Как сделать перепланировку квартиры законно?

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.
Читать еще:  На какой срок заключается договор подряда

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Как законно сделать перепланировку квартиры?

Порой, чтобы сделать свое жилье более комфортным, хозяевам квартир требуется не просто провести «косметический ремонт», но и осуществить перепланировку. При перепланировке происходит изменение конфигурации помещения за счет сноса или возведения перегородок, создания или заделки дверных проемов, остекления лоджий, установки кондиционеров и т.д. Некоторые из этих работ можно проводить без согласования с уполномоченными инстанциями, другие же требуют обязательного оформления разрешительной документации. Ряд изменений и вовсе запрещено вносить, поэтому они не подлежат узакониванию. АиФ.ru поможет разобраться в этом вопросе.

Читать еще:  Куда обратиться если директор портит репутацию учителю

Какие изменения не требуют согласования?

Можно проводить без согласования следующие ремонтные работы:

  • «косметический» ремонт — освежение и обновление отделок и интерьера без изменения планировки помещения;
  • замену окон. При этом их наружные элементы должны остаться без изменения цвета и рисунка;
  • устройство встроенной мебели (антресолей, шкафов), которые не образуют самостоятельных помещений;
  • замену инженерного оборудования (системы водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения, вентиляции и электроснабжения) на аналогичное по техническому устройству и параметрам;
  • установка кондиционеров на фасадах многоквартирных домов.

Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить?

Согласно нормам ЖК РФ, перепланировка не подлежит согласованию и узакониванию, т.е. запрещена, в следующих случаях:

  • изменения ухудшат условия проживания граждан и ограничат доступ к инженерным коммуникациям;
  • работы грозят нарушить прочность каркаса и устойчивость несущих конструкций здания;
  • проект предполагает перекрытие или ликвидацию каналов естественной вентиляции;
  • планируется полный снос несущих конструкций;
  • установленные теплые полы будут отапливаться за счет общедомовой сети;
  • перепланировка приведет к образованию помещения площадью менее 9 м2;
  • планируется перенос радиаторов на застекленные лоджии с утепленными стенами;
  • необходимо перенести стояки водоснабжения, газоснабжения, отопления и канализации;
  • присоединяется общее имущество (часть лестничной клетки, чердака, подвала);

Какие работы нужно согласовывать?

Существуют два вида перепланировки, требующие согласования: простая и сложная. Они отличаются не только объемом и сложностью работ, но и тем, какую процедуру согласования необходимо будет пройти.

Простая перепланировка предполагает:

  • заделку дверных проемов в несущих конструкциях;
  • устройство новых проемов в межкомнатных перегородках;
  • возведение и перенос новых стенных перегородок;

При сложной перепланировке выполняются более серьезные работы:

  • перенос дверных проемов;
  • устройство проемов в несущих конструкциях;
  • частичный снос несущих конструкций;
  • изменение размеров помещений;
  • присоединение лоджий и других вспомогательных помещений к квартире;

Что требуется для согласования перепланировки?

Для согласования простой перепланировки нужно будет сделать эскиз плана квартиры с нанесенными на него планируемыми изменениями. Сложная перепланировка потребует разработки архитектурного проекта. Его нужно заказывать только у лицензированной проектной организации.

Согласованием и выдачей разрешений на перепланировку квартиры занимается жилищная инспекция. Перед ее посещением необходимо взять в БТИ технический паспорт на квартиру. Затем нужно получить заключения в МЧС, СЭС и организации, на балансе которой находится дом (РЭУ, ДЭЗ, управляющая компания, ТСЖ).

Какие документы нужно предоставить?

Помимо эскиза или плана помещения, технического паспорта квартиры, согласия на перепланировку от всех необходимых организаций, при обращении и жилищную инспекцию надо иметь при себе следующие документы:

  • нотариально заверенную копию свидетельства о собственности на помещение, в котором планируется провести работы;
  • соглашение всех собственников квартиры;
  • в некоторых случаях, письменное согласие соседей на проведение работ в квартире;
  • заявление.

Что будет, если не согласовать перепланировку?

Если жилищная инспекция выявит факты несанкционированной перепланировки помещений, то владелец квартиры будет обязан заплатить штраф, после чего получить соответствующее разрешение. Если нарушитель не сделает этого в установленный срок, то его оштрафуют повторно. При проведении работ, которые нарушают строительные нормы и правила, владелец квартиры будет обязан восстановить первоначальный вид помещения.

Перепланировка квартиры: как сделать все быстро и в соответствии с законом?

Перепланировка квартиры представляет собой комплекс строительных, монтажных, отделочных работ, приводящих в результате к изменению площади отдельных помещений, конструкции несущих стен, системы инженерного и сантехнического оборудования. Иными словами, если вы хотите соединить лоджию с комнатой или переоборудовать санузел, вас ждет не что иное, как перепланировка. Процесс это длительный и затратный, причем как в плане финансов, так и в плане нервов. Зато по окончании всех работ вы получите квартиру, соответствующую вашему индивидуальному видению, вкусам и предпочтениям.

Какие работы входят в понятие «перепланировка»?

Любая проектная организация точно знает ответ на этот вопрос. Итак, перепланировкой называют:

  • изменение конструкции несущих стен;
  • разборку и перенос перегородок внутри квартиры;
  • перенос существующих и обустройство новых дверных проемов;
  • объединение лоджии с комнатой;
  • объединение ванной комнаты и туалета в единый санузел и наоборот, а также изменение его площади, перестановка сантехнического оборудования, монтаж новых элементов (накопительный водонагреватель, дополнительный умывальник, унитаз, душевая кабина вместо ванны и т.д.);
  • объединение кухни и гостиной;
  • увеличение жилплощади за счет хоз.помещений (кладовка, встроенные в стену шкафы и т.д.);
  • перенос стояков и радиаторов отопления, обустройство водяных теплых полов.

Очень важно, чтобы все работы были проведены на должном уровне, с соблюдением строительных норм, а также правильно оформлены. То есть обязательно нужно детально проработать порядок, а также узаконить перепланировку.

К сожалению, очень часто собственники делают ее самостоятельно, на свой страх и риск, а юридическое оформление осуществляют задним числом, когда приходит время продавать жилье, дарить, приватизировать, страховать и т.д. Такой подход в корне неправильный и влечет за собой как минимум судебные тяжбы с целью узаконивания самовольной перепланировки. Как максимум – опасность для самих жильцов и соседей, если перепланировка квартиры проводилась с нарушениями СНиП. При худшем раскладе собственнику грозит не просто штраф за самовольную перестройку, но и «откат» всех изменений, то есть восстановление снесенных несущих конструкций, демонтаж неправильно установленных радиаторов отопления и т.д.

Как сделать все правильно?

Проектная организация – вот куда вам нужно обратиться, как только вы решили заняться перепланировкой. Специалисты подскажут, как правильно реализовать ваши задумки, проведут обследование квартиры и дадут техническое заключение о возможности/невозможности тех или иных изменений. В итоге вы получите на руки проект перепланировки, который будет одним из самых важных документов, подлежащих подаче в городские инстанции с целью узаконивания перестройки.

Кроме проекта до начала ремонта следует подготовить следующие документы:

  • техпаспорт квартиры;
  • свидетельство, подтверждающее ваше право собственности;
  • выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, зарегистрированные на данной жилплощади;
  • разрешение на проведение перепланировки от всех лиц, обозначенных выше;
  • копию лицевого счета;
  • заключение СЭС и МЧС о соответствии жилья действующим нормам.

Этот пакет подается вместе с заявлением в жилинспекцию. После рассмотрения вашего дела будет вынесено решение о разрешении/запрете проведения работ. При положительном ответе можно смело начинать ремонт.

Когда перепланировка квартиры будет завершена, необходимо вызвать работников жилинспекции для составления акта о выполнении работ. Его вместе с полученным ранее разрешением на перепланировку, проектом и паспортом собственника жилья передают в БТИ для оформления нового техпаспорта. Далее придется посетить Кадастровую палату, чтобы изменения были отражены в кадастровом учете. А если в ходе ремонта изменилась не только планировка, но и площадь квартиры, потребуется и новое свидетельство о праве собственности (оформляется в УФРС). Лишь после этого можете считать, что перепланировка полностью узаконена.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector