Аукцион по продаже права заключения договора аренды

Приложение 1. Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 в название настоящего приложения внесены изменения

Приложение 1
к приказу Федеральной
антимонопольной службы
от 10 февраля 2010 г. N 67

Правила
проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества

С изменениями и дополнениями от:

20 октября 2011 г., 30 марта 2012 г., 24 декабря 2013 г., 3 мая 2017 г.

ГАРАНТ:

О применении настоящих Правил см. разъяснения ФАС России от 1 ноября 2011 г., от 5 июня 2012 г.

I. Общие положения

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 в пункт 1 настоящего приложения внесены изменения

1. Настоящие правила устанавливают порядок организации и проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее — Правила) в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации, расширения возможностей для получения физическими и юридическими лицами прав в отношении государственного или муниципального имущества, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, обеспечения гласности и прозрачности при передаче прав в отношении государственного или муниципального имущества, предотвращения коррупции и других злоупотреблений.

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 настоящее приложение дополнено пунктом 1.1

1.1. При проведении аукционов в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2003 N 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» (далее — Постановление N 333) пункт 3, подпункт 5 пункта 105, пункты 109, 110, 113, подпункты 3, 4 и 19 пункта 114, подпункт 2 пункта 121, подпункты 5 и 6 пункта 141 Правил не применяются.

2. Проводимые в соответствии с настоящими Правилами конкурсы являются открытыми по составу участников. Проводимые в соответствии с настоящими Правилами аукционы являются открытыми по составу участников и форме подачи предложений.

3. Заключение договоров путем проведения торгов в форме конкурса возможно исключительно в отношении видов имущества, перечень которых утверждает федеральный антимонопольный орган.

Информация об изменениях:

Приказом Федеральной антимонопольной службы от 24 декабря 2013 г. N 872/13 настоящее приложение дополнено пунктом 3.1

3.1. Заключение договоров аренды в отношении объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее — объекты теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения), осуществляется только путем проведения торгов в форме конкурса с учетом положений, предусмотренных статьей 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее — Федеральный закон о теплоснабжении) (Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, N 31, ст. 4159; 2013, N 19, ст. 2330), статьей 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее — Федеральный закон о водоснабжении и водоотведении) (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 50, ст. 7358; 2013, N 19, ст. 2330).

Информация об изменениях:

Приказом ФАС России от 20 октября 2011 г. N 732 в пункт 4 настоящего приложения внесены изменения

4. Организатором конкурсов или аукционов являются:

— при проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, указанного в части 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», — собственник имущества, от имени которого действует федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий функции по управлению имуществом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, осуществляющий функции по управлению имуществом муниципального образования (далее — собственник), или федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, которые уполномочены на осуществление функций по организации и проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров в соответствии с возложенными на такие органы полномочиями в случае, если такие органы созданы, или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества;

— при проведении аукционов в соответствии с Постановлением N 333 — соответствующее федеральное государственное унитарное предприятие или иное лицо в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. Организатор конкурса или аукциона вправе привлечь на основе договора юридическое лицо (далее — специализированная организация) для осуществления функций по организации и проведению конкурсов или аукционов — разработки конкурсной документации, документации об аукционе, опубликования и размещения извещения о проведении конкурса или аукциона и иных связанных с обеспечением их проведения функций. При этом создание комиссии по проведению конкурсов или аукционов, определение начальной (минимальной) цены договора, предмета и существенных условий договора, утверждение проекта договора, конкурсной документации, документации об аукционе, определение условий конкурсов или аукционов и их изменение, а также подписание договора осуществляются организатором конкурса или аукциона.

Читать еще: Дополнительное соглашение при изменении мрот образец

6. Специализированная организация осуществляет указанные в пункте 5 настоящих Правил функции от имени организатора конкурса или аукциона. При этом права и обязанности возникают у организатора конкурса или аукциона.

7. Специализированная организация не может быть участником конкурса или аукциона, при проведении которых эта организация осуществляет функции, указанные в пункте 5 настоящих Правил.

II. Комиссии по проведению конкурсов или аукционов

АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Ваш личный тендерный отдел!

Звоните +7 (903) 798-43-96

Аренда муниципального или федерального имущества. Аренда государственной недвижимости

Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником — коммерческой организацией. Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой. Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды. АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Аренда государственной недвижимости.

Но есть еще и «ложка дегтя». Первое это то что начальная выставляемая на аукцион арендная ставка рассчитывается независимым оценщиком на основании рыночных ставок, а далее еще идет аукцион, где представляются ценовые предложения. А иногда такие, которые намного выше рыночных ставок. Достаточно часто после аукциона проигравшие произносят: «Да это НЕВОЗМОЖНО! Я знаю экономику этого бизнеса! Они точно разорятся с такой арендной платой!»

Еще одна особенность заключается в том, что сдающее в аренду свое помещение коммерческая организация, как правило представляет дополнительные сервисы, как-то: охрана, клининг, техобслуживание, я уже не говорю о наличии ремонта помещения, вентиляции и кондиционирования. Как правило у помещений, находящихся в гос. Собственности, сдающихся впервые, таких приятных опций нет. Если конечно предыдущий арендатор об этом не позаботился и не оставил. Длительность же арендного договора при определенных обстоятельствах может сработать и в минус. Например, при понижении рыночных ставок на аренду помещений. В тех случаях, когда в процессе эксплуатации оказалось, что у Вас излишки площадей и Вы хотите часть сдать, или, Вы захотели перезаключить на другое юридическое лицо арендный договор, или захотели сменить профиль деятельности организации, а помещение только конкретного назначения. Передать часть площади в субаренду весьма затруднительно. Переуступка права аренды возможно только через смену учредителей, что не всегда реально.

Есть случаи, когда у предпринимателя альтернативы нет. Найти помещение под офис или магазин можно у частных компаний. А поставить без разрешения городских властей палатку около метро или автомат по продаже напитков в подземном переходе невозможно. Необходимо проходить обязательную конкурентную процедуру, подавать и подписывать электронной подписью заявку через официальный сайт, оплачивать задаток, и совершать еще много иных действий, связанных с участием в торгах.

Договор аренды муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения торгов на право аренды определяется в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Статья устанавливает общие требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Порядок проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества устанавливается в приказе Федеральной антимонопольной службы РФ от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

Конечно существуют исключения, при которых при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества не требуется проведение торгов. Все эти исключения предусмотрены в ст.17.1. Закона о защите конкуренции. Если коротко, то это случаи, которые регулируются Земельным, Лесным или водными кодексами, законом о недрах и концессиях. Второе исключение — это созданные образовательными организациями предприятия, которые занимаются внедрением результатов ноу-хау с вкладом в уставный капитал интеллектуальной деятельностью и запретом на сдачу в субаренду. Далее — это предоставление прав владения и пользования на основании международных договоров России. А также случаи предоставления имущества для ведения уставной деятельности некоммерческим организациям, адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность, предприятиям для размещения сетей связи, объектов почтовой связи.

Необходимо заметить, что помимо таких сделок, как аренда государственного и муниципального имущества существуют договора безвозмездного пользования, договора на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений федеральная или муниципальная собственность передается контрагенту в лице предприятия на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя. Но это отдельная тема для отдельной статьи.

Предприниматели должны обратить внимание, что документация об аукционе на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества может содержать:

Требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору.

Читать еще: Имеет ли зарплата цвет от белого к черному

Требования к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием такого имущества.

Требования к описанию участниками аукциона поставляемого товара, его функциональных характеристик (потребительских свойств), а также его количественных и качественных характеристик.

Требования к описанию участниками аукциона выполняемых работ, оказываемых услуг, их количественных и качественных характеристик.

При этом любое предприятие имеет право участвовать в торгах независимо от квалификации и опыта на рынке. Нет никаких ограничений в этом плане. В документацию об аукционе на аренду муниципального имущества не допускается включение:

Требований к участнику аукциона (в том числе требований к квалификации участника аукциона, включая наличие у участника аукциона опыта работы).

Требований к деловой репутации участника аукциона.

Требований наличия у участника аукциона производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.

Таким образом, аренда государственного и муниципального имущества для предпринимателей в последние годы стала доступней, не смотря на то что злоупотреблений в этой сфере еще предостаточно.

АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Аренда государственной недвижимости.

Аукцион по продаже права заключения договора аренды

По данным Рослесхоза за 2015 год, площадь лесов в Российской Федерации достигает 20% от площади лесов всего мира. Использование такого большого количества лесных ресурсов предопределяет необходимость продуманного экономического и правового регулирования. Согласно данным, упомянутым выше, в период с 2010 по 2015 года число договоров аренды лесных участков, а также площадей, которые служат предметами данных договоров, неуклонно растет. [8]

Согласно положениям ст. 71 Лесного кодекса РФ, предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим и физическим лицам возможно путем заключения договоров аренды между соответствующими субъектами. [2] В настоящее время значение названного договора в сфере лесных отношений очень велико, поскольку относительно большинства возможных видов использования лесных участков необходимо заключение договора аренды. По общему правилу данные договоры заключаются по результатам торгов на право заключения договора, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 731 ЛК РФ). Процедура проведения таких аукционов подчиняется общим правилам Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 447 – 449) [1], однако имеет и свои особенности. Проведение данных торгов регулируется несколькими специальными правовыми актами. Прежде всего нужно назвать Лесной кодекс РФ, который регулирует проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка с необходимыми особенностями, ввиду того, что объект рассматриваемого аукциона – имущество, ограниченное в гражданском обороте. Также одним из основных нормативных правовых актов, регулирующих процедуру проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, является Приказ Минсельхоза России № 75 «Об утверждении Методических указаний по подготовке, организации и проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в соответствии со статьями 78 — 80 Лесного кодекса Российской Федерации». [4]

Субъектами аукциона на право заключения договора аренды выступают с одной стороны органы государственной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления – в зависимости от того, в чьей собственности находится лесной участок, а также в случае делегирования своих полномочий Российской Федерацией субъектам РФ. Участником же аукциона на право заключения договора аренды лесного участка может выступить как гражданин, так и организация или индивидуальный предприниматель. Исследователи нередко обращают внимание на одну из проблем связи объекта – лесного участка, который может быть использован в нескольких целях (ст. 25 Лесного кодекса РФ) и субъектов – участников аукциона, то есть потенциальных арендаторов. Особенность здесь заключается в следующем: в судебной практике, исходя из системного толкования норм гражданского и лесного законодательства, сформировался вывод, что один и тот же лесной участок может быть передан нескольким субъектам предпринимательской деятельности для осуществления ими различных видов деятельности (ст. 25 ЛК РФ). То есть возможно заключение нескольких договоров аренды в отношении одного объекта – одного лесного участка, а как предшествие им – проведение нескольких аукционов по продаже соответствующего права на заключение договоров [7, с. 155]. Представляется логичным закрепление возможности двойной аренды лесного участка на законодательном уровне путем внесения соответствующего положения в Лесной кодекс РФ. С одной стороны, это может вызвать вопросы, не значит ли, что данное нововведение стоит распространить в целом на договор аренды, не приведет ли это к нарушению интересов арендаторов и др. С другой стороны, судебная практика в РФ уже, по сути, сформировала подход, который следует отразить в Лесном кодексе РФ. Законодательное закрепление указанного положения поможет этому подходу утвердиться, раскроет возможности его применения. Также это подчеркнет особую природу лесного участка как объекта гражданского оборота.

В целом процедура проведения аукциона соответствует общим положениям Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 447-449); кроме того, Лесной кодекс РФ содержит общее правило, согласно которому оборот лесных участков подчиняются гражданскому и земельному законодательству с особенностями, установленными ЛК РФ и иными законами. Данная позиция подверглась критике в научных кругах, в связи с мнением ученых о том, что ослабление превалирующей государственной собственности на леса, государственного регулирования в данной сфере, весьма пагубно для отрасли [5, с. 17]. Частично данный подход верен, однако вряд ли превалирование государственной монополии будет лучше сказываться на отрасли лесного хозяйства и способствовать развитию данной сферы. Уход от командно-административной системы управления экономикой предполагает развитие рыночных отношений. Конечно, нельзя говорить о том, что здесь следует совершенно отказаться от государственного регулирования, но распространение действия гражданского законодательства на отношения государства и частных субъектов в области лесного хозяйства представляется позитивным ходом.

Читать еще: Ходатайства о переносе судебных заседаний: образец, по административному делу

Некоторые особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка аналогичны особенностям, присущим иным торгам по заключению государственных и муниципальных контрактов, торгам в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, её субъектам или муниципальным образованиям. В частности, п. 7 Приказа Минсельхоза России от 08 июля 2015 г. № 283 предписывает организатору аукциона приказом сформировать аукционную комиссию в количестве пяти или более членов и назначить из их числа председателя аукционной комиссии (наблюдается схожесть с положениями ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»). Также организатор аукциона обязан разместить извещение о его проведении на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://torgi.gov.ru) — аналогично процедуре электронного аукциона, определенной ФЗ № 44–ФЗ (ст. 63). Требования к извещению определены ч. 4 ст. 79 Лесного кодекса Российской Федерации, п. 15 Приказа Минсельхоза России от 08 июля 2015 г. № 283.

По общему правилу орган государственной власти РФ, субъекта РФ, муниципального образования, являющийся продавцом права на заключение договора аренды лесного участка, выступает организатором аукциона, однако может и заключить договор со специализированной организацией. Тем не менее, некоторые полномочия продавца не могут быть переданы такой организации (п. 5, п. 12 Приказа Минсельхоза России от 08 июля 2015 г. № 283). Вероятно, это связано, опять же, с особенностью леса как объекта в гражданско-правовых отношениях. Особый контроль государства здесь необходим. С одной стороны, продавец права на заключение договора аренды, следуя логике, должен быть освобожден от большого объема необходимой работы, как следствие, от возможных нарушений и/или претензий от участников аукциона или иных заинтересованных лиц. Тем не менее, исходя из п. 12 Приказа Минсельхоза России от 08 июля 2015 г. № 283 перечень функций, которые могут быть переданы специализированной организации, не такой большой. Довольно трудно представить функции, которые реализовывала бы специализированная организация. В частности, из перечня п. 12, как представляется, можно исключить положения о задатке, принятие заявок на участие в аукционе с ведением соответствующего протокола. В противном случае привлечение специализированной организации выглядит просто нецелесообразным.

Предмет аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка также урегулирован с учетом некоторых особенностей. Так, законодательно закреплена минимальная цена предмета аукциона (начальный размер будущей арендной платы). И всё же необходимость обеспечивать максимальную конкурентность аукционов очевидна, так как имеются прецеденты, когда договоры заключались по ценам, недалеко ушедшим от стартовых, хотя рыночная стоимость лесных участков гораздо выше. [6, с. 1-2] Федеральной антимонопольной службе следует тщательно отслеживать стартовые цены аукционов, дабы не допустить необоснованного завышения или (что вероятней) занижения цен.

С ценой предмета аукциона связано такое специфическое положение Лесного кодекса РФ, как возможность признать аукцион несостоявшимся в связи с отсутствием поступления от участников предложений о цене, помимо объявленной начальной, при троекратном объявлении начальной цены. Второе основание для признания аукциона несостоявшимся – участие в процедуре менее двух лиц (своего рода, «классическое» основание признания несостоявшимся – корреспонденция с п. 5 ст. 447 ГК РФ). И всё же явно усматривается политика законодателя, направленная на максимально большое количество заключенных договоров аренды лесных участков. В случае признания аукциона несостоявшимся по первому названному нами основанию ЛК РФ предусмотрел обязанность сторон (организатора и участника) заключить договор аренды лесного участка (ч. 8 ст. 80 ЛК РФ). Признание аукциона несостоявшимся по второму основанию предоставляет право провести новый аукцион на право заключения договора аренды лесного участка с отсрочкой внесения арендной платы на 5 лет (ч. 2 ст. 78 ЛК РФ).

Итог аукциона оформляется протоколом, подписываемым сторонами, который имеет силу договора. По истечении 10 дней после размещения информации об итогах торгов стороны вправе подписать договор аренды (п. 11 Приказа Минприроды России от 28.10.2015 № 445).

Интерес представляют положения ст. 74 Лесного кодекса РФ, предоставляющие возможность заключения договоров аренды лесного участка на новый срок с тем же арендатором без проведения торгов. С одной стороны, данное положение обеспечивает устойчивость отношений между сторонами, обеспечивает стабильность лесопользования. С другой стороны, как представляется, необходимо обязать стороны договора аренды перерабатывать по истечении срока аренды положения договора, внося некоторые изменения, в частности касательно арендной платы. Так как срок договора аренды лесного участка довольно продолжителен (от 10 до 49 лет), лесной участок, экономическая ситуация и другие факторы могут довольно сильно измениться.

Специальное регулирование аукционов по продаже права на заключение договора аренды лесного участка обусловлено, как представляется, прежде всего характером лесного участка как особенного объекта гражданско-правовых отношений, особым значением лесной отрасли для государства в целом. Хотя законодателем уделяется немало внимания данной отрасли (о чём свидетельствует, например, принятие двух Лесных кодексов с интервалом лишь в 10 лет, а также в целом существование отдельного Лесного кодекса), всё же существуют некоторые недостатки законодательного регулирования, которые следовало бы оперативно устранять. Здесь частноправовые отношения тесно взаимодействуют с публично-правовыми. Немаловажную роль играет деятельность государственных и муниципальных органов, подход судов к разрешению спорных вопросов.