Налоги с аренды квартиры физического лица

Сдать квартиру в аренду
(наём) просто

Какие налоги платить при сдаче квартиры в аренду или наём

Вы сдаете квартиру и хотите знать, сколько налогов нужно заплатить, чтобы спать спокойно? Расклад с налогообложением сдачи в аренду (наем) квартир следующий.

Если вы физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, то должны заплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной с квартирантов платы. По окончании года до 30 апреля следующего года вы должны подать в налоговую инспекцию декларацию (по форме 3-НДФЛ), указав там весь полученный за год доход от сдачи квартиры. И в срок до 15 июля уплатить сумму налога в бюджет.

Обратите внимание, если вы сдали квартиру не другому физическому лицу, а организации, то это юридическое лицо должно удерживать 13% НДФЛ и перечислить налог в бюджет сразу при выплате вам ежемесячного дохода. В данном случае организация выступает налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ в соответствии с требованием Налогового кодекса. Но даже если по каким-то причинам она это не сделает, вас это не избавляет от самостоятельного декларирования дохода и уплаты налога по итогам года. А если удержит, то подавать по году декларацию вам не нужно.

Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, то налог будет скромней. Сколько именно? Возможны два варианта:

1. Вы подаете заявление на применении упрощенной системы налогообложения (УСН) с объектом обложения «доходы», и платите 6% с полученной от квартиросъемщиков платы.
2. Вы покупаете патент в рамках патентной системы налогообложения и платите фиксированную сумму в год, не зависящую от того, сколько вы выручили от сдачи квартиры. Стоимость патента устанавливается в каждом регионе местным законом, плюс зависит от площади помещения. Рассчитать стоимость для вашего случая можно с помощью онлайн-калькулятора на официальном сайте ФНС: http://patent.nalog.ru/

Как показывает практика, покупка патента позволяет сэкономить даже по сравнению с УСН 6% с дохода. Причем патент можно купить не обязательно в начале года, но и в середине, заплатив из расчета оставшихся до конца года месяцев. Рекомендуем рассмотреть этот вариант. Его минус только в том, что если вы не сможете сдать квартиру и она будет простаивать, это никак не повлияет на стоимость патента, все равно придется заплатить.

На первый взгляд, регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) выглядит более выгодным вариантом налогообложения, чем платить 13%. Но нужно учесть такой момент. Даже если вы ИП без наемных работников (т.е. не выплачиваете заработную плату другим лицам), за год вы должны заплатить за себя 22 261 рубль 38 копеек страховых взносов (отчисления в пенсионный фонд и фон мед. страхования; цифра приведена за 2015 год). Причем независимо от того, получили ли вы хоть 1 копейку дохода или нет. А если получили хороший доход, более 300 тыс. рублей за год, то придется в дополнение к указанной выше фиксированной сумме прибавить еще 1% от всего дохода, превышающего 300 тыс. руб. Правда, если вы платите 6% на УСН, то данные взносы уменьшат сумму налога, который вы платите по упрощенной системе. В целом, может оказаться, что регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя ради сдачи одной недорогой квартиры невыгодно, проще отдать государству 13% — прикиньте сами исходя из суммы, за которую сдаете квартиру.

Еще совет. Если вы собираетесь исправно платить 13% налога, в договоре найма (аренды) лучше указать сумму ежемесячной платы без учета коммунальных платежей, и указать, что коммунальные платежи квартиросъемщик уплачивает за свой счет помимо платы за наём. Смысл тут в том, что если указать суммы ежемесячной платы с учетом платежей или прописать, что ежемесячная плата увеличивается на коммунальные платежи, суммы «коммуналки» также попадут под 13% налога.

Проблема в том, что расходы в виде коммунальной платы, ремонта и другие ваши затраты на содержание помещения налогооблагаемую базу, увы, не уменьшают. Дело в том, что Налоговый кодекс предусматривает ситуацию, когда доходы лица с целью обложения НДФЛ уменьшаются на сумму его расходов, связанных с выполнением работы или оказанием услуги. Но аренда (или сдача в наём) – это не «работа» и не «услуга», поэтому воспользоваться этим положением ст. 221 Налогового кодекса не получится.

Кстати, аренда квартиры и сдача квартиры в наём – это разные договоры, в чем отличие мы рассказали в статье «Сдаем квартиру в аренду или в наём, в чем разница?». На налогообложение вид договора в данном случае не влияет, но нужно учитывать, по какой форме заключать договор. И даже если вы не юрист, слабо разбираетесь в нюансах договорного права, с помощью нашего бесплатного сервиса можно за 15 минут подготовить профессиональный договор аренды или найма квартиры – достаточно по шагам выбрать ключевые варианты конкретно для вашего случая.

Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру на 11 месяцев

Сдать квартиру в аренду на 11 месяцев налоги не платим – это довольно выгодный бизнес на сегодняшний день. Но существует много подводных камней, с которыми нужно быть знакомыми для правильного налогообложения. Если у хозяина есть несколько жилищ, то можно оформить себя как юридическое лицо и в данном направлении оплачивать проценты в налоговую службу. Но многие граждане стараются обходить налоговые обложения.

Сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов, насколько легальна данная процедура или как правильно поступить в данной ситуации — важные аспекты, которые интересуют многих собственников.

Особенности арендного законодательства

Конечно же, все обладатели арендной жилой площади нуждаются в грамотной консультации со специалистом. Законодательством страны предусмотрены статьи, в которых указано, что доход должен облагаться налоговым обязательством. Но данный пункт содержит много нюансов и тонкостей, которые необходимо обязательно знать.

Вычеты зависят от следующих пунктов:

1. Гражданин, который сдаёт в аренду жильё, должен уплачивать налог в размере 13%. Ежегодно следует сдавать всю документацию, договоры, что касаются сделки.
2. Частный предприниматель может пользоваться упрощённой программой, сумма которой составляет 6%. Оплата должна проводиться один раз в квартал, к этой сумме добавляется взнос в Пенсионный фонд.
3. Патент покупается физическим или юридическим лицом, которое имеет несколько квартир или дорогостоящих апартаментов. Стоимость такого документа зависит от параметров жилья.

Следует помнить, что в случае, когда владелец квартиры зарегистрировал своё жилье и платит регулярно налоговый минимум, то во время сложностей он защищается юристом. Арендатор имеет полное право обратиться в суд, если жилец не выполняет правила договора.

Договор аренды квартиры – это важный документ, который следует составлять с юристом, чтобы были учтены все тонкости и нюансы.

Сдача квартиры в аренду без оплаты налогов

Есть ряд определённых лазеек, что помогут избежать налоговой арендной платы. Сдача квартиры на 11 месяцев позволит избежать уплаты налога, но существуют определённые требования, чтобы сделка имела успех. Только грамотно составленный договор позволит обойти налогообложение.

Основные пункты, на которые следует обратить внимание:

1. Зарегистрировать жилую площадь нужно в том случае, если договор составляется на период больше 1 года.
2. Следует подать заявление для регистрации, после чего все данные попадут к налоговому инспектору. По итогам вычислений нужно будет выплачивать около 13% каждый год.

Не платить налоги легально достаточно просто: нужно создавать договоры при сдаче в аренду на месяцы. Такие договоры не подлежат налогообложению, их не нужно регистрировать в государственных органах, поэтому налоговики не могут требовать уплатить какую-либо долю от сделки.

Нужно ли платить налог на сдачу квартиры? Согласно законодательству, да, но можно обойти данный нюанс, зная все тонкости и особенности составления договора.

Возможные способы составления легального договора

Надо ли уплатить налог на сдачу жилья? В законодательстве прописано, что имеется определённая налоговая ставка, которую можно легально обойти, зная свои права.

Следует учитывать такие пункты при составлении договора:

1. Чтобы обойти налогообложение, следует составлять сделку на срок менее 1 года. Максимальные сроки, что не облагаются налогом, это 360–364 дня. В таком случае наём происходит без обложений.
2. Безмолвное пользование апартаментами также позволит избежать дополнительных выплат. Если сдаётся жилье, то следует оформить акт безвозмездного использования, в котором будут прописаны все нужные условия между обеими сторонами. Стоит обратить внимание на пункт оплаты, в котором не должно стоять никакой суммы. При таком договоре контролирующие органы не смогут предъявить никаких претензий по уклонению от налогов.
3. Отсутствие договора: если сдавать квартиру без документального соглашения, то оплачивать пошлину просто нет оснований, но существует риск для обеих сторон из-за невыполнения устных договорённостей.
4. Умолчание о том, что сдаётся квартира, как вариант возможно, но оно не эффективно. Хотя таким способом пользуется не один арендатор, ведь 13% годовых довольно внушительная сумма.

Сдавать квартиру на короткий срок — это легальный способ, по которому налоги не платим, этот пункт прописан законодательством.

Особенности составления соглашения для сдачи жилья

Конечно же, аренда помещений — это довольно непростой процесс, который зависит от выполнения всех соглашений обеими сторонами. Для того чтобы не возникало лишних беспокойств, стоит ознакомиться со всеми особенностями подготовки жилья к сдаче в аренду. Важным пунктом является страхование квартиры, в таком случае у каждого есть гарантии, что сдавали, то и останется.

Лучше выбрать полную страховку, она включает:

• ответственность жильца;
• сохранность имущества;
• целостность внутренней отделки;
• дорогостоящей мебели.

Аренда – это сделка, которая должна включать все нюансы и тонкости, поэтому так важно максимально обезопасить себя от малоприятных ситуаций. При официальном налоге от сдачи и пользования квартирой заплатит именно хозяин жилья, поэтому стоит все пункты соглашения тщательно продумать с юристом. Конечно же, такой документ будет стоить определённой суммы, но в этом случае будут учтены все тонкости процесса, а владельцу не нужно будет беспокоиться о своём решении.

На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.

Если арендаторы сдали жилье через риелторскую контору, то можно быть уверенными в легальности процедуры.

Сдача квартиры без оплаты налогов

Уклонение от налоговых обязательств позволяет не уплачивать определённые суммы в государственную казну, но это не позволяет устранить ответственность.

Законодательством предусмотрено наказание для физических и юридических лиц, которые уклоняются от уплаты налогов, а именно:

1. Невыплата налогов карается законом. Стоимость такого штрафа достигает 20% от основного долга, а также могут быть насчитаны дополнительные проценты за время просрочки. Если скрывать истинные доходы от правосудия, то могут быть насчитаны дополнительные выплаты в зависимости от дохода.
2. Сдавать жилье в аренду – это предпринимательская деятельность, которая в случае невыплаты налога является незаконной. Согласно с данной статьёй владельцу квартиры следует заплатить денежный штраф, а также отработать часы на исправительной работе.
3. Налоговая ответственность – это обязательства каждого гражданина. Если не платить положенные минимумы, то данный факт автоматически считается уклонением от обязательств. Если гражданин скрывает истинные доходы или в декларации указывает ложные сведения, такое решение также является наказуемым. Наказание высчитывается в денежном эквиваленте или в лишении свободы до одного года.

Для того чтобы не являться нарушителем закона, необходимо раз в году заполнять декларацию, а также вовремя исполнять иные налоговые обязательства. Если поданы в документах неверные сведения, то возможно получить штрафные санкции.

Подведение итогов

Платить ли налоги или уклоняться от них — это выбор каждого, но стоит помнить, что существуют легальные пути, которые помогут обойти неприятности стороной.

Большинство граждан, которые сдают жильё, даже не подразумевают о возможной ответственности. Поэтому именно юридическая неграмотность приводит к штрафным санкциям.

Для того чтобы максимально обезопасить себя, а также сделать всё правильно, нужно проконсультироваться со специалистом. Чтобы правильно провести сделку, нужно оформить договор на 11 месяцев, который потом можно продлить в случае необходимости. Такой подход позволит сделать всё правильно.

На сегодняшний день данный вид бизнеса имеет большой спрос, что может быть хорошим источником дохода. Для избегания многих острых углов следует внимательно заключать договоры с учётом всех требований и возможных нюансов.

Следует помнить простые пункты:

• годовая ставка для физического лица составляет 13%;
• при наличии патента – 6%;
• договор лучше составлять чуть менее чем на один год.

Дополнительные правила каждому желающему могут подсказать в юридической консультации. Правильно составленный договор – это уже залог легальности сделки.

Налог за сдачу квартиры в аренду физическим лицом: порядок уплаты и расчет налога

Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров

При сдаче квартиры в аренду гражданин обязан уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговая ставка будет равна 13% для граждан, которые проживают на территории России более 183 дней в году (резиденты), либо 30% для граждан, которые живут в России менее 183 дней в году (нерезиденты).

Как платить налоги и сколько? Приведем пример. Иванов получил в год доход от сдачи в аренду собственной квартиры в размере 200 000 рублей. При этом он проживал в России более 183 дней. Соответственно ставка для него будет равна 13%.

Пример расчета

Рассчитаем налог: 200 000 руб. * 13 % = 26 000 руб. – размер НДФЛ, который нужно заплатить Иванову в государственный бюджет.

Помимо обязательства гражданина по уплате налога, он дополнительно обязан подавать в Федеральную налоговую службу (ФНС РФ) декларацию по форме 3-НДФЛ. Ее форму можно получить на сайте этого органа либо при его посещении. Срок ее сдачи – до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Между арендодателем и квартиросъемщиков заключается договор. Он может включать опись имущества (по желанию сторон). Скачать пример договора на аренду квартиры с описью.

Сдача в аренду без оплаты налогов

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов грозит штрафом. Неуплата НДФЛ может повлечь налоговую (ст. 122 НК РФ) или уголовную ответственность (ст. 129 УК РФ) в зависимости от степени тяжести совершенного правонарушения.

Налоговая ответственность будет предполагать наложение штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога. А уголовная ответственность предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 2 лет (дополнительное наказание — лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Такой вариант тоже возможен, если квартира сдается без какой-либо оплаты. Есть 2 варианта:

По договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;

По соглашению с близкими родственниками — такая же форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации близких родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Такие договора заключаются на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе, как сообщает ИА Квартирный эксперт.

Налоги для самозанятых

Следует особо отметить, что 2018 году принят новый федеральный закон о самозанятых гражданах (от 27.11.2018 г. № 422-ФЗ). Он вступил в силу с 1 января 2019 года и распространяется лишь на четыре региона: Москва, Московская и Калужская области, а также Республика Татарстан. Остальные регионы он не затрагивает.

В качестве самозанятого может зарегистрироваться и тот гражданин, который сдает в аренду квартиры.

Какой налог платят самозанятые? Для самозанятых предусматривается большая привилегия: они освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Но в отношении них действует налог на самозанятых. Его ставка составляет 4 % от полученной прибыли.

В случае неуплаты налога на самозанятых наступит налоговая ответственность по статье 1293, которая предусматривает наказание в виде штрафа в размере 20% от суммы расчетов, но не меньше 1000 рублей. Штраф возлагается на виновного за два вида нарушений:

• невыдача чека клиенту;
• нарушение порядка и сроков выдачи этого чека.

Этот штраф действует только в отношении тех самозанятых граждан, которые зарегистрированы официально. Если гражданин не будет зарегистрирован в качестве самозанятого в вышеуказанных регионах, то он может понести ответственность за неуплату НДФЛ (по ст. 122 НК РФ или ст. 129 УК РФ), если не будет сдавать отчетность налоговому органу за свою деятельность по сдаче квартиры в аренду.

Какие еще варианты есть? Предусмотрены льготы для пенсионеров?

Пенсионерам в данном случае льготы не предусмотрены. Они также должны платить налог как самозанятые, либо как ИП на УСН, либо НДФЛ 13%, либо как ИП на патенте (6% от всего дохода). Как выбрать самый выгодный вариант оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду и разобраться в чем разница разных схем налогообложения?