Договор аренды реальный или консенсуальный

Договор аренды реальный или консенсуальный

Ниже можно познакомиться с фрагментом «Путеводителя по судебной практике. Аренда. Общие положения»:

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента договор аренды является заключенным, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012

Позиция 2. Договор аренды является реальным, права и обязанности по нему возникают с момента передачи арендатору объекта аренды.

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ

Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).

Позиция 1. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012

«…Судами установлено, что 03.06.2009 между ЗАО „Фроловское НГДУ“ (арендатор) и ООО „С.Б.К. Бизон“ (арендодатель) заключен договор аренды имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель передает принадлежащий на праве собственности инструмент СБТ с левой резьбой, диаметром 2 7/8 в количестве 1500 м, во временное владение и пользование арендатору. А арендатор обязуется оплатить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

Довод заявителя кассационной жалобы о реальности договора аренды имущества отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи предмета договора аренды имущества — инструмента СБТ с левой резьбой „2 7/8“, в количестве 1 500 м, относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем, которые установлены судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения спора на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств…»

Аналогичная судебная практика:

  • Волго-Вятский округ
  • Восточно-Сибирский округ
  • Дальневосточный округ
  • Северо-Западный округ
  • Северо-Кавказский округ
  • Уральский округ
  • Центральный округ

Позиция 2. Договор аренды является реальным, права и обязанности по нему возникают с момента передачи арендатору объекта аренды.

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ

«…В силу п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров.

В нарушение ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации довод ответчика об условиях передачи помещений в аренду со ссылкой на акты технического обследования (л.д. 56, 57, 79, 80) надлежащим образом не исследован.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда…»

Аналогичная судебная практика:

  • Восточно-Сибирский округ
  • Центральный округ

Договор аренды — реальный или консенсуальный

Правовые характеристики договора определяют его сферу и распространённость применения. Одной из наиболее часто упоминаемых характеристик сделки, заключённой как в письменном, так и в устном виде, является её реальность или консенсуальность.

Понятие реальности и консенсуальности

Указанный критерий характеризует момент вступления договора в законную силу. Реальный договор можно определить как сделку, которая вступает в законную силу с момента передачи вещи или осуществления иного действия, предусмотренного условиями сделки. Правовая теория определяет приблизительный перечень реальных договоров.

Разница между моментами подписания сделки (её заключения) и моментом передачи вещи осуществления действия может быть очень значительной. Например, договор может быть подписан 1 января, а непосредственно вещь может быть передана 1 мая. Реальный договор вступит в законную силу (а, значит, у сторон возникнут взаимные права и обязанности) только 1 мая. Примерами договоров реальных являются займ, хранение. Так, хранение начинается исключительно в момент передачи его предмета.

Консенсуальный договор считается заключённым, напротив, с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным пунктам сделки. Стороны могут не прийти к согласию по некоторым пунктам, однако это не будет влиять на действительность сделки а в случае, если такие пункты не относятся к основным условиям договора. Примерами консенсуальных договоров являются договор поставка, купля-продажа. Самими условиями сделки может быть предусмотрен момент передачи имущества. Однако в этот момент договор уже действителен.

Читать еще:  Муж постоянно при ссоре говорит о разводе

Реальность договора аренды

Общая теория права определяет договор аренды как консенсуальный. Однако вполне ли применима такая характеристика к сделкам, например, проката или найма жилого помещения как разновидностям договора найма?

Момент передачи имущества арендатору регулируется положениями ст. 611 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с положениями этой статьи арендодатель обязан передать арендатору имущество в соответствии со сроками, установленными договором найма. Если арендодатель не передаст такое имущество в установленный срок, арендатор имеет право требовать передачи имущества, являющегося объектом аренды и возмещения ущерба. Если срок передачи имущества условиями сделки не установлен – применяется разумный срок.

Положения указанной статьи резюмируют, что договор аренды является действительным на момент передачи имущества и делает отсылку к его положениям. Таким образом, статья 611 ГК РФ устанавливает консенсуальность договора найма.

Консенсуальный характер найма также исходит из самого определения договора аренды. Договор найма можно определить как сделку, согласно положениям которой, наймодатель обязуется передать, а наниматель – принять установленное имущество, и внести денежные средства в качестве арендной платы. Таким образом, законодателем установлена конструкция «заключение договора – передача имущества». Эти два действия являются последовательными, а не одновременными.

Нормами ГК не установлен прямо консенсуальный характер договора аренды. В связи с этим у практикующих юристов и просто сторон правоотношений по сделке может возникать вопрос о возможности установления реального характера договора путём установления его соответствующих положений. Сторонники такой позиции ссылаются на принцип свободы, а и воли сторон, как один из основоположных принципов гражданского права.

Однако в таком случае следует обратиться к положениям той же ст.433 ГК РФ. Она устанавливает, как раз принцип свободы воли сторон, однако делает отсылку к тому, что такая сделка не должна противоречить закону. Предусмотрение иного, чем установлено законом, порядка заключении и исполнения договора неправомерно.

Возможность изменения характера договора сторонами

Стороны не могут определить момент действительности сделки самостоятельно, сделав его реальным. Однако отсутствие такой возможности никаким образом не уменьшает права контрагентов. В случае когда арендатор хочет застраховать себя от оплаты за не переданное имущество арендной платы, закон предоставляет ему определённую страховку. Так, арендатор освобождается от обязанности внесения арендной платы за пользование имуществом за период, в который последнее не было ему передано.

Условно говоря, если арендатору имущество было передано с опозданием в месяц, а срок аренды составляет 11 месяцев, он должен будет внести арендную плату только за 10 месяцев реального пользования имуществом. Для арендодателя же установление реального характера договора не несёт никакой практической ценности.

Характер договора, безусловно, имеет значение для практической деятельности, особенно в случае возникновения конфликтов между сторонами. Однако если такие конфликты касаются неисполнения обязанности наймодателя по своевременному трансферу имущества нанимателю, законом предусмотрены санкции за нарушения договора. Фактически смысла в изменении характера договора по воле сторон нет. Такое минимальное нарушение закона может повлечь за собой негативные последствия в виде признания договора недействительным.

Договор аренды — общие положения

Что является договором аренды по гражданскому кодексу (ГК РФ): понятие и общая характеристика

Общие положения о договорах аренды закреплены в гл. 34 ГК РФ. Необходимо учитывать, что гражданское законодательство предусматривает несколько видов арендных сделок, специальный порядок заключения которых прописан в различных параграфах гл. 34 ГК РФ (например, договоры аренды недвижимости или транспортных средств с экипажем и без). Однако общие нормы об аренде, не вступающие в противоречие со специальными, распространяют свое действие на все виды арендных контрактов.

В силу ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса договор аренды предполагает, что арендодатель должен на временной основе передать арендатору имущество, а тот, в свою очередь, выплатить арендодателю предусмотренную соглашением сумму денежных средств.

Из ст. 608 ГК РФ следует, что арендодатель при этом должен быть либо собственником имущества, которое передает на праве аренды, либо иметь полномочия по передаче его в аренду третьим лицам (например, на основании договора доверительного управления).

Чтобы отличить арендную сделку от иных видов соглашений, необходимо четко знать характеристики договора аренды, которые указаны в ст. 606, 607, 622 ГК РФ:

  1. Пользование имуществом исключительно возмездное. В противном случае заключается договор безвозмездного пользования.
  2. Имущество передается арендатору не в собственность, а во временное владение и пользование либо только пользование. Если собственность на него переходит к арендатору, то заключается договор купли-продажи либо смешанное соглашение, включающее условия об аренде с последующим выкупом имущества.
  3. Имущество, которое получает арендатор, не теряет своих свойств по истечении срока соглашения (является непотребляемым) — соответственно, его необходимо вернуть по истечении срока действия соглашения.
Читать еще:  Закон о компенсации затрат на отпуск

Существенные условия контракта

Любой договор имеет существенные условия, без согласования которых он считается незаключенным. Касается это правило и арендных контрактов любых видов. В частности, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом соглашении должен быть оговорен его предмет.

Для того чтобы согласовать предмет аренды, необходимо отразить в контракте сведения об имуществе, которое передается арендатору, а именно его наименование и индивидуальные характеристики. В теории права такое имущество называют также объектом договора, предмет же определяют несколько шире, включая в него права и обязанности сторон сделки. Необходимо включить в договор и обязанность арендатора по передаче имущества за плату во временное владение и пользование арендатора. Если предмет не согласован, договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), что влечет возможность его признания таковым в судебном порядке по иску одной из сторон контракта или заинтересованных лиц.

Необходимо правильно указывать в договоре условия, индивидуализирующие объект сделки. В частности, для транспортных средств (движимого имущества) таковыми являются марка, модель, цвет, VIN, год изготовления, номера ПТС, СТС. Для объектов недвижимости характеристики имущества можно взять из выписки из ЕГРН. При этом необходимо помнить, что чем подробнее расписан объект договора, тем меньше шанс возникновения споров в будущем.

Цена договора по общему правилу не является его существенным условием (ст. 606, 614 ГК РФ), не касается это правило лишь договора аренды зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ). Также важно помнить, что если стороны в договоре указали на существенность того или иного условия, то при его несогласовании сделка может быть признана незаключенной.

Существенные условия отдельных видов аренды

Для некоторых видов арендных сделок специальными нормативными актами определены дополнительные существенные условия помимо предмета договора:

  1. В договоре лизинга, если получателем имущества является госучреждение, необходимо прописать запрет на обеспечение залогом выполнения обязательств по сделке, а также право сторон изменять размер лизинговых платежей по их соглашению в соответствии с бюджетной сметой учреждения лизингополучателя, согласно ст. 9.1 закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ.
  2. В договоре аренды централизованных систем водоснабжения должны быть указаны условия, предусмотренные ст. 41.2 закона «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ. При аренде объектов теплоснабжения необходимо указывать в контракте условия, предусмотренные ст. 28.2 закона «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ.
  3. В договоре аренды объекта культурного наследия, который находится в неудовлетворительном состоянии, необходимо прописать обязанность арендатора по проведению работ, направленных на сохранение такого объекта (п. 4 ст. 14.1 закона «Об объектах культурного…» от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Договор аренды — реальный или консенсуальный? Что считается моментом заключения соглашения?

Реальность или консенсуальность контракта определяет момент его заключения, то есть момент, когда он становится обязательным для сторон. Консенсуальные сделки вступают в силу с момента подписания договора (получения его лицом, которое направило оферту акцепта). Реальные соглашения начинают действовать с момента, когда произведена передача имущества (пп. 1, 2 ст. 433 ГК РФ).

Из ст. 606 ГК РФ следует, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (т. е. не передает, а обязуется передать). Такая формулировка свидетельствует о консенсуальном характере договора аренды, что подтверждается судебной практикой, например постановлением ФАС Поволжского округа от 26.04.2013 по делу № А12-14106/2012.

Между тем аренда транспорта с экипажем — реальный договор, поскольку из ст. 632 ГК РФ следует, что арендатор не обязуется передать транспортное средство, а передает его. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, в частности постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 № 04АП-4740/2016 по делу № А19-5173/2016.

Договор аренды является срочным или бессрочным?

Срок аренды определяет, в течение какого временного промежутка арендатор может владеть и пользоваться объектом договора — переданным ему имуществом. В течение данного времени арендатор обязан уплачивать арендную плату.

Читать еще:  Отказ в приеме на работу беременной женщине статтья

Срочным или бессрочным является договор аренды, зависит от его условий. В них рекомендуется отразить не только срок окончания его действия, но и момент, когда договор начинает исполняться (момент передачи имущества арендатору).

Момент окончания срока аренды определяется согласно правилам, отраженным в ст. 190–194 ГК РФ, и ограничивается определенной датой, истечением временного промежутка либо указанием на какое-либо событие.

Если срок аренды не оговорен, то в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ срок его действия считается неопределенным. В этом случае любая сторона сделки может в любой момент отказаться от нее, предупредив об этом другую сторону. Срок для предупреждения при аренде движимого имущества — один месяц, недвижимого — три месяца. По истечении указанного времени с момента предупреждения противоположной стороны о намерении расторгнуть договор он утратит силу.

Виды договоров аренды

ГК РФ в гл. 34, разделенной на параграфы, выделяет несколько видов договоров аренды. Правильное определение вида сделки необходимо для того, чтобы разобраться, какие именно параграфы гл. 34 ГК РФ будут регулировать порядок заключения и исполнения контракта.

В силу ст. 625 ГК РФ к отдельным видам арендных соглашений применяются общие правила об аренде (гл. 34 § 1 ГК РФ), если иное не установлено специальными нормами ГК РФ. При этом данная статья устанавливает, что существуют следующие виды арендных сделок:

  • прокат;
  • аренда транспорта;
  • аренда зданий и сооружений;
  • аренда предприятий;
  • финансовая аренда (второе название — лизинг).

При заключении договора важно правильно определить его вид, который определяется исходя из объекта аренды. Например, движимое имущество — мебель, компьютеры, оргтехника — это объекты обычного договора аренды, к которому применимы исключительно общие положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК РФ. К аренде же транспорта применяются дополнительно положения § 3 гл. 34 ГК РФ, к аренде предприятий — § 5 главы 34 ГК РФ.

Форма договора аренды. Предусмотрен ли законом типовой договор?

Форма арендного соглашения будет зависеть от его вида. Общие положения о форме сделки закреплены в ст. 609 ГК РФ, специальные — в ст. 644, 633, 643, 651 ГК РФ.

Перечислим применимые правила:

  1. Любой договор аренды, заключенный на срок более года, должен быть оформлен в письменной форме.
  2. Сделка, в которой хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, заключается только в письменной форме.
  3. Договор аренды недвижимости заключается только в письменном виде и требует госрегистрации.
  4. Если договором предусмотрена возможность выкупа имущества, переданного арендатору, сделка заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.
  5. Договоры аренды транспорта с экипажем и без заключаются только в письменной форме, вне зависимости от срока действия (однако госрегистрации не подлежат).
  6. Соглашение об аренде здания или сооружения заключается в письменном виде путем составления одного документа, подписанного сторонами, и, если его срок составляет более года, регистрируется.
  7. Договор аренды предприятия заключается только в письменном виде и всегда подлежит госрегистрации.

Типовой договор аренды законодателем не разработан, поэтому при его оформлении вполне можно воспользоваться образцом, представленным для скачивания ниже.

Как составить договор аренды? Пример договора (образец)

Чтобы составить грамотный договор аренды, необходимо определиться с его видом, понять, какие правовые нормы гл. 34 ГК РФ регламентируют порядок его заключения, оговорить существенные условия, а также условия, важные для сторон контракта.

Требований к структуре документа закон не предъявляет, поэтому можно воспользоваться, например, такой:

  1. Шапка, в которой указываются место, дата заключения контракта и данные сторон сделки.
  2. Сведения о предмете договора.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Порядок внесения арендной платы и сроки ее внесения.
  5. Срок аренды.
  6. Порядок расторжения и изменения договора.
  7. Порядок возврата имущества по истечении срока договора.
  8. Форс-мажорные обстоятельства.
  9. Порядок разрешения споров между сторонами.
  10. Заключительные положения.
  11. Адреса и реквизиты сторон.

Предложенный пример договора аренды, доступный для скачивания по ссылке ниже, поможет разобраться с порядком его документального оформления. Кроме того, в нашей отдельной статье приведен образец контракта, заключенного между юридическими лицами.

Таким образом, порядок заключения договоров аренды ГК РФ регламентирует в гл. 34. При этом не стоит забывать, что законодатель предусматривает несколько видов арендных контрактов и предъявляет к их оформлению специальные требования, отраженные в различных параграфах указанной главы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector