Самозахват жилого помещения в многоквартирном доме

Самозахват жилого помещения в многоквартирном доме

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – «МКД»), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда «распределение» или «дележ» указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства. Более того, граждане полагают, что если подобного рода «присоединение мест общего пользования» оформить протоколом общего собрания собственников, то «самозахватом» это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов. Однако не всегда большинство даже в 99% голосов будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% голосов.

Представляет некоторый интерес одно из дел, рассмотренных судами с нашим участием

Захват мест общего пользования. Пример из судебной практики

Собственница квартиры в многоквартирном жилом доме решила оспорить решение общего собрания собственников помещений МКД, которым фактически узаконивалось самовольное присоединение мест общего пользования.

Указанное решение было принято на общем собрании собственников помещений МКД, имелся протокол общего собрания.

Вопросы, по которым большинство собственников проголосовало «ЗА» так и звучали:

— Заключение договоров безвозмездного пользования (на бессрочный период) с собственниками квартир …, самовольно огородивших места общего пользования …;
— Эксплуатация мусоропровода: оставить закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник);

Исковое заявление о признании собрания собственников недействительным

Первоначально было составлено исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Были заявлены следующие исковые требования:

1. признать решение общего собрания собственников, заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;

2. обязать ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником:
— мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние и демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода;
— коридором, примыкающим к жилому помещению – квартире № … указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

Позднее по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники двух квартир, которые, как стало известно после подачи иска и присоединили спорную площадь коридора к площадям своих квартир. Требование о демонтаже перегородки и дверей заявлялось теперь именно к данным лицам, а не к ТСЖ.

Сначала иск был оставлен без рассмотрения

Исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ, ввиду неуведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, как того требует пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ, положения которой вступили в силу с сентября 2013 года.

Частная жалоба на определение суда

Вышеупомянутое определение суда об оставлении иска без рассмотрения было обжаловано в областной суд (если точнее, в определении дословно было указано: «производство по иску О.Э.Н. к ТСЖ «Мушкетер», В.М.В., П.Н.И. М.Е.П., З.Л.Г. . оставить без рассмотрения«).

В частной жалобе на определение суда об оставлении без рассмотрения, в частности, указывалось, что исковое заявление не могло быть оставлено без рассмотрения на основании нормы статьи 222 ГПК РФ, поскольку ГК РФ не устанавливает последствий неуведомления собственников о намерении оспаривать решение собрания, равно как и не установлены такие последствия нормами процессуального законодательства (ГПК РФ). Кроме того, истице чинятся непреодолимые препятствия для доступа к правосудию.

Однако апелляционным определением Омского областного суда 26 ноября 2014 года определение об оставлении иска без рассмотрения было оставлено без изменения.

Примечание : судебная практика по вопросам уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего собрания в настоящее время сформирована. Разъяснения по вопросам допустимой формы уведомления и последствий неисполнения обязанности уведомить содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определении Конституционного Суда РФ от 09.02.2016 N 220-О.

Повторное исковое заявление о признании собрания недействительным

Истец вновь обратилась в суд с аналогичным исковым заявлением в суд.

На этот раз было суду была представлена и копия уведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников. Данное уведомление было размещено на досках объявлений, находящихся у дверей подъездов жилого дома. Вывешенные уведомления были сфотографированы, затем был составлен акт (форма – произвольная), из которого следовало, что размещение уведомления на доске объявлений жилого дома № … по адресу … и фотосъемка факта размещения уведомлений производилась … (дата), в присутствии собственников помещений дома … (указаны ФИО двоих собственников). В акт вклеены соответствующие фотографии. Подписи участвующих лиц.

Читать еще:  Штраф за такси без лицензии в 2020 году

В судебном заседании ответчики представили суду новый протокол собрания собственников, датированный 3 сентября 2014 года. Указанный протокол содержал аналогичную повестку с голосованием «За» по поставленным вопросам:

— о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников … самовольно огородивших места общего пользования в безвозмездное, бессрочное пользование…;
— оставить мусоропровод закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник, находящийся на 1 этаже дома).

В связи с новыми обстоятельствами истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным уже оба решения общего собрания, обязать соседей демонтировать двери и перегородки, а ТСЖ привести мусоропровод в надлежащее (рабочее) состояние.

В конечном виде документ стал выглядеть следующим образом: исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением (уточненное).

Решение суда

Решением Кировского районного суда г. Омска от 27 января 2015 года постановлено:

Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом . заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г. в части недействительным.

Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 3 сентября 2014 года в части вопроса «о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников . самовольно огородивших места пользования в безвозмездное, бессрочное пользование с обязательством нести бремя содержания, надлежащей эксплуатации, оплаты коммунальных платежей» недействительным.

Обязать З.Л.Г., проживающую в квартире . в . — дневный срок со дня вступления в законную силу суда, устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников – помещением, примыкающим к мусоропроводу на . этаже дома . путем демонтажа металлической двери, самостоятельно, либо за счет собственных средств.

В случае, если З.Л.Г. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет З.Л.Г.со взысканием необходимых расходов.

Обязать М.Е.П., проживающего в квартире . в . — дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников — коридором . примыкающим к жилому помещению — квартире № . жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

В случае, если М.Е.П. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет М.Е.П. со взысканием необходимых расходов.
В остальной части иска отказать»

Апелляционным определением Омского областного суда от 29 апреля 2015 года (дело № 33-2566/2015) решение Кировского районного суда города Омска от 27 января 2015 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы ответчиков — оставлены без удовлетворения.

Суд отказал в иске в части приведения мусоропровода в рабочее состояние

Суд отказал в требовании об обязании ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников — мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние по основаниям, приведенным в нижеуказанном определении областного суда:

«неиспользование мусоропровода не является ни формой отчуждения общего имущества, ни реконструкцией дома, отнесение вопроса об использовании или неиспользовании жильцами мусоропровода к ведению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме законодательству не противоречит».

Доводы, по которым представители истца полагали ограничение пользования мусоропроводом незаконным приведены в вышеприведенном (по ссылке) исковом заявлении. Не видим смысла повторять эти доводы в данной публикации еще раз.

Захват помещения

Краткое содержание

1. Что делать, если тамбур перед коммерческим помещением захватили соседи и утверждают, что он по документам принадлежит им. Мы купили помещение недавно. Но ведь не может же быть такое, чтобы у помещения не было входа. Мы тоже должны иметь права на этот тамбур.

1.1. Добрый вечер. Тамбур является территорией общественного пользования. Требуйте устранить препятствие. Если в результате их действий, вы не можете распоряжаться своим имуществом, подайте нигаторный иск.

2. Помещение находится у юрлица и передано нам по договору, а одно из помещений зданий незаконно проживает физ. лицо. В этой ситуации как нам быть, кому обратиться и как выселить из нежилого помещения физлицо при само захвате.

2.1. Доброй ночи, если хотите быстро избавится, попробуйте обратиться к участковому, но прежде всего непонятно — каким образом вы принимали данное помещение? Предъявите претензии лицу от которого вы по договору получили данное помещение.

Читать еще:  Образец заявления о признании жилого дома аварийным

3. В многоквартирном жилом доме управляющая компания захватила все подвальные помещения Имеет ли она (компания) на это права?

3.1. Здравствуйте, без анализа технической документации и сведений о зарегистрированных прав на помещения трудно что-либо советовать, но никто не запрещает вам провести собрание собственников помещений МКД и поставить этот вопрос на обсуждение.

4. Возбуждено уголовное дело по ст. 172-2 УК Кыргызской Республики, самовольный захват жилы или нежилых помещений, зданий и сооружений независимо от формы собственности. Однако, потерпевшая не является собственником. Решение суда каким может быть?

4.1. Здравствуйте. А ГДЕ СОБСТВЕННИКИ?

5. У нас подъезд улушенка, в общем коридор есть помещение с окном и его удобно использовать в личных целях. Один из соседней захватил, установив железную дверь. Я хочу чтоб его убрали. Как мне поступать?

5.1. Напишите заявление в УК, если не отреагируют, то жалобу в прокуратуру.

6. Соседка с помощью кадастрового инженера (он сместил т очки на межевых отрезках) захватила 10 кв. м. моего участка. Построила там помещение. Администрация города утверждает, раз там есть недвижимость соседки, то надо согласиться и отдать ей эту часть. А мне теперь нет выхода с моего участка. Через участок соседки проход под запретом. Есть закон, который наказывает кадастрового инженера за такую «ошибку». Кто помнит?

6.1. Если Вы считаете, что Ваши права при проведении кадастровых работ соседнего участка, нарушены, то за их защитой Вы можете обратиться в суд. Но в суде Вы должны будете доказать, что та часть участка была именно Вашей. То есть, надо искать старые схемы, планы БТИ, помогут свидетельские показания.

7. Дом 2002 г. Только в 2017 г собственники многоквартирного дома узнали о том, что частью подвалов владеет юрфирма, которая требует освободить часть их помещений в подвале, которые разбросаны по несколько метров под всем домом. Юрфирма подала в суд на 3 собственников за незаконный захват всех их метров в подвале. Как нам действовать?

7.1. СОбрать обще собрание, с повесткой дня:
подтверждаем факта того, что подвал общее имущество МКД по ст.36 ЖК РФ.
уполномочить ФИО, ФИо, ФИО быть представителями собственников МКД вместе и каждого в отдельности по вопросу признания недействительными права собственности иных лиц на подвал в доме, путем предъявления исков, заявлений в суды, органы государственной и муниципальной власти и т.д..
Предъявит иск.

7.2. Подвал в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ-это общая собственности жителей многоквартирного дома.
Подвал никак не мог вообще перейти в собственности какой-то фирмы. Даже использование подвала возможно только по решению общего собрания собственников.
То есть однозначно, что фирма «НЕ владеет», а незаконно использует
Очень часто имеет место злоупотребление управляющих компаний, вероятно это имеет место в вашем случае.
Вам следует срочно обратиться в прокуратуру со всеми указанными фактами.

Выселение из незаконно занятого жилого помещения

Недвижимость считается незаконно занятой, когда у проживающих на определенной жилплощади нет на то никаких оснований. Случиться подобное может как из-за банального игнорирования отдельными категориями граждан норм жилищного законодательства, так и в результата прямого захвата. В таких случаях производится выселение из незаконно занятого жилого помещения, осуществляемое по решению суда или с санкции прокурора.

Что квалифицируется как самовольное занятие помещения?

Незаконно или самовольно занятым помещением, будет считаться любое, жильцы которого не могут подтвердить нахождение там правоустанавливающими документами.

Таковыми, согласно установленным нормам Жилищного кодекса, являются следующие бумаги:

  • договор приватизации данной квартиры/дома;
  • договор купли-продажи;
  • доказательство о получении данного жилья в наследство;
  • ордер на вселение (для квартир старой постройки, выдававшихся гражданам до 1991 года).

Помимо документов, доказывающих право жильца занимать соответствующую площадь, могут существовать и бумаги доказывающие обратное, которые необходимо предоставить для инициации выселения из незаконно занятого жилого помещения. Ими могут быть:

  • договор аренды, заключенный между собственником и нанимателем, дата окончания которого уже наступила;
  • свидетельство о расторжении брака, которое лишает бывшего супруга права проживать в той же квартире;
  • любые свидетельские показания соседей, доказывающие незаконный характер занятия жилплощади (помещение пустовало, но позже появились незнакомые лица и т.д.);
  • справка о шестимесячной задолженности по квартплате, выданная ЖЭК или УК. Разбирательство по задолженности может привести к признанию нахождения жильцов незаконным;
  • свидетельства об эксплуатации помещения как нежилого/производственного объекта.

Внимание! Для начала судебного разбирательства, которое в дальнейшем может привести к выселению жильцов, подойдет любой стандартный повод для обращения из вышеперечисленных, т.к. изначально прямого доказательства именно неправомерного нахождения может и не быть.

Особенности ситуации с незаконно занимаемым жильем

Конечно, подобный захват жилого помещения стоит вне рамок обычной правоприменительной практики. На граждан, которые находятся в этом статусе не распространяются многие правоохранные нормы, а также общие процедуры. Разбираться подобные ситуации могут с применением статей Уголовного кодекса, и существенно отличаются от, регулируемых ЖК, случаев с выселением неплательщиков за долги по коммуналке или ипотеке.

Читать еще:  Жалоба на управляющую компанию от коллектива жильцов

Выделяют следующие нюансы подобных процессов:

  • выселение граждан, незаконно занявших жилплощадь, может быть осуществлено только после удовлетворения судом иска о принудительном оставлении жилплощиди;
  • в большинстве случаев предоставление альтернативного жилья не предусмотрено;
  • до принятия соответствующего решения суда может проходить длительный период времени, за который выселить таких жильцов нельзя;
  • во время разбирательства подобных дел нередко применяется статья № 330 Уголовного кодекса, предполагающая ответственность за самоуправство;
  • в случае квалификации действий жильцов по этой статье, они лишаются права пользоваться нормами Жилищного кодекса, в частности ст. № 3, гарантирующей право на жилище;
  • не может семья проживать и в самовольно возведенном жилье, поэтому тоже подлежит выселению. Самовольно возведенным жильем считается то, которое было построенное в неразрешенном на то месте, либо с существенными нарушениями принятых норм.

Внимание! Чтобы занятие жилплощади было признано самоуправством, нужно доказать не просто отсутствие законных оснований на проживание, но и осведомленность жильцов об этом. Основанием, как говорилось выше, могут служить любые правоустанавливающие документы.

Процесс выселения из незаконно занятого жилого помещения

Изначально нужно сказать, что есть не один алгоритм, по которому можно избавиться от нежелательных жильцов. Конечным основанием для освобождения помещения может быть:

  • добровольное оставление помещения жильцами после просьбы от соседей, законных владельцев или вовсе без таковой;
  • санкция из прокуратуры, предписывающая покинуть помещение;
  • решение суда.

Последний способ конечно наиболее распространенный и самый действенный.

Для обращения в судебные инстанции нужно первоначально грамотно составить заявление. Оно должно содержать:

  • полное наименование судебного органа куда подается;
  • сведения об истце;
  • сведения об объекте недвижимости. Достаточно будет точного адреса;
  • документы свидетельствующие о праве истца на подачу подобных заявлений. Так, он может быть жильцом, проживающим по соседству, владельцем незаконно занятого помещения и т.д.;
  • справка из БТИ или ЖЭК о лицах, официально зарегистрированных по этому адресу;
  • изложенные в свободной форме сведения о проживающих лицах, их вызывающем поведении и т.д.;
  • перечень документов, которые приложены к заявлению;
  • квитанция об уплате госпошлины. Это дело относится к неимущественным спорам и пошлина составит 400 рублей.

Согласно подсудности этих дел, обращаться нужно в районное отделение по адресу расположения объекта недвижимости.

Внимание! Доводы, которые истец может привести в пользу незаконного занятия помещения довольно строго проверяются, дабы суды не были завалены исками, составленными на почве личной неприязни. Как правило указывают следующие основания:

  • самому строению наносится непоправимый вред, связанный с проживанием самовольно занявших его граждан;
  • лица, находящиеся в помещении ведут асоциальный образ жизни, нарушают принятые правила проживания на этой территории;
  • в жилом помещении развернуто производство, устроена свалка или склад;
  • жилье занято самоуправно посторонними лицами, иными словами совершен захват.

В процессе самого разбирательства судом будут учтены следующие факторы:

  • связывают ли выселяемого семейные узы с остальными, законно проживающими, жильцами;
  • какое отношение имеет ответчик к нанимателю помещения как прошлому так и нынешнему;
  • как было получено право на владение нынешним собственником и не было ли факта захвата жилплощади;
  • собственно основания выселения (антисанитария, строительные работы и т.д.);
  • вся картина предшествующих обращению событий.

Все это направлено на избежание случаев, когда иск о выселении гражданина направляется его недоброжелателями, а также лицами которые желают попросту захватить (или уже захватили жилплощадь в результате мошеннических действий). Особые отношения у суда и к бывшим супругам. Часто предоставляется значительный срок (от 1 года) для поиска нового жилья бывшему мужу или жене.

Внимание! В этих делах чрезвычайно важен срок давности. Согласно Гражданскому кодексу, статье № 196, установлен трехлетний промежуток в который может быть рассмотрено подобное обращение.

Учитывается и наличие детей среди самовольно занявших жилплощадь. Выселение несовершеннолетних детей возможно только с санкции и при плотном участии органов опеки и попечительства. Так, если будет принято решение о выселении в результате окончания договора социального найма, то будет предоставлено другое жилье. Если же дети, участвовавшие в захвате помещения, принадлежат к асоциальной группе, то они будут помещены в специализированные государственные учреждения.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector