительно потребительскими.

Все, что мы делаем впоследствии посредством вступления в эту организацию, оно связано, в первую очередь, с отсутствием у нас каких-либо намерений с тем, чтобы получать какую-либо прибыль или выгоду коммерческую.

Условно говоря, мы хотим квартиру купить, вступили в члены, платим текущие взносы, и больше, в принципе, нас, как закон считает, ничего не должно интересовать.

Уступка пая нас не должна интересовать, потому что здесь есть какая-то коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т. д.

Поэтому — вступил в кооператив, выплатил и живи спокойно. Условно говоря, смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий какой-то, на наш взгляд.

Конечно, нужно учитывать ситуации, связанные с тем, что мы вступили в кооператив, впоследствии по каким-то причинам пай не можем оплачивать (финансовая составляющая жизненная поменялась), мы хотим этот свой пай кому-то передать другому.

Но с точки зрения закона, видимо, если мы не можем оплачивать, мы должны быть исключены из членов кооператива просто. Нам должны вернуть деньги, которые мы внесли на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы их вернуть.

А если их нет, кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен с вами рассчитываться из принципов обязательного права.

Каким образом происходит сама уступка пая в жилищно-строительном кооперативе?

Процедура такая, что главным документом в жилищно-строительном кооперативе является устав. В уставе должно быть указано, каким образом вообще происходят взаимоотношения между теми пайщиками, которые в этом кооперативе числятся.

Но общее правило императивное заключается в том, что для того, чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников этого жилищно-строительного кооператива.

Без одобрения конференции, вступить в члены кооператива вы не сможете. Иными словами, если человек является участником кооператива и решил вам уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, заключили какую-то гражданско-правовую сделку, связанную с уступкой такого пая, а вы потом пришли в этот кооператив, а кооператив вам говорит: «А мы не можем вас принять в члены, у нас уже в связи с предстоящим выходом одного или с уступкой одного из членов кооператива, уже кто-то другой решил эту квартиру приобрести».

Может быть огромное количество всевозможных разных нюансов с этими уступками и, в итоге, можно заплатить деньги, условно говоря, за этот пай, и судиться с кооперативом и с тем, у кого купили этот пай. Очень мутная история.

Каким образом и где происходит сама эта уступка пая? Человек захотел продать, нашел покупателя, куда они должны пойти: к нотариусу или просто юриста позвать?

С точки зрения заключения сделки, нотариус отказать вам не может в совершении нотариальных действий. Нотариус, как и обычную гражданско-правовую сделку, такую сделку должен заверить.

Можно либо в простой письменной форме сделку заключить (требований к нотариальной форме там не предусмотрено), либо обратиться к нотариусу и попросить его такой договор удостоверить, договор купли-продажи или договор уступки пая, что там будет, это нужно на месте разбираться.

Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции жилищно-строительного кооператива об уступке такого пая и о включении нового пайщика в состав после заключения договора.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке?

Читать еще:  Ответственность за неуплату налогов физическим лицом

Как составить договор переуступки права долевого участия в строительстве, читайте тут.

Хотя бы такое вот согласие или одобрение этой организации позволит вам в дальнейшем, как минимум, в случае отказа о включении вас, потребовать возмещения убытков.

То есть хоть какой-то механизм получается предварительного одобрения, согласия. Но пока судебной практики по случаям, чтобы ЖСК давал предварительное согласие о вступлении в члены нового пайщика, а потом отказался, мы не видели. Поэтому, может быть, если изначально одобрили вступление, то в дальнейшем они отказываться не будут.

Часто упоминают уступку пая, договор перепродажи. Есть ли какая-то разница между этими двумя видами?

С нашей точки зрения, это синонимы. Никакой разницы нет, потому что в сущности пая, как некой юридической категории, точку поставить невозможно.

Это по аналогии с договорами купли-продажи, долей общества с ограниченной ответственностью (в принципе, хозяйственных обществ) существовало некое колебание: что это, уступка или купля-продажа.

А что такое доля? Это имущественное отношение или обязательство?

Если имущественное, то тогда лучше куплю-продажу, если обязательство, то тогда лучше уступку делать и т. д. В итоге, в конечном счете, практика склонилась к купле-продаже долей, как некой общей субстанции, набору имущественных и вещно-правовых обязательств внутри доли хозяйственного общества.

Здесь совершенно непонятно. Наверное, уступку правильнее делать, раз судебная практика квалифицирует отчуждение пая как уступку, наверное, нужно уступать.

Цедент по такому договору уступки будет платить какие-то налоги? Как посчитать?

С точки зрения налогообложения, насколько мы знаем, там какие-либо вычеты вообще не применимы. Ни миллион рублей, ни 250 000 рублей, все это, насколько мы понимаем, не работает.

Если человек купил пай по договору паенакопления за два миллиона и продаю за два же миллиона, он может вычесть из двух миллионов два и получить нулевую налогооблагаемую базу?

Относительно уступки или продажи пая, с точки зрения налогообложения, вообще ничего не применяется. Если вы купили пай за два миллиона рублей, а потом продали за два миллиона рублей, с точки зрения существующей налоговой практики, вы будете оплачивать подоходный налог с двух миллионов рублей 13%.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Покупка новостройки в ЖСК: договор уступки пая, выплаты и членство

Когда люди объединяются, чтобы самостоятельно построить небольшой многоквартирный дом, создаётся ЖСК. У каждого участника есть свой пай. А паевые взносы складываются в общий фонд.

Пай несложно продать: нужно заключить договор цессии или уступки. Это разные названия одного соглашения.
Если вы покупаете пай в ЖК, мы расскажем, какие пункты нужно включить в договор.

Как купить жильё в ЖСК?

Общее правило: «все, что не запрещено, то – разрешено».

Согласно кодексу, ЖСК – это некоммерческая организация, она создается для целей, не связанных с извлечением прибыли. Для кооператива – это удовлетворение потребности в жилье.

Если кончились деньги – тебя исключат из членов кооператива принудительно. Если ты добровольно хочешь покинуть организацию – препятствий нет.

Паевые взносы кооператив должен вернуть, но проблема может заключаться в сроках возврата и наличием средств на счете.

В таком случае человек пробует найти покупателя. Но это будет не договор купли-продажи, а переуступки. Пай – это право требования предоставления жилья соразмерно уплаченным взносам. Пай правильней не продавать, а уступать.

Переуступка

Нет специальных норм о передаче прав требования в ЖСК. Гражданский кодекс не содержит отдельный положений об уступке пая. Жилищный кодекс тоже никак не регулирует процедуру.

С юридической точки зрения при отчуждении пая происходит выход из ЖСК прежнего пайщика и вступление нового.

Стать членом кооператива можно после одобрения общим собранием решения правления о принятии нового участника.

Хотя законодательных гарантий нет, правлению ЖСК удобнее иметь дело с переуступкой, чем с уходом члена. Выход участника обяжет правление вернуть деньги. Затем пай будет передан новому члену. Договор уступки позволяет не вынимать средства из оборота. Руководство кооператива это ценит.

Помните, что к покупателю в собственность переходит пай, не квартира. Право получить жилое помещение в собственность появится с утверждением общим собранием решения о принятии покупателя в ряды.

Право собственности на жильё приобретает член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру.

Договор

Несколько советов, как обезопасить сделку.

Подпишите соглашение у нотариуса. Поскольку требований к форме сделки не предусмотрено, то в целях экономии вы можете заключить сделку путем подписания простого письменного договора.

С другой стороны, чтобы подтвердить личность продавца и установить его дееспособность, лучше обратиться к нотариусу.

Получите согласие правления. Уведомление о предстоящей уступке и согласие правления позволит новому пайщику, в случае отказа в принятии его в члены кооператива, требовать возмещения ущерба.

Пусть ЖК станет гарантом сделки. Одним из вариантов, может быть заключение трехстороннего соглашения между пайщиком-цедентом, покупателем-цессионарием и правлением, привлеченным в качестве заинтересованного лица.

Передавайте деньги после вступления. Это должно быть в договоре. Также укажите последствия непринятия вас в члены. В случае отказа от принятия в кооператив, вы расторгаете сделку и получаете деньги обратно.

В таком случае, продавец будет требовать возврата взносов с ЖК.

Вы также можете заключить предварительный договор до вступления и основной договор уже после того, как вас приняли.

Наследство

Пай без проблем передаётся по наследству.

К наследникам на основании п. 1 ст. 1177 ГК РФ переходит:

  • паевой взнос в сумме, уплаченной членом ЖСК к моменту открытия наследства,
  • право пользования квартирой, которая кооперативом была предоставлена наследодателю.

Для оформления пая наследнику понадобится:

  1. нотариальное свидетельство о вступлении в наследство,
  2. в некоторых случаях – решение суда.
  • как покинуть ЖК,
  • какие риски несёт членство в кооперативе,
  • можно ли добиться выплаты неустойки при просрочке строительства,
  • подводные камни договора паенакопления,
  • как ликвидировать ЖСК с минимальными потерями для членов.

Где найти деньги?

Кредиты

Кредиты на покупку квартиры в ЖСК получить сложно. Банки не идут на риски предоставления денег без обеспечения.
Право требования, приобретаемое в результате вступления в члены ЖСК, ничем не обеспечено:

  • право собственности возникает только после постройки жилья и выплаты всех паевых взносов;
  • вернуть паевые взносы и обратить взыскание на них можно только, если у кооператива есть деньги или друге имущество.

Ипотеку взять нельзя. Можно — потребительский кредит.

Материнский капитал

Раньше было проблематично вложить материнский капитал в ЖСК. Пенсионный фонд не шел на одобрение таких сделок.

Это случалось, потому что ПФР требовал предоставить копию свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение. Если квартира не построена, то и документ предъявить невозможно.

Сейчас использовать маткапитал можно. Верховный Суд признал законность его использования для покупки пая в жилищном кооперативе.

Для оплаты вступительного или паевого взноса потребуются:

  1. выписка из реестра членов кооператива или решение о приеме в члены ЖСК;
  2. справка о внесенной сумме и оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса;
  3. копия устава кооператива;
  4. нотариальное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Как получить квартиру?

Строительство жилья ведется на средства членов — паевые взносы. Пайщики принимают участие в деятельности кооператива, голосуя на общем собрании или участвую в правлении. Правление руководит текущей деятельностью организации.

Справка о выплате пая

Документ выдается участнику жилищного кооператива после полного погашения пая. Справка содержит информацию о размере пая и дате полной оплаты его стоимости.

Правление выдаёт такой документ по заявлению пайщика. Справка о выплаченных паях нужна для оформления собственности на жильё.

Установленной законом формы справки или заявления нет. Справка составляется в любом виде. Проверьте, все ли данные верны: ФИО, адрес, паспортные данные, суммы и график платежей. Должна быть фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная по значению. В обязательном порядке справку подписывает председатель жилищного кооператива и ставит печать организации.

Акт приёма передачи

Пайщик получает по передаточному акту квартиру в собственность, если:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • жилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет;
  • органами управления ЖСК принято решение о вселении пайщика в квартиру.

Оформление права собственности

Регистрируют право собственности по двум документам:

  1. акту приёма-передачи квартиры,
  2. справке о выплаченном пае.

Право распоряжаться недвижимостью возникает у пайщика с момента регистрации.

Договор купли-продажи в ЖСК, переуступка пая

Пай &#8212, определенный взнос за квартиру, строительством которой занимается жилищный кооператив. Это организация, которая образована с целью строительства жилого дома и передачи квартир в собственность в этом доме тем гражданам, которые состоят в данном кооперативе.

Все его члены могут участвовать в управлении делами, получать прибыль и ликвидационную квоту, а также допускается передача пая и свободный выход из кооператива. Необходимость в переуступке прав на пай может возникать при разных обстоятельствах, однако не нужно путать данное понятие со сделкой купли-продажи.

Переуступка &#8212, юридическая сделка, согласно которой одно лицо уступает другому свои права и обязанности на недвижимость.

Если член кооператива на определенных условиях уступает права на недвижимость другому лицу, то сделка должна быть оформлена договором цессии. Форма составления должна быть письменной. Договор подписывается всеми сторонами и регистрируется в государственном органе Росреестре.

Так как речь идет о пае, то все права владения квартирой оформляются только после его полной выплаты. В основном это происходит после сдачи дома в эксплуатацию.

Паевой размер и величина ежемесячных платежей рассчитываются таким образом, чтобы вся сумма была полностью выплачена к моменту завершения строительных работ по возведению новостройки.

Пайщик, который переуступает свои права (первоначальный покупатель квартиры), уже состоит в жилищно-строительном кооперативе. Поэтому новый покупатель перед тем, как получить право на пай обязан стать его членом.

Что для этого необходимо сделать? Первым делом требуется заплатить вступительный взнос и дождаться решения членов кооператива в его пользу.

ВНИМАНИЕ! Если первоначальный владелец пая больше не может выплачивать по нему необходимую сумму, то он может выйти из кооператива и забрать ранее уплаченные денежные средства.

Новый покупатель этого пая может стать членом этого же кооператива, уплатив предварительно не только вступительный взнос, но, в том числе и первоначальный платеж за пай. В данном случае речь о переуступке права на пай не идет.

Если сторонами сделки было принято решение именно переуступки права, то сначала нужно взять разрешение председателя ЖСК. При этом вся необходимая документация также будет оформляться через кооператив.

Кому допускается переуступка

Другому гражданину

В этом случае процедура регулируется законом (ФЗ &#8212, 214). Основываясь данным законом новый покупатель пая вправе требовать от строительной компании, а также кооператива предоставление квартиры в установленные сроки. При этом вместе с правами переходят и обязанности по выплате суммы за данный пай в полном размере.

Между родственниками

Законом не запрещено заключать договор цессии со своими родственниками. Такие ситуации не являются редкостью.

Преимуществом в передаче пая своему близкому родственнику является отсутствие для продавца подоходного налога с полученного дохода. Однако родство должно быть документально подтверждено.

Порядок оформления соглашения

Данная процедура будет зависеть от того, полностью или нет выплачен пай. Если полностью, то спрашивать согласие у руководителя кооператива нет необходимости, так как квартира уже находится в собственности.

В данном случае допускается оформление какой-либо другой сделки по отчуждению права, например, купли-продажи или дарения. При этом будут переходить только права. Обязанности передаваться не будут.

ВНИМАНИЕ! Когда за пай внесена не вся требуемая сумма, то новый покупатель приобретает не только права, но и обязанности по уплате пая за квартиру.

Если уступаются долговые обязательства, то необходимо письменное согласие застройщика на замену должника, а если пай оплачивается за счет кредитных средств, то и разрешение банка.

В любом случае застройщик должен быть в курсе передачи пая другому лицу. Для этого пайщик должен сообщить о своем намерении кооперативу в письменном виде.

Желательно отправлять его по почте заказной корреспонденцией, чтобы быть уверенным в его получении застройщиком. Уведомление о получении с подписью работника строительной компании необходимо сохранить на тот случай, если застройщик будет утверждать, что ему не сообщили о передаче пая.

Согласие строительной компании должно быть письменно оформлено и заверено печатью, и подписью руководителя. Порядок действий по переуступке пая:

  • Обеими сторонами должна быть подготовлена документация. При этом составляется акт, подтверждающий передачу документов, который подписывается обеими сторонами сделки.
  • Заполняется предварительный договор цессии. Такое соглашение не предусматривает внесения денежной суммы. Если обе стороны все устраивает и не требуются коррективы, то на основании данного документа составляется основной договор, подписывается участниками сделки и регистрируется в государственных органах (Росреестре).

Перед подписанием договора покупателю желательно убедиться, нет ли никакой задолженности за продавцом. Для подтверждения предоставляется справка из строительной компании.

К тому же, если первичный покупатель на протяжении нескольких месяцев не вносил взносы, то застройщик может отказаться от выполнения обязательств. В этом случае пострадает новый покупатель пая.

Необходимая документация

Всеми сторонами соглашения должен быть собран определенный перечень бумаг:

  1. Паспорт продавца, а также покупателя.
  2. Документация от застройщика, которая подтверждает процесс строительства на законном основании. К ним относятся: разрешение на строительство, документы на участок земли, на котором строится дом, учредительная документация, выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП.
  3. Письменное разрешение на передачу пая от руководителя кооператива.
  4. Справка от строительной компании об отсутствии задолженности.
  5. Документы, подтверждающие членство в ЖСК, в том числе платежные бумаги, в которых указана вся оплата членских и вступительных взносов.
  6. Согласие на принятие нового пайщика в кооператив и акт приемки документов.
  7. Если первичный или вторичный покупатель состоят в браке, то необходимо согласие второго супруга/супруги, заверенное нотариально.
  8. Иные документы, которые могут быть запрошены в Росреестре.

Образец

Для такого договора предъявляются те же требования, что и для любого гражданского договора. Он обязательно заполняется в письменной форме, должен иметь подписи всех участников сделки и содержать следующую информацию:

  • О сторонах и предмете сделки.
  • Права сторон.
  • Обязанности сторон.
  • Размер ежемесячных взносов, а также порядок и периодичность их внесения.
  • Ответственность в случае несоблюдения условий соглашения.
  • Случаи, предусматривающие аннулирование документа в одностороннем порядке.
  • Ситуации, когда можно подавать иск в судебные органы.
  • Реквизиты каждой из сторон.

Нюансы налогообложения

Первоначальный покупатель недвижимости после ее продажи и передачи прав на нее получает некоторую сумму дохода, с которого он обязан уплатить налог государству (13% с полученной суммы). При этом вторичный покупатель пая вправе просить имущественный вычет.

Вдобавок, если на приобретение пая были привлечены заемные средства банка, а также оформлен ипотечный кредит на покупку, то он может получить вычет со всех процентов, уплаченных по кредиту, что прописано в НК РФ.

Продавцом пая самостоятельно должна быть составлена налоговая декларация и передана в налоговую инспекцию, находящуюся по месту регистрации. Сдать декларацию необходимо до 30 апреля следующего года, в котором был получен доход за пай. Самостоятельно оформляются и передаются в налоговую инспекцию документы на имущественный вычет.

ВАЖНО! Таким правом обладают только те лица, которые работают официально и регулярно перечисляют в бюджет подоходный налог.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector