Нужно ли регестрировать мансарду как жилое помещение

Нужно ли оформлять мансарду в частном доме

Одним из решений проблемы расширения пространства в условиях дороговизны и дефицита жилых помещений и земли под застройку является оборудование мансарды. Монтаж дополнительного этажа на месте старой крыши или чердака позволяет нарастить общий метраж помещения без увеличения площади основания здания и с меньшими денежными вложениями.

Существует целый ряд правовых вопросов, касающихся того, как оформить мансарду в частном доме.

Что считается «мансардой»?

Четкого определения данного понятия в Градостроительном кодексе РФ нет. Согласно СНиП 2.08.01-89 под «мансардой» понимается этаж здания, у которого стены и потолок составлены кровлей, начинающейся на высоте не более 1,5 м от пола. На сегодняшний момент данная инструкция не всегда соответствует современным требованиям и условиям возведения зданий и сооружений. Отсюда возникают вопросы разграничения данного понятия с определением «чердака».

Мансарда считается этажом, на котором разрешается располагать жилые и офисные помещения и поэтому не относится к общему имуществу. Чердак является частью общего имущества и представляет собою не помещение, а некое пространство, располагающееся между перекрытием верхнего этажа, стенами и кровлей. На чердаке могут размещаться технический этаж для коммуникаций и мансардный этаж. Переделки чердака не требуют выдачи разрешения на реконструкцию.

Поэтому оформление мансарды в частном доме зачастую связано с возникновением спорных ситуаций.

Нужно ли оформлять мансарду в частном доме юридически и как строительный объект?
Ответ категоричный – да, обязательно! Оборудование мансарды – это сооружение надстройки, которая изменяет основные характеристики здания, такие как высота, этажность, внешний вид, требует изменения несущих конструкций. Согласно Градостроительному кодексу РФ выполнение таких строительных работ является реконструкцией и производится на основании разрешения, выдаваемого местными органами самоуправления.

Почему необходимо оформление мансарды в частном доме?

  1. Статья 222 Гражданского кодекса РФ относит к самовольным постройкам здания и другую недвижимость созданные:
    а). на земельных участках, не предназначенных для целей строительства;
    б). без получения соответствующего разрешения на работы;
    в). с нарушением действующих нормативных документов в сфере строительства и городской архитектуры.
  2. У лица, которое возвело самовольную мансарду, отсутствует на нее право собственности. Ее невозможно будет продать, сдать в аренду, подарить, передать по наследству, возникнут проблемы с газификацией и водопроводом.
  3. Самовольную постройку за свой счет обязан снести тот, кто ее сделал.
  4. КоАП РФ предусматривает наложение административного наказания в виде штрафа на такого застройщика.

Какие документы необходимы для строительства мансарды?

Процесс сбора документов для реконструкции аналогичен процедуре подготовки к строительству. Оформление мансарды в частном доме делится на несколько этапов.

Этап 1. Подготовка документов о владении земельным участком.

Если здание находится в собственности у нескольких хозяев, согласие на реконструкцию должны дать не менее 2/3 владельцев. Надлежащим образом должны быть оформлены:

  • документы о праве собственности,
  • межевое дело,
  • кадастровый паспорт,
  • градостроительный план на земельный участок,
  • иные документы.

Этап 2. Проектирование и экспертиза проекта

Проектное оформление мансарды в частном доме осуществляют специализирующиеся на этом организации. Кроме сложных строительных расчетов проекта, здесь потребуется согласование со многими организациями для присоединения мансарды к инженерным сетям населенного пункта.

Готовый проект утверждается заказчиком и должен пройти экспертизу.

Данный этап может занять несколько месяцев.

В пакет документов необходимо приложить:

  • пояснительную записку;
  • проект реконструкции;
  • экспертное заключение о проекте.

Этап 3. Оформление в установленном порядке разрешения на строительство.

Порядок и условия выдачи этого документа установлен в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Если перестраиваемое здание не относится к индивидуальному жилью, то все указанные выше документы представляются в комитеты муниципального органа управления (административно-техническую, жилищную инспекции, комитет по градостроительству и архитектуре).

Для перестройки индивидуального жилого дома в эти организации представляются:

  • правоустанавливающие документы;
  • схема планировки участка после реконструкции;
  • градостроительный план.

Срок рассмотрения пакета бумаг — 10 дней. Действует разрешение в течение планового периода, указанного в проекте.

Получив документ, необходимо в десятидневный срок в органы надзора за строительством направить инженерные сведения о будущей постройке.

Оформление мансарды в частном доме предполагает также получение справок из органов пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического надзора, ЖЭК.

Заключительный этап.

По окончании строительно-монтажных работ по возведению надстройки необходимо оформить:

  • в БТИ кадастровый план на здание;
  • принять объект по акту;
  • в органах технического надзора взять заключение о полном соответствии нормам и проекту, разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • зарегистрировать реконструированный объект в ЕГРП.
Читать еще:  Кто имеет право забирать ребенка из садика

Как узаконить построенную мансарду в частном доме

Регулирующий все возможные спорные вопросы законодательный акт о возведении мансард не принят. Нет нормативного акта, запрещающего сооружение надстроек на зданиях или регистрацию уже построенных.

Лица, имеющие право собственности, наследуемого владения, а также бессрочного пользования участком земли под зданием могут обратиться с заявлением об установлении владения на построенную мансарду в органы местного самоуправления. Зачастую в комитете по архитектуре и в жилищной инспекции органа местного самоуправления отказываются производить узаконивание мансарды в частном доме.

Тогда надстройка может быть зарегистрирована как самовольная постройка на основании ст. 222 ГК РФ в судебном порядке.

В обоих случаях к заявлению об установлении права владения необходимо приложить:

  1. Правоустанавливающие документы о собственности, пользовании или владении земельным участком под объектом строительства.
  2. Пакет бумаг, подтверждающих факт самостоятельного строительства – акты обследования и прочие акты БТИ и т. п.
  3. Документальное подтверждение, что при монтаже не допущено нарушений норм и правил строительства и безопасности населения.
  4. Сведения о том, что не ущемлены права других лиц.

Когда узаконить построенную мансарду нельзя

В признании права собственности на надстройку на здании будет отказано, если:

  1. У физического или юридического лица нет права владения земельным участком под зданием.
  2. Выявлены нарушения при строительстве нормативных и правовых актов, регламентирующих производство строительных работ и градостроительства.
  3. В результате возведения мансарды возникла угроза здоровью граждан или их жизни.
  4. Не соблюдены либо нарушены охраняемые действующим законом интересы балансодержателей и иных лиц.
  5. Нарушены исторические характеристики зданий – объектов культурного наследия.

Оформление мансарды в частном доме в установленном законом порядке процедура длительная, но с лихвой компенсируется удовольствием от выгодного приобретения дополнительных квадратных метров.

Мансарды — жизнь под крышей

Вы решили заменить чердачное помещение в собственном доме мансардным жилым помещением, или проживаете на верхнем этаже многоэтажного дома и возникло желание неиспользованное помещении сверху оборудовать под мансарду? Возникает вопрос, а нужно ли иметь разрешение на демонтаж такого плана и куда необходимо обратиться?

Разрешение на строительство мансарды

Разрешение для частного дома

Владельцы частных домов должны знать, что для строительства мансардного помещения необходимо получить специальное разрешение. Это касается домов, построенных намного раньше и без мансардного помещения.

В проекте и в техническом паспорте таких домов отсутствует мансардное помещение, поэтому выполнив работы по переоборудованию чердака в мансарду, вы нарушаете все имеющиеся у вас на дом документы, и мансарда будет признана в законном порядке самовольной пристройкой, что в свою очередь повлечет за собой применение к владельцу дома соответствующих мер.

Понятно, что если вы строите новый дом и в проекте предусмотрено мансардное помещение, то отдельно разрешение на мансарду брать не надо, это все есть в разрешении на строительство новой постройки.

Если владелец запланировал переделать чердачное помещение старого дома под мансарду, сначала необходимо детально изучить главу 6 Градостроительного Кодекса, а именно статью 51. Разрешение на строительство и реконструкцию – документ, дающий подтверждение, что ваш проект на мансарду соответствует всем требованиям.

Понятно, что производить демонтаж чердачного помещения без проекта, сделанного специалистами, нельзя. При составлении проекта на мансарду специалисты изучат и рассчитают давление, оказываемое на фундамент и стены дома, выдержат ли они дополнительную нагрузку. Здесь же будет указан материал для строительства мансарды и кровли, тип стропильной системы и т.д., что также влияет на нагрузку стен, перекрытий и фундамента дома.

Произведение реконструкции регулируется положением о порядке произведения реконструкции домов частного сектора и нежилых строений. Вам необходимо:

  1. Предоставить заявление в местные органы власти (отдел архитектуры и строительства). На протяжении месяца заявление будет принято к рассмотрению и вы получите соответствующее решение.
  2. Предоставить план застройки на участке, выполнен специальной компанией, имеющей на это разрешение.
  3. Детальное описание работ по изменению чердачного помещения с учетом всех параметров жилого помещения.
  4. Согласие жильцов, проживающих в доме с учетом временно отсутствующих.
  5. Документы, подтверждающие право на собственность дома и участка, на котором находится дом.
Читать еще:  Какие льготы инвалиду с детства1 групы

Только после всего этого, имея разрешение на демонтаж чердачного помещения в мансардное, можно приступать к разработке проекта.

Разрешение на строительство в многоквартирном доме

Получить разрешение на монтаж мансардного помещения в многоэтажном доме, т.е. над вашей квартирой, находящейся на самом верхнем этаже, довольно-таки сложно. Но в последнее время встречается много домов, оборудованных мансардой вместо чердачного помещения.

Органы, контролирующие мансардные помещения:

  • Городская жилищная инспекция.
  • Комитет госстройнадзора.
  • Комитет по культурному наследию города.
  • Префектура.
  • Жилищный НИИпроект.
  • Государственный пожарный надзор.
  • Государственный санэпиднадзор.

Если дом представляет историческую ценность или культурное наследие, то о демонтаже чердачного помещения даже не стоит и мечтать.

Органы, выдающие разрешения на реконструкцию:

  • Служба госстройнадзора и экспертизы в городе.
  • Комитет по госконтролю, охране и использовании памятников культуры и истории (если дом представляет культурную ценность).

Документы, необходимые для выдачи разрешения на реконструкцию в многоэтажном доме:

  1. Заявление о получении разрешения на переоборудование чердачного помещения, предоставленное в уполномоченный орган исполкома.
  2. Документы, устанавливающие право на участок, подлежащий реконструкции. Различают два способа присоединения к своей жилой площади неиспользованной части чердака – это оформление собственности на часть чердака, или же без оформления (возможная аренда, безвозмездное пользование).
  3. План реконструкционных работ.
  4. Дополнительные документы, содержащиеся в проекте: пояснительная записка, схема объекта, с учетом места расположения проходов и подходов к нему, границ, сведения об инженерном оборудовании, коммуникациях и местах их подключения.
  5. Заключительная экспертиза проектной документации.
  6. Разрешение на отклонение от имеющихся параметров строительства.
  7. Разрешение на проведение работ по сохранению культурного наследия (если такое имеется).
  8. Протокол общего собрания жильцов, проживающих в многоквартирном доме с их согласием.

Решив переоборудовать чердак в мансардное помещение, или присоединить неиспользованный чердак к квартире на верхнем этаже многоквартирного дома, обратитесь в отдел строительства и архитектуры в своем городе, где вам предоставят более полную информацию о пакете документов. В любом случае, разрешение получать надо, иначе мансардное помещение будет считаться самовольной пристройкой, и в некоторых случаях будет подлежать сносу.

Юридически верные способы узаконить мансарду в частном и многоквартирном доме

Многие граждане, имеющие свой дом, задумываются о расширении пространства для проживания. То же самое можно сказать и о владельцах нежилых помещений, планирующих создать еще один офис. Отличным вариантом для этого может служить пространство на чердаке или под крышей, называемое мансардой. Однако строительство мансарды сопровождается решением множества правовых вопросов, о которых пойдет речь в настоящей статье.

Какое помещение считается мансардным?

Градостроительное право не содержит четкого определения мансардного помещения. В соответствии с положениями СНиП 2.08.01-89, мансардой считается отдельный этаж в доме, высота стен которого от пола до ската крыши составляет не менее полутора метров. Другими словами, это утепленное пространство, расположенное прямо под крышей здания.

При возведении мансарды собственник квартиры, дома или нежилого здания должен соблюсти определенные нормы и условия строительства этой части недвижимого объекта. Нередко эти моменты не учитываются, когда хозяин дома из чердака мастерит мансардную комнату. Поэтому следует разграничивать два этих понятия.

  • это пространство в доме, считающееся общим имуществом;
  • его нельзя использовать под комнату или офис, поскольку высота стен менее 1, 5 метров и не отапливается;
  • предназначен для размещения коммуникаций здания;
  • его реконструкция не требует официального оформления, в отличие от мансарды.

Если высота стен позволяет сделать из чердака мансарду, то, при наличии всех документов и, пройдя все стадии строительства и оформления, данное помещение будет считаться полноценной жилой комнатой или офисом.

На практике получается так, что собственник дома строит мансарду и не регистрирует ее в установленном законом порядке. Это большая ошибка, поскольку мансарда считается надстройкой, изменяющей основные характеристики дома (высоту, количество этажей, внешний вид, преобразование несущих стен). А это, согласно Градостроительному кодексу РФ, считается реконструкцией, разрешение на которую следует получить в органе местной власти.

Оставлять мансардное помещение без надлежащего юридического оформления категорически запрещено, так как оно будет считаться самовольной постройкой.

Как гласит ст. 222 ГК РФ, право собственности на «самоволку» владелец дома не приобретает, как и не может совершать с ней любые действия (подарить, продать, сдать в наем, передать по наследству, провести отопления и газ и др.). Наоборот, у застройщика возникает обязанность снести самовольную мансарду и даже оплатить штраф, согласно статьям КоАП РФ.

Читать еще:  Прием на время декретного отпуска основного работника

Какие документы необходимы для строительства?

Первичный пакет официальных бумаг для начала процесса проектирования и получения разрешения на строительство следующий:

  • свидетельство о праве собственности на здание, квартиру, жилой дом и ЗУ;
  • межевое дело;
  • градостроительный план на участок;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие большинства сособственников на строительство мансарды (при наличии долей во владении).

Как узаконить?

Чтобы мансардная постройка считалась законной, нужно получить разрешение на ее строительство. Законодательство четко не разделяет процессы юридического оформления мансарды для нежилого и жилого здания, тем не менее, количество передаваемых документов несколько различается.

В нежилом здании

Для получения разрешения на возведение нежилой мансарды, потребуется пройти ряд стадий.

  1. Формирование пакета документов на здание (свидетельство о праве собственности).
  2. Проектирование строительства и экспертиза проекта. Изготовлением проекта будущей мансарды должны заниматься специалисты компании, имеющей разрешение на подобную деятельность. На данном этапе потребуется произвести все строительные расчеты, а также согласовать всю инженерную коммуникацию с организациями, предоставляющими населению коммунальные услуги (водоснабжение, электричество, газификация, отопление). Окончательно подготовленный проект согласуется с заказчиком, а затем в течение нескольких месяцев проходит экспертизу. Для экспертизы потребуется собрать следующие бумаги:
    • пояснительная записка;
    • проект реконструкции;
    • экспертное заключение по поводу проекта.
  3. Оформление и выдача разрешения в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Все перечисленные выше документы предоставляются в муниципальный орган управления, отвечающий за вопросы жилищного строительства или градостроительство и архитектуру (например, департамент или комитет). Срок рассмотрения поданных в орган местной власти документов составляет 10 дней, затем выдается разрешение на строительство. Оно действует до тех пор, пока не завершится плановый период, указанный в проекте. Далее, в течение 10 дней, в орган строительного надзора отправляются инженерные сведения о мансарде.
  4. Заключительный этап, который начинается с момента завершения всех строительно-монтажных работ. Следует:
    • оформить кадастровый план на новый недвижимый объект в БТИ;
    • принять по акту вновь созданный объект;
    • получить в госоргане по технадзору разрешение на ввод в эксплуатацию помещения и заключение о полном соответствии мансарды всем нормам (в том числе проекту);
    • зарегистрировать мансардное помещение в Росреестре.

В многоквартирном доме

Мансарду в многоквартирном доме можно возвести двумя способами: оформить изначальное пространство под крышей в частную собственность или взять в аренду.

В первом случае для узаконивания гражданин должен:

  1. заручиться согласием всех жильцов-собственников многоквартирного дома на проведение строительных работ;
  2. получить разрешительную документацию для дальнейшей реконструкции помещения;
  3. принять помещение по акту;
  4. ввести построенную мансардную комнату в эксплуатацию;
  5. зарегистрировать технические изменения в БТИ;
  6. оформить право собственности на объект в Росреестре.

При передаче помещения под мансарду в аренду к вышеназванным действиям добавляется заключение договора аренды мансарды и его официальная регистрация в Росреестре. Затем, после завершения реконструкции, в предмет договора вносятся изменения в соответствии с новыми данными из ЕГРП.

В частном доме

Для строительства мансарды в индивидуальном жилом доме процесс получения разрешения и ввода в эксплуатацию аналогичен вышеописанному. Но имеются некоторые дополнения.

Во-первых, для органа местной власти следует приложить дополнительные бумаги:

  • свидетельство о праве собственности на участок и дом;
  • схема планировки ЗУ после реконструкции;
  • градостроительный план.

Во-вторых, строительство и юридическое закрепление мансарды в частном доме не обойдется без получения справок из:

  1. органов госпожнадзора;
  2. санитарно-эпидемиологического надзора;
  3. ЖЭК.

В каких случаях узаконить нельзя?

  1. Многоквартирный дом, в котором планируется построить мансарду, относится к зданиям, подлежащим реконструкции;
  2. Соседи (являющиеся сособственниками) не дали согласие на возведение рассматриваемого недвижимого объекта;
  3. Реконструкция чердака в мансардное помещение запрещена по техническим показателям;
  4. Если реконструкцию чердачного пространства для частных целей планирует совершить лицо, не являющееся собственником квартиры на самом верхнем этаже жилого дома.

Хоть строительство мансарды и является трудозатратным занятием и сопровождается бумажной волокитой, но, пройдя все описанные в статье стадии, можно стать обладателем дополнительного жилого или коммерческого пространства, которое решит множество бытовых или рабочих вопросов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector